某项目长沙市住宅市场调研分析报告.docx

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某项目长沙市住宅市场调研分析报告

顺天项目长沙市住宅市场调查分析报告

一、长沙宏观经济形势分析

1、2003年长沙房地产市场主要指标

2003年长沙市完成地产投资122.56亿元，同时增长49.84，所占比重为28.24%，其中住宅投资73.28亿元，同比增长65.57%，更新改造投资72.37亿元，同比增长65.08%，所占比重为16.68%，基本建设和更新改造投资新开工项目规模扩大，新开工项目832个，同比增长28.4%，其中500万元以上的新开工项目669个，占全部施工项目个数的68.1%。

如图

（一）2003年1～12月商品房建设与销售

指标名称单位上年同期本年比上年同期±%

商品房销售面积万㎡325．8240．38

住宅销售额万元52176652．31

2、2004年长沙固定资产分析

2月份止，累计完成固定资产投资43.24亿元，同比增长36.64%，增幅同比提升8.95%，固定资产投资总额为36.17亿元，同比增长46.28%在固定资产投资总额中，基建投资同比增长39.32%，更新改造投资高速增长，同比增长174.54%，房地产开发投资同比增长28.36%，商品房销售面积同比增长46.01%，商品房销售形势继续看好。

3、国内贸易

消费品市场平稳增长。

2003年长沙市实现社会消费品零售总额452.00亿元，同比增长12.7%，剔除物价因素实际增长13.6%，按销售单位所在地分，长沙市的消费品零售额77.94亿元，同比增长14.3%，所占比重为82.8%，县及县以下的消费品零售额77.94亿元，同比增长5.6%，所占比重为17.2%，按行业分，批发零售贸易业零售额382.16亿元，同比增长11.8%，餐馆业零售额64.97亿元，同比增长18.8%，其他行业零售额4.86亿元，同比增长9.8%，商品交易市场大型化已经成为新的趋势，全年亿元以上市场24家，实现商品成交额225.90亿元，同比增长19.7%

4、人口与人民生活

人口数量平稳增长，年末总人口601。

76万人，同比增长1。

1%。

其中非农业人口205。

83万人，农业人口395。

93万人，年末男女性别比为1。

06：

1。

城市化率为49。

16%，同比上升2。

26个百分点。

城乡居民生活水平继续稳步提高。

抽样调查资料显示，2003年长沙市居民人均可支配收9933元，同比增加912元，同比增长10.1%，剔除物价因素，实际增长9.1%，在城市居民人均增可支配收入中城市居民人均工薪收入7148元，增长7.5%，经营净收入329元，增长2.1培，转移性收入2282元增长6.0%，居民消费分类中，食品消费增长3.7%，衣着消费增长0.1%，杂项商品和服务消费增长9.1%。

交通和通讯消费增长40.3%，教育文化娱乐服务消费增长12.3%，医疗保健消费教务长24.1%，设备用品及服务居住呈下降趋势，分别下降1.3%、23.5%

（如图二）2004年长沙市居民家庭收入与支出

指标名称单位数量比上年同期增长%

调查户数户4000.0

平均每户家庭人口数人3.060.0

人均可支配收入元1591.585.9

人均家庭总收入元1653.866.6

人均借贷收入元231.28239.6

人均消费性支出元893.996.9

二、长沙住宅房地产现状

（一）长沙的住宅开发的特点

1、价格偏低

根据统计，长沙市区人均住房面积为23.6㎡，2003年的住宅商品房成交均价为2436元/㎡,在全国各省会城市中排行第30位，但人均消费行支出却排行第13位。

业内人士普遍认为长沙市的房价被低估，这与长沙市在过去几年中过度开发经济适用房有关。

现在在售的经济适用房有如四方小区、东方新城、德政园、仁和家园等，其销售价格从1000/㎡元至2000/㎡元不等，但这些经济适用房小区所处的位置离中心市区比较近，有的甚至比有些商品房小区（如北国风光、阳光100等）还要近，而且其小区园林、社区配套、交通条件等各方面因素与其他商品房小区不相上下，因而经济适用房成了大部分长沙市民购房的首选。

