万科施工图设计管理流程及设计任务书.docx
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万科施工图设计管理流程及设计任务书
万科施工图设计管理
流程及设计任务书
作者:
日期：
施工图设计管理流程
编制日期
审核日期
批准日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
流程图示
施工图设计管理流程
总部相关中心
一线公司管理
层
一线公司设计管
理部
一线公司项目
部
一线公司工程
管理部
一线公司一线公司其他部门合
约采购部
施工图限额、部品深化确认成果产品
施工图设计管理流程
研发中心
:
抽查备案/cp2成本管理中
心：
成本预算及成本控制产品研发中
心：
备案
/抽查组织确定目标成本（考
核性）
cp1
设计资料准备
配合总部落实并下达
经营开发部：
初设报审
成本控制意见和设计
意见
限额
总经理审批
组织施工图设计任务书会
参与
参与
参与
客服部参与
签，必要时组织评审会
成本管理流程cp3总经理审批
选定设计单位cp2委派设计
一般延用初步设计单
任务书，跟踪完成（含中期
位；否则按照《设计供
设计交流）如需要，先行提
方选定及管理评价流
交满足基础施工的条件图、
程》确定设计单位同步
招标图等组织施工图评审施
开展部品深化，不再特
工图外审根据反馈意见完善
别说明
直至确定
参与
参与
参与
营销部、客服部参与
施工图交底工作指引
经营开发部申办开工
证
、流程概述
流程目的
规范公司项目设计施工图阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的
适用范围
适用于公司房地产开发各项目的建筑施工图设计管理。
定义
施工图设计是建筑设计的最后阶段，综合建筑、结构、设备各工种，相互交底，核实校对，深入了解材料供应，施工技术、设备等条件，把满足工程施工的各项具体要求反映在图纸上，做到整
套图纸齐全，准确无误。
流程要素描述
流程CP点责任部门
一、主导部门：
一线公司设计管理1.设计资料准备2.此阶段同步开展项目部品策划、成部参与部门：
本预算设
计评审及评审要点3.
输入条件输出结果
设计资料1.1.施工图及报审图方案设计成果2.施工图设计管3.方案及初设报审意见支持文件项目拓
展及论证管理流程1.
2.报批报建管理流程3.初步设计管理流程设计供方选定及管理评价流程4.
二、总部：
产品研发中心、成本管理中心等一线公司：
合约采购部、经营开发部、工程管理部、营销部、客服部、流程1.
理流程
KPI
流程CP点描述
CP点
对流程的影响
控制要点
难点/风险点提示
1.设计资料准备
是设计环节的起点，明确此阶段的输入成果及职责，有利于提高设计管理部门的工作效率及相关工作的提前安排
•详见文件说明
•进一步总结，逐步形成标准化输入条件
此阶段同步开展2.项目部品策划、施工图预算
属于为提升项目效率所进行的部分工作前置
•公司以合约框架为基础的目标成本体系，尚未清晰逐步细化深化的具体方式
设计评审及评审3.要
占
八、、
多专业并行及协同复杂
•多专业参与，包括物业管理部门、成本、报批报建部门等，详见流程说明•提供通用的方案评审要点
•评审决策难度越来越高
三、工作程序
3.1设计资料准备
一线公司设计管理部在初步扩初设计完成，进入施工图设计准备阶段，设计管理部负责收集相关资料及施工图设计前的准备工作、各部门配合，主要包括：
1）产品研发中心：
给出公司确认的项目部品控制表（B版）。
成本管理中心：
给出公司确认的《施工图设计阶段限额设计及成2）本控制建议》＜
3）经营开发部：
提交规划部门、消防部门、环保部门、人防部门、交通管理等部门在内的关于方案或初步设计的审批意见书。
3.2《施工图设计任务书》编制和评审
1）一线公司设计管理部根据以上资料编制《施工图设计任务书》，经主管上级审核后，发送项目部、工程管理部、合约采购部、客服部进行会签并根据审查意见，对任务书进行修改完善最终报各部门主管上级联签确认。
2）一般情况，不建议初步设计和施工图设计的单位分开，一般不再进行施工图设计单位的招标。
3.3施工图设计与评审
1）设计管理部委派设计任务书，设计单位按设计任务书要求的时间、限额设计要求和成果标准提交设计资料；设计期间由设计管理部组织设计交流，并填写意见；各专业工程师依据产品功能需要，结合本专业具体情况，针对产品技术方案或某方面考虑进行专题分析。
