某房地产工程项目可行性研究报告.docx

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某房地产工程项目可行性研究报告

XXXXXX房地产开发有限公司新建XXX小区工程项目

申请报告

第一章申报单位及项目概况

1.1项目申报单位概况

XXX小区工程项目由XXXXXX房地产开发有限公司开发建设。

XXXXXX房地产开发有限公司成立于2005年4月7日，公司注册地址为石家庄市桥西区裕华西路166号，注册资本为1000万元，实收资本1000万元，法定代表人为XXX，是一家以房地产开发与经营为主的有限责任公司。

我公司采用现代化企业管理模式，由核心决策层（总经理、副总经理、市场总监）、经营管理层（营销策划部、工程部、预算部、财务部）和一支精简高效的员工队伍，构筑了一个技术专业、团结合作、开拓进取的组织框架，公司倡导“能者上，平者让，庸者下”的以人为本的用人理念，给每个人搭建一个学习和锻炼的平台，让员工充分施展才智，提升自己，成就自我，实现梦想。

在激烈的市场竞争中，公司坚持“市场决定前途，质量决定生存，信誉决定发展，人才决定兴衰”的经营理念，为用户提供更多的优质产品。

目前，公司正在全力加快开展新项目的实施步伐，随着企业的不断发展壮大，公司将继续坚持以对社会、客户和企业负责的精神精雕细琢每一个项目和产品的每一个细节，为社会提供优质的产品和服务，为消费者创造最舒适的家园！

1.2项目概况

1.2.1项目基本情况

项目名称：

XXX小区工程项目

申报单位：

XXXXXX房地产开发有限公司

建设地点：

北大街以西、仓后街以北、规划新开街以东、北城街以南。

建设规模：

项目占地面积29488.63平方米（合44.23亩），总建筑面积81329.62平方米，其中：

地上建筑面积77550.92平方米，【高层住宅建筑面积21176.79平方米，多层住宅建筑面积40619.53平方米，商业建筑面积6997.46平方米，储藏室7200.92平方米，楼梯、电梯间915.59平方米，公建建筑面积640.63平方米】；地下建筑面积3778.7平方米。

主要建设内容：

本次工程建设6+1层住宅楼6栋、6+1层商业住宅楼4栋、16+2层商住楼1栋、-2/1层社区中心楼1栋、2层托儿所1栋、1层公厕1座、2层商业链接楼及地下车库1座。

项目总投资9819.75万元，全部由项目单位自筹解决。

项目建设工期：

2013年4月—2015年3月，共计24个月。

1.2.2项目提出的背景及建设的必要性

该项目为XXXXXX房地产开发有限公司开发的XXX小区工程项目，该公司已取得该地块的土地使用权，规划部门也已经出具了规划设计条件，根据规划条件建设该项目，项目总占地29488.63平方米，总建筑面积81329.62平方米，建成后，为我市居民购房创造了条件，可使之安居乐业，精神舒畅地工作、学习。

同时，有利于美化城市环境，改善城市形象，促进城市发展和对外开放。

1.2.3建设规模

该项目为XXX小区工程项目，依据城市总体规划和城市基础设施的保障能力，以城市规划和地域面积确定建设规模如下：

（1）占地规模

该项目总用地面积29488.63m2，其中：

建筑用地10929.10m2，道路用地12485.51m2，公共绿地6074.02m2（详见用地平衡表）。

项目用地平衡表

项目

计量单位

数值

所占比例（%）

项目总用地

㎡

29488.63

100.00%

建筑用地

㎡

10929.10

37.06%

道路用地

㎡

12485.51

42.34%

公共绿地

㎡

6074.02

20.60%

（2）建设规模

XXX小区工程项目总建筑面积81329.62平方米，其中：

地上建筑面积77550.92平方米，【高层住宅建筑面积21176.79平方米，多层住宅建筑面积40619.53平方米，商业建筑面积6997.46平方米，储藏室7200.92平方米，楼梯、电梯间915.59平方米，公建建筑面积640.63平方米】；地下建筑面积3778.7平方米。

