株洲市石峰区云田乡云峰湖生态公园项目建议书.docx
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株洲市石峰区云田乡云峰湖生态公园项目建议书
株洲市石峰区云田乡云峰湖生态公园项目建议书
项
目
建
议
书
二OO五年五月二十一日
项目名称：
株洲市石峰区云田乡云峰湖整体开发
建设单位：
法人代表：
编制单位：
总负责人：
编写负责人：
编写人员：
株洲市工程咨询公司
二OO五年六月
第一章概论
第二章项目建设的必要性
第三章初步市场分析
第四章选址理由及建设条件
第五章建设规模及方案
第六章投资概算及资金筹措
第七章效益评判
第八章建设进度与技术方案
第九章结论与建议
第一章概论
一、编制论据
1、关于编制项目建议书的协议；
2、株洲市都市总体规划；
3、株洲市石峰区产业进展规划；
4、编制项目建议书的有关法律法规及其他规范性文件；
5、关于农业产业进展的有关法规及文件。
二、项目单位概况
株洲市云田乡人民政府。
云田乡地处株洲市石峰区、长沙县、浏阳市接壤处，是长株潭经济一体化的前沿阵地，总人口19628人，总面积57平方公里，全乡工业总产值5亿元，农业总产值1.35亿元，近4000人从事花木种植，花木种植面积近3万亩，年销售收入8000万元，被国家林业局授予〝全国花卉生产示范基地〞和〝中国花木之乡〞的称号。
三、项目概况
〝云峰湖〞位于株洲市石峰区云田乡东北部，距长沙市区25公里，株洲市区15公里，原名〝五一水库〞，建于1958年，为小I型水库，是石峰区重点骨干水利工程，要紧负担周边10余个村近万多亩农田、花卉基地灌溉任务。
〝云峰湖〞群山环抱，水域总面积1500余亩，蓄水量540万立米，为长株潭三市城区最大的人造湖。
湖面因山就势，沿山体自然形成多个港汊，造就突兀湖面的十几个半岛，山水相容，结构精巧，从高处俯视，犹如微缩的〝千岛湖〞。
云峰湖周边拥有数万亩山林，并有老虎洞、寨子山、九龙庙、抗日将士墓等丰富的人文自然景观，各种传奇事迹流传于文献口头，风景秀丽宜人，特点鲜亮，文化底蕴厚重，是长株潭中心地带难得的旅行休闲度假胜地，有〝天然氧吧〞、〝都市之肺〞的美誉。
项目开发内容要紧为：
〝云峰湖〞主体水面约1000亩，港汊水道约500亩，湖区周边山林约15平方公里，并开发修缮老虎洞、寨子山、九龙庙、抗日将士墓等人文自然景点，总投资为7870万元人民币。
四、要紧技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
项目开发范畴
平方公里
15
2
总用地面积
亩
100
3
总建筑面积
平方米
52000
4
道路总长
公里
15
5
总投资
万元
7870
6
一期投资
万元
5300
7
年利润
万元
950
8
静态投资日收期
年
4
不含建设期
第二章项目建设背景
一、项目建设区域的差不多情形
1、地理位置
〝云峰湖〞位于株洲市石峰区云田乡，距株洲市区15公里，距长沙市区25公里，距省政府新址仅二十分钟车程，与长沙县、浏阳市接壤，素有〝一脚踏三县〞之称，处于长株潭一体化的前沿地带。
湖区在现有的茶马公路旁，依照长株潭一体化进展的十五交通规划，320国道、株长公路、田黄公路、上瑞高速公路在四周交错，地理位置优越，交通便利。
2、气候特点
〝云峰湖〞生态公园属中亚热带季风性潮湿气候区，其气候是四季分明、光热适度、雨量集中、夏天酷暑、冬天严寒的特点。
年平均气温17.5℃，最高温度不超过39℃，最低温度—7℃，间或伴有雾淞奇景；年平均降水量1580.4〔1422~1656〕mm；年均日照180天左右，无霜期280天左右。
年平均相对湿度76~80%。
常年的风向以东、南风及西北风为主，一年风季分明，季节变换规律性较强，气候资源复杂而丰富，因而造成各季节景观变换形式复杂丰富，不同时段具有相对专门的观赏价值。
