资产评估案例各种实例.docx
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资产评估案例各种实例
企业价值评估案例一
案例
S公司是1994年10月经省人民政府批准，由S集团公司投资设立于英属百慕大群岛之J公司100%控股投资的外商独资企业。
S公司位于K市经济技术开发区，注册资本2200万美元，经营围为生产销售瓷制品、美术瓷、精密瓷。
2001年9月，S公司董事会决议将公司改制为股份，遂聘请资产评估机构对S公司所拥有的整体资产进行评估。
评估人员根据S公司所处的具体环境和经济背景，结合特定的评估目的和评估方法的特点，选择收益法进行评估，并确定评估基准日为2001年8月31日。
具体的评估过程如下：
一、收益法适用性判断
收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。
收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
收益法的计算公式：
评估值＝未来收益期各期收益的现值之和，即：
式中：
：
企业整体资产的评估值；
：
未来第i年企业的预期收益；
：
n年后企业的年等额预期收益；
：
折现率；
：
预期收益年限。
评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业前3年财务报表分析三个方面对本评估项目能否采用收益法作出适用性判断。
1、总体情况判断
根据对S公司历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况、市场占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的S公司整体资产具有以下特征：
（1）被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好；企业具备持续经营条件；
（2）被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产，表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
（3）被评估资产承担的风险能够用货币衡量。
企业的风险主要有行业风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
2、评估目的判断
本次评估目的是为S公司改制为股份所涉及的整体资产提供价值依据。
本次评估委托方要求评估人员在评估时，对S公司的市场公允价值予以客观、真实的反映，不仅仅是对各单项资产价值予以简单加总，而是要综合体现企业各单项资产的价值以及企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来评估企业整体资产价值。
3、企业会计报表判断
根据S公司提供的会计报表，公司前几年的营业收入、净利润等均为正值，平稳增长且波动幅度不大，表明公司的经营活动比较稳定，企业整体资产的获利能力从前3年的实际运行来看是可以合理预期的。
综合以上三方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上适合采用收益法，采用收益法评估能够更好地反映企业整体资产的价值。
二、企业概况及背景分析
（一）企业概况
1、公司历史沿革
S公司成立于1994年10月，投资总额3000万美元，注册资本2200万美元，1998年5月产品正式开始量产。
公司经营围为生产销售瓷制品、美术瓷、精密瓷。
现行业务围以生产及销售各种外墙砖及通体砖为主，产品包括：
外墙砖、通体外墙砖、地砖、壁砖、广场砖、渗花通体砖、多管布料通体砖等。
公司先后通过ISO-9001和ISO-14001认证，并被有关评估公司评定为AAA级企业。
2、公司组织结构
S公司以董事长为公司的最高负责人，总经理负责整个集团的经营和管理事宜。
公司下设生产处、行销处、管理部、财务部、品保部，它们直接对总经理负责。
3、公司经营状况
长期以来，S公司秉持公司一贯的的经营方针及经营理念，积极深入和开发中国大陆市场。
公司成立以来，公司经营规模、资产规模逐年增大，盈利总额也逐年增加，保持资产利润双增长的局面。
2001年公司被授予“2000年度K市最佳外商投资企业”荣誉称号。
S公司视地盘控制为公司营销最重要的政策。
为此，公司在销售网点布局、产品定价策略、销售策略、促销策略等方面注重对现有市场的细耕和潜在市场的拓展开发。
