浅谈基于REITs的保障性住房投融资模式创新论文doc.docx
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浅谈基于REITs的保障性住房投融资模式创新论文doc
浅谈基于ＲEIＴｓ的保障性住房投融资模式创新-论文
摘要：
近年来,随着我国住房商品市场的持续升温,保障性住房的供需矛盾日益突出，严重制约了我国住房市场的平稳发展,保障性住房的投融资模式急需创新。
文章试图通过对国外房地产投资信托经验的研究,创新地建立房地产投资信托应用于我国保障性住房的投融资组织模式——有限合伙制RＥIＴs。
这为保障性住房投融资模式的创新研究提供了新视角。
ﻪ
关键词：
房地产投资信托;保障性住房；有限合伙制
一、保障性住房投融资的现状及其局限性
ﻭﻪ
自19７8年以来，中国逐步推进住房制度改革,并借鉴国际经验，初步建立了我国住房社会保障体系。
经过了近30年的发展，保障性住房的建设已经初具规模,但当前保障性住房的供需矛盾也表明,保障性住房的投融资体制仍然存在着以下主要两方面的问题。
ﻭ
（一）组织结构方面，中央和地方政府角色定位不明确,地方政府缺乏资金配给的主动性
ﻭ
2011年1月2６日,国务院出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（又称“新国八条”）,在政府住房保障方面提出了2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1０00万套的政策目标。
根据住房和城市建设部估算，1000万套保障性住房的建设资金将突破1．３万亿。
其中全国土地出让金收入可以提供约2700亿的建设资金；中央财政划拨款将达到1400亿左右;28个公积金贷款投资保障房建设的试点城市将获得公积金贷款约838亿。
上述三项合计为49３8亿,距离１.3万亿还有8０６2亿地方财政的缺口，占到了建设资金总额的62%,如图1所示。
ﻭ
保障性住房有公益性和福利性的特点，政府的参与责无旁贷,但是，中央和地方政府角色定位的不明确在很大程度上限制了保障性住房发展。
就保障性住房的财政支持来看,中央政府虽逐年提高了财政转移支付，但仍只是杯水车薪;地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，参与了包括规划、开发、建设及管理运营的全过程,并提供60%以上的建设资金。
然而,由于没有完备的资金来源体制，地方政府很难保证其在保障性住房市场上资金供应的积极性。
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（二）金融市场方面，保障性住房资金来源的非市场化导致住房政策的效率低下
ﻪ
目前,我国保障性住房的资金来源主要是财政划拨。
然而,这样非市场化的资金来源并不能够满足保障性住房的建设要求。
ﻭﻪ
从我国金融业的现状来看,三十年的改革开放为我国积累了巨大的社会财富，民间资本日益增大，2０10年中国城乡居民储蓄存款余额达到了30．3万亿元多，比2006年增长了1６.３％,居民的投资需求日益强烈;另外，伴随中国保险市场的发展和中国社会保障制度的改革,中国的机构投资者日益成型,保险公司和社保等机构投资者增强了对低风险、高收益投资产品的需求。
相反,在资金投资渠道方面,我国的资本市场发展并不完善和成熟，投资渠道狭窄,使各类资产都未得到充分的利用。
而保障性住房不仅有其居住功能，同样还具有稳定的保值、增值性能。
如何开发保障性住房的金融市场，更好地利用充足的民间资本来提高住房政策的效率性是亟待解决的问题。
ﻭﻪ
二、RＥITs的基本内涵
ﻭ
面对保障性住房背后急需解决的资金瓶颈，我们需要进行保障住房投融资模式的拓展和创新。
而国外成熟的房地产投资信托基金（RＥIＴｓ）的经验将为我国建立保障性住房投融资新模式提供思路。
ﻭﻪ
房地产投资信托基金（REITｓ）可以定义为：
通过发行基金券（如受益凭证、基金单位、基金股份等）将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理,获得收益由基金券持有人按出资比例分享，并共同承担风险的一种金融投资工具。
它是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金,是集众多的分散资金与一身,采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。
同时，具有绝大部分净收益以立法形式要求以股息形式支付给所有者、产品流通性能好等显着特征。
早在20世纪80年代,美国政府就开始运用RＥＩTs来发展廉租房住房体系，并取得了一定成效。
ﻭﻪ
三、REITs进行保障性住房融资运行方式的探讨
从国际上REITs发展的经验来看，只有适合的ＲEＩTs组织模式,才能较好地解决制度中约束和激励的问题。
因此，REIＴs在保障性住房上发挥积极作用的关键因素是RＥＩTs组织模式的选择和建立，再以此为基础，进行其运行方式的探讨。