3、地势、地貌
〝云峰湖〞群山环抱，峰峦叠嶂，错落有致，为典型丘陵地貌，平均海拔70~100m左右，最高峰〝寨子山〞海拔300m，一峰独秀，威武雄状，〝云峰湖〞犹如静卧于群山之间的女孩，舒展、恬适、婀娜、优美。
湖边20平方公里范畴内〔植被茂盛〕绿化覆盖率达99%，多种小生态环境交错渗透，环境优美，空气质量接近一级。
〝云峰湖〞地处亚欧板块稳固层质，属非地震带，不存在灾难地质，地质条件总体较好。
4、地表状况、水文、土壤
〝云峰湖〞为小I型水库，集雨面积4.4平方公里，并有左、右两条灌溉干渠，左干渠3.5公里，过水量0.3m3/S，右干渠3.5公里，过水流量1.0m3/S。
湖区所在地属湘江相关的支流水系，无任何工业污染及土地恶化现象，〝云峰湖〞水质经测定达到直截了当饮用标准，地下水储量丰富，各项指标也均符合«中华人民共和国生活饮用水卫生标准〔GB5749—85〕»规定的饮用水差不多标准。
〝云峰湖〞周边土壤系典型的华南酸性红壤，土质深厚肥沃，无重金属污染，适合动植物生长、繁育。
5、电力、水供应
距云峰湖五公里的株洲市云田乡变电站总容量为150万千伏安，电压等级为500千伏，故项目开发运作用电完全能够保证。
用水可采取直截了当从〝云峰湖〞取水，从地下取水或直截了当使用自来水，任何一种形式均可满足项目需求。
二、项目建设的必要性
1、项目建设是贯彻都市进展带动战略，顺应长株潭经济一体化进展新形势的需要
随着长株潭经济一体化方案的最后敲定并获准立项，石峰区委、区政府适时制定了〝推进新跨过，构筑新城区〞的区域进展战略，这意味着地处长株潭一体化前沿阵地的石峰区将借助〝融城〞带来的加快进展的重要战略机遇，通过大力实施〝内提外拓〞的都市进展带动战略举措，大手笔推进都市建设和旧城改造，不遗余力地加快农村都市化进程。
在这一战略框架下，云田作为都市结构的新板块差不多纳入了株洲都市2001—2020年新城区规划，是最令人瞩目的重要区域之一。
而〝云峰湖〞及其周边山林作为这一重要区域的不可多得的山水资源，合理、高效地进行开发建设和利用，关于加速促进云田乡、石峰区乃至株洲市主动融入〝一体化〞进程，抢占进展先机具有重要意义。
2、项目建设是补充丰富株洲市乃至长株潭旅行休闲市场资源，促进旅行休闲产业进展的需要
湖南旅行资源丰富，张家界鬼斧神工的自然景观，众多楚汉历史名城、湖湘文化、伟人故里、革命史迹等景点久负盛名，吸引着省内外的宽敞游客。
在这些传统旅行项目的基础上，针对都市娱乐休闲市场而开发的旅行项目也在蓬勃进展，仅长株潭地区，就有世界之窗、海底世界、岳麓山、大围山、石燕湖、韶山、昭山、大京水库、空洲岛、九埠江、炎帝陵等，尚在建或拟建的还有桔子洲、湘江经济风光带等，这些项目的建成启动和相互呼应，极大地提升了长株潭旅行产业的竞争力，促进了旅行市场的蓬勃进展。
但株洲作为长株潭旅行产业的重要组成部分，尽管拥有丰富的旅行资源，近年来的进展现状却不容乐观，究其缘故，一是旅行资源集中于南五县，从区位交通方面来说对长株潭地区辐射能力不强；二是景点呈带状分布，不能形成环线，因而失去集约效应造成竞争力不强；三是都市休闲项目起点低、规模小、定位不准，仅有的有阻碍的休闲项目大京风景区因区位、治理、定位等缘故远远落后于后来居上的石燕湖。
而要解决株洲旅行休闲产业的竞争力问题，必须在长株潭中心地带建设一个窗口，打造一块品牌，形成一个衔接点。
〝云峰湖〞生态公园项目因其地处长株潭中心地带，距省政府新址仅20多公里，事实上将成为株洲的〝前花园〞，长株潭的〝融城之园〞，将对丰富长株潭旅行休闲市场，提升株洲旅行休闲产业的品牌阻碍力和竞争力起到积极促进作用。
三、项目建设是推进农业产业化进程，实现社会经济连续进展的需要
