罗斯购物中心农贸市场项目可行性研究报告.docx

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罗斯购物中心农贸市场项目可行性研究报告

罗斯购物中心农贸市场项目

可行性研究报告

1.1项目基本情况2

第一章总论

1.1项目基本情况

1.1.1项目名称

##县郭尔罗斯购物中心农贸市场

1.1.2建设单位

大庆市大冰箱物流有限公司

1.1.3建设性质

新建

1.1.4建设地点

松花江大街南侧、中央大街延伸段西侧、居民区北侧、制衣厂东侧围合地块。

1.1.5建设期

建设期限：

17个月，即2014年7月-2015年12月

1.1.6项目功能定位及建设目标

⑴功能定位：

依托长春、哈尔滨、大庆“金三角”对外交通区位优势以及当地巨大产能的支撑，具有打造该地区农产品产地市场的条件。

项目以建设社会主义新农村为己任，以推进农业产业结构调整，推进农业产业化经营，完善农业服务为目标。

以##县优质特色农产品为基础，在黑龙江##县##镇，打造中原地区最大的，多功能、现代化的农产品流通中心。

⑵建设目标：

以构筑农产品安全标准化、信息服务网络化、一站式联运供应链为主要特色，对接500个农产品生产基地，推广500个农产品品牌，吸引培养500个农产品经销大户，形成8亿农产品交易额，并可提供1500个就业岗位。

建成以鲜活速冻蔬菜、果品、海产、肉食、副食品、粮油等农产品的仓储、配送、批发、储运、信息、检测、综合服务一体化的多功能农产品物流交易中心。

项目建成后市场将辐射大庆市五区四县、北京、上海、广州、深圳等大中城市，成为黑龙江省大庆地区功能最健全、配套设施最完善的农产品流通中心。

1.1.7建设规模及建设内容

⑴建设国模：

项目年交易农产品15万吨。

其中：

销售当地优质大米10万吨，水果、蔬菜、干货1.5万吨，鲜活、速冻水产品0.3万吨，畜禽肉食品3.2万吨。

整体规划主要有由三个功能区组成：

一是综合商贸交易区，二是独立商贸交易区，三是电子商务交易区。

⑵建设内容：

项目规划用地面积15,841.39㎡，总建筑面积31,316.68㎡，其中：

综合商贸交易区建筑面积16,505.68㎡，独立商贸交易区（商铺）9,494.8㎡，电子商务交易区5,316.20㎡。

1.1.8项目投资估算及资金筹措

⑴投资估算：

总投资7,500万元，其中：

项目建投资7,250万元，铺底流动资金250万元。

⑵资金筹措：

企业自筹7,500万元。

1.2研究范围及编制依据

1.2.1编制依据

《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》；

《国家发展与改革委员会《全国食品工业十一五发展纲要》；

《农业部《关于发展无公害农产品绿色食品有机农产品的意见》；

《中共黑龙江省委、省人民政府关于大力推进农业产业化经营的意见》；

《中共黑龙江省委、黑龙江省人民政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见》；

《黑龙江省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

项目建设单位提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料

1.2.2研究范围

该报告从调查分析当地区域农产品资源状况和物流设施状况入手，对地区农副产品消费市场的发展作了预测，进而分析建设农产品流通体系的必要性、项目建设的条件、内容、规模、实施进度、节能环保、组织机构、投资估算、资金筹措等，并对项目建设的效益进行评价，进而提出项目可行与否及有关建议。

1.3研究结论

⑴项目建设对于稳定和发展各类农产品生产，促进该地区农业经济结构调整，促进农业产业化的进程，促进农业经济的可持续发展，提高农民收入等方面都具有重要的意义。

⑵本项目建设条件优越，##县是优质农产品生产的先进县，为项目的经营提供了充足货源。

项目建设场地宽阔，交通、水、电基础条件由市政配套统一解决，为项目建设奠定了良好的基础。

⑶项目建设选址符合##县城市建设总体规划。

⑷本项目总投资项目资本金净值34,512.20万元，总投资收益率、利润率、全部投资财务内部收益率分别为198.71%、133.61%和9.01%，全部投资回收期为2.11年。

