蟾宫折桂自习室.docx
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蟾宫折桂自习室
蟾宫折桂自习室
第1章 总论
1、项目提要
1、项目名称：
蟾宫折桂
2、建设性质：
已建，租用
3、项目地点：
山东经济学院本部南门银座2,3层
4、所有制形式：
私营合伙
5、项目面向人群：
考研大军以及其他学习备考者
6、投资规模及构成：
总投资：
其中：
设备购置205050元，装修52500元，职工薪酬70000元，年维修费用5000元，预备资金20000元。
7、资金筹措：
借钱：
银行贷款140000元，亲戚朋友的筹措和自有资金120000元，大学生创业基金会20000元。
8、人性化服务：
我们将登记每一位备考者的姓名，将详细名单挂在大堂之中，与公司共存；你们将是我们公司的第一批学员，希望会为你留下美好的回忆。
9、主要技术经济指标：
项目的年收入初期估计37120元，第二年往后165800元。
10、项目辐射范围及带动能力：
首先对我们来说：
不但给我们六个人提供了一份暂时的工作和不菲的生活费，而且也给我们提供了一份学习环境；其次对广大的考研及其他学习备考者来说在学校公共资源不能满足学习的需要，占座压力大的情况下，我们公司也及时解决了学生备考的一个心头病，让学生将重点放在学习上，一心只为学习；再者对社会来说不但为国家增加了税收，也有效的利用了闲置的资源。
二、项目可行性的依据
1、宏观经济条件:
"考研租房热”又成了眼下的热点话题，市场需求非常广阔。
再加上人民的收入不断提高，对学习环境的要求也相应的提高。
为学生提供一个价格适当，温馨舒适的学习环境势在必行。
2、相关政策支持:
学生自创自习室，解决了学校的一大难题，只要操作规范，对于这样的新事物，学校、社会给予了支持、鼓励。
3、现实条件：
学校的座位为公共资源，不允许占座，那么繁重的考研课业外学生们同样还承担着占位的重任。
想方设法解决自习占座问题以及减轻学生占座压力已经势在必行。
三、综合评价与和论证结论
1、综合评价：
山东财经大学考研学生众多，但自习室又不能满足学生的需求，导致学生每天早起占座，每天都有大量同学挤在教学楼门口，争抢座位，这不仅增加了事故的发生，也白白浪费了大家的学习时间，得不偿失。
现在山经还没有这样的多功能自习室的出现，也就是走在了此行业的前列，所以市场前景非常广阔。
2、论证结论：
考研租房热”又成了眼下的热点话题。
学校里的自习室座位属于公共资源，不能收费，从而带动了大学周围租赁市场的活跃度，高校提供不了充足的自习室座位，学子自创的收费自习室，恰好满足了学子们的需求，还提供了就业岗位，应该给予支持、鼓励。
想方设法解决自习占座问题以及减轻学生占座压力已经势在必行。
四、存在问题及建议
1、项目存在问题：
项目团队能力和诚实；项目初期可能亏损以及成员的坚持态度；市场调查研究与实际情况可能不符或略有出入；
2、建议：
建立严格的规章制度，小公司大纪律；提高成员的心理素质，对公司充满信心；做出自己的特色，一开始就提高优质的服务，为以后抵抗同行业打下坚实的基础。
第二章：
项目建设背景
一、宏观经济条件
随着毕业生租房旺季的尘埃落定，接连着小学片区家长陪读租房热潮的渐渐退去。
“考研租房热”又成了眼下的热点话题。
自9月初以来，位于济南市多个高校周边的二手房中介门店电话来访和到店咨询的租赁客户明显增多，其中大部分是即将参加2012年考研的学生，咨询量环比上涨10%，从而带动了大学周围租赁市场的活跃度，进而使得租赁成交量上涨。
学校里的自习室座位属于公共资源，当然不能收费，但赵茂峰自行投资开发的自习室座位，属于民营性质，可以采用商业运作模式。
二、相关政策支持
作为教育局资深人士，陈明魁说，自来水、燃气也属于公共资源，国家政策还允许民营企业介入。