依照«株洲市石峰区农业产业化进展规划»，石峰区云田乡重点进展的三大农业产业是花木产业、生态休闲产业、农产品深加工产业，三大产业尽管在战略地位上相同，进展速度却有强弱之别。
花木产业方面，近年来，云田乡依靠资源优势，大力调整产业结构，通过全面实施〝十百万〞工程，即建设十公里花木风光带、百亩花木样板市场、万亩花木产业基地，实现了跨过式进展。
花木种植面积近3万亩，年销售收入近8000万元，被国家林业局授予了〝全国花木生产示范基地〞和〝中国花木之乡〞称号。
在农产品深加工方面，近年培养的〝沙坡里〞腊菜厂等农林企业进展迅速，产品行销省内外，但在旅行休闲产业方面，却仅仅停留在吃饭钓鱼的低级层次。
生态休闲产业的落后，也制约了其他产业的连续进展，近两年，由于市场缘故，云田农民种植花木的积极性差不多受到阻碍，由于花木产业及农产品深加工产业的进展关键是市场，而打开市场最有效的方法是将消费人群吸引过来，因此，充分开发利用〝云峰湖〞山水资源，不仅是进展旅行休闲产业本身的需要，也是在经营旅行品牌的同时，打造云田花木及其他农产品展现窗口，拓展消费市场，促进社会、经济和谐进展的需要。
第三章市场推测与分析
一、市场现状
旅行产业是公认的〝无烟产业〞，被誉为〝永久的朝阳产业〞，与石油、汽车并列为世界三大支柱产业。
湖南做为一个资源丰富的旅行大省，近年来旅行业得到迅猛进展，2004年，全省接待境外游客55.34万人次，同比增长259.49%，旅行创汇3.13亿美元，同比增长590%。
接待境内游客6421万人次，同比增长7.99%，国内旅行收入345.57亿元，同比增长26.36%，能够说旅行业已迅速成为我省的支柱产业之一。
而在长株潭地区，长沙2004年接待游客2300万人次，旅行收入138亿元，年均增长12.5%，相当于全市生产总值的12.5%。
湘潭着力打造〝红色旅行第一品牌〞，2004年接待游客562.3万人次，实现综合收入20.68亿元。
株洲旅行业起步较晚，但进展较快，从2001年不足5亿元的旅行收入，到2004年接近20亿元，年均增长25%，目前打造的旅行品牌要紧有：
炎陵祭祖〝古韵〞游、生态休闲〝绿色游〞、革命教育〝红色游〞、工业文明特色的〝蓝光游〞，全市目前拥有4A、3A景区各1个，国家森林公园2个，省级地质公园1个，旅行从业人员3万余人。
综上所述，湖南旅行产业前景宽敞。
相关于全省旅行产业，长株潭地区的旅行休闲产业占据三分之一强，市场潜力大，上升空间大。
而相关于长株潭地区，株洲近年尽管进展较快，但总量较小，远远落后于长沙，略弱于湘潭。
因此，株洲旅行休闲产业进展仍旧任重而道远。
二、相关项目竞争力分析
按照游、食、宿、购、行、娱六要素，就长株潭地区有一定阻碍力的景点进行比较分析。
如表：
序号
景点名称
优势
不足
1
长沙世界之窗、海底世界等人造景点。
投资规模大，省内唯独人造景观，靠近长沙，出行方便，娱乐项目齐全，治理完善。
游客停留时刻短，食宿无特点、无特色旅行产品，要紧竞争对手为外省同类项目。
2
岳麓山等都市公园。
设施完善，出行方便，娱乐项目齐全，市场固定。
都市服务功能大于旅行休闲功能。
3
韶山、昭山旅行区。
知名度高，靠近长株潭，出行方便，治理完善，有特色纪念品。
游玩时刻短，娱乐项目不全，参与性不强。
4
石燕湖景区
山水资源丰富，地处长株潭中心地带，出行方便，治理完善，娱乐项目齐全，参与性强，住宿条件好。
无特色饮食及产品。
5
大京水库
山水资源丰富，住宿条件好，娱乐项目比较齐全。
治理差，偏离长株潭中心区，无特色饮食、产品。
6
大围山等景点
山水资源丰富，住宿条件好，娱乐项目齐全，治理完善。
偏离长株潭中心区，无特色饮食、产品。
通过上述简单对比，能够看出，长株潭地区作为湖南文化经济中心，其旅行休闲产业已初具规模，集约竞争力初步表达，作为生态旅行休闲项目，目前在长株潭地区有石燕湖、大围山、大京水库、空洲岛四个，其中大围山、大京水库、空洲岛三个项目由于区位等方面缘故，难以在长株潭地区形成集约竞争力。