项目具有较好的经济效益。

⑸本项目建设可进一步丰富当地消费市场，同时为特色农产品走出去，逐步形成品牌优势，提高附加值，增加农民收入，加快当地特色经济的产业化进程将起到积极的推动作用。

⑹项目建成后，预计农产品吞吐量可达15万吨，年交易额8亿元左右，年经营收入83,880万元，税金5,310万元左右，有力的促进地方经济发展。

1.4主要技术经济指标

详见下表：

表1-1主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

规划用地面积

m2

15,841.39

3

建筑面积

m2

31,316.68

4

年交易总量

万吨

15

进出总和

5

项目总投资

万元

7,500.00

6

经济效益指标

6.1

总投资收益率

%

198.71

6.2

项目资本金净利润率

%

133.61

6.3

全部投资回收期

年

2.11

所得税后

6.4

财务内部收益率

%

9.01

所得税后

第二章项目背景及必要性

2.1项目提出背景

农产品流通不仅关系到农民的根本利益、农业产业化发展、农业结构调整，而且还是实现农产品商品化、增加农民收入、实现农业现代化的有效措施。

项目区作为一个农牧大县，解决“三农问题”、发展农村经济对县域经济发展有很大的影响，对发展农产品流通市场具有非常重要的意义。

##县位于黑龙江省西南部，松嫩平原腹地，是哈尔滨、大庆、长春“金三角”中心、全县总人口47万、幅员面积4119平方公里，境内资源丰富，有耕地264.6万亩、草原150万亩、水面103万亩，素有“塞北江南”、“鱼米之乡”的美誉，是全国粮食生产先进县、黑龙江省绿色食品基地县、畜牧水产大县。

2012年全县年农作物总产量183.5万吨，其中:

玉米93万吨、水稻44万吨、谷子1万吨、高粱8万吨、豆类3.3万吨、薯类1.1万吨、蔬菜21万吨、瓜果7.9万吨、油料2.3万吨、其他1.9万吨;全县棚室发展到15,206栋、年产量15万吨;全县奶牛存栏量4.8万头，畜禽年出栏量1,923.7万头（只），其中:

肉牛5.8万头、生猪42万头、羊29.4万头、鸡1,711万只、大鹅135.5万只，全县年肉类总产量38.8万吨、禽蛋产量1.3万吨、奶类产量12万吨;全县水产品产量达2.4万吨。

随着经济发展和农业科技水平的不断提高，当地农产品产量不断提高，特别是优质粮食产品，如大米、小米每年以2%的速度递增，且以期色香味美而响誉国内各大粮油市场，深受消费者欢迎。

另外，随着人们生活水平的不断提高，消费档次也有了明显的提高，对鲜活、速冻的畜禽产品、海产品的需求增长最快。

从当地农产品市场发展和消费需求看，存在的突出问题是当地没有形成配套完善的农产品交易物流体系，存在市场消费的南方农产品购进渠道窄、成本高，当地特色农产品走出去难的困境。

项目建成后，企业可直接将当地特色农场品运出的同时运进适销对路的农产品，这样可大大降低产品的运营差成本和销售批发价格，满足大庆市五区四县的市场需求，同时依托价格优势逐步吸引项目区周边省份更多的商家，形成以哈尔滨、大庆、长春“金三角”为中心辐射全国的农产品流通中心体系。

由于当地农产品物流发展中一直存在着诸多问题，如：

农产品物流环节较多，流通效率较低；农产品物流装备水平比较低，运输方式总体比较落后；农产品市场体系不健全；农产品物流技术落后，特别是运输过程中的冷藏保鲜技术，造成农产品巨大的在途损失；农产品物流组织体系不完善，不能对农产品物流进行规范化的统一管理，难以做到科学有效的统一配置资源；农产品物流成本较高；农产品物流的生产环节落后，产品品种更新慢，产品结构不合理，生产成本较高；农产品物流中的加工环节比较落后，由于加工技术落后致使农产品加工深度不够，高技术、系列化的项目不多，加工规模较小，增值率低，有不少农产品加工领域甚至仍是空白，农产品附加值较低，最终导致农业比较利益低，农民收入无保证。

鉴于此，大庆市大冰箱物流有限公司，紧紧抓住机遇，依托当地交通区位优势、丰富的农业资源优势，建设专业性农产品流通市场，把产品优势转变为商品经济优势，增加农民收入，不断繁荣县域经济。