（3）人口居住规模

本次工程住宅按632户、户均3.2人估算，共进住人口总规模为2022人。

1.2.4主要建设条件

项目建设地点选择在北大街以西、仓后街以北、规划新开街以东、北城街以南，占地属于城市规划住宅、商业用地，项目单位已经获得该地段的土地使用权。

此处交通便利，供电、供水、排水、供热等配套齐全，环境安静，周围无污染企业，适应该项目的建设。

1.2.4.1气象条件

XXX市所在区域属暖温带半湿润大陆气候，四季分明。

年平均气温：

13.3℃

月平均最高气温：

26.7℃

极端最高气温：

42.7℃

极端最低气温：

-21.6℃

月平均最低气温：

4.2—4.6℃

主导风向：

冬季西北风，夏季东南风

年平均风速：

2.8m/s

近年最大风速夏季10m/s，冬季12m/s

历史最大风速：

34m/s

年平均总降水量：

538mm

日最大降雨量：

340mm

小时最大降雨量：

68mm

最大降雪深度：

22cm

最热月平均相对湿度：

76%

最大冻土深度：

44cm

基本风压：

0.3KN/M2

基本雪压：

0.35KN/M2

1.2.4.2地质水文条件

工程地质：

XXX市地处太行山东麓，地貌上属太行山山前冲洪积平原，场地为回填场地，稍有起伏，最大高差0.3米。

无不良地质作用分布，场地稳定，适宜建筑；地下水埋深很深，且水位变化幅度极小，影响不到建筑物基础，不会对建筑物材料产生腐蚀性；场地土不存在受污染的迹象，地耐力大于130KN／㎡。

水文地质：

稳定地下水位深10m左右，地下水具微承压性，对混凝土结构无腐蚀，在干湿交替环境对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐性，地下水对钢结构具弱腐性。

1.2.4.3抗震性能

根据《中国地震参数区划图》GB18306-2001和《建筑抗震设计规范》（GB50011—2010），XXX市抗震设防烈度为7度。

设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第二组。

该场地土为中软场地土，建筑场地类别为Ⅲ类建筑场地，属建筑抗震一般地段。

1.2.4.4供电、供水、供热、供气条件

（1）供电：

XXX市现有10千伏配电线路285公里，配电变压器163台，容量10万千伏安，售电量23.5亿千瓦时，并有供电公司供电主干线从北大街通过，本项目从北大街引线至项目区。

（2）供水：

水源来自XXX市供水公司，该公司拥有现代化水厂三座，六个取水源地，19眼供水生产井（其中2眼城市补压井），已建成直径100㎜以上给水管线130千米，本项目用水自北大街供水管线引入项目区。

（3）供热：

热力来自XXX市热电厂，现已建设供热管网35公里、建有热力站26个、并有供热管线从北大街通过，本项目供热自北大街市政供热管线引入项目区。

（4）燃气：

本项目居民用燃气来自XXX市燃气有限责任公司，现已铺设中、低压管网100余公里，本项目用天然气自北大街引入项目区，经天然气调压站调压后供应各用户，质量可满足需求。

（5）弱电系统：

电话线路、电视线路和各种网线等弱电系统，可从北大街引入项目区，并在项目设计和建设时，由相关单位配合设计。

1.2.4.5交通条件

项目位于市建成区范围内，建设地点紧邻北大街，交通十分便利，运输便捷。

1.2.4.6周围环境

拟建地点周围没有污染严重和噪音超标的企业，亦没有名胜古迹建筑和重大公用工程，大气质量符合《环境空气质量标准》二类区标准。

1.2.4.7建筑材料及运输条件

该项目建设地点紧邻北大街等市区主要交通干道，各类建材产品运输便利，特别是随着市场经济发展，建材市场已有相当规模，项目建设所需的钢材、水泥、灰沙、砖瓦、涂料等均可就地解决，施工条件比较优越。

1.2.5项目建设方案

1.2.5.1确定建设方案的原则

根据国家、省和市政府及有关部门关于商品房建设的有关政策，结合本项目的特点，在本项目建设方案的制定上主要遵守如下原则：

（1）经济适用、设计新颖的原则。

坚持以经济适用为主，力求住宅设计新颖、别致，超前性实用性相结合，最大限度地合理利用建筑面积。

在平面布局上，充分利用好每寸土地，功能设施分区设置，人流、物流布置得当、有序，楼体错落有致，使有限的土地创造出较高功能和环境效果。

争取以较小的投入产生较高的实用价值和优美的建筑效果。

（2）配套齐全、服务周到的原则。

立足于我市现有基础条件，充分利用好城市功能设施，保证水、电、暖、天然气供应设施齐全，环境保护等项物业管理工作高效运营，为居民提供多方位的、及时的服务。

（3）局部服从全局的原则。

在项目规划设计上以城市总体规划为指导，在功能设置、土地利用，环境效果等方面与城市总体规划相衔接，达到和谐配套，突出总体风格、特点。

（4）以人为本的原则。

在充分利用项目建设地点交通方便，环境安静、空气清新等特点的基础上，进一步改善、提高居住环境，搞好绿化、美化，创造适宜人类居住、休闲和发展的空间。

（5）技术先进和质量第一的原则。

以保证各类建筑物坚固、耐用为根本，并尽量应用新型建筑材料、新型节能设备、新型设计等当代先进、适用的科技成果，体现出较高的利用自然、改造自然、节约能源与资源的效果。

