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购房知识

摘要：

个人购房作为当今社会的一大消费主题，受到人们越来越多的关注，特别是对于普通市民家庭来讲，购买一套商品房是日常生活中一件至关重要的大事。

然而一些市民对于如何选择一套适合自己的住宅愁眉不展，还有不少市民在购房时,由于缺乏必要的自我保护意识和能力，往往吃亏上当。

关键词：

居室居室环境物业销售合同协议

正文

个人购房作为当今社会的一大消费主题，受到人们越来越多的关注，特别是对于普通市民家庭来讲，购买一套商品房是日常生活中一件至关重要的大事。

下面将提供一些购房时应注意的简单事项列出以提醒大家：

一、考察周边的环境状况

如今居民购房用于自住的居多，而且一次购房以后，应该要居住相当长的一段时间。

所以自身居室的环境以及与居室相关联的周边环境在较长的一段时间里将影响着居室主人的生活，因此居民购房时应充分考虑周边环境的一种持久的影响力，而不应该因为价位、户型等放弃对环境的要求。

其次要对该物业周边未来的发展规划做细致了解，如果该物业处于一大块住宅基地之中或周边已开发完毕，则可以放心入住，而对于尚开发到一半的项目则尤其要注意调查其周边的发展情况，应尽量远离交通主干道、集贸市场或其他公众活动场所周边，更应远离带有污染源的工厂。

居民在购买小区住宅时，应多考虑其绿化栽植情况，一般情况，小区住宅的绿化率都应做到30％～40％，如果能更高，当然更好。

此外除了考察绿化率外，还应看其社区集中绿地的面积有多大，一般规定居住小区每块集中绿地的面积不应少于400平方米，而较优秀的小区集中绿地都达到500平方米以上。

如果有条件的话，应选择紧靠中央绿地边缘的房屋，一是空气好，二是有了绿化面积相当于有了一个隔离带，视野好，私密性也好，所以在价位相差不多的情况下，当然应先选择近绿地住宅。

二、审查五种证书

在购买销（预）售商品房前，一定要看开发商是否已取得楼盘的“五证”。

这“五证”分别是：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商业房预（销）售许可证》。

若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。

值得注意的是，购房者在审查销（预）售许可证时应要求开发商提供原件，以免某些开发商利用复印件做假，或更改销售范围，或更改销售期限，或冒用他人或其他楼盘项目的销售许可证号伪造许可证。

三、慎签认购书

认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定数额的款项后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。

认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。

认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。

如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。

四、慎信广告

开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。

从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。

对于此类广告，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，如果不写入合同，对开发商就没有约束力。

从上述规定可以看出，购房者在签订《商品房买卖合同》时应当将广告内容写入合同，以便在广告名不副实时告开发商违约，维护自己的合法权益。

不要随便相信楼盘的广告宣传，一定要现场考察楼盘，多看多选不要急于下单。

五、慎签购房合同及其补充合同

很多购房者在签购房合同前大都不清楚买卖合同中的条款哪一项对自己有利，哪一项对自己不利，因为商品房买卖合同里很多都是专业的法律术语。

商品房销（预）售合同一般应包括：

房产面积、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施等条款，如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。

提醒注意的是，购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。

六、补充协议问题。

在商品房买卖过程中，开发商除和购房人订立商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。

由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。

因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，可以先将补充协议拿回来，找专业房地产律师进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。

如果开发商不能满足购房人的合理要求，购房人最好不要和开发商签订补充协议。

七、慎重收房

房屋交接验收是购房过程中最为关键的一个环节，开发商往往利用购房人专业知识的欠缺，设置不平等条款、收取不合理费用，使购房人的利益受到损害。

购房者收房时应注意以下几个方面：

1、开发商是否已取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求，是商品房能够交付的前提

2、开发商是否已取得商品房面积实测技术报告书。

3、要看购房合同中开发商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。

4、开发商应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不过此问题一般不大。

个人购房要有投资意识　　

现在市场上顾客购置房产，大多数是为了自用，购房又是一次性支出比较大的投资，所以多数用户对价位最为在意，相似的两处房产，往往会选择价格低的。

但从长远看，即使购置自用住宅，也应有投资眼光，因为房产具有保值、增值功能，如购置的房产没有与市场的增值同步，实际上就意味着损失。

在选择房产时，首先，要考虑所在位置地段是否有发展，是否有支持政策，是否已具备较好的基础配套设施。

大凡具备上述几条特征，往往区域能成为热点，人气会比较旺，整个区域地段如果能够热起来，自然容易带动房产的升值。

其次，要格外关注建筑质量，要尽量选择较有名的大型建筑公司施工的项目。

因为房产价值的评定主要不是土地与建筑物两大块，土地价格决定于土地等级与该区域实际发展程度；建筑物则主要考虑其内在质量，大型建筑公司管理比较严格，对质检优良率都有一定指标要求，质量还是比较有保证的。

在地段相近的区域挑选房产，对于相差2万元～3万元总价的两项物业，一定要多权衡质量优劣，情愿多花点钱，也要买个踏实的东西，因为5年10年后，差值可能就会拉得很大。

再次，购置房产时，一定要有前瞻性，要了解规划，尤其是道路的规划。

路的延伸，总是伴随着经济发展的延伸。

在一个道路交通便利、基础设计完善的地方，往往能形成热点，而热点地区内的房产项目，容易随着整个区域的发展而发展。

所以讲，置业要学会寻求热点，尤其是那些隐藏机会的"明日"热点。

参考文献：

【1】

【2】

【3】

【4】《购房基础知识》

【5】《中华人民共和国担保法》