而石燕湖年接待量仅30万人次，远远无法满足需求，相关于长株潭每年3000万余人次〔仍在不断增长〕的游客人数来说，仍需进一步挖掘旅行休闲资源。
因此，〝云峰湖〞项目的开发建设，将表达三大竞争优势：
一是补偿市场需求，丰富长株潭生态休闲旅行内容；二是云田花木、〝沙坡里〞腊制品、水鱼烹制等产品将因〝云峰湖〞项目的开发补偿长株潭地区旅行休闲在〝食、购〞方面的不足和缺陷；三是〝云峰湖〞项目因区位优势，将起到纽带和窗口作用，与大京、空洲岛、九埠江、炎帝陵等项目相辅相成，提升株洲旅行产业在长株潭旅行市场的集约竞争力，市场潜力庞大。
二、市场定位
〝云峰湖〞生态公园项目市场定位是高起点、高品位的都市生态休闲旅行消费市场，顺势启动和进展家庭休闲旅行、教育休闲旅行及公务、商务休闲旅行市场。
三、市场分析
〝云峰湖〞生态公园项目消费市场应面向全省乃至周边省、市，重点是长株潭地区。
湖南省总人口约6000万；其中都市人口约3000万，而要打造那个市场，在项目启动初期，第一要打开长、株、潭的生态休闲旅行市场，进而辐射带动其他周边都市的生态休闲旅行消费，目前长株潭总人口已接近1000万，其中都市人口近400万，这400万都市人群是〝云峰湖〞项目的可靠消费市场；其次是打开湖南农村消费市场，随着社会经济的进展及农村城镇化步伐的加快，启动那个市场困难不大；再次是打开湖南周边省市消费市场，湖南做为旅行大省，年接待旅客近7000万人次，其中长株潭地区接近3000万人次，〝云峰湖〞项目如能加强品牌运作策划，承接这部分市场辐射前景相当乐观。
第四章选址理由及建设条件
项目选址石峰区云田乡石砚村茶马公路旁，距株洲市区15公里，距长沙市区25公里，其选址理由如下：
1、项目所在地系石峰区云田乡花木产业进展区、〝沙坡里〞农产品加工区及〝沙坡里〞饮食娱乐基地所在地，山水资源丰富，周边5公里范畴内无污染企业，适宜进展生态旅行休闲产业。
2、项目选址茶马公路旁，周边有320国道、株长公路、上瑞公路、株黄公路纵横交错，并有公交线路穿行，地理位置优越，交通便利。
3、项目电力供应稳固，水源丰富，且没有任何污染。
4、项目所在地物产丰富，产业配套能力强。
5、项目所在地地质条件良好，属无公害地质构成，有利项目工程施工建设。
综上所述，项目选址科学合理，是完全可行的。
第五章项目建设规模、内容及方案
一、指导思想
围绕长株潭经济一体化战略构想，紧密结合市场，突出可连续进展，合理高效利用资源，强化科学治理经营，因地制宜，注重特色，建设集娱乐、观光、教育、购物、饮食于一体的高品位、高规格的生态休闲旅行项目。
二、差不多原那么
1、坚持科学性、超前性、有用性与可操作性相结合的原那么；
2、坚持高投入、高效益，可连续进展原那么；
3、坚持合理布局、突出重点、各有侧重的原那么；
4、坚持因地制宜、合理用地、充分发挥土地效益的原那么；
5、坚持统筹规划、分步实施的原那么。
三、项目建设内容与规模
对〝云峰湖〞1500亩水面及周边15平方公里内的山水资源进行综合开发，因山就势，随水赋形，突出〝云峰湖〞花文化、水文化、乡土文化特色。
总用地面积100亩，总建筑面积52000平方米，要紧建设内容有：
1、景区建设：
依照〝云峰湖〞港汊水道多的地势特点，建立四湾四园，四湾为桃花湾、桂花湾、梅花湾、翠竹湾，分别种植与之湾名相称的树种，做为〝云田〞花文化的展现窗口；四园为莫忘园、鱼趣园、梦幻园、野趣园，其功能分别为植树纪念、垂钓娱乐、烧烤娱乐、野外生存训练及狩猎活动。
2、基础设施：
大门、停车场、上山及环湖公路、水、电、气、登山石阶、给排水设施等。
3、建设一座小型高尔夫球练习场。
4、配套宾馆、餐馆、商铺及园林设施。
5、产权式别墅及公寓开发。