1.2.5.2总图布置

该项目小区共设置四个出入口，整个小区东南西北面各设出入口一个，主出入口面向北大街，次出入口面向仓胡同，商业入口面向北城街，机动车出入口设在小区南端，做到人车分流。

本次工程建设的多层住宅楼呈一字对称由南向北建设，唯一一座高层住宅楼建设在小区北端，公建在各楼宇间，即实用又美观，并建有活动场地，布局合理，详见规划部门已经批复的总平面图。

1.2.5.3场内交通

本工程所建项目的场内交通按两个等级道路规划，小区主要交通道路成环状于楼宇间，宽为8米；次要道路宽为5米，小区沥青路面一般为60--100MM厚，路沿石面平人行道，高出路面不大于120MM 。

1.2.5.4主体工程

（1）建筑结构：

A、结构形式：

本项目高层住宅楼设计为框架剪力墙结构、多层住宅设计为砖混结构，均为筏板基础。

B、住宅及商业耐火等级为二级，地下建筑耐火等级为一级。

C、抗震基本设防烈度：

7度（地震加速度为0.10g），特征周期为0.55s。

基本风压：

0.30KN/m2。

地面粗糙度类别C类。

D、工程安全等级为二级。

E、人防等级为6级（核6常6），防化丙级。

（2）主要建设内容：

本次工程建设6+1层住宅楼6栋、6+1层商业住宅楼4栋、16+2层商住楼1栋、-2/1层社区中心楼1栋、2层托儿所1栋、1层公厕1座、2层商业链接楼及地下车库1座。

（详见土建工程一览表），其中：

（1）1#、2#、3#、5#、7#、9#为6+1层住宅楼，设计为砖混结构，层高3米，1层为储藏室，2-7层为住宅。

（2）4#、6#、8#、10#为6+1层商业住宅楼，设计为砖混结构，层高3米，1层为商业及储藏室，2-7层为住宅。

（3）11#为商住楼，设计为框剪结构，层高3米，1-2层为商业，3-18层为住宅。

（4）-2/1层社区中心楼1栋，设计为砖混结构，层高3米。

（5）2层托儿所1栋，设计为砖混结构，层高3米。

（6）公厕1座，设计为砖混结构，层高3米。

（7）2层商业链接楼，设计为砖混结构，层高4米。

（8）地下车库1座，设计为框架结构，层高4米。

1.2.5.5其他工程：

（1）给水工程：

本项目用水由北大街供水管线直接接入项目区的供水主管道和二次加压泵房，通过项目区内供水管网供给各用水点，水质、水量均可满足用水需求。

（2）排水工程：

排水实行雨污分流制，雨雪水直接汇入项目区内雨水管道，再排入北大街的城市雨水管网；生活污水分区分段首先排入化粪池消化处理后，再汇入项目区污水管网，最终排入XXX市污水系统。

（3）冬季采暖：

冬季采暖采用城市集中供暖，由北大街供热管线接入，经过项目区内的热交换站变换压力后，通过热力管网系统进入各房间以地面辐射采暖方式供给。

采暖设计冬季室外计算温度为1.4℃，室内设计温度为18℃。

（4）夏季制冷：

夏季制冷采用空调，制冷设计室外温度为35.2℃,室内控制温度为28℃。

（5）燃气供应：

本项目居民用燃气来自XXX市燃气有限责任公司，从北大街引入项目区，经一期建设的天然气调压站调压后供应各用户，质量可满足需求。

（6）电力供应：

该项目用电采用市区电网供电，电力的输送由北大街供电主干线以地下敷设的方式引入项目设备用房内，需新上变压器一台，经变压器变压后分类专线供给各用电部位。

为有利于安全和美化环境，项目区内所有电力输送均采用地下电缆。

（7）弱电系统：

电话线路、电视线路和各种网线等弱电系统，可从北大街引入项目区，并在项目设计和建设时，由相关单位配合设计。

1.2.6消防及安全

1.2.6.1消防

在总体规划和建筑设计上，在建筑物的防火间距、安全疏散、道路布局、建筑构造等方面，严格执行建筑防火规范。

按照消防的要求，室外消防给水管线直连到住宅楼供水管线上，室内消防给水管线连到消防泵房，干管直径设置大于Φ100mm，用水量不低于15L/S，消火栓沿消防给水主干管布置，间距100—120米，每个消火栓保护半径控制在150m以内，室外设置5个消火栓，室内设施402个消火栓。