每个学校基本上都会给考研学生提供自习室，但是能否完全满足学生的需求，还要看学校的经济实力。
“毕竟，学校提供这样的考研自习室也是需要支出的”。
高校提供不了充足的自习室座位，学子自创的收费自习室，恰好满足了学子们的需求，还提供了就业岗位。
这样的新事物，学校、社会应该给予支持、鼓励。
三、现实条件：
现在大学占座的情况是大学管理的一个非常头疼的大事。
运用行政手段管理还是不能消灭这种情况。
以为不好管理，不好分辨。
就山经来说，表面现象简单的说就是桌上有东西没人，但是仅仅是这个场景就是占座吗，当然不是，我可能因为有急事出去了一趟，我可能因为去上厕所离开了几分钟，如果就在这几分钟内将座位定性为占座岂不是在草菅人命？
但是又怎么去判断呢，以多长时间不来为限呢，难道还要等在空座位上等着那位不知道是不是占座的同学来吗？
这些疑问我敢保证没有人敢回答，毕竟谁也不想冒天下之大不韪，历史证明凡是企图对此作出规定的结局都是被唾弃的。
所以，出发点都解决不了，还谈什么解决占座问题？
其次，就算人家承认是为没来的人占个座，但是一个人占座的限额是几个呢？
我觉得我们总不能无情的让一个天还没亮的学生在教室门前排了几个小时队才找到的作为轮空，而且试想在考试复习的关键时期，比方说男女朋友打算每天轮流占座，既可以省时间又可以让对方能得到更好的休息，这无可厚非，所以我们还必须要允许存在着“法外开恩”的情形，但是究竟一个人能占几个座呢，回答不上来吧。
最后再谈一个更加棘手的问题：
学校的规定对长期恶意占座者，将由所在学院进行批评教育；对情节严重者，按学校有关违纪处分办法进行处理。
同时，管理人员有权清理在规定时间对公共教室的占座物品，由此产生的损失由占座者自己承担。
这条规定看似合情合理，和普通的校规校纪没有什么区别，可是细细揣摩就会产生一个很恐怖的结论：
勤奋学习要受到违纪处分。
看到这个结论真的是震惊，占座的人当然几乎都是爱学习的，且不说是好学生坏学生，毕竟人家在这个阶段想勤奋学习了，但是此时校规规定不得早期占座，于是打消了原本就不主动学习的心，没占到座的同学又要在宿舍度过不算充实的一天。
如此的反复，情况只能越来越糟糕。
综上所述，占座问题早已经成为了“中国高校之殇”，历史的经验告诉我们，想要用行政手段解决占座问题几乎没有可能，其实我们谁都知道，解决问题的最佳途径就是增加大学硬件设备，特别是自习室等自习设备，就像一个国家如果富裕了人民富裕了，谁还愿意去当乞丐？
同理，如果一个大学有了充足的自习室，有了足够的自习资源，谁还愿意在寒冷的冬天加入占座长龙，哆哆嗦嗦望眼欲穿的等待自习室开门的那一刻？
所以随着考研队伍的壮大，疯狂抢座，抓阄撞运、校内卖座等等一系列的现象频繁发生。
繁重的考研课业外学生们同样还承担着占位的重任。
在考研学生租房的带动下，市内多个大学周边片区租赁成交活跃度均有所提升，热点片区考研租赁成交量大约占本片区的15%左右。
同时部分热点房源的成交价格也出现了小幅度的上涨，想方设法解决自习占座问题以及减轻学生占座压力已经势在必行。
再加上山东财经大学考研学生众多，但自习室又不能满足学生的需求，导致学生每天早起占座，每天都有大量同学挤在教学楼门口，争抢座位，这不仅增加了事故的发生，也白白浪费了大家的学习时间，得不偿失。
现在山经还没有这样的多功能自习室的出现，也就是走在了此行业的前列，所以市场前景非常广阔。
第三章 项目建设的条件
第一节 项目区域概况
（一）地理位置：
山东财经大学燕山校区南门统一银座1、2楼，毗邻荆山路，周围有山东行政学院，警官学院等各大高校。
（二）消费者状况：
主要的消费群体为在校大学生，随着考研队伍的壮大，疯狂抢座，抓阄撞运、校内卖座等等一系列的现象频繁发生。
繁重的考研课业外学生们同样还承担着占位的重任。
