《运营目标计划书》模板.docx
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《运营目标计划书》模板
《运营目标计划书》模板
工程名称：
编制人：
编制单位：
编制时间：
一、工程简况...................................................................................................3
二、工程市场分析及定位...............................................................................3
三、规划设计...................................................................................................3
四、进度计划...................................................................................................4
五、营销计划...................................................................................................5
六、经营计划...................................................................................................6
七、成本收益测算...........................................................................................7
八、工程经管体系计划...................................................................................9
九、风险分析...................................................................................................9
计划编制说明（含假设条件）
1、
2、
3、
一、工程简况
1、工程位置
描述工程所在区域并附地理位置图
2、周边环境及交通
描述工程周边配套及交通状况并附交通配套平面图
3、土地状况
描述土地性质及场地简况（土地性质、四至、周边住宅及商业、场地现状）
二、工程市场分析及定位
1、住宅部分
1.1所在区域市场供需、成交价格及数量分析
1.2区域内主要供应工程
1.3工程SWOT分析
1.4工程定位
2、商业部分
2.1所在城市商业地产环境现状
2.2区域内市场分析
2.3工程SWOT分析
2.4工程定位
三、规划设计
1、规划指标
规划指标
单位
数量
备注
总用地面积
M2
其中：
建设用地面积
代征地面积
总建筑面积
M2
地上建筑面积
M2
其
中
住宅
M2
共建及商业
M2
其中
商业及小区配套
幼儿园
…
地下建筑面积
M2
容积率
建筑密度
%
绿化率
%
停车位
个
其
中
地上
个
地下
个
停车位
其
中
住宅停车位
个
公建停车位
个
2、设计进展情况及成果
四、进度计划
1、工程分期计划
1.1分期依据：
1.2分期指标
序号
第一期
第二期
第三期
……
备注
1
工程名称
2
物业类型
结构类型
3
层数（地下/地上）
4
建筑面积
（m2）
合计
地上
地下
2、一级节点计划
一级节点
第一期
第二期
第三期
……
备注
1
取得《国土使用权证》
2
交地
3
工程立项
4
工程定位完成
5
概念设计完成
6
取得《规划用地许可证》
7
规划设计完成
8
取得《建设工程规划许可证》
9
施工图设计完成
10
总包单位确定
11
取得《建筑工程施工许可证》
12
工程开工
13
确定经营合作单位
14
主体结构封顶
15
售楼处、样板区开放
16
取得《预售许可证》
17
开盘
18
工程销售
50%
19
工程销售
95%
20
室外配套、园林景观工程完工
21
取得竣工备案证
22
集中交付入住
五、营销计划
1、销售指标
指标名称
合计
一期
二期
备注
可销售面积（平M）
其中：
住宅
商业
车位（个）
2、市场分析
周边同类工程成交量价分析
结论：
价格及销售进度安排
3、销售目标
序号
指标名称
20102011
……
合计
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
……
1
销售均价（万元/1平M）
1.1
其中：
住宅
1.2
商业
1.3
车位
2
销售面积（平M）
2.1
住宅
2.2
商业
2.3
车位
2.4
销售率
3
销售额（万元）
3.1
住宅
3.2
商业
3.3
车位
4
销售回款（万元）
4.1
住宅
4.2
商业
4.3
车位
4、销售费用：
工程总销售费为（）万元（含销售代理佣金、样板间、售楼处装修、售楼处家具、装饰、日常维护及客户关系维护费及营销推广费用等）
费用类别
一期
二期
三期
….