1
2
摘
要:
近年来，随着旅游产业的发展,旅游
+地产模式越来越受到城市发展的青睐,而西安旅游地产的发展势头强劲,潜力巨大。
立足西安的特色旅游资源，以
SWOT分析为基点，分清优劣形势
、抓住机遇、避免威胁，以最大的收益和最小的风险寻求西安旅游地产的开发策略,加快西安国际大都市的建设进程,提升城市经营水平。
关键词
：
西安
;旅游
地产
；SWOＴ；开发
；策略中图分类号
：
Ｋ27：
Ｇ１25
文献标识码
：
A文章编号
:
1008—7７7X（２011）05—006８—03一、西安旅游地产开发现状
（一）以旅游景点型地产项
目为主要开发类型旅游景点型地产是指在旅游区畔为游客活动而建造的提供各种观光
、娱乐
、体验等功能的非住宿性质的建筑物及关联空问。
¨Ｊ（
自2003年以来
，西安以大慈恩寺景区为依托，先后建成大雁塔北广场
、大唐芙蓉园
、曲江民俗村
、曲江池遗址公
园、寒窑遗址公园、中国唐苑等旅游景点型地产项
目，不仅扩大了景区规模
也提升了景区文化
内涵。
另外位
于西郊的阿房宫遗址公园
、唐城墙遗址公园，位于北郊的城市运动公园、未央湖游乐园,尤其是投资
1400亿元的大明宫国家遗址公园及周边旧城改造项
目更是突显了政府对于旅游景点型地产开发的重视
。
（二
）以第一居所和第二居所混合开发模式为主随着西安城镇居
民可支配收入的提高
，人们对居所
的要求不仅停
留在居住上
还希望产生更多的附加值
如良好
的
自然和人文环境
、完善的生
活设施、便利的交通条件等，因此房产开发商不仅在黄金地段推出高品质的景观住宅第一居所
还在郊区推出了适宜休闲度假的第二居所地产项目。
目前,西安拥有主题公园、高尔夫球场、度假式酒店、射击场、联排别墅、独立别墅等旅游地产项
目，并与周边教育、医疗、商业资源集合,逐渐形成了集宜居、度假、休闲、娱乐于一体的大型综合性度假休闲社Ⅸ（三
）以
突显唐
文化
为核
心主题
定位唐风唐韵是西安突出的城市风格
L大』此
发大型旅游地产项
目的主题定位也围绕唐文化进行忏发
以最具魅力的唐代历史文化旅游资源为依托
，打造特色鲜明的代表性旅游地产项
目，如唐文化
主题公园——大唐芙蓉园、曲江池遗址公园，大明宫国家遗址公园；唐文化主题商业旅游地产——大唐西
市、大唐不夜城
、大唐通易坊等。
ﻪ
二
、西安旅游地产
开发
的
SＷOT分
析（一
）优
势１．丰富的文化旅游资源提升旅游地产项
目开发档次西安旅游资源
种类繁
多
，且与
文化要
素
紧密结合
其
中主要
的代表性旅游文化资源如华
清池
、大慈恩寺
、大唐不夜城等体现
出了帝
_Ｅ文化
、宗教文化
、唐代市井文化等文化特质
（见表
1）,
各种现代文化如城市休
憩
、教育科
技等
又为
西安
增添了无
限生机
。
ﻭ
可见，西安旅游资源覆盖广度大
、程度深
历
史文化价值高，为高档次
、高
品牌认知度的旅游地产开发奠定了得天独厚的根基。
２.曲江集群发展的品牌效应突
表
１
西安代表性旅游文化资源及其文化特质资源名称（Name）
文化特质（featｕre）秦始皇兵马俑骊山华清池
、大明宫遗址公园半坡遗址大慈恩寺、青龙寺大清真寺曲江池公园
、大唐芙蓉园大唐不夜城、大唐西市常宁宫高新产业园区雁塔
文化新天地秦代帝王文化唐代帝王文化半坡文化唐代佛教文化唐代伊斯兰教文化唐代休憩文化唐代市井文化近代军事文化现代高科技文化现代城市街区文化旅游产业集群发展是指在特定地理空间集中的趋向下,各种旅游要素通过网络
、产品链或战略规划等方式连接起来的区域旅游产业群体。
２曲江新区位于西安市东南部
，占地面积约为
4ｏ．97平方公里，以“文化立区
、旅游兴区、生态建区、产业强区”为指导思想
，大融资
、大投入
、大策划，践行项
目集群
、成片开发
、运营城市
、自我平衡
的开发总路线。
200９年底其资产总额达
163．5９亿元
，实现收入
20．８亿元，利润总额
1．32亿元。
经过
８年的精心打造与集群发展,曲江新区集唐风商业、旅游休闲、科教文化、商务会展为一体的旅游地产集群项
目已初具规模
，成为西安最璀璨夺
目的旅游地产品牌
，其迅速的成功证明了广大消费者对曲江核心文化价值的认同,其突出的品牌效应也为同类旅游地产开发提供了独特的“曲江模式”。
（二
）劣势
1.开发经营理念滞后西安具备较强的旅游地产开发潜力
，但
由于古城深厚的传统文化根基的影
响,新的开发与经营理念总需要较长的时间才能得
到认可和接受
，项
目开发的滞后和经营的墨守成规在一定程度上阻碍了其旅游地产的发展。
如位于西郊的阿房宫遗址公园仅依赖仿造建筑物和宫廷乐舞招徕游客,区内吃、住、行
、游
、购
、娱乐设施配套较差
周边环境与景区很不协调
既没有突显秦汉文化主题
也没有收到较高的经济效益
。
而作为我国优秀
的旅游城市
，西安的酒店式公寓开发数量较少
分时度假还未能充分展现,可见其旅游地产的开发
、经营理念还
比较落后
。
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