考研学子们对安静和谐的自习室需求越来越来。
考研学子的家长提供的考验资费导致租位需求更加强烈。
（三）项目关联产业发展现状：
蟾宫折桂自习室临近银座等超市，购物方便，能够很好地满足学生们的生活学习需要，北临荆山路，交通便利，便于学生出行，同事车流量不大，环境比较安静
第二节 项目开发的有利条件及可行性
在考研学生租房的带动下，市内多个大学周边片区租赁成交活跃度均有所提升，热点片区考研租赁成交量大约占本片区的15%左右。
同时部分热点房源的成交价格也出现了小幅度的上涨，想方设法解决自习占座问题以及减轻学生占座压力已经势在必行。
第三节 主要制约因素及解决办法
1租地方面：
学校附近房屋比较紧张，地租较贵，在租地方面有比较大的困难。
2前期资金投入方面：
由于集资者均为学生，经济条件比较差。
3人员方面：
前期人员不足，经验较少，在执行过程中面临许多困难
第四章项目建设单位基本情况
（一）单位基本情况
1、单位名称：
蟾宫折桂自习室
2、法人代表情况：
项目管理0902班第十五小组
3、业务范围：
为广大学子提供安静温馨方便的学习空间以及提供饼干、饮料、面包、乳制品等日常小零食和常用文具用品，还包括三餐的代订和代购。
4、业务能力：
工作人员为在校大学生，了解学生的真实需求，管理和服务能够及时改善以不断满足考研学子切身需要（附事业单位法人资格证书或企业营业执照。
（二）人员及其构成情况
1、职工总人数：
6人
2、技术人员数：
1人（负责电源等的维修）
3、管理人员数：
2人
4、企业服务理念：
理解考研学子，持续提供超越考研学子期望的产品与服务，做考研学子们永远的伙伴作为我们一直坚持和倡导的服务理念。
服务是商品的附加价值。
向高附加值产品发展，市场将无穷尽。
消费者往往认为服务应该是免费的，但实际上从来没有免费的服务，一个企业要想提供好的服务，必须有财力支持。
从对顾客的利益来说，服务是投资，它能够取得丰厚的回报尊重客户。
利润是对优质服务的报酬。
追求利润的过程，就是即通过春风化雨般的奉献，使顾客在满意中心甘情愿地回报，毫无怨言、充满感激地把钱交给我们。
不要急功近利，把服务搞成掠夺、敲诈和欺骗。
5、企业战略：
首先，公司需要确定它的公司战略，即决定现在的应该选择哪个领域或哪些业务作为主营业务，是否要进入新的领域或者退出某些已进入的领域。
但是随着市场竞争的日益激烈，一些有实力的竞争对手也纷纷进入这些领域，蟾宫折桂自习室应该找到自己的核心竞争力，“集中兵力”在自己最擅长的领域内发展。
其次，蟾宫折桂自习室需要确定它的竞争战略，即如何在所选定的领域内与对手展开有效的竞争。
营销是它的弱项。
早期考研自习室市场的竞争层次较低，其他公司实力有限，招揽顾客主要靠散发和张贴传单，蟾宫折桂也不例外。
第三，蟾宫折桂需要确定它的职能战略，如营销、财务和生产等，使其更好地为各级战略服务。
要进行扩张，蟾宫折桂就必须考虑新的销售方式。
由于职能层次的战略受制于上两个层次，而且涉及范围较小。
第五章 市场分析及销售方案
一、市场分析
（一）国家政策条件：
教育局资深人士称：
自来水、燃气也属于公共资源，国家政策还允许民营企业介入。
每个学校基本上都会给考研学生提供自习室，但是能否完全满足学生的需求，还要看学校的经济实力。
毕竟，学校提供这样的考研自习室也是需要支出的。
高校提供不了充足的自习室座位，学子自创的收费自习室，恰好满足了学子们的需求，还提供了就业岗位。
这样的新事物，学校、社会应该给予支持、鼓励。
（二）现实条件：
随着考研队伍的壮大，疯狂抢座，抓阄撞运、校内卖座等等一系列的现象频繁发生。
繁重的考研课业外学生们同样还承担着占位的重任。
在考研学生租房的带动下，市内多个大学周边片区租赁成交活跃度均有所提升，热点片区考研租赁成交量大约占本片区的15%左右。