合计
销售费用
销售额
费用比率
5、销售策略
六、经营计划
1、经营指标
指标名称
合计
一期
二期
备注
写字楼可租赁面积（平M）
酒店经营面积（平M）
2、市场分析
周边同类工程租赁、经营状况
结论：
租金、租赁策略及经营方式
3、经营目标
序号
指标名称
20102011
……
合计
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
……
1
平均租金（元/平M/1日）
2
出租面积（平M）
3
出租率（）
4
租金收入（万元）
5
酒店经营收入（万元）
6
平均房价（元/套/日）
7
入住率（）
七、成本收益测算
1、目标成本测算：
序号
成本（费用）名称
造价（万元）
单方造价（元/平M）
按建筑面积
按可售面积
1
开发成本
1.1
土地获得价款
1.2
前期工程费
1.3
建筑安装工程费
1.4
基础设施建设费
1.5
公共配套设施费
1.6
不可预见费
1.7
物业启动费
1.8
开发间接费
1.9
资本化借款费用
2
销售费用
3
经管费用
4
财务费用
5
税金
工程总投资
测算依据及说明：
2、资金筹措计划：
序号
工程
合计
2010年
2011年
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
一
现金流入
1
资本金
2
股东借款
3
银行贷款
4
销售回款
5
租赁回款
6
酒店收入
流入合计
二
现金流出
1
开发成本付现
1.1
土地获得价款
1.2
前期工程费
1.3
建筑安装工程费
1.4
基础设施建设费
1.5
公共配套设施费
1.6
不可预见费
1.7
物业启动费
1.8
开发间接费
1.9
资本化借款费用
开发成本付现小计
2
三项费用
2.1
经管费用
2.2
销售费用
2.3
财务费用
三项费用小计
3
缴纳税费
3.1
营业税金及附加
3.2
土地增值税
3.3
土地使用税
3.4
房产税
3.5
所得税
税费小计
4
借款偿还小计
4.1
贷款偿还
4.2
股东借款偿还
还款小计
流出合计
三
净现金流量
四
累计现金流量
3、收益测算：
序号
指标名称
工程整体
1
营业收入（万元）
2
利润总额（万元）
3
净利润（万元）
4
毛利率（）
5
税后利润率
6
现金流峰值（万元）
7
自有资金IRR
8
全投资IRR
9
投入资本回报率ROIC
八、工程经管体系计划
1、工程组织架构
2、工程人员配备及分工
3、体系建设（管控措施）
九、风险分析
从市场、政策及资金等角度分析潜在风险
附：
一级节点指标释义
序号
工程开发关键节点
类别
节点释义
1
取得《国土使用权证》
报批报建
取得《国土使用权证》
2
交地
报批报建
完成地上建筑和障碍物拆除及相关手续办理,工程团队进场
3
工程立项
报批报建
工程经政府审核后正式批准立项
4
工程定位完成
营销
工程定位报告（含经营性物业定位）完成并通过内部评审，达到设计输入条件
5
概念设计完成
设计
指由工程公司组织编制的规划及建筑概念设计通过总部评审的时间节点。
6
规划设计完成
设计
指由工程公司组织编制的规划及建筑方案设计通过总部评审的时间节点。
7
取得《规划用地许可证》
设计
指工程公司取得由当地规划部门签发的《规划用地许可证》的时间。
8
取得《建设工程规划许可证》
报批报建
指工程公司完成各专项报建后，获得当地规划部门签发《建设工程规划许可证》的时间节点。
9
施工图设计完成
设计
指工程公司完成工程全套施工图内审，及施工图设计交底。
10
总包单位确定
工程
签订总包合同时间
11
取得《建筑工程施工许可证》
报批报建
指在工程公司确定工程总承包单位以及监理单位后，获得当地建设部门签发《建筑工程施工许可证》的时间节点。
12
工程开工
工程
指工程第一栋单体工程开工的时间节点。
（根据具体情况的不同，工程开工时间的种类可分为土方开挖时间、天然基础开挖时间或桩基础开挖时间。
）
13
确定经营合作单位
营销
确定酒店、商业经营经管合作伙伴，以及物业经管公司
14
主体结构封顶
工程
指工程单体主体封顶的时间节点。
15
售楼处、样板区开放
营销
指销售示范区园林、售楼处、样板房、销售通道等区域完工，对外开放的时间节点。
16
取得《预售许可证》
报批报建
指工程进度达到预售条件，且工程公司获得当地房屋经管局签发《预售许可证》的时间节点。
17
开盘
营销
指在工程公司获得《预售许可证》之后，工程正式开盘对外发售的时间节点。
18
工程销售50%
营销
各期累计签约面积达到总可售面积50的时间节点。
19
工程销售95%
营销
指工程公司完成签约面积相当于总可售面积95的时间节点。
20
室外配套、园林景观工程完工
工程
指工程室外配套、园林景观全部完工的时间节点。
21
取得竣工备案证
报批报建
指各规划、消防等专项验收全部通过，工程公司获得当地建设部门签发《竣工备案表》的时间节点。
22
集中交付入住
客服
指工程公司把工程正式交付客户使用的时间节点（指集中交付）。
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