2）因项目进度要求，经设计管理部主管上级批准后，可要求设计单位先行提交满足基础施工的条件图及总包招标图，由设计管理部组织项目部、工程部专业人员和外部专家（必要时）审查施工条件图及招标图，确保施工条件图及招标图满足后期设计及施工的技术条件，并最大可能降低无正式施工图带来的潜在风险。
3）设计单位按要求提交设计成果后，一线公司召集项目部、工程管理部、合约采购部、客服部、物业公司、总包单位（或总包招标入围单
位）进行审查，各专业按设计审图要点进行审查；设计管理部将施工图送外部审图机构征求审批意见；同时，如项目进度要求，设计管理部提出依据内部评审的施工图纸，合约采购部提前进行总包、监理等招投标工作的申请，由一线公司总经理确认后执行。
4）一线公司设计管理部汇总内外部审查意见后，组织二次评审会，设计单位设
计团队、外部顾问专家、项目部、工程管理部、合约采购部、客服部、物业公司、总包单位（或总包招标入围单位）参加；参会人员讨论、确定最终的评审意见或记录主要分歧并达成后续解决方式的备忘录，经总经理批准后，由设计管理部发给设计单位进行补充、修改和完善。
5）设计单位按要求完善施工图后，设计管理部对施工图进行验证，确保评审意见得到落实并将落实结果及时反馈有关部门。
6）此阶段总部相关中心工作：
产品研发中心对设计任务书及施工图成果具有备
案及要点抽查的权限；成本管理中心组织咨询单位进行施工图预算，按照《成本管理流程》规定，有权对异常情况向公司领导汇报，经公司领导确认，可发出成本预警并要求一线公司整改。
3.4施工图交底
详见《施工图设计交底工作指引》
扩初/施工图审核意见表
项目名称图纸名称
设计单位客厅面积橱柜内插座（精装修）
1
淋浴间2225m以下25m〜
1客梯
图纸完成时间
2235m35m层：
18~26
1以上1~2
一线公司审核意见空调形式电吹风插座洗衣机插座换气扇插座电热水器插座燃气热水器楼层数大层，26于6且标准层户以上
建筑浴缸化妆镜分体壁挂机客梯兼消防梯客梯
选其一1
设置设置设置分体柜机分体壁挂机和柜机11
1
11
111.75m/s
12
27~33层：
m/s
2
结构镜前灯排风扇客梯
设置设置设置
设置设置设置1
（根据预留位置设计）3
设备浴室五金
设置设置设置
电
部门经理：
主管副总经理：
总经理：
施工图设计任务书
项目扩初及施工图
工程名称：
首创
工程地点：
方：
托委
年日签订期：
月
1.项目概要
2.设计依据
三•总体设计要求……四•专业技术设计要点五.设计文件的内容及深度
1.项目概要
1.1项目名称：
1.2项目位置：
1.3用地范围：
1.4总建筑面积：
1.5地上部分：
1.6地下部分：
'、二.
设计依据
2.1市规划国土局方案审批意见书（附件）
2.2市消防局方案审批意见书（附件）
2.3市人防办建设意见征询单（附件）
2.4市规划国土局扩初设计审批意见书（附件）
2.5市消防局扩初设计审批意见书（附件）
2.6市人防办扩初设计审批意见书（附件）
2.7市其他行政部门审批意见书（附件）
2.8甲方确认的设计方案及相关技术经济指标
2.9设计中的建筑、市政、水、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及市有关设计标准及规定
2.10设计深度需符合国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度的规定〉中有关的要求及甲方的其他要求。
2.11其他国家现行有关规范
二、三•总体设计要求
3.1总体布局要求
3.2道路交通要求
3.3户型配置要求
3.4配套设施要求
3.5环境设计要求
3.6地下车库要求
3.7经济性原则、成本要求
三、四•专业技术设计要点
4.1建筑专业
4.1.1层高与净高：
住宅层高2.9米，住宅底商净高3.3米。
4.1.2各功能空间关系紧凑且形状合理，起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比宜w1.8。
其中起居室供家具、设施布置的连续墙面长度》3m
4.1.3户型放大图须经甲方确认后方可进行其他专业后续设计。
户型放大图中应
包含各种家具、电器、设施、点位定位等内容。