同时部分热点房源的成交价格也出现了小幅度的上涨，想方设法解决自习占座问题以及减轻学生占座压力已经势在必行。
2、产品生产及销售
1产品赢利点一
租赁考研自习室座位，分为一般自习室座位，单人间自习室以及情侣双人间三种产品；
2产品盈利点二
销售饼干，饮料，面包，乳制品等日常小零食以及常用文具用品同时提供三餐代购代订业务
三、销售策略和经营模式
1销售策略
（1）实行以学生需求为先导，市场为导向，服务质量为考核标准的销售策略。
蟾宫折桂自习室的主旨是提高企业营销资源（如海量的考研复习资料，发达的现在通讯技术等等）的利用效率,使企业资源的利用效率最大化。
基于企业既定的战略目标，向市场转化过程中关注客户需求的确定、市场机会的分析，自身优势的分析、自身劣势的反思、市场竞争因素的考虑、可能存在的问题预测、团队的培养和提升等综合因素，最终确定出增长型、扭转型、综合型的市场营销战略，作为指导企业将既定战略向市场转化的方向和准则。
（2）对市场情况，企业自身的经营结构，消费者心理，竞争者惊醒调查研究、识别、评价、选择市场机会。
检查市场机会与企业的宗旨、目标与任务的一致性。
2、发展策略
（1）初期以蟾宫折桂自习室品牌模式扩大在周边高校学子当地的知名度，采取的措施主要有：
校园海报粘贴，传单派发，组织将作宣传，前期推出“先报先选活动”，前50名报名同学实行八折优惠。
（2）中期以向外联营合作、扩大规模、形成连锁专营模式来扩大品牌知名度。
并且在此过程当中扩大经营服务范围，以此来增加盈利点，为后期的进一步发展壮大奠定坚实的经济基础。
（3）后期以蟾宫折桂自习室定点专营和建立会员消费制模式树立全国知名品牌，形成在全国范围内的覆盖网。
四、销售队伍和销售网络建设
1、领导者，领导必须在关键时候做出最终决策，这个职位很重要，要选择一个合适的人才行。
领导者应具备以下素质：
（1）化解矛盾的艺术———凝聚力
（2）开展批评的艺术———战斗力
（3）协调落实的艺术———目的
（4）自我修养的艺术———本钱
2、组织成员，组织成员要有一个共同的使命感，意思就是组织成员要有一个共同的目标，有必要的时候可以写出来挂在墙上，比如，这个月的计划、今天的任务是什么，等等。
3、资金管理，这一方面首先要有足够的流动资金，如果流动资金缺少，很难运行。
这就需要一个能理财的人员了，采购计划等方面都要合理。
4、组织成员情绪梳理，最后就是每个人都要有恒心，不能出现情绪上的叛逆，或者是消极，不正确面对困难。
第六章 项目建设方案
一、建设规划及内容
1、基础设施建设规划
自习室面积共400平方米，分为上下两层，一楼为普通自习室和小食品区二楼为单间自习室，情侣自习室和办公室。
一楼普通自习室为普通联排桌椅，墙面颜色粉刷为白色，瓷砖地面，统一插座，九个公共节能灯，风扇6个，10平方米的食品及文具用品区，配备一个货架
二楼划分为三分之一的情侣区和三分之二的单人区，情侣区域用高级三合板隔断为两人间，墙面颜色为粉红色，瓷砖地面，每间配备一个插座，四个公用节能灯，风扇两个；单人区域用三合板隔断，一人一桌，墙面为淡黄色，瓷砖地面，每间一个插座，八个节能灯，四个吊扇，九平米的办公区域，内设电灯一个，风扇一台，办公桌椅一套。
2、所需物品规格及数量
桌椅部分：
（1）一楼180平米的普通自习室内设10行12列的连排普通座椅可容纳120人，需长10米宽1米的长桌12个，配套椅子120个
（2）二楼60平米的情侣区域设5行4列共计二十个情侣单间，可容纳40人，需长两米宽一米的双人桌椅二十套
（3）二楼120平米的单人间区域设10行8列共计80个单人间，需长一米宽一米的单人桌椅80套，其中六套桌椅单独组成一间办公室
电灯部分：
25个，一二楼各配备12个,楼道12个
电扇部分：
20个，其中一楼10个，二楼10个