因此，长沙的商品房的价格与长沙居民的经济状况不相符。

对此，为减少经济适用房对商品房开发的冲击，从2003年下半年开始，长沙即暂停对经济适用住房小区项目审批，并要求已批待建的住房建设量按5年时间逐步安排，同时停止各类名目的福利房建设，今年经济适用房的上市量将大幅减少，另外再加上今年钢材、水泥等原材料大幅涨价，所以说今年商品房价格的上涨已成定局。

2、市场繁荣，供需两旺，阶梯消费已经形成

据统计，2004年一季度全市批准预售的总建筑面积为120.1万㎡，同比增长43.49％，其中住宅的面积为86.69万㎡，比去年同期增长30.64％。

同时，2004年一季度商品房成交面积为89.60万㎡，其中期房成交70.58万㎡，在我们调查的30个在售楼盘中，大多数楼盘销售率达到70％以上，市场容量不断扩大，需求旺盛。

与此同时，“以旧换新、以小换大”阶梯消费的方式不断改善居住条件被越来越多的人采用，并由此带来了二手房市场的蓬勃发展。

据统计，2004年一季度全市共办理二手房交易2665户，成交面积37.41万㎡，此两项数据分别比去年增长76.84％和206.39％。

3、市区开发量较大，规模化的小区较少

由于前两年市政府提出了“一年一个样，三年大变样”的旧城改造目标，城市建设的重心主要是市内道路拓宽和棚户区的拆迁改造，市区土地供应量较大，但规模普遍较小，有不少只是单体楼，质素相对来说也比较差，而前几年规模较大的楼盘都是以经济适用房的身份出现的，如咸嘉新村、四方小区、德政园、金帆小区等。

而在全国许多其它省会城市，房地产开发的触角早就到了二环以外，昆明市2002年就已经规定二环内只拆不建。

这种情况一方面说明政府急于改变城市面貌的决心，另一方面也说明长沙市住宅开发的水平和全国许多地方相比还存在一定差距。

（二）长沙的住宅板块的分布

根据目前长沙市住宅楼盘分布和开发的情况，可把长沙市房地产市场分为5大板块：

其中包括中心市区、江景、湖景板块、普通市区以及别墅板块

1、中心市区，主要是以湘江以东，伍家岭已南，车站路以西，南二环线以北的区域。

该区域由古至今一直都是长沙市的城市中心，人口密集，商业实施密集，商业气氛浓厚，有长沙唯一的商业步行街――黄兴南路步行街、五一路商圈、东塘商圈、新世纪文化体育中心、火车站等各种商业、文娱、交通枢纽等重要设施。

因此，在城市中心开发的住宅由于地价及拆迁成本、配套设施成本的高企而造成了商品房小区容积率较高、以高层及小高层为主、小区占地规模较小的现象，而且有相当一部分是单体塔楼，最下面的几层都规划成商业设施。

现在正在开发销售的商品房有中天广场、新楚·天扶华庭、嘉盛·奥美城、三角星花园等，还有分布最普遍的综合用房如ＢＯＢＯ国际、五一华府、蓝色地标、蕊都·信息大厦、城市之星等，均价约2800元～3300元。

购买此板块以来长沙从商人士和长沙公务员居多。

2、普通市区。

该区域离市中心区比较远，多是近几年政府新开发的区域，现时来说常住人口较少，但随着长沙市城市发展规模的不断扩大，及政府有意识地把城市中心的人口逐步引导往外迁移，将现时的城乡结合部变成城市整体的一部分。

因此可以说该板块的商品房极具升值潜力。

该区域的商品房小区由于地价便宜，拆迁成本低等因素，普遍来说规模比较大，而且开发商连片开发，如人民东路和南湖路就聚集了不少省外和省内开发商，各楼盘小区内的园林景观也做得比较出色，以小高层、多层住宅为主。

现时在开发销售的楼盘有江滨玫瑰园、华银园、美林景园、北国风光、西街花园、香堤雅境、，美林景园、惠泽园等大批优秀楼盘，均价由1650元至2800元不等。

另外，较多的经济适用房也是位于该区域，对商品房的价格及销售带来很大的冲击。

3、湖景公园板块。

是以市区几个内湖和风景区相结合的地域。

如围咸嘉湖而建的咸嘉新村、围烈士公园、年嘉湖、跃进湖而建的梦泽园、四季花城、新华联家园等，围世界之窗而建的圣爵菲斯、山水人家、星沙乐园等，此板块依山伴水倍受追棒，开发的面积较大、档次较高，属高档楼盘。