公司进入大陆市场采取逐步渗透战略，从1994年进入大陆市场来，现在公司产品销售区域分布全国各地，并将销售通路区分为门市零售及工地工程销售两大部门。
其中门市零售业务主要负责家庭装饰及建材行的贩售、售后服务，直接面向客户。
工地工程业务主要以小区别墅、住宅建筑、办公写字楼及生产厂商之间建筑用砖开发为主。
此外，公司根据各分公司的营业额和新产品的投入时间以及同业投入情况，一般每年都按照年营业额的5-8%作为广告促销费用，以期扩大品牌知名度和市场份额。
同时，公司为了使集团公司产品的售价不发生混乱，产品的定价由总公司根据各分公司详细的市场调查反馈来统一制定。
一般在产品规格、花色品种与同业无明显区别的情况下，S公司产品的市场定价以高于同档产品平均售价的5-10%为原则，保持高价格策略。
基于以上多方面可能，在整个行业竞争日趋激烈的情况下，公司产品销售收入连年递增。
1999、2000年产品销售收入分别达到1.99亿元、2.755亿元，年增长率38.41%，2001年1至8月销售收入已达到1.79亿元,仍保持增长势头。
（二）行业背景分析
1、宏观经济与政策环境
（1）宏观经济状况分析
未来五年，从宏观上讲，建筑瓷产业发展主要受以下几方面因素的影响：
第一是我国国民经济持续增长，将带动建筑瓷行业的增长。
第二是人民生活水平不断提高，将要求更多的墙地砖装修居所、装饰公共环境。
第三是我国加入世界贸易组织，对我国建筑瓷行业是一种机遇和挑战。
第四是西部大开发战略的实施，对建筑瓷行业的发展是个机遇。
第五是申奥成功将增加对高中档产品的需求，促进建筑瓷行业的发展。
第六是全球经济衰退对我国建筑瓷业的影响。
（2）产业政策分析
长期以来，由于对新建扩建企业缺少控制，目前，我国建筑瓷行业的组织结构、技术结构、产品结构、地区结构等方面都存在不少问题，如企业平均规模小、分布不合理、资源浪费严重、产品质量差等，已经严重制约行业持续健康发展。
国家已经提出：
建材行业必须继续实行控制总量、调整结构，进一步转变经济增长方式，加速由数量增长型向质量效益型转变，实现行业“由大变强、靠新出强”的历史性跨越。
此外，今后国家将在建材生产装备总量目标上，原则上不再增加新的生产能力，主要以满足国外市场需要为前提，依据国外市场需要和产品结构调整增减其发展速度。
从上述宏观经济环境和产业政策来看，未来五年，我国建筑瓷行业在“总量控制、结构调整”方针下，总产量将比较稳定地保持在现有水平之上，生产格局将发生重大变化，其中高质量高档次墙地砖产品的份额将会增加，新花色新品质墙地砖将是新世纪墙地砖行业的增长热点。
2、行业市场环境分析
（1）我国建筑瓷行业现状
从整体上看，进入20世纪90年代后，经过飞速发展，我国已经成为世界上最大的建筑瓷生产国和消费国，技术装备、生产工艺和装备国产化都有较大进展，但整体科技水平、产品质量、品种、档次和配套程度同先进国家相比还有差距，特别是产量剧增，中低档产品供大于求，高档产品紧俏，出口份额较小，还不能满足国民经济发展、城乡建设和人民生活水平日益提高的需要。
由于企业管理落后、盲目重复建设、工艺相对落后，当前建筑瓷生产还存在大量问题。
首先表现为企业多、产量大，但产品结构不合理、生产集中度小。
其次表现为生产技术装备不落后，但管理落后、产品质量档次低。
再次表现为出口增长快，但出口数量小、产品国际竞争力弱。
（2）建筑瓷行业发展趋势
①产品发展趋势
从规格看，墙地砖的规格已越来越大。
从装饰看，各类产品都出现了新的装饰手法。
从功能看，当今的瓷砖正在逐渐打破使用界限，不仅能用于地面，也能用于墙面；不仅艺术效果好，而且具有质轻、保温、隔音等其他功能和特点。
②行业技术发展趋势
行业技术的总体发展趋势是：
产品生产更加注重与环境保护协调一致，注重经济和社会的可持续发展；生产设备趋向大型化，生产过程向自动化和智能化发展，注重规模效益和节能降耗；全面提高产品质量，改善保温、隔音等建筑功能，注重开发有利于人体健康的抗菌、防霉、杀虫、净化空气等功能性材料。
③企业发展趋势
未来国建筑瓷企业必须走合作合并大规模集团化的道路，大批技术落后、产品档次低的中小企业将逐渐被淘汰。
④市场估计
未来建筑瓷市场需求总量稳定增长，但市场部不同产品、不同企业、不同区域的增长却会有所不同。
首先，我国地域大，消费层次有差别，高、中、低档产品目前仍不可少，需求变化的趋势是低档产品的市场不断缩小，中高档产品将适度增长。
其次，一些生产规模较大、生产工艺相对较先进、质量相对较好的建企业的市场需求会得到显著的增加。
再次，由于国家加大对西部地区的支持，建筑瓷市场将发生新的变化，市场的热点将由南方向北方转移，由东部向西部推进，由大中城市向小城镇和农村转移。
（3）行业企业情况