瓷砖部分1600快0.5*0.5平米的瓷砖
隔离板部分：
二楼情侣区域需10*0.5米的隔离板两块，2*0.5的隔离板8快；单人区域内需10*0.5米的隔离板4块，2*0.5米的隔离板36块，共计74平米，外加废料供需购买80平米的隔离板
涂料部分：
一楼需4桶白色涂料，二楼2桶粉红色涂料，2桶淡黄色涂料
插座部分：
一楼4个公共插排；二楼共需要100个插座
2、产品方案
1一楼普通自习室，宽敞明亮，联排桌椅，夏季提供风扇，同时提供四个公共插排，
2二楼情侣双人单间自习室，高级三合板隔断，粉红色墙体，独立插座，为情侣们提供温馨浪漫的学习环境
3二楼单人间自习室，三合板隔断，淡黄色墙体，独立插座，为考研学子提供轻松安静的复习环境
4配套服务:
一楼设有食品文具用品区，提供饼干，饮料，面包，乳制品等日常小零食以及常用文具用品。
同时我们还为同学们提供三餐的带定代买的服务，解除同学们的后顾之忧。
三、建设期及及实施进度
1.前期装修及宣传阶段2012年3月——5月为主体装修工程工期同时进行前期的宣传工作
2.重点宣传阶段 2012年6月---8月为宣传工作重点时期，同时安排前期的自习室排座工作
3.日常运营及维护阶段 2012年8月以后主要是自习室的日常营运及维护工作
第七章 投资估算与资金筹措
一、投资估算1、设施投资估算:
主要是估算设备采购所需要的资金。
名称
数量
单价（元）
总价（元）
直尺灯管
25个
30
750
吊扇
20个
60
1200
双人桌椅
20套
125
2500
单人桌椅
80套
80
6400
普通配套长桌椅
12套
600
7200
电脑
2
3000
6000
电子摄像头
4
250
1000
房租
1年
180000
180000
合计
205050
2、装修投资估算：
主要是估算装修所需要的资金。
名称
数量
单价（元）
总价（元）
涂料
8桶
125
1000
隔离板
80平米
125
10000
插座
100个
5
500
地砖
400平米
20
8000
厕所总体
1
3000
3000
装修工人工资
30000
合计
52500
职工薪酬：
7万（月薪1500元）
年维修费用：
5000元
预备资金：
2万（线路、冰箱、灭火设备、水电暖气费、货架、宣传费用等）
二、资金筹措总共筹资28万元
1、银行贷款：
是指银行根据国家政策以一定的利率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的一种经济行为。
银行贷款是我们主要的筹集措施，贷款资金为14万，贷款拟在4年后末还清，贷款利率为6.9%。
到期总共还贷款大约182800。
.
2、自行筹资：
是我们6人所进行的筹资活动每人筹资2万元，共12万3、中国大学生创业基金会：
是一个旨在帮助大学生创业的教育性公益项目，通过动员社会各界特别是工商界的资源，为创业青年提供导师辅导以及资金、技术、网络支持，帮助大学生成功创业。
基金会帮主筹资2万元。
第八章财务评价
一、营业成本估算
根据项目所用原辅材料在当地的价格，以及同行业的有关调查数据和本项目的实际，对单项成本和费用进行了估算，以此基础上估算总成本费用。
其基础数据如下：
初期总投资：
28万，其中设施购买205000元，装修费用52500，年维修费用5000，预备资金2万
二、营业收入、税金
1、营业收入
名称
座位数量
金额
总额
一楼普通自习室
120
200
24000
二楼情侣自习室
40
250
10000
二楼单人间自习室
80
300
24000
合计
240
750
58000
另小卖铺年收入为2万，成本费用为1万
因为第一年项目处于试营阶段，知名度不高，没有形成品牌效应，所以满座率按80%来算，营业时间为8个月，所以年营业收入为371200元.