但与其它省会城市相比较楼盘价格偏低，相信由于湖景的不断开发，自然景观资源的有限，楼盘价格有升值的空间。

均价由2400元至4300元不等。

4、江景板块：

分布湘江和浏阳河两岸，河东的住宅楼盘有：

欧陆经典、创远景园等，河西的楼盘有：

沁园春、江岸锦城景秀江山，均价由2300元～2800元，总的来说江景楼盘现开发不多，河东的楼盘由于地属市中心内，各方面配套完善因而价格比河西的高。

虽然湘江美景的不可再生性和唯一性，但从江景楼盘销售情况来看长沙市消费者反映一般。

5、别墅板块。

现主要以别墅和联排别墅为主，如同升湖山庄、荷塘月色、静园山庄、山水芙蓉等。

此板块一般位置离城区较远，现正开发面积少，供给量需求巨大，有很大的发展空间。

三、各板块住宅楼盘分析

1、中心市区住宅楼盘分析

左岸春天

售价均价2800元/㎡

位置四方坪麦德龙北侧左岸春天会所

主力户型三房115㎡

规划形态小区分二期开发，一期联排五栋七层至十层，一梯两户，多层组成二期小高层，一梯三户、四户、六户，11层框剪结构，层高3米

发展商长沙泓信房地产开发有限公司

工程进度未封顶

销售情况一期98%共1107户

推广主题法式尊邸，人文世家，左岸春天2期，全面升级版

优势小区绿化、景观做得有品味物管好分摊面积少，户型还可以

市场抗性周边全是一些经济适用房，生活配套不成熟

BOBO国际

售价平均价3200—3300元/㎡

位置解放西路

主力户型一房一厅53.03㎡—82.03㎡

规划形态塔楼，共30层，8层以上商住楼，框剪结构1—4层商业裙楼，5层文化会所，6—9层为住所（面积在48㎡—112㎡）30层独设顶级VIP会所一层层高6.6米，面积1200㎡以上二至四层层高4.1米，单层面积1400㎡以上

发展商湖南龙港房地产开发有限公司

工程进度打地基

销售情况40%共538户

推广主题全城瞩目，都心TOP级纯小户型气质居所

优势住处城市都心，地段优唯一270o景观窗落地玻璃采光好

市场抗性商住楼如住：

房没有阳台，晒衣不好，厨房采用开放式油烟大商：

面积小，每间实用面积45㎡—60㎡左右，50年产权

嘉盛·奥美城

售价起价2480元/㎡商铺：

起价10000元/㎡均价2800元/㎡均价15000元/㎡

位置长沙市劳动西路293号

主力户型没有资料，尾盘，只剩三、四套50多㎡的一室一厅

规划形态框剪结构，综合用房30层，塔楼，两座

发展商湖南嘉盛房地产开发有限责任公司

工程进度己封顶

销售情况99%共299户

推广主题享受城市文化中心之完美规划

优势地段好户型一般但四正，采光好

市场抗性

新世纪回龙苑

售价起价3170元/㎡

位置芙蓉路与劳动西路交汇处本案现场

主力户型四房两种户型，分别是162.3㎡、156.54㎡占100%平层

规划形态共24层，一至四层商业用途，塔楼，商角上三座商务楼共240户，两梯四户，框剪结构，综合用房

发展商长沙市第五届全国城市运动会工程建设指挥部长沙市体育产业开发有限公司

工程进度己封顶

销售情况80%

推广主题入住新世纪，拥有新人生

优势每户有入户小花园，两梯四户户型方正，通风，采光好楼盘所处地段好，周边生活配套成熟

市场抗性紧邻马路，噪音大，户型只有四房的选择性小

三角星花园

森宇佳园

都市春天

华丽家族

湘银嘉园

总结：

此板块均价明显比其它板块高，价格均价约2800元～3300元，相差不是很大，现在城市中心开发的住宅由于地价及拆迁成本、配套设施成本的高企而造成了商品房小区容积率较高、以高层及小高层为主、小区占地规模较小的现象，而且有相当一部分是单体塔楼，最下面的几层都规划成商业设施。