目前建行业生产企业阵容结构基本如下：
绝大多数企业处于市场的低端，生产中低档产品；只有以台资企业为代表的合资、独资企业以高消费群体为目标市场，生产中高档产品，其中前十大品牌市场容量则约占高档次砖市场的50%以上。
S公司在市场上的主要竞争对手是F公司和N公司。
F公司目前是中高档类磁砖的头号竞争者，生产能力位居市场首位，公司强大的研发阵容和快捷的研发速度也为其在未来保持优势提供了可能。
但是公司为了抢占市场，进行大规模布点，行销网络遍及二、三级市场，市场布点过密且管理不力，导致市盘混乱。
而N公司目前是华东地区生产规模最大的，产品规格最齐全的专业磁砖生产企业之一，其对市场的把握较好，公司的行销策略也比较成功，品牌知名度提升很快。
S公司与上述两家公司的行销策略有很大的相似性，其产品性能也难以有明显的差距，因此未来市场的开拓主要在巩固现有工程项目的基础上争夺门市业务。
S公司在产品定价上也要高于上述公司，F公司产品价格要比S公司产品低15%左右，N公司产品价格比S公司产品低8%左右。
三、企业历史经营状况分析
S公司虽然成立于1994年10月，但直到1998年5月产品才开始正式量产。
公司量产后四年来的经营业绩如下表所示：
本次评估采用趋势分析法与比率分析法相结合对S公司1998－2001年的财务状况及经营成果作简要分析。
（一）财务指标分析
1、偿债能力分析
（1）短期偿债能力
S公司前4年流动比率和速动比率如下：
年份
1998.12.31
1999.12.31
2000.12.31
2001.8.31
瓷行业平均水平
流动比率
0.71
0.94
1.20
1.15
1.79
速动比率
0.51
0.42
0.71
0.57
1.35
1998－2001年公司的流动比率和速动比率虽然有所提高，但与瓷行业平均水平相比，处于相对较低的位置，表明S公司的短期偿债能力不强。
（2）长期偿债能力
S公司前4年资产负债率和利息保障倍数如下：
年份
1998.12.31
1999.12.31
2000.12.31
2001.8.31
瓷行业平均水平
资产负债率
41.94%
45.55%
47.41%
53.72%
49.67%
利息保障倍数
9.27
7.19
7.26
5.58
-
从1998－2001年，公司的资产负债率有所增长，但增长比例不大，一直保持在40-50%左右，与行业平均水平基本相当。
公司利息保障倍数保持较高的水平，显示出公司具有优良的盈利能力，足以消化逐年递增的利息费用。
2、营运能力分析（略）
3、盈利能力分析（略）
（二）产品销售收入和销售成本的分析
1、产品销售收入和销售成本的调整
由于S公司1998年5月产品才正式开始量产，报表上1998年的数据仅是1998年5-12月共8个月的数据；由于评估基准日为2001年8月31日，报表上2001年的数据仅是2001年1-8月共8个月的数据。
因此，报表上1998、1999、2000、2001各年之间的数据不具有直接可比性，需要将1998年和2001年的数据调整为全年12个月的数据后才具有可比性。
（1）产品销售收入调整
S公司1998年以来各月产品销售收入明细表如下所示：
由上面的分月销售数据可以看出，S公司的产品销售各个月是不均匀的，有销售的旺季和淡季。
从表中数据分析，下半年是公司销售的旺季，特别是11月份，销售收入占全年销售收入的比例接近12%；而上半年公司的销售相对较少，是销售的淡季，特别是1月份和2月份，两个月的销售收入占全年销售收入的比例仅在7%左右。
但各个月销售收入占全年总销售收入的比例则相对保持稳定，因此可以根据各月销售收入占全年总销售收入的比例将1998年和2001年8个月的销售收入调整为12个月的销售收入。
根据1999年和2000年各月销售收入占全年总销售收入的平均比例，可以计算得出5-12月份销售收入占全年总销售收入的比例为78.79%，1-8月份销售收入占全年总销售收入的比例为59.15%。
因此，将1998年和2001年的销售收入调整如下（单位：
元）：
1998年
2001年
当年产品销售收入
95,617,495.42
179,135,545.93
调整比例（%）
78.79%
59.15%
调整后产品销售收入
121,354,288.88
302,861,042.14
调整后各年的销售收入如下（单位：
元）：
年份
1998年
1999年
2000年
2001年
产品销售收入
121,354,288.88
199,283,782.38
279,513,301.74
302,861,042.14
（2）产品销售成本调整