4.1.4空调机的安装位置应合理，柜式空调位置宜与电视柜同侧，壁挂机出风口不能正对床头，冷媒管长度不宜超过3米，最长不应超过6米。
空调冷凝水必须有组织排放。
空调室外机搁板的位置应方便对室外机的安装与检修。
4.1.5橱柜设计需符合操作流程，管道接口、电源插座定位应与设备位置相一致，微波炉、电饭煲等厨房电器有固定摆放位置，方便使用。
厨房地柜操作台面总长度不宜小于3米。
厨房中不设洗衣机位时不设地漏，不做防水。
4.1.6生活阳台各种管道的布置须尽量减少对日常使用的干扰。
位置主卫生间独立卫生间或（高级住主卫生间设备客卫生间宅、豪宅）设施1或21（柱盆或台（台洗脸盆1（台盆）盆）盆）
11座便器1
可设置妇洗器
），档次较高时可增设1700mm750*1500mm注：
浴缸尺寸宜选用浴缸平台。
豪宅项目同时需考虑设置按摩浴缸的可能性。
4.1.8卫生间内应考虑预留电热水
器的位置及插座。
4.1.9立面造型近人尺度范围内的立面、入口、大堂和架空层顶部等重点部位需精心4.1.9.1设计，提供局部放大图。
详细标注各种,4.192外立面设计需将各种材料的饰面画出详细的分割设计图尺寸、颜色、
材料、做法；尤其需注意转角处与不同材料交界处的细部处理。
需注意各种立管的位置，尽量设在建筑物的凹角处，必须保证立面的4.1.9.3整洁美观。
立面
设计需考虑空调机的隐蔽，减少对立面的影响。
4.1.9.4同类型房间外窗洞口尺寸宜尽量统一。
窗设计既要考虑外立面整体形4.1.9.5象，又要考虑业主在室内的感觉，位于转角处的窗应避免视线干扰。
外窗不宜采用较特殊或拼接过多的
窗型，避免使用弧形玻璃。
4.1.9.6对特殊部位如墙地面交接、窗台、窗顶、栏杆栏板等装饰构件、屋顶、女儿墙等节点均需提供设计详图。
4.1.9.7扩初设计阶段，建议建筑专业主要细部大样均设计出图，不引用标准图集。
装修标准（另附要求）
4.2结构专业
421设计单位须与我司对结构设计方案作深入沟通，确保结构造价和钢筋、混凝土用量在控制范围内。
4.2.2基础部分。
基础应尽量根据地质报告采用天然基础。
若在软土地区，应计算沉降量对主体结构的影响。
基础所采用的混凝土强度等级应不大于C30,高层
建筑的基础混凝土采用C3d有防水要求时，混凝土的抗渗等级应根据地下水头与防水混凝土厚度的比值确定。
4.2.3地上部分的结构体系应根据建筑的抗震类别、抗震设防烈度、建筑高度、场地条件、地基、结构材料和施工等因素，经技术、经济和使用条件综合比较确定。
上部结构的混凝土强度等级应从下到上逐渐递减。
梁板混凝土强度等级一般不大于C30,自下而上部逐渐减小。
转换层一般不大于C4d
4.2.4结构方案、构件布置应在满足建筑要求的同时，尽量使室内空间“无梁无柱”，提高空间利用率。
4.2.5户型平面中在可能前提下客厅与餐厅做大板结构，取消二者之间的梁。
客厅有跃层时，跃层应尽量用大板结构，以增加下层净高，减少压抑感。
框架梁应满足梁底距地面装修完成面不小于2400。
4.2.6卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。
4.2.7所有设备专业在板、梁上的留洞必须预留，不能后凿。
尽量留在对结构影响最小的地方，并且应有加强措施。
相邻上下层留洞需考虑外墙面美观要求，做
到水平、竖向排列整齐。
注：
其他要求及做法应满足国家及地方有关规范、规定、要求。
4.3暖通专业
4.3.1室内采暖温度设计参数：
房间名称米暖温度
20C厅房及卫生间18厨房C
5C设备用房、水箱间、水泵
房注：
住宅卫生间冬季采暖考虑散热器与电辅加热（如浴霸）相结合形式。
432户内为双管异程式下供下回的供暖方式。
根据要求在每户的供水支管上加装热计量表及附属配件。
散热器统一为钢制散热器，卫生间可适当考虑卫浴系列散热器，每组散热器配直通型温控阀，便于调节温度。
散热器安装不能影响家具布置摆放，散热器背后不得出现电器插座、开关之类管线。
433散热器进出水立管在承重墙或轻质隔墙内暗埋，保证地面完整。
散热器距地面200mm靠墙角设置时，距墙角100mm
4.3.4地下车库建议不设采暖，在地下车库出入口设电热风幕，地下车库管道防冻可以采用电伴热保温处理。
4.3.5所有厅、房都应预留空调电源插座与冷媒管道孔，客厅空调冷媒管道孔按柜机和壁挂机分别考虑，客厅空调选择参照下表：
空调室外机搁板的位置应方便对室外机的安装与检修。
