蛙跳施工.docx

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蛙跳施工

别墅项目“蛙跳”技法的初步实践

一、别墅项目与蛙跳

如何在有限的空间、有限的资源下创造出精品必须采取科学的施工方法，蛙跳理论应孕而生。

别墅项目是一类特殊型物业产品，虽然只有二至三层，但因其产品的档次较高，设计较复杂，施工难度较大，一直是开发商的最爱，施工单位的恶梦，行业内部有宁做10万平方米的高层，也不愿意做1万平方米的别墅的说法。

别墅具有容积率低、立面复杂、穿插困难等特点，而且没有标准层，层层不同。

为什么叫蛙跳，由一个区段跳到另外一个区段，而且要多层跳，多段跳。

这样就压缩了我们区段的工序，首先就是土建结构，让土建结构顺利进行，才能保证后续其他步骤地顺利施工。

紧接着是配套工程。

这样实际上蛙跳的精髓在于，后续不断地创造条件和工作面，以小步快跑的方式不断往前推进，这个地方的滞后就代表着后续工作的停止。

如果我们光是土建往前推进，配套一旦断档后续进度将无法控制，所以务必要有紧迫感，有一步断档，蛙跳就会失败。

二、寰宇天下项目的蛙跳施工

1．寰宇天下的总体布局

E区位于寰宇天下项目腹地的核心地段，北邻项目景观大道，东、西、南三面是尚未修建的市政规划路，坐落于整个项目“三横三纵”的框架内，地理位置优越，且地块方正，综合素质较高，出则繁华、入则宁静，是项目中不可多得的高品质用地，因此具备规划高端物业的基本条件。

E区在寰宇天下的位置

E区的总体布局

2．蛙跳跳到寰宇

当蛙跳这个词出现在人们眼前时，大家一定会感到新奇和陌生，每个人都是一样的感觉。

蛙跳是在一个特定的环境和情况下诞生的产物。

不用说施工单位，就是我们中海的管理人员也感到无从下手，但是自从阚总讲出蛙跳理论的时候确实解决了现实存在的一些问题，随着蛙跳式理论逐渐普及于实际施工中，施工单位慢慢认识到它的先进性和可行性，所以开始被人们所接受。

寰宇天下共分为三个标段，承建商分别是大连金广、东北金城、大连博源，都是特级和一级资质的施工企业，都曾承建过大型或者复杂的项目，在多年的企业成长过程中对于别墅这种物业类型都形成了自己的一整套完备的施工方法。

所以在最初阶段施工单位对于蛙跳理论是极度反感和排斥的，因为一方面对这于新鲜事物往往在开始阶段是不被人们所接受的，另一方面蛙跳改变了传统的施工方式，打乱了施工单位以往的施工惯例。

所以在开始阶段，我们中海的管理人员首先学习蛙跳理论，然后组织施工单位及监理单位共同学习，最后落实到施工班组的负责人。

3．蛙跳理论与实践分析

3．1寰宇天下的标段划分

寰宇天下E区共分为三个标段（见下图），东侧和北侧都是即将修建的市政路，东侧及南侧的市政路也将于2012年中旬开始修筑。

由于市政路的修建，对项目的正常运输及施工带来一定难度。

尤其是一标段，西侧及北侧市政路施工后将无施工道路可用。

所以在土方及主体的施工过程中一定要充分考虑周边环境对项目进度的影响。

项目位置与规划路和临时路的关系

3．2土方的流水施工

根据阚总的流水施工理论，先期的土方施工必须有先后和轻重的顺序。

寰宇天下E区地库是一个整体的不规则形状的大地库，地库中间有很多的保留土，再加上E区有售楼处和示范区，如何保证售楼处级示范区的施工进度，又能平衡三个标段的施工进度，成为计划中的一个重点，所以我们把整个地块分划为三个流水段，使三个施工单位都能够开始第一阶段的施工。

3．3整体地库，主楼现行

在地库施工阶段往往比较顺利，因为就是常规的施工方式。

筏板施工完成之后必须要求施工单位抢主楼的进度。

因为地库施工相对容易，到了主楼阶段，由于别墅这种物业类型结构的特殊性，节点较多并且相对复杂，让施工单位及工人较为反感，并且别墅的承包价格并没有太大优势，致使施工单位也极为艰难。

这个时候就要求我们的工程师积极与施工单位沟通，严格执行合约要求，并按照我司制定的进度计划执行。

在阚总的《别墅类项目初探的文章》中曾提到“压缩时间段，集中每栋楼的工序，不需要太多人，尽快结构，屋面后补，不断向前，后续跟进”的指导思想，我们将这样的理论运用到实践当中，取得了明显的效果。