户型设计大小由楼盘由所处位置来区分，处在五一大道和黄兴路商业地段的楼盘以小面积户型为主力户型40-50平方米的一房和90平方米的二房，少量三房二和四房二厅，高层建筑。

处在其他地段的楼盘以90平方米左右的二房和130平方米的三房为主力户型，商业地段楼盘小户型的设计很受长沙从商人士的喜爱。

楼盘外立多以玻璃和墙砖为主，颜色选用较成稳的色调。

此板块位处中心区区处配套休闲、娱乐、教育方面较突出。

2、湖景、江景板块住宅楼盘分析

咸嘉新村—嘉华苑

售价起价1980元/m2均价2300—2400元/m2

位置咸嘉新村

主力户型五房156m2—187m2共215套

规划形态由7栋14层、15层小高层组成，点阵式分布框架结构

发展商长沙咸嘉房地产开发有限公司

工程进度现房

销售情况90%共306户

推广主题人文城市绿洲心灵栖居艺境、典藏岁月嘉华

优势开发时间早，现生活配套成熟楼距宽、户型采光好、交通方便

市场抗性地段偏，户型最小都131m2，选择性少

滨湖嘉园

售价起价2300元/㎡均价2800元/㎡

位置长沙市车站北路湖南民俗村东侧

主力户型两房两厅76.96㎡—105㎡占50%

规划形态楼盘规划9栋，9层带电梯房，列阵排列去年11月28日开工临街住宅底商，一、二层商业用途，一层1.1万元起，二层3000多起，内街4500元/㎡

发展商湖南湘名园房地产开发有限公司

工程进度准现楼

销售情况70％总户数467户

推广主题

优势南北朝向，可望浏阳河、民俗村风景，交通便利

市场抗性小学、中学离小区较远

沁园春

售价均价2800元每平方米

位置银盆西路208号

主力户型160-168㎡四房占100％

规划形态8栋18层-24层高层住宅、6栋江景别墅半围合组成

发展商

工程进度己交楼

销售情况90％

推广主题

优势现房，望江江景

市场抗性价格高

景秀江山

售价均价2650元每平方米

位置荣湾镇

主力户型84-144㎡

规划形态7栋小高层，3栋高层

发展商

工程进度期楼

销售情况80％

推广主题20万平米都市生态美景大社区

优势交通便利，望江景

市场抗性现己停工

江岸锦城

新华联家园

售价起价2880元/㎡均价3300元/㎡一口价2600元/㎡

位置车站北路王府花园对面

主力户型三室144㎡、133.89㎡、125.42㎡占50%

规划形态240个地下停车位，人车分流框架结构银行7成20年按揭，产权50年

发展商湖南新华联置业有限公司

工程进度现楼

销售情况98%，除二套五室189.17㎡没售出外，其余己全部销售完

推广主题

优势交通方便，整体规划较好户型四正，通风采光好每户每年有60天供暖气、热水发展商在长沙己树立自己的品牌楼盘紧邻两个湖，年嘉湖（烈士公园内）、跃进湖，景观靓

市场抗性户型大，分摊面积多，生活成本高，如电梯费30元/月，热水、暖气等

梦泽园

售价别墅6000多元/㎡小高层4300元/㎡起

位置长沙市车站北路289号

主力户型联排别墅200多㎡—400多㎡共116套小高层三房共144户高层二房共208套

规划形态别墅四联排16栋，双联排25栋，独立独墅2栋小高层一梯两户高层两梯六户

发展商湖南省梦泽园房地产开发有限公司

工程进度最后一期准现楼

销售情况90%多共788户

推广主题

优势紧邻烈士公园及烈士公园大型观景湖交通四通八达，便利户型四正，南北朝向楼盘整体规划合理，楼间距较宽物管好

市场抗性户型最小103㎡，偏大一期作为别墅，二期作为小高层和高层，三期准备建办公楼，规划有些乱

总结

此板块均价由2400元～4300元不等，价格相差较大，但与其它省会城市同等环境景观的楼盘相比较价格偏低，相信由于湖景、江景的不断开发，自然景观资源的有限，楼盘还会有价格升值的空间。