通过对S公司1998年以来各月销售成本明细及销售成本率的分析，公司产品销售的销售成本率基本上保持稳定，各月差别不大，一般为40%左右，因此可以根据1998年和2001年当年平均的销售成本率调整1998年和2001年的销售成本。
调整如下（单位：
元）：
1998年
2001年
调整后产品销售收入
121,354,288.88
302,861,042.14
当年销售成本率（%）
39.11%
42.93%
调整后产品销售成本
47,463,427.87
130,015,778.23
调整后1998年至2001年各年销售成本如下（单位：
元）：
年份
1998年
1999年
2000年
2001年
产品销售成本
47,463,427.87
83,701,546.41
110,185,357.38
130,015,778.23
2、产品销售收入和产品销售成本分析
S公司主要开发、生产、销售外墙砖、壁砖、地砖、三次烧、广场砖、切割品、抛光砖等中高档建筑瓷制品，包括两个品牌系列。
据公司有关人员介绍和评估人员调查了解，两个品牌的差异主要是设计理念上的差异，在产品销售毛利等其他方面并无重大差异，因此可以合并分析。
S公司2001年各产品销售收入比例如下图所示：
出于同样的原因，需要对1998年和2001年各产品的销售收入进行调整。
评估人员进行调查分析后发现，公司的产品结构基本保持稳定，除有新品上市外，各产品销售收入占总销售收入的比例基本不变，因此可以根据当年各产品销售收入占总销售收入的比例和调整后的年总销售收入对1998年和2001年的数据进行调整。
同时由于广场砖、切割品和抛光砖三类产品占总销售收入的比例不大，因此在分析中可以合并分析。
1998年和2001年各产品销售收入的调整如下表所示（单位：
元）：
年份
项目
总计
外墙砖
壁砖
地砖
三次烧
其他产品
1998年
调整后销售收入
121,354,288.88
占销售收入比例（%）
100.00%
30.12%
48.69%
11.59%
9.60%
-
调整后分产品销售收入
121,354,288.88
36,551,911.81
59,087,403.26
14,064,962.08
11,650,011.73
-
2001年
调整后销售收入
302,861,042.14
占销售收入比例（%）
100.00%
10.82%
41.24%
26.36%
16.86%
4.72%
调整后分产品销售收入
302,861,042.14
32,769,564.76
124,899,893.78
79,834,170.71
51,062,371.70
14,295,041.19
调整后各年分产品销售收入如下表所示（单位：
元）：
年份
外墙砖
壁砖
地砖
三次烧
其他产品
总计
1998
36,551,911.81
59,087,403.26
14,064,962.08
11,650,011.73
-
121,354,288.88
1999
44,695,477.24
90,377,013.81
32,967,729.24
26,047,663.00
5,195,899.10
199,283,782.38
2000
53,964,453.15
124,836,562.33
58,908,283.14
34,248,107.85
7,555,895.27
279,513,301.74
2001
32,769,564.76
124,899,893.78
79,834,170.71
51,062,371.70
14,295,041.19
302,861,042.14
同样的办法得到调整后各年分产品销售成本如下表所示（单位：
元）：
年份
外墙砖
壁砖
地砖
三次烧
其他产品
总计
1998年
14,599,750.41
21,686,040.19
5,728,835.74
5,448,801.52
-
47,463,427.87
1999年
20,416,800.37
34,636,372.70
13,884,699.88
11,886,173.49
2,877,499.96
83,701,546.41
2000年
23,132,193.83
45,962,415.17
26,224,685.04
10,538,223.17
4,327,840.17
110,185,357.38
2001年
16,069,950.19
46,285,617.05
43,620,293.60
16,954,057.48
7,085,859.91
130,015,778.23
（1）外墙砖销售收入和销售成本分析（略）
（2）壁砖销售收入和销售成本分析（略）
（3）地砖销售收入和销售成本分析