同时，在两栋商业建筑部分安置消防喷淋自动报警装置，在发生火灾时自动发出警报，并且和其他消防设施同步联动工作、有效控制、扑灭初期火灾。

切实加强消防管理，物业管理机构设专门人员负责，并配置机动灭火器。

同时，搞好消防知识的宣传，教育居民安全使用煤气，并加强对消防安全检查，严禁带入和储存非生活性易燃、易爆物品。

1.2.6.2安全

（1）配电系统

配电室等易产生燃、爆的公用设施，在布局上与建筑物保持安全距离，在建筑构造上采取防火、防爆措施。

为防止触电及其它人身事故发生，小区内输电线路采用地下电缆，室内输电线路采用墙内暗线，对变压器和主要开关实行封闭管理，并设专人负责。

（2）防雷接地

本项目按二类防雷建筑设计防雷装置和防雷接地系统，避雷带、引下线和接地装置利用建筑物砼柱内钢筋和桩基础内钢筋，同时对住宅楼采取防侧击雷的等电位的保护措施。

1.2.7项目实施进度计划

项目从2012年12月开始前期工作，2013年4月开工建设，到2015年3月竣工，建设期24个月（详见附表一）。

1.2.8项目总投资估算及资金来源

1.2.8.1估算依据

A、建筑工程费用，按照《XXX省建筑工程概算定额》（2005）、《XXX省安装工程概算定额》（2005）、《邢台市工程造价信息》（2011年），并结合当地建筑材料价格和劳务费用进行估算。

B、设备材料及安装费用，按承办单位订购设备的到货价进行估算，安装费用按设备材料费用的5%估算。

C、其他费用，按《XXX省建设项目概算其他费用定额》（2004）、结合市场竞价因素确定。

D、预备费，比例按建筑工程费用、设备材料及安装费用和其它费用之和的5%估算。

1.2.8.2项目建设投资估算

该项目建设投资为9819.75万元（详见附表二），其中：

A、建筑工程费用6744.19万元。

B、设备材料及安装费用1493.94万元。

C、其他费用1114.00万元。

D、预备费用按前三项和的5%计算为467.61万元。

1.2.8.3项目总投资=项目建设投资+流动资金＋建设期利息=9819.75+0+0=9819.75万元。

1.2.8.4资金来源：

项目投资全部由承办单位自筹解决。

1.2.9招标方案

1.2.9.1项目招投标方案制定的主要依据

为了保证本项目的工程质量，通过引入竞争机制合理降低工程投资并有效规范工程项目的管理、建设行为，本项目应按《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，对勘探、设计、施工、监理和重要设备、材料实施招投标。

1.2.9.2招标组织形式与方式

本项目的勘探、设计、施工、监理、重要设备、材料等的招标组织形式应以委托符合要求的具备资质并有同类项目组织招标良好业绩的招标服务代理机构组织进行。

按照有关规定，本项目的勘探、设计、施工、监理和重要设备、材料等的招标方式应为公开招标。

XXX省建设项目招标方案和不招标申请表

项目名称

XXX小区工程项目

项目建设单位

XXXXXX房地产开发有限公司

项目单位负责人及电话

项目联系人及电话

建设内容

本工程建设6+1层住宅楼6栋、6+1层商业住宅楼4栋、16+2层商住楼1栋、-2/1层社区中心楼1栋、2层托儿所1栋、1层公厕1座、2层商业链接楼及地下车库1座。

项目建设地点和时限

北大街以西、仓后街以北、规划新开街以东、北城街以南，建设期24个月。

总投资额

9819.75万元

资金来源及构成

来源：

项目单位自筹。

构成：

全部为建设投资。

是否含有或拟申请国有投资或国家融资

合同估算额

（万元）

招标范围

招标组织形式

招标方式

不采用

招标方式

全部

招标

部分

招标

委托

招标

自行

招标

公开

招标

邀请

招标

勘察

10.93

√

√

√

10.93

设计

97.60

√

√

√

97.60

建筑工程

6744.19

√

√

√

114.54

安装工程

71.14

√

√

√

监理

82.38

√

√

√

设备

1422.80

√

√

√

重要材料

拟选择的招标公告

发布媒介

XXX省招标投标综合网、XXX日报

情况说明：

项目建设单位（盖章）

年月日

1.2.10本次工程主要经济技术指标表（详见附表）

第二章　发展规划、产业政策和行业准入分析

2.1发展规划分析

2.1.1项目符合国家、省及我市国民经济和社会发展第十二个五年规划。

国家《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：

“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”，纲要明确指出

（1）要健全住房供应体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。

（2）要改善房地产市场调控，进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标。

完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。

加强市场监管，规范房地产市场秩序。

邢台市《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出：

“要稳步发展房地产业，调整住房供应结构，增加中小套型普通商品住房供给，增加中低收入居民住房供给，努力实现住有所居，加强房地产市场调控，加强对房地产开发企业在土地开发利用、住房建设和销售的全程动态监管，推进房地产的有序开发和建设，促进房地产业平稳健康发展。