第一年过后当项目处于正常运营阶段满座率按95%来算，营业期为8个月，年营业收入165800元。
2.所得税按营业收入25%来计算
试营阶段利润371200—305000+10000=76200
所得税 （371200—305000+10000）*25%=19050
正常阶段利润440800—275000+10000=175800
所得税 （44+10000）*25%=43950
三、财务风险的原因:
1，贷款利率风险：
由于近几年物价不稳定，国家制定的利率也会产生波动，甚至会波动过大。
若利率降低，则对我方有利；若利率提高很大，则会影响公司近几年的财务方案制定。
2，座率不稳定风险：
由于公司处于试营阶段，满座率不可能达到，理想状态的话，我们估计是80%。
但是，如果座率不稳定性极高，甚至平均座率不到50%，那公司便会资不抵债，导致公司无法继续运营下去。
四，风险应对措施：
1，若国家利率极不稳定，对于未来利率无法预测，公司可以提前还款。
若利率可以预测，利率呈上升趋势且极大，则提前还款；若呈下降或不变，则按原方案还款。
2，为了使座率提高，我们决定加大宣传力度，制定相应及时的宣传方案，避免座率过低情况的发生。
第九章安全保障
安全是一个商家进行正常的经营秩序稳定的前提，也是社会稳定与兴旺的重要条件。
安全工作重在自警，重在防犯，本自习室在安全工作方面，从增强同学们的安全意识，提高同学们的自我防范能力入手，不断的加强包括财务安全，用电安全，卫生安全，防火安全等安全问题的措施，从同学们到经营者，制定了一系列的安全管理措施，以便形成了“人人参与，严格管理”的良好局面。
群体式自习室，由于人员密集，因此对于安全保障问题至关重要，本自习室按照有关规定，以及自身的条件，对此，特提出对于自习室安全保障的各种规定。
望大家参照，自觉遵守，以确保您和大家共同的安全。
一、财务安全
1、但凡各位同学的贵重物品（如：
现金、首饰、钱包等）请不要留在自习室中，如有需要，可存于服务台保管，以免照成丢失。
2、学生离开后，书籍资料等物品请保存于抽屉中，并上锁保存。
切勿直接留于桌面上。
3、贵重学习必须品（如：
电脑、手机、掌中宝、MP4/MP5等）请不要单独留于自习室，以免发生丢失。
4、为对同学人身财务安全考虑，本自习室出门处均已设置监控，实施24小时不间断监控，若有财务丢失的同学，请及时告知自习室管理人员，以便核查监控，及时的解决同学们的问题。
可有效的起到防盗的效果。
5、自习室内的所有公共用品请大家自觉爱护，切勿怕坏，一但发现物品损坏，将视情况由破坏者原价或原物部分价格赔偿。
6、出现以上未遵守的情况，发生财务丢失现象的，由本人自己负责，本自习室不负任何责任，望同学们自行保管好贵重物品。
二、安全用电
用电安全是保障同学们自身和他人安全的基本安全问题，很多时候，因为用电的不当照成的损失和灾难屡见不鲜，还望大家一定自觉遵守用电安全问题，重视正规用电。
1、自习室内严禁使用大功率电器（如：
电吹风、电饭煲、电锅、暖手宝等）如需使用，请到专门设置的用电室使用。
2、严禁使用无“三C”认证的插排，不使用破损插排。
严防因短路引起的用电事故。
4、不准乱接电线、乱拉电线。
一经发现严肃处理。
3、注意干燥用电。
请注意不要让水源靠近插排。
以免引起漏电现象，对用电同学照成身体伤害。
三、防火安全
防火的问题，对于群体式场所是重中之重，也是首抓的要点，火灾是常见的灾难，因此对于防火安全，本自习室特设以下规定，一但有同学违反一下条例，本自习室有权立即收回自习室，且不反还租金，还望大家自觉。
1、切勿携带易燃易爆物品（烟花炮竹、酒精、化学燃料等）进入自习室。
2、出于防火以及你本人和他人身体健康考虑，本自习室内严禁抽烟，如需抽烟者，请到自习室外。
一旦发现在自习室内抽烟，对于不予改正的同学，本自习室有权收回自习室，且不退自习室租赁费用，望大家自律。
3、自习室内已安装各种消防设施，请大家爱护消防器材，切勿随意动用。
以免照成消防设备的损坏。
5、本自习室按照国家标准，设有应急出口和安全通道，一但发生火灾，可及时疏散人群。
4、自习室内不准使用酒精灯、酒精炉等明火用品。
一经发现立刻没收，在离开自习室是方可取回。
请大家自觉配合。
5、自习室内切勿点燃纸片、书籍等易燃物品，一经发现，本自习室必须立即收回自习室，且不反还租金。
四、卫生安全
1、自
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