也正因为如此，楼盘规划时将一线景观以大面积户型矮楼为主（别墅和多层），越往后楼越高（小高层和高层），这样规划较合理，既可将楼盘档次提高又使楼盘可持续开发。

主力户型以120平方米的三房和160平方米的四房为主，少量90平方米的二房，没有设计一房。

这样的设计将收入较高人群聚集在一起的同时也提高楼盘的档次。

大多数楼盘以墙砖做楼房的外立面，合理的色彩搭配给一种清新和活泼感觉。

由于各楼盘紧邻公园和湖，在园林这方面没花太多的心思，但小区内的配套设施却较完善。

此板块位置和景观好，很受消费者的追捧，除滨湖嘉园和景秀江山去年10月开盘销售周期不长销售在70%t和80％之外，其他楼盘销售率均达到90％以上。

3、普通市区住宅楼盘分析

l伍家岭周边

伍家岭位于长沙以北，住宅主要分在两个片区四方坪和开发区，政府在四方坪兴建了大批的经济适用房，带旺此地块的人气。

现不少国内外零售商纷纷在此圈地经营，如麦德龙超市、广大家俱城。

左岸春天背靠浏阳河以高档的定位首位在此开发，带动此地块的开发热潮。

开发区分金霞开发区和经济开发区是政府重点扶持的项目，开发区内以工业为主。

楼盘开发主要集中在新搬迁的开福区政府大楼附近，相对其它区域房地产开发面积是较少的区域，规模也中等。

住宅楼盘分析

金帆·江滨玫瑰园

售价普通住宅均价1800元/㎡联体别墅2200元/㎡

位置芙蓉北路金霞开发区

主力户型三房二厅110㎡—135㎡占50%

规划形态该项目一期由单身公寓与商和务楼（在建）各一幢，16幢多层住宅，一幢联体别墅（18套），两幢小高层（12层）组成，共800户，分四期开发

发展商长沙金海林置业有限公司、长沙金霞开发建设总公司

工程进度一期90%是现房

销售情况85%

推广主题

优势紧邻开福区政府与捞刀河小区规模大，紧邻长沙市南北交通动脉芙蓉路，交通方便小区内生活配套设施较齐全（有步行商业街，临街商铺）

市场抗性小区第一期砖混结构，板式楼设计，内部景观很普通，楼盘的外立面非常简单，线条单一项目所在地属长沙市开发区，离市中心较远销售现场人员素质较差，现场气氛不浓

顺天·北国风光

售价起价1990元/㎡均价2100元/㎡

位置长沙市芙蓉北路金霞开发区（开福区政府南侧）

主力户型三房二厅130㎡占70%

规划形态楼盘策划以“长沙市首个中式生态园林景观社区”为卖点整体规划是：

列阵式，13栋11层，电梯房，有一个水景和一个园景2003年9月底开始销售，预售证12月（2003年）多是附近区政府、检查院一些单位职工购买每高一层每平方贵20元

发展商湖南顺天房地产开发有限责任公司

工程进度共13栋现1—8栋准现楼，9—13栋还没建

销售情况80%多

推广主题

优势楼位于市中心与新开发区交接处，紧邻区政府大楼，政府未来发展热点交通便利，生活配套成熟，外立面贴墙砖，颜色以米白色不主，颜色较醒目小区内规划成列阵式，全部南北朝向，通风采光较好户型方正，实用，采光较好，南北对流，一梯两户

市场抗性小区周边邻公路和铁路，噪音大

滨江丽园

售价均价1650元/㎡

位置金霞开发区，伍家岭8—20号

主力户型三房二厅107.48㎡—118.5㎡占60%

规划形态小区是由13栋多层6层住宅及单体多层（一梯两户6层）组成分两期，第二期约180户

发展商湖南新族房地产开发有限公司、湖南金属科技投资有限公司

工程进度一期己是现房

销售情况一期己达90%

推广主题用经济适用房的价格享受商品房的品质和无限制购房

优势项目临近浏阳河、捞刀河两大河流，自然环境较好项目旁公交线路较多，交通方便

市场抗性小区较小，生活配套设施较差小区景观设计简单项目离市中心较远销售现场人员素质较差，且人员太少

楼盘均价图

总结：

此由图可知楼盘，总体均价在1650-2200元/平方米范围内，价位偏低，现开发楼盘大多在浏阳河以北，此区域还正在整体开发和规划当中，配套设施还未完善，给人一种较偏僻的感觉，所以价位与其他地块楼盘的价格有差别，但随着政府北迁、市政府的“一年一个样，三年大变样”的规划和开发区的发展，相信此区域的住宅市场和价格将会慢慢“升温”。

