最新江苏海安房地产市场调研报告p.docx
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最新江苏海安房地产市场调研报告p
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江苏海安项目评估报告
一、海安概况
1、海安地理位置：
海安地处苏中平原，是南通市北三县（海安、如东、如皋）位置最为靠北部区域的一个县。
东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。
通扬运河横穿东西，串场河纵贯南北，将海安分为河南、河北、河东三个不同自然区域。
2、人口规模与土地规模：
2005年底全县总人口95.8万人左右，全县土地面积为1108平方公里。
海安人口密度每平方公里近880人，是全国、全省人口最密的县之一。
3、区位优势
地处三市（南通、盐城、泰州）交界地区，高速公路、铁路国道横穿境内。
三条国道：
204、328国道和202省道贯穿全境
两条运河沟通长江淮河两大水系：
通扬、通榆运河沟通长江、淮河两大水系。
两条高速公路：
沿海高速（从海安东部穿过）、规划中的溧（阳）海（安）高速公路在海安相交，苏通大桥也将于明年上半年建成通车，届时从海安至上海只需1.5小时，大大缩短了一倍的时间。
两条铁路：
新长铁路，宁启铁路在此交汇，东和东南连接江苏沿海两大港洋口港、吕四港。
海安火车站集客运、货运、机务段、编组站为一体，是苏中地区最大的二级编组站，将成为苏北地区沿海港口物资集散地，客运中转站。
便利的交通条件，为海安县承接南通市乃至上海市的产业大转移提供了便利的条件。
二、海安经济发展状况分析
海安县土地面积1108平方公里，拥有14个镇、209个村和95.33万人口。
该县始终咬住"北三县争第一，苏中争一流"的目标，在抓好农业生产的同时，主攻民营经济，培育特色经济，提升劳务经济，被誉为"中国禽蛋之乡"、"中国茧丝绸之乡"。
三次产业比例由"九五"时期的30.7：
36.7：
32.6调整为"十五"时期的20.8：
47.0：
32.2。
在全国综合实力百强县排名中列第124位，一年时间内提升20个位次，再次进入全国县域经济基本竞争力和中小城市综合实力双“百强县”行列。
2006年该县国内生产总值为177.42亿元，同比增长了16.1%，财政总收入为15.95亿元，同比增长了27.5%
2007年上半年，海安服务业投入迅猛增加，一批大项目落户海安：
苏通轻纺城、奥华国际装饰城、金海岸国际博览城、鸿禧时代商贸城亿元以上大项目陆续登陆海安，并部分试营业。
全县规模以上服务业投资额10.6亿元，增速为57%，总量居六县（市）第2位，增幅居六县（市）第1位。
至2004年，海安蚕茧总产连续24年稳居全省第一位，连续三年位居全国县级之首，“鑫缘”牌真丝绸成为南通市唯一的中国名牌产品。
海安建成世界上规模最大的控毒河豚鱼养殖基地，亚洲最大的条斑紫菜育苗基地，中洋河豚无公害养殖被列为省级标准化示范区。
南通市六县2006年经济发展状况比较
人均GDP（元）
人均财政收入（元）
城镇居民人均可支配收入（元）
农民人均纯收入（元）
二三产业增加值占GDP比重（%）
财政收入占GDP比重（%）
北三县
海安
15565
1308
11975
5400
83.9
8.4
如皋
10586
915
10071
4455
84.5
8.6
如东
13545
1022
11162
4835
79.8
7.5
南三县
通州
17529
1581
12038
6045
89.6
9
海门
20929
1726
12203
6558
89.6
8.2
启东
17681
1415
11703
6069
83.4
8
三、海安县的优势与潜力
海安县具有一定的经济区位优势北三县处于"长三角"的经济腹地。
处于全国最大的经济中心上海及苏南沿江发达地区苏、锡、常的辐射范围内，且有外贸口岸作依托，兼有工贸与科技信息灵通、产品原料流通畅达的优势。
当前国际资本和制造业正加速向"长三角"转移，"长三角"地区联动发展，浦东开发，上海自身产业升级后的产业转移，苏通大桥贯通后的贸易业的快速发展，融入苏南的步伐加快等对于海安县的未来发展预示着一种无形的带动力。
再加上2010年上海世博会的举行，将会形成一个全新的"世博经济圈"。
在"十一五"期间，这些优势都将会得到充分的运用。
从某种角度讲，海安县的区位优势其实不比南三县少，海安靠省城南京很近，公路里程仅2个多小时，海安火车即将开通。
但这两个资源优势的能量目前尚未得到很好的发挥。
江苏沿江开发发展战略的实施对海安县的辐射、带动效应将会在"十一五"期间得到体现。
海安县必将与以江港如皋港开发和海港如东洋口港开发为龙头的区域经济一体化，融入长三角经济圈。
四、海安县房地产市场分析