2.2项目建设必要性

2.2.1全面建设小康社会的必然要求

全面建设小康社会的难点和重点在农村，如何解决好农业、农村和农民的问题是关键。

所以，最近的中央农村工作会议指出：

今后的工作重心是解决“三农”问题。

而农产品市场流通问题是解决“三农”问题的核心之一。

农产品流通要求农产品通过深加工提升其附加值。

流通过程中的生产性是农产品的最大特性之一。

批发市场作为农产品流通的重要环节，在深加工方面大有可为。

其二则要求不断提高流通环节的流通效率，降低农产品物流成本。

农产品交易场作为产品物流的重要节点之一，拥有较为完善的农产品物流信息收集系统，使其能够更好的整合资源，提高农产品物流效率。

因此，农产品交易市场在扮演强劲高效的物流供应商方面同样具有良好的竞争力。

2.2.2发挥资源优势，实现经济可持续发展的需要

##县是农牧大县，农副产品资源极其丰富，年优质水稻产量40多万吨、优质小米产量在1万多吨、其它优质杂粮15万多吨、水产品2万多吨。

如此丰富的农副产品，需要依托大市场、大流通实现价值，因此急需建成大型农副产品交易市场。

2.2.3市场消费需求趋势的必然要求

经过20多年的改革和发展，我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。

居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。

项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。

2.2.4整合物流资源增强市场竞争力的需要

通过农产品深加工、农产品科研开发，提高农产品附加值和科技含量，建立完善的配套设施，运用电子商务系统，打造信息化交易平台，整合供应链资源，提高企业综合竞争力。

运用现代化物流技术将市场建成具有物流竞争优势的农产品流通中心。

充分整合物流资源，将企业建成高水平、大规模的第三方农产品物流服务商。

第三章市场分析与营销策略

3.1市场分析

3.1.1农产品特点

农产品是以农业产出物为对象，需要通过农产品产后加工、包装、储存、运输和配送等物流环节，做到农产品保值增值，最终送到消费者手中。

农产品在流通及销售过程中有以下三个特点：

⑴农产品流通数量特别大，品种特别多。

⑵农产品流通的要求高

一是由于农产品与工业品不同，它是有生命的动物性与植物性产品。

所以，农产品的物流特别要求“绿色物流”，在流通过程中做到不污染、不变质。

美国埃森哲咨询公司公布的统计数据表明，美国生鲜食品在运输过程中腐烂、变质的损失不低于750亿美元。

我国在食品的常温流通中水果蔬菜约损失20%--30%、粮油15%、蛋15%、肉干耗3%。

每年因生鲜产品腐烂变质造成的经济损失约上千亿元。

二是由于农产品价格较低，一定要做到低成本运行。

农产品一般物流运量大，价值低，运输利润低，交货期长。

因此物流成本相对较高，成为食品价格较高的主要构成因素，我国尤甚。

资料显示，美国的食品物流费用占商品价格的32%，我国的物流费用则高达30%-60%。

三是由于农产品流通涉及到保证与提高农民的收入。

因此，在物流过程中，一定要做到服务增值，即农产品加工转化，农产品加工配送。

⑶农产品流通难度大

一是包装难，二是运输难，三是仓储难。

虽然我国农产品物流活动出现得比较早，但无论是在农产品物流理论研究还是在实际操作上，我国农产品物流的发展都很缓慢。

3.1.2项目区农产品及流通发展

⑴农产品发展

##县位于黑龙江省西南部，松嫩平原腹地，是哈尔滨、大庆、长春“金三角”中心、全县总人口47万、幅员面积4119平方公里，境内资源丰富，有耕地264.6万亩、草原150万亩、水面103万亩，素有“塞北江南”、“鱼米之乡”的美誉，是全国粮食生产先进县、黑龙江省绿色食品基地县、畜牧水产大县。

2012年全县年农作物总产量183.5万吨，其中:

玉米93万吨、水稻44万吨、谷子1万吨、高粱8万吨、豆类3.3万吨、薯类1.1万吨、蔬菜21万吨、瓜果7.9万吨、油料2.3万吨、其他1.9万吨;全县棚室发展到15,206栋、年产量15万吨;全县奶牛存栏量4.8万头，畜禽年出栏量1,923.7万头（只），其中:

肉牛5.8万头、生猪42万头、羊29.4万头、鸡1,711万只、大鹅135.5万只，全县年肉类总产量38.8万吨、禽蛋产量1.3万吨、奶类产量12万吨;全县水产品产量达2.4万吨。

⑵农产品交易物流业发展

从当地农产品市场发展和消费需求看，存在的突出问题是当地没有形成配套完善的物流体系，存在市场消费的南方农产品购进渠道窄、成本高，当地特色农产品走出去难的困境。

当地农产品物流发展中一直存在着诸多问题，如：

农产品物流环节较多，流通效率较低；农产品物流装备水平比较低，运输方式总体比较落后；农产品市场体系不健全；农产品物流技术落后，特别是运输过程中的冷藏保鲜技术，造成农产品巨大的在途损失；农产品物流组织体系不完善，不能对农产品物流进行规范化的统一管理，难以做到科学有效的统一配置资源；农产品物流成本较高；农产品物流的生产环节落后，产品品种更新慢，产品结构不合理，生产成本较高；农产品物流中的加工环节比较落后，由于加工技术落后致使农产品加工深度不够，高技术、系列化的项目不多，加工规模较小，增值率低，有不少农产品加工领域甚至仍是空白，农产品附加值较低，最终导致农业比较利益低，农民收入无保证。