所有的施工必须要样板先行，而别墅的施工过程中，单体就是一个施工样板，所以要求施工单位必须先把一栋别墅主体先拔起来。

E区就是以示范区的别墅为施工样板，组织施工单位对每一个节点，每一个线条，每一种颜色逐个分析，然后定样，后面的施工完全按照样板执行。

寰宇天下E区蛙跳施工段的划分

寰宇天下的E区就是将每个标段分为三个流水段，以阚总的蛙跳理论中的“一个区段跳到另一个区段”做为指导思想，一、二、三流水段依次施工。

我们还把这种理论加以延伸，如果人员机械充足还可以将单个施工段细分，在单个施工段内采取蛙跳，这样既有效的利用了人力物力又能提高工作效率。

3．4结构复杂，施工难度大，施工人员不稳定

首先带领施工单位熟悉场地及图纸，编制了一套切实可行的施工方案，在取得了各方的一致认同之后立即围绕工程策划展开实际操作。

我们中海的别墅都是高品质、高标准的别墅，所以局部节点的造型及做法相对要求很高，这对于施工单位来说是个不小的挑战。

地库顺利完成时候，主楼阶段人员开始变得不稳定。

由于施工单位给分包的价格普遍不高，致使分包人员感觉难度很大，在施工到一层之后，到了二层造型及线条开始增加，工期缓慢，没有进度就没有利润导致一些施工人员陆续撤场。

所以在别墅的施工过程中，稳住施工人员是个关键。

所以另外在施工过程中必须灌输样板现行思想，让各个班组熟悉每一层每个部位的做法后熟练掌握每个做法，逐渐提高工作效率，让施工单位见到利润，这样才能提高他们工作效率，进而按照我们制定的进度计划完成整体的工期。

复杂的立面及结构体系

在北方的施工环境中，天气是一个不得不考虑的因素。

上下半年温差较大，农民工的工资反而会随着温度的降低而上涨，甚至成倍上涨，这就给施工单位的成本控制带来一定压力。

而到了九十月份是北方的秋收季节，由于传统思想的根深蒂固，大部分农民工会选择返乡秋收，这就很容易造成民工荒，给本已难度较大的别墅项目加上一层霜。

所以在项目初期，三月份开工就严格控制进度，不放松每一个滞后的原因，争取在上半年完成主体的施工任务，在装饰阶段就能减轻不少的压力，同时也能节约一定成本。

基础阶段的蛙跳施工

主体阶段的蛙跳施工

3.5细看图纸，结合场地，对症下药

由于E区地库是一个不规则的地库，中间有许多“孤岛”。

在最初拿到图纸的时候，如何划分施工顺序成为关键的一步。

最初我们的想法是大开挖，整体开槽，这样施工方便，免去了很多不必要的工序。

但经过几轮讨论之后发现保留这些“孤岛”更为可行，实际证明我们的想法是正确的。

这些“孤岛”虽然面积不大，但完全可以作为基础阶段的加工场地，而且节省了挖土及回填土的成本，一举多得。

黄色区域为施工现场的保留土

根据图纸后浇带、沉降缝的位置和场地的实际情况及标段划分，我们将每个标段划分为三个施工段，由于越靠近场地中心的位置交通越不方便，所以我们把第一阶段放在场地的中心位置，这样既能保证第一阶段的进度又能保证材料的摆放加工及运输，然后在运输位置相对方便的位置设置第二阶段和第三阶段。

其次在施工进度相对较快的标段设立一个样板楼，因为过多的造型，施工班组的水平参差不齐，没有一个统一的标准必定会造成千奇百怪的效果，而且不管几个标段，几个施工单位，几个班组，只需要一个样板就够了。

3．6工序间的穿插

由于别墅的施工工期相对较短，在集中人力把第一个主体施工段完后应及时拆除脚手架，然后清理砌筑。

在装饰阶段蛙跳理论同样适用，主体验收之后立即开始摸灰，然后窗框、外保温及墙砖跟进，以此流水完成每个施工段的施工任务，但前提是各个环节包括主体、砌筑、摸灰、保温都能顺利地进行，否则像多米诺骨牌一样，进度将停滞在某一环节上，而各专业联动起来各道工序流水施工才能使蛙跳正常执行下去。

在阚总的蛙跳理论中强调“区段内工序，第一个就是土建结构，让土建结构飞起来，促使它一路往前。

然后再讲第二步，砌砖。

然后再讲第三段，机电安装。

这样实际上生命力在于，后续不断地创造条件，以小步快跑的方式不断往前推进，这个地方失败的标记就是后面断档。

就是如果我们光是土建往前推进，后面不能断档。

”

土建工作完成之后，配套及景观就会进入“争抢地盘”。

因为有整体地库，必须先进行防水及回填土的施工。

但是因为外立面的保温、涂料及外墙砖并未施工完成，所以外架不能拆除，这就造成一个矛盾，在这里我们建议有地库的项目单体在一层设置挑架，这样既能保证上部施工的连续性，又不影响地库防水及回填土的施工，进而让配套及景管顺利施工。

而地库防水的施工在这个时候也适合蛙跳的理论，在一部分地库顶板完成之后，经过清理找平即可进行防水施工，这个时候需要施工单位严格执行下去，因为施工单位往往考虑在所有地库封顶之后再进行地库防水的施工，这样会保证施工的连续性，但是却耽误了我们示范区的进度和正常的施工计划，所以必须强制要求地库防水的分段施工，以完成配套景观及其他工序的顺利穿插。

三、结束语

在高速发展的现代施工技术中，高效、节能成为永恒话题，如何利用有效的资源创造出最大的成本是我们一直探寻的课题。

蛙跳正是在这种背景下，结合目前普遍的施工环境诞生，解决了人员短缺、场地有限等诸多难题，叙写了高效、节能施工方式的一个新的篇章。

寰宇天下E区别墅做为蛙跳理论的实践者向无数个“有限”迈出了勇敢的一步，虽然在过程中充满了不少艰辛和坎坷，出现了不少失误和遗漏，但事实证明这种理论在实际的施工过程中是切实可行了的，一个新鲜的事物从诞生到普及需要一个过程，希望这是一个稚嫩的开始，成熟的果实会布满以后的每个施工现场中。

别墅示范区展示