调整后地砖各年销售收入和销售成本及占当年总销售收入、总销售成本的比例为（单位：
元）：
年份
1998年
1999年
2000年
2001年
地砖销售收入
14,064,962.08
32,967,729.24
58,908,283.14
79,834,170.71
占总销售收入比例（%）
11.59%
16.54%
21.08%
26.36%
地砖销售成本
5,728,835.74
13,884,699.88
26,224,685.04
43,620,293.60
占总销售成本比例（%）
12.07%
16.59%
23.80%
33.55%
地砖销售毛利
8,336,126.34
19,083,029.36
32,683,598.10
36,213,877.11
销售毛利率（%）
59.27%
57.88%
55.48%
45.36%
地砖销售收入和销售成本的变动趋势分析如下图所示：
由上面的图表可以看出，地砖是公司的主导产品之一，并且是公司发展的重点，地砖销售收入占公司总销售收入的比重逐年上升，1998年仅为11.59%，到2000年则达到了21.08%，已经超过外墙砖成为公司第二大产品系列，2001年更是达到了26.36%，仅次于壁砖。
1998年地砖销售收入为14,064,962.08元，2001年为79,834,170.71元，较1998年增长了467.61%，并且基本保持线性增长。
同时地砖也具有良好的盈利能力，除了2001年由于市场竞争激烈销售毛利率有所下降外，1998-2000年销售毛利率均在55%以上。
分析地砖销售的变动情况，主要有以下几个方面的原因：
①地砖以前多为小规格的厨房、卫生间配套用瓷砖，现在则多为大规格的客厅、公共场所用瓷砖，并且对地砖的样式、花色、品质等方面提出了越来越高的要求，产品档次由中低档向中高档过渡，市场需求也大大增加。
②中高档地砖技术含量较高，需要有强大的研发机构的支持。
S公司有独立的研发机构和强大的研发阵营，不断开发技术和附加值高的产品来提高销售量和市场需求量，能够保持较高的市场占有率和增长速度。
③地砖市场前景广阔，销售毛利率较高，利润贡献度较大，是公司发展的重点，公司不断加大对地砖生产的投入，扩大生产能力，提高生产量。
④公司产品以卓越的品质和优质的服务赢得了客户的信赖，具有较高的知名度。
同时公司也重视对品牌的宣传，广告投入较大并逐年增加，这样提高了公司产品品牌的知名度。
⑤地砖市场广阔的前景和高盈利性吸引了越来越多厂商的加入，市场竞争也越来越激烈，尽管S公司具有较大的市场竞争优势，但面临激烈的市场竞争销售收入增长的势头也有所减缓，并且需要投入更大的成本来保持其市场竞争优势。
（4）三次烧销售收入和销售成本分析（略）
（5）其他产品销售收入和销售成本分析（略）
（三）销售费用、管理费用、财务费用的分析
1、销售费用分析（略）
2、管理费用分析
根据重要性原则，评估人员重点分析占管理费用总额比例在5%以上的各项费用，而对占管理费用总额比例在5%以下的各项费用则归结到其他费用里面综合分析。
此外，管理费用明细中的工资、加班费、福利费和年奖准备这几项最终都是发给员工个人的，因此可以汇总到人工费用里面综合分析。
根据上述原则，对管理费用明细做下列汇总（单位：
元）：
项目
1999年
2000年
2001年1-8月
数额
占总额比例（%）
数额
占总额比例（%）
数额
占总额比例（%）
人工费用
3,557,439.16
20.36%
3,471,451.63
10.65%
2,038,946.80
15.18%
折旧
1,148,466.97
6.57%
2,102,976.12
6.45%
1,513,366.89
11.27%
各项摊销
7,560,879.85
43.28%
18,980,774.85
58.25%
2,197,365.44
16.36%
停工损失
0.00
0.00%
2,161,342.80
6.63%
4,463,623.12
33.23%
其他费用
5,204,314.15
29.79%
5,870,362.93
18.01%
3,217,807.27
23.96%
管理费用合计
17,471,100.13
100.00%
32,586,908.32
100.00%
13,431,109.52
100.00%
由于2001年的数据仅包括1-8月，因此与1999年和2000年的数据并不具有直接可比性，需要对其进行调整后才具有可比性。
上述各项明细费用中，评估人员经调查分析后认为：
（
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