3.1.3物流行业分析及前景预测

物流是一个控制原材料、制成品、产成品和信息的系统，从供应开始经各种中间环节的转让及拥有而到达最终消费者手中的实物运动，以此实现组织的明确目标。

物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。

现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。

近年来，世界现代物流业呈稳步增长态势，欧洲、美国、日本成为当前全球范围内的重要物流基地。

中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。

进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。

2008年中国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，社会物流总费用增速加快，与GDP比率略有上升。

全国社会物流总费用为45406亿元，同比增长18.2%。

2009年，受国际金融危机的冲击，中国物流业增速放缓，但行业总体发展仍保持增长。

2009年12月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文，正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发展壮大。

未来中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势与特征。

伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张；与经济结构和产业布局调整相适应，物流产业的集中度将进一步提升；随着物流市场的不断扩大，物流产业内的分工将越来越细；物流产业发展的制度环境将日趋规范，市场秩序与环境条件也将进一步优化。

3.1.4冷链物流发展

⑴冷链物流划分

冷链物流是物流需求带来的专业化细分。

冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。

它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。

随着国民经济的不断发展，人们的生活水平不断提高。

冷链物流业迅猛发展，冷链仓储建设有着非常广阔的市场前景。

①满足新的生活模式：

随着经济快速发展，地区迅速都市化，人们生活模式发生改变，对简便、西化、冰冻食品的消费需求提高，对即食文化也有相当程度的接受。

②减少食品损耗：

不适当的包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等，造成的食品损耗惊人。

据有关资料，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后腐损严重，全国每年果品腐损近1200万吨，蔬菜1.3亿吨，按每公斤1元计算，经济损失超过上千亿元。

③保障食品安全：

有效的冷链物流通过对温度、湿度及时间等的控制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食物遭受有害物质的污染，大大减少食物的物理性、化学性和生物性的危害，从而保证了食品的品质和安全。

⑵当地市场需求

项目区大庆市五区四县现有人口574万，按平均人均消费15公斤冷鲜、速冻农产品，年需求在9万吨，加之周边及跨省县份，年需求总量在20万吨以上。

产品60%地产，40%外购。

由此可见，随着市场经济的不断发展、现代物流系统的不断完善，食品冷藏链的产业化发展前景十分广阔。

3.2市场定位及营销策略

3.2.1市场目标定位

##县郭尔罗斯购物中心浓贸市场，以吸纳大庆市五区四县的农产品流通为主，同时担负周边地区部分县市的农产品流通。

该市场将充分利用在本地区的龙头地位，与省内外的大型农产品物流中心建立紧密联系，在保证农产品货源充足、信息灵活、买进、卖出交割结算手续简便、价格与经营费用适中、商家有利可图、公正诚信以及周到服务的情况下，据以上分析，市场农产品实物量在2020年以前达到60万吨是完全可能的。

3.2.2营销策略

项目主要是为产销衔接提供场所和服务，集中大量的农产品供求信息，增加农产品的流动量。

⑴搞好商流，现货交易看样成交，对签订现货即期合约或现货远期合约，由市场结算和担保。

⑵搞好物流，建立相应的集装卸、分类、整理、包装、保管、加工、运输于一体的功能，进行商品的收、储、加工、配送，满足不同客户需要。

⑶提供信息，汇集买、卖、中间商等众多交易主体，国内外同类商品的供求、价格信息以及市场走势分析，引导生产、流通与消费。

⑷功能配套，实行期货与电子商务配套；业务代理与服务功能配套；将单一的摊位式向“摊位式、特色商店、专业街相结合配套，形成市场人气；制订统一合理的粮食流通标准和交易规则。

⑸争取优惠，向政府和有关部门争取优惠政策，即对进场的批发商提供优惠待遇和方便，如一定年限内减免税收、减免工商费和市场交易费，以及银行低息贷款等。

第四章项目选址与建设条件

4.1建设地点选择

本项目建设地点在松花江大街南侧、中央大街延伸段西侧、居民区北侧、制衣厂东侧围合地块。

建设地点周围环境好，经专家进行现场考察论证，确定本项目场址符合项目建设要求。

4.2项目建设条件

4.2.1自然条件

⑴地理位置

项目区属##县辖区，地处东经123°57′--125°45′，北纬45°23′--45°59′，北临石油产区，东接半农半牧区。

地势略呈西北部高、东南部低，海拔高度122-175m。

空气质量达到GB3095-1996二级标准，地表水质达到GB3838-2002二类标准。

项目区环境气候适宜，方圆100公里范围内无其它工业化肉鸡饲养企业，拥有沿海及城市地区无可比拟的自然和生态优势，为优质肉鸡饲养业建设提供了得天独厚的自然和防疫条件。

⑵地质条件

地址类型：

冲击、洪积平原。

地质结构：

由素填土、粉质粘土、粉砂构成。

地基土承载力150kpa.