海安房地产市场发展不仅相对于苏南而言，就南通南部三县而言，整体都处于一个落后的状态。
这主要是由于前几年苏南地区快速的发展吸引了大量的注意力，在整体资金状况有限的情况下势必会削弱苏中、苏北地区的的发展力度。
同时，虽然该地区也属于长三角地区，但由于距离区域核心——上海的距离较远，且由于交通不便等多种因素，阻碍了上海经济对该地区的辐射带动能力。
去年以来，特别是今年6月以后，随着国家对房地产宏观调控第二轮的进行，一线城市房产过热现象得到了有效的遏止，投资回报率低下。
在这种形势下，开发商和投资者的注意力逐步向二、三线城市转移。
在这样的大背景下，自2006年以来，海安房地产市场出现了井喷的现象，需求以及供应都创下了历史的新高。
●投资完成额突破十亿元
2006年，海安房地产开发投资首次突破十个亿，完成11.49亿元，同比增长54.3%，增幅分别比前三季度高出47.6、25.1、7.8个百分点，呈现逐月走高的态势;占规模以上投资的比重也由上年同期的10.9%上升到11.9%。
●施工面积超百万平方米
去年在房地产新政的影响下，开发商手中储备的土地得到集中开发，海安县房地产新开项目大量增加，贵都广场、明珠城、凤凰华庭、中大街改造工程等大盘纷纷开工建设。
根据海安县统计局资料显示，12月底全县商品房施工面积超百万平方米，达129.91万平方米，同比增长73.4%；其中新开工面积为85.71万平方米，同比增长81.6%。
●商品房价格分析
2007年上半年，海安县商品住房销售价格为2650元/平方米，同比增长10.8%，在南通六市中，价格排名第四，北三县中排名第一。
随着苏通大桥的拉通，海安融入苏南乃至上海的步伐将进一步加快，海安的城市经济发展将迎来有一次高潮，以经济实力为基础的房地产业也毕竟得到快速、超前的发展，其房地产价格将突破3500元/平方，部分领头羊的区域价格将达到4500元/平方。
●海安土地市场分析
据资料显示，位于本项目地块西北面的金海岸国际花园项目用地于2004年取得。
总用地面积为192亩，土地价格为90万元/亩。
本项目地块目前市场价格为140万元/亩，由此推断，海安土地市场价格年均涨幅约为30%左右。
五、重点个案分析
案例1：
金海岸国际博览城（商业）
开发商：
南通金海岸国际博览城有限公司
占地面积：
600亩
建筑面积：
80万平方米，其中一期23万平方米
物业形态：
商业街，沿街4—6层，内部3层
单元面积：
单层35—40平方米
销售均价：
3900元/平方米
销售率：
约55%
案例2：
明珠城
占地面积：
36268平方米
建筑面积：
166420平方米，其中住宅75000平方米，商业60000平方米，酒店22500平方米，地下车库16000平方米
物业形态：
高层
单元面积：
117—178平方米
销售均价：
2780元/平方米（住宅），28000元/平方米（商业一层）
销售率：
约50%
案例3：
金海国际花园
开发商：
海安万和实业有限公司
占地面积：
190亩
建筑面积：
27万平方米
物业形态：
多层、小高层
单元面积：
90~130平方米
销售均价：
起价2800元，最高价3500元
销售率：
80%
案例4：
中洋现代城
开发商：
江苏中洲置业
占地面积：
70649平方
建筑面积：
20万平方
物业形态：
高层
单元面积：
70~230平方米，各类型的房型均有
销售均价：
2800
销售率：
30%
六、客源分析
客源主体分析
住宅
——以当地的消费构成绝对的消费主体主要包括
●当地企业的员工、工人等工薪阶层
●周边乡镇的居民和农民
商铺
●在外地工作，事业小有成就的海安人回到当地后带来了一定的投资理念。
●当地的企业高管以及私营业主
●苏中以及苏南地区的投资客
消费动机
住宅
●城镇居民以改善现有生活水平为主
●今年大量的动拆迁居民为楼市提供了强劲的刚性需求
●周边地区的农民
●海安高中的“名校效应”吸引了大量渴望望子成龙的父母在此地购房
商铺：
●自营性消费者将其作为主要的谋生场所而并非手段
●有一定实力的当地投资者以长线投资为主，收取租金是其主要投资回报方式
●海安地区房地产市场发展相对缓慢，但最近一年多时间来发展速度大大加快，这也是吸引外地投资者的主要原因
消费习性
住宅
●工薪阶层以120平方米左右的小三房为主，而农村消费者以及爆发户以140平方米以上的大房型为主
●当地居民对房间朝向较为敏感，特别是喜好卧室全部朝南的房型
●对地下车库有一定的抗性，
商铺
●当地消费以自营为主，以铺养家的概念较为浓厚
●自营和投资都以小面积为主，从市场需求来看，大面积商铺的市场需求十分有限
六、项目概况
1、项目规划设计指标
●地块位置：
县城黄海中路、中坝南路交汇处东南侧；?
●出让面积：
104012平方米；?
●土地用途：
商业、居住用地；?
●规划容积率：
≤2.8；?
●规划建筑密度：
≤35%；?