空调室外机应设436<
百叶或孔板遮挡，开启、拆装方便，开孔面积大于板总面积的80%燃气立管及燃
气表原则上置于阳台上，位置及支管走向应做到美观、隐437蔽、便捷、安全；立管置于厨房墙角处时，应尽量减少对橱柜有效空间的影响。
安装燃气的房间，应设置燃气浓度报警器，并能连锁关闭进气阀，启动438排风设备。
室外燃
气管线应避免破坏建筑外立面。
埋地燃气管线应避开围墙、大门438等设施。
4.4给排水住宅小区低区生活给水采用市政管网直接供水，中区和高区采用低位水4.4.1变频水泵给水或无负压直接供水，（其中无负压直接供水方式需要经过当地+箱自来水公司审批。
因此无负压变频给水根据当地实际情况确定是否选用）。
厨房、卫生间均需考虑热水供应，如不提供集中热水，需预留热水管道442及热水器位置。
排水系统采用室内污废分流。
住宅排水系统不与会所、餐饮的排水系统443共用排水管，在室外连接之前应设水封井。
厨房卫生间的立管集中设在管井内，管井紧邻厨房、卫生间布置。
管井444中管线排布合理，尽
量减少管井尺寸。
管井设检查门，户内计量仪表、阀门、检查口位置合理，方便检修和日445常维护。
4.4.6管道、管线宜采用暗装形式布置，合理、安全。
4.4.7消防设计按国家有关规范和市消防局方案、扩初批文要求进行设计。
住宅内消火栓箱、立管、阀门等一律暗设或在隐蔽处设置。
4.4.8人防设计按人防规范和市人防有关规定执行。
4.5电气
4.5.1用电负荷：
二室两厅6KW三室两厅7KW四室两厅10KW大户型平面复式12KW车库、裙房、会所等公共建筑的负荷按手册的推荐值计算。
4.5.2户内照明配电箱尽量设置在户内隐蔽处，配电箱底边距地1.8米。
4.5.2独立居室灯位居中布置；餐厅与客厅相连时，餐厅灯位以有利于家具布置为原则。
4.5.3灯位开关面板安装高度底边距地1400mm中距门洞口200mm阳台灯位开关一般在室内，厨房、卫生间灯位开关设在厨房、卫生间门口外侧，套内有跃层时，楼梯走道灯应设置双控开关。
4.5.4住宅户内点位数量
名称客厅卧室餐主次厨储阳厅卫卫房藏台
13
4
二、三极插1
4座（豪宅为5（豪宅为个）个）
1柜式空调插座11
1壁挂空调插座2~厨房插座
3
抽油烟机1
冰箱1
电气点位设计应依据户型及家具布置图展开，详见附图，电气点位设计4.5.5图与户型及家具布置图一并经甲方确认后，方可开展后续设计工作。
公共部分照明
方式合理，灯具选用节能型产品。
电梯前室的照明灯具应4.5.6满足足够的照
度，管线一次敷设到位，二次装修时不再开槽。
4.5.7塔楼顶部设置泛光照明。
每户设一个户内弱电分配箱，户内网络、电视及电话接口均由此处引4.5.8出。
每户设两条电话外线。
起居室、卧室均设置电话及网络接口，主卧卫生4.5.9间、高级住宅工人房需设置一个电话接口。
网络与电话接口在同一个面板上。
起居室、卧室内均需设置一个电视接口，豪宅中的厨房、主卧卫生间、工人房均需设置
电视接口。
并与管理中心联网。
，首层大堂设置楼宇广告用液晶显示器统一考虑户内紧急呼叫按钮、燃气报警、窗磁门磁及其他户内安防设施，并与物业管理
中心连接。
每户设置门铃。
门禁管理系统：
在各小区大门、各单元大门口、由地下室车库进入各塔楼核心筒的防火门处、塔楼通向室外的疏散楼梯口等处设置门禁系统读卡机。
可视对讲系统：
在各小区大门、各单元大门口及地下车库进入塔楼核心筒的防火门处均安装可视对讲门口机，每户户内安装可视对讲室内分机，
监控中心安
装管理员机，在各单元首层大堂设置对讲管理员机。
所有设备均联网运行。
对讲产品暂按计，但要考虑系统的普适性。
火灾自动报警系统按照国家相关规范设计。
火灾报警系统产品暂按—设计，但也要考虑设计的普适性。
闭路电视监控及保安系统：
小区围墙处防止非法侵入，采用摄象机监控与主动式红外对射探头相结合的方式。
在首层电梯大堂、电梯轿厢内均安装一台摄象机，在地下车库及小区内部分地方设置摄象机，及时监控小区内发生的紧急事件。
停车场管理及收费系统均与门禁系统一致，采用一卡通非接触式IC卡。
在电梯厅、小区内、会所等处设置扬声器，监控中心设置CD唱机、功放等设备。
背景音乐设备与消防广播联网运行，平时消防广播可播放背景音乐，火灾时切换为火灾紧急广播。
在室外工程中，各种管线变标高的地方应绘出详图。
其他未尽事宜，按照国家相关规范设计。
4.6电梯
4.6.1电梯设计要求。