“北国风光”“滨江丽园”“江滨玫瑰园”的户型从90平方米的二房二厅至135平方米左右的四房二厅，主力户型都是120平方米左右的三房。

江滨玫瑰园的户型从42平方米的一房一厅至135平方米的三房二厅到别墅，真是“面面俱到”，但还是以40多平方米的一房一厅和120平方米的三房二厅为主力户型。

由此可看出此板块的户型以120平方米三房比较受买家的追捧。

这三个楼盘小区规模中等，周边配套欠完善，但各楼盘园林风格各有各的特色，还以此为楼盘卖点。

此区域内的住宅项目虽然比其它区域楼盘少，但整体营销推广水平楼盘整体规划却一点比其它楼盘差。

使用的销售道具，如楼书、单张、报纸广告和推广策划方案都己显出成熟和老练。

此区域住宅销售情况比较乐观。

销售率大多在85%左右。

特别是正在建筑中的“北国风光”楼盘从去年九月开始销售到至今己销售近90%。

这说明现政府一系列大力调控的政策，为此区域住宅市场奠定了一个厚积薄发的平台。

l马王堆周边

此板块依托火车站和四通八达的交通，商业气氛浓厚、人气旺，有大型专业批发市场（马王堆建材市场、三湘南湖大市场、高桥大市场、金苹果大市场等）；还有新建成的体育馆和两大公园（烈士公园、民俗村），是交通、休闲、商业、运动主要集中地。

常住人口的逐渐增，使商品房正在大面积的开发，住宅楼盘要分布在围两大公园而建的瑞丰家园、滨湖家园、王府花园、雍景园等；紧邻新迁区政府大楼而建的香堤雅境、西街花园等；伴体育馆美林景园。

均价在2380元～3100元每平方米范围内。

住宅楼盘分析

嘉盛·逸林园

王府花园

售价起价2480元/㎡均价2900元/㎡

位置东站北路228号

主力户型三室131.28㎡146.26㎡占66.6%

规划形态22层高层，由10栋围合式建筑成，三种户型全设计成错层开发商在香港和广州做过楼盘，开发经验成熟楼盘由2001年开始发售，现会所经营不错，7层，来消费多是附近的公务员工行7成20年按揭

发展商湖南长沙华材房地产工发有限公司（中外合资）

工程进度全现房

销售情况93%共1388户

推广主题

优势户型四正，朝向多定南北朝向交通方便，周边生活配套成熟景观均好，产权70年会所经营不错

市场抗性户型大，选择性少，全部内阳台，一楼架空分摊面积多价位较高，楼盘从2001年开盘，销售周期较长

仁和·香堤雅境

售价均价2500元/㎡

位置人民东路芙蓉区政府斜对面

主力户型三室二厅126㎡

规划形态大多数一梯两户，小部分一梯三户，院落式12—17层电梯小高层列阵式，分三期开发，每排之间有景观，最宽楼距80米

发展商长沙仁和房地产开发有限公司

工程进度第一期4月30日封顶

销售情况70—80%

推广主题回归邻里亲情的院落式小高层社区

优势户户南北双景，通风采光好政府未来发展地段道路发达，楼距宽

市场抗性有一半户型厨房设计太小，只有5㎡左右分摊面积较多

美林景园

售价小高层2380元/㎡多层2180元/㎡

位置劳动东路与火星大道交汇处

主力户型三房127㎡—149㎡

规划形态8栋7层多层，5栋12层小高层组成框架结构，列阵式排列一梯两户

发展商湖南美林置业有限公司

工程进度二期现楼，三期未建

销售情况90%共1000户

推广主题中国首家全民健身示范社区2003年长沙十大名盘2004年最受欢迎的十大诚信楼盘

优势一梯两户，南