●绿地率：
≥35%；
●土地出让年限：
商业用地40年，居住用地70年；
●动工及竣工时间：
动工时间为土地划交后6个月内，竣工时间为土地划交后3年内。
2、项目地块权属关系
该基地由江苏××××公司于2007年10月24日以总价为2.188亿元竞得（折合楼面地价750元/平方米）。
该公司在支付了3800万元保证金后，尚欠土地款1.808亿元。
3.项目合作条件
江苏××××公司是一家以建筑施工、装饰装潢、房地产开发、设备安装、地基基础、钢结构为产业的综合性集团公司。
是建设部批准的房屋建筑工程施工总承包特级资质企业。
该公司目前对于本项目合作的一个大体的条件为：
●合作形式：
转让或者合作开发。
如为合作开发，则华新建工必须控股
●土地价值：
华新建工初步认定该项目基地价格为140万元~200万元/亩。
●鉴于土地挂牌文件规定，竞买该幅土地的全部土地价款必须在12月31日钱付清的条款规定，因此该公司要求合作方尽可能在12月31日钱付清全部土地款。
××××公司是国家特级施工企业，在其施工业务合作单位中，本身就有许多优秀的房地产开发企业，但××××公司不选择熟悉伙伴转而选择需要诸多磨合的陌生开发商；
××××公司在海安县诸多建筑企业中，属于地方税收纳税大户，与县委县政府有着良好的关系。
就目前海安县均价2600多元的房价来看，750元/平方米的楼面地价本身略显偏高。
海安近年来房地产市场一直波澜不惊，土地价格涨幅不大。
但就土地出让金收入来说，给财政创收不是很大。
因此，从上述两点来看，不排除海安县政府故意抬高中心城区以南土地价值意图，而××××公司又乐得获取土地差价的利润。
4、基地现状
项目基地目前在2008年1月28日全部以净地形式交付使用。
目前基地内除当地农民种植了一些农作物外，还有3户待拆迁的居民住宅。
据合作方介绍，当项目动工时基地内所有的地上建筑物以及构筑物将全部予以拆除的。
基地内有一条宽约3米的壕沟，长约150米，联通东面的河流。
项目基地周边环境介绍:
●项目位于黄海中路以南，中坝南路以东。
项目周边环境优美，市政配套已经完成三通平。
项目基地以南150米即为海岸四环路，直通沿海高速公路。
●在黄海中路与中坝南路以南，县政府将出资建设一面积为100亩的人民广场。
●基地的西北面为金海国际花园，北面为县政府办公大楼，东面有一条河流联通基地。
（基地内部照片1）基地内部照片2
（基地西面道路以及“金海国际花园”项目）
（基地北面道路现状以及待拆迁的消防站）
（基地东面河流）
七、项目SWOT分析
●项目优势分析（S）
1、交通优势：
项目位于海安县东西交通干道——黄海中路，直通沿海高速公路，北至沈阳，南至上海。
2、未来配套优势：
项目背靠海安县政府大楼、在紧邻地块的西面，将建造一个面积约为100亩的人民广场。
周边环境优美，在项目基地还有一条正在整治的由北往南流向的河流。
未来2~3年内，该区域必将成为海安县的高档住宅发展区。
●机会分析（O）
1、苏通大桥贯通。
在2008年的上半年，苏通大桥将会全线贯通，届时，从海安至上海的通车时间将会缩短至1.5小时，为吸引在上海工作的海安本地人回乡购房增加了筹码。
2、周边项目带动。
在项目的周边，有着两个品质较高的楼盘——金海国际花园、阳光佳园等楼盘，共同为海安南部地产的提升提供合力。
●威胁分析（T）
1.地块南面的农业住房以及东面的纺织公司等，对环境有一定的影响。
2.周边居民以当地原生态村民为主，片区层次较低，高端居住人群的氛围营造有待时日。
●劣势分析（W）
1、生活配套尚显不足。
由于海安南部板块接近城市四环路，周边主要以农田为主，虽有几个大型的社区正在建设，但是，满足人民生活需要的配套设施比较的缺乏。
诸如：
公交线路、商铺、菜市场等等生活配套设施
2、人气不足。
由于新近建设的几个小区，所以，暂时导入的人口不是很充足，居住分为尚未形成。
八、项目评估结论
1.海安县处于全国最大的经济中心上海及苏南沿江发达地区苏、锡、常的辐射范围内，且有外贸口岸作依托，兼有工贸与科技信息灵通、产品原料流通畅达的优势。
当前国际资本和制造业正加速向"长三角"转移，"长三角"地区联动发展，浦东开发，上海自身产业升级后的产业转移，苏通大桥贯通后的贸易业的快速发展，融入苏南的步伐加快等对于海安县的未来发展预示着一种无形的带动力。
一年内赶超20个百强县，其本身就说明了该县的发展潜力。
2.该县房地产市场目前处于初步发展阶段，未来房价有着较大的上升空间，预计在3年内的时间，海安商品房均价将达到3500元/，部分领头羊的售价将突破4500元/平方。
3.该项目基地位于海安未来城市发展核心位置，“海安人民广场”紧邻项目而建，重要的是，该项目基地方正，便于小区楼盘合理布局。
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