元台层数
（Kg）
数客梯兼消防电12层以下1
1.0m/s
梯800~1000
12层及以12~18客梯兼消防电层：
1.5
1
m/s
梯上（注）
注：
每单元户数较少时，可考虑采用一部客梯兼消防梯。
462电梯厅宜采用自然采光通风。
电梯呼叫按钮宜设置在两电梯门洞连接墙体的中心位置，单台电梯呼叫464按钮设置在电梯门套一侧。
具体定位需经装修专业确认。
设计工
作内容及成果深度四、五•
设计文件的编制必须贯彻执行国家及地方有关工程建设的政策和法令，应5.1
符合国家现行的建筑工程建设标准、设计规范和制图标准，并满足设计任务书的要求。
项目扩初设计、施工图设计成果及深度除满足国家建设部〈建筑工程设计
5.2:
文件编制深度的规定〉中有关的要求外，同时必须满足甲方以下要求521建筑专业1）总图包括建筑布局、场地标高、道路、场地排水、竖向设计、土1:
500a）总平面图石方平衡等。
1:
50b）各变标高处局部剖面图1:
500c）管线综合图住宅单体2）1:
100
a）各层平面图1:
50b）厨房、卫生间放大平面图
c）空中花园（两层高）放大平面图1:
50
d）楼梯间放大平面图1:
50
e）各向立面图1:
100
f）立面放大图1:
50
g）排砖图1:
50
h）门、窗、幕墙分割详图1:
50
i）幕墙构造详图1:
10或更大
j）特殊做法详图1:
10或更大
k）主要剖面图1:
100
l）墙身剖面详图1:
20或更大，包括墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位构造、屋顶、女儿墙、机房等部位。
3）公建部分
a）各层平面图1:
100
b）卫生间放大图1:
50
c）楼梯放大图1:
50
d）各向立面图1:
100
e）立面放大图1:
50
f）排砖图1:
50
g）门、窗、幕墙分割详图1:
50
h）幕墙构造详图1:
10或更大
i）特殊做法详图1:
10或更大
j）主要剖面图1:
100
k）墙身剖面详图1:
20或更大，包括墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位构造、屋顶、女儿墙、机房等部位。
I）环境构筑物平、立、剖面图及详图
4）地下室
a）各层地下室平面图
b）地下室停车位布置图
c）地下室防火分区、防烟分区图
d）人防地下室平面图
e）地下室楼梯、坡道放大图1:
50
f）半地下室开敞面立面图1:
100
g）立面放大及排砖图；特殊部位详图1:
50或更大
h）主要剖面图1:
100
i）出地下室顶板构筑物立、剖面图1:
50
5.2.2结构专业
1）设计说明
2）基础及结构选型经济及技术比较报告
3）本工程设计中可采用的新材料、新工艺、新技术建议书；
4）基础布置平面图、地下室底板平面图及地下室各层结构平面图
5）首层结构平面图、转换层结构平面图、标准层结构平面图、屋顶结构平面图；柱和墙定位平面图
6）结构施工图设计计算书（书面及电子文件）
5.2.3给排水专业
1）室外给水排水总平面图
2）室外给排水管断面大样及高程图
3）地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图
4）地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图
5）生活水池、消防水池、水泵房、卫生间管井，水箱间等大样图
6）生活给水、污水、雨水系统图
7）消火栓、喷淋消防系统图
5.2.4暖通专业
1）空调通风：
初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：
图纸目录、每层平面图、剖面图、立面图、设备用房及设备大样图、管道井大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。
2）燃气:
初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：
图纸目录、庭院管网图、每层平面图、剖面图、立面图、设备及管道大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。
5.2.5电气专业
电气部分设计深度：
除按照国家标准要求完成所需的图纸外，还需向我方提供电
气负
升级会员 