“本项目为普通房地产开发项目，项目的建设符合国家及我市“十二五”规划提出的相关要求，项目的建设对增加普通商品住房有效供给、实现住有所居、促进房地产市场平稳健康的发展起着积极的促进作用。

2.1.2项目符合XXX市城市总体发展规划2008-2020

XXX市城市总体发展规划以建设现代化中心城市为目标，围绕上水平、出品味、生财富、惠民生，规划实施好中心城市改造建设工作。

本项目建设符合我市城市总体发展规划，有利于加快我市城市发展，改善居民的居住条件，提高居民的生活质量，促进经济和社会发展。

2.1.3根据《XXX市城市住房建设规划（2010-2012年）》住房建设规模中对商品住房建设，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，有针对性的加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产健康、协调、稳定发展，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。

本项目所建的住宅以中小套型的普通住房为主，项目建成后可以满足不同收入层次住房需求，项目的建设是实现上述规划的具体行动，项目目标和上述规划的内容是衔接和协调的。

2.2产业政策分析

本项目属房地产开发项目，根据中华人民共和国发展和改革委员会第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》，拟建项目不属于限制和淘汰类目录范畴，是符合国家产业政策要求的。

本项目为普通房地产开发项目，开发中低价位普通商品住房项目，符合国家产业政策和相关政策的要求。

第三章资源开发及综合利用分析

本项目为XXX小区工程项目，不涉及资源开发，项目利用的资源主要是水资源、土地资源及建筑材料。

3.1水资源综合利用分析

项目建成后水资源的消耗主要是居民日常生活用水及小区内的绿化用水，根据XXX省《用水定额—生活用水》（DB13/T1161.3—2009）估算，该项目水资源年用量估算为114458.72m3。

本项目年用水量估算表

序号

用水项目

定额

用水主体

数量

年用水量（m3）

备注

1

居民用水

110L/人·d

2022

81183.30

参考室内有给排水、卫生设施、淋浴设备

2

商业用水

11L/m2·d

6997.46

20432.58

参考营业面积5000-10000平方米综合零售（商场、超市）

3

绿化用水

0.6m3/m2·a

6074.02

3644.41

参考环境治理绿化用水指标

4

办公用水

1.2m3/人·月

50

720.00

参考机关事业单位指标

5

不可预见用水

8478.42

按总用水量的8%估算

合计

114458.72

本项目在设计、建设及建成后使用过程中采取以下的节水措施：

（1）小区设计过程中考虑中水回用管网及设施，中水回用于冲厕和绿化，年可节约3.52%的新水。

（2）供水管道采用国家推广的聚丙稀尼龙管件和管材，提高防腐和节水效果。

同时在各公共用水点安装用水自动控制装置，减少人为和其他原因造成的枉流。

（3）给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好，能限制流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴，水嘴开关采用压式开关。

（4）推广节水型设备，采用节水型便器冲洗设备（如坐便器水箱不大于6L）、节水型水龙头、节水型淋浴设施。

（5）严格控制各用水点的水压和水量，安装计量仪表，以免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成的水资源浪费。

3.2土地资源综合利用分析

本项目的建设符合XXX市土地利用总体规划，工程建设内容与土地利用规划规定的用地性质相符。

各项指标如下表所示：

项目

容积率

建筑密度

绿地率

住宅用地部分

2.22

33.54%

25%

商业用地部分

3.62

45.43%

10.10%

这些重要技术指标都符合国家对住宅小区的要求，符合XXX市规划部门对此块土地的规划要求。

实现了集约和有效地利用土地，符合国家节约用地的政策，提高了土地的利用效率。

空间规划也较合乎住户需求，而相当合理的布局使得使用面积达到最大的利用率，并在控制范围内有效利用了土地资源。

3.3建筑材料的综合利用

本项目消耗的建筑材料主要包括钢材、木材、混凝土、玻璃、水泥等。

（1）项目单位在设计阶段将委托业务水平较高的设计院进行项目施工图的设计工作，在建筑质量达标的基础上最大限度的节约建筑材料，间接达到节约资源的目的。

（2）在建筑节能措施上采用混凝土砌块等新型承重墙体材料替代粘土砖，间接减少了资源破坏，节约了土地资源。

（