6、开发修缮九龙庙、寨子山、老虎洞、抗日烈士墓等景点。
第六章投资概算及资金筹措
一、项目投资概算表
序号
项目名称
面积
投资额
备注
1
大门及停车场
1000㎡
150万元
2
道路
15000m
820万元
3
办公室及宿舍
2000㎡
120万元
4
基础设施及附属
80万元
5
宾馆、餐饮、门店
20000㎡
1200万元
6
景点修缮
100万元
7
产权式别墅
10000㎡
600万元
8
小型高尔夫练习场
1座〔20000㎡〕
2000万元
9
树木移栽更新
2万株
300万元
10
娱乐设备
100万元
11
征地
100亩
700万元
12
折迁
1000㎡
100万元
13
前期广告、宣传
100万元
14
不可预见费
按10%运算
700万元
合计
7870万元
项目可采取滚动式开发，其中高尔夫、产权式别墅等项目可缓建，那么一期投资可操纵在5300万元左右。
二、资金筹措
本项目估算总投资为7870万元，其中一期5300万元，其具体资金筹措方式如下：
1、争取国家农业产业扶持经费300~500万元；
2、开发公司自有资金投入4000万元；
3、通过银行贷款筹资1000万元；
4、二期投入采取滚动开发方式投入。
第七章效益评判
一、经济效益测算〔以年度为单位〕
〔一〕收入
1、门票收入〔按石燕湖25元/人，年接待30万人次的60%运算〕，25元/人×30万人次×60%=450万元。
2、园内消费〔按年接待18万人，每人次消费100元，利润50%运算〕，50元/人×18万人×50%=900万元。
〔二〕支出
1、工资〔按200人，人均10000元/年运算〕，200人×10000元/年·人=200万元/年。
2、爱护治理每年约100万元。
3、税费〔按照有关政策，头5年低税起步〕约100万元/年。
〔三〕利润
〔450万元+900万元〕—〔200万元+100万元+100万元〕=950万元，那么一期全部投资回收年限为5300万元÷950万元/年=5.6年，考虑旅行市场的增长趋势及二期工程为低投入高产出，如能在第二年启动，那么综合投资回收年限为4年。
二、生态效益
〝云峰湖〞生态公园的建设，能够提高土地利用率和绿化率，进而促进生态环境的良性循环，有利于〝云峰湖〞的生态爱护和高效利用，有利于扩展人们的生态空间，促进人与自然的和谐进展。
三、社会效益
1、项目建设有利于促进人们生态、环保观念的改变和提升，促进社会经济可连续进展。
2、项目建设能够丰富长株潭地区的生态休闲旅行内容，提升长株潭地区的旅行产业集约竞争力，同时也将成为塑造株洲旅行品牌的一个窗口。
3、项目建设有利于云田地区花木、农产品加工产业的推介、宣传和展现，促进了相关产业的和谐进展。
4、项目建设有利于周边村、组各项社会经济建设事业的进展，解决大量农村富余劳动力的就业，增加农民收入，促进社会稳固。
第八章建设进度与技术方案
一、建设进度
1、2005年6月底前完成项目考察论证、勘测、设计、可行性研究及论证。
2、2005年10月底前完成总体规划及详细规划。
3、2005年11月底前完成报建等相关手续。
4、2005年12月中旬动工兴建。
5、2006年5月竣工投入营运。
二、技术方案
1、公布向社会择优聘请专业技术人员、治理人员、保安人员及其他职员。
2、各类人员在上岗前均通过严格的职业技术考核和培训，力求一专多能。
3、工程建设及设备采购严格按«招投标法»进行。
第九章结论与建议
〝云峰湖〞生态公园山水资源丰富，地质、环境良好，选址科学合理、市场稳固，设备技术条件能够保证，符合国家及省、市、区有关产业进展方向，得到各级各部门的大力支持，因此，该项目的建设是完全可行的，建议批准立项并给予项目建设支持。
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