⑶气候条件

主导风向：

西北、西南

年平均风速：

4.9m/s

年最大风速：

15-18m/s

年平均绝对湿度：

12%

年平均相对湿度：

65%

年平均降水量：

400mm

年平均日照：

1,295.6h

年有效积温：

2,941℃

年最高气温：

37.2℃

年最低气温：

-36.2℃

年无霜期：

150d

冻土深度：

2.25m

4.2.2社会经济状况

项目区##县幅员4,072.8平方公里，47万人口，21个民族，辖16个乡镇，6个农林牧渔场，135个行政村。

境内有水面180万亩、草原176万亩，耕地180万亩。

2013年地区生产总产值实现42.6亿元，同比增长19.8%。

其中：

第一、二、三产业增长值分别实现18亿元、13.5亿元、11.1亿元，同比增长12.5%、30%、16.5%。

三次产业结构比达到42.3：

31.6：

26.1。

全口径财政收入实现10.73亿元，年均增长16.2%。

农村居民人均收入和城镇人均可支配收入分别实现5,960元和6,477元，同比增长46.3%和10.5%。

4.2.3市场优势

⑴销售队伍素质高

项目建设单位拥有强大的营销队批发商伍，与各大城市的大卖场、有多年的合作关系。

公司拥有畅通的物流配送系统和销售电子财务管理系统。

市场部人员有专业人才，擅长对市场的分析判断以及品牌建设和市场推广工作。

⑵市场网络健全

项目单位具有成熟的市场销售网络，其农产品远销国内大中城市，并且已经在国内最大型的食品流通市场：

郑州、武汉、成都、沈阳食品流通市场拥有多家客户，建立了长期合作的伙伴关系，产品能够快速辐射到全国范围。

4.2.4交通优势

项目区##县城距哈尔滨175公里，大庆150公里，长春160公里，境内有大广高速公路，省道林肇公路，新肇二级铁路车站，全嫩江第一大港口##港等，铁路、公路、水路连接，区位交通优势明显。

从上述分析看，项目符合国家、省市产业反战政策，具有丰富的资源优势、技术优势、品牌优势、市场优势，项目建设条件优越。

第五章建设规模及建设内容

5.1项目功能及经营范围

5.1.1建设功能

项目设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、品牌一流”的原则，项目建设具有下列主要功能：

⑴信息及电子商务功能：

国际国内各类农产品产、销、需求、价格、交易等信息及全省的县、市信息源，通过信息自动化系统及计算机网络通讯自动化系统来实现。

⑵收购功能：

按设计规模设置合理的、不同类型的农产品贮存仓库，满足一定流转周期的仓储需要。

⑶质检功能：

对出入市场的粮油产品进行检测、化验。

⑷现货交易功能：

从场地上充分安排批发、零售贸易区的市场场所等。

⑸管理服务功能：

物流中心采用最先进的信息、自动化系统，对办公、商务、物业等提供管理与服务。

市场还具有对买、卖双方协调、代办运输、生活服务等方面的服务功能。

5.1.2经营范围

主要从事各类农产品的批发、零售并对农产品进行整理。

同时提供农产品信息咨询、市场咨询等服务。

5.2建设规模与建设内容

5.2.1建设规模

⑴建设规模确定的依据

●项目区蔬菜、瓜果市场需求量；

●项目区鲜活冷冻食品市场需求量；

●项目区优质大米、小米和其他杂粮外销富余量；

●根据市场调查与分析，结合近年来各批发销售点销售量，估计出本项目市场农产品交易将可能占到的份额。

⑵建设规模

本项目市场按总交易实物量15万t/a进行规划设计。

市场规模统计表

表5-1

序号

项目

交易实物量（t／a）

百分比率（%）

1

总交易实物量

150,000

100.00

1.1

水果、蔬菜、干货

15,000

10.00

1.2

肉食、禽蛋

32,000

21.33

1.3

水产品

3,000

2.00

1.4

外销优质大米

10,0000

67.00

5.2.2建设内容

根据以上规模要求及市场的功能与定位，拟建的主要项目列于表5-2。

建设内容一览表

表5—