武汉江汉路项目策划书.docx
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武汉江汉路项目策划书
雯武汉江汉路项目策划书
o武汉市宏观社会经济环境分析e武汉市商业物业市场环境分析w汉口及江汉路商业环境分析•附件：
调査问卷分析
一、武汉市宏观社会经济环境分析
1、武汉市基本概况
A武汉是华中最大的城市之一，有着深厚的历史文化背景，特别在商业方面已形成了华中地区的商贸中心地位。
A武汉市被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”，而江汉路步行街的旅游价值在近年来得到了较有效的开发，也日益成为武汉又一重要的旅游区域。
2、武汉市在区域中的地位
A近年来武汉市为了促进城市的经济、文化发展，提高了对旅游经济的引导及发展速度，重点规划整治了江汉路步行街,突出了江汉路的历史旅游价值，取得了良好的经济效益。
江汉路步行街将逐步成为武汉仍至湖北省的旅游、商业中心。
3、武汉市社会、经济发展概述
武汉市近年的经济运行情况，以下数
据摘自武汉市政府每年公布的经济政府
工作报告，可直观地反映武汉市的经济发展。
武汉市近年国民生产总值及社会消费品零售总额
D
2001年武汉市经济概况：
（1）2001年武汉市的国内生产总值为1348亿元，按可比价格计算，比上年增长12%,产业结构分布为：
（2）城乡居民收入增加，生活水平提高，但增幅
不大。
（3）市场物价稳中有落。
、
⑷失业、下岗的问题较为严峻，重点发展私营
企业、个体经济来缓解就业。
（6）商品市场体系逐步完善，新型业态不断涌现。
4、武汉房地产投资政策、旧城改
造方面政策、法规分析
鼓励中、外商投资三产业。
凡投资三产业且税收关系在区内的企业，经批准,可享受以下优惠政策：
从事公用事业、商业、物资业、社区服务以及教育文化体育卫生行业的中外企业,自开办之日起，可减征或免征所得税一年;对为生产服务投资兴办的从事咨询、信息、技术服务的企业。
自开办之曰起，免征所得税两年；对入驻我区从事银行、证券、保险、信托等金融企业，区内各种规费一律减半征收。
利用自身土地、厂房兴办市场,从开业之日起半年内免收工商管理费,半年后视经营情况低费起步。
新办市场的税收可根据实际经营情况,在半年至一年内酌情予以照顾。
各类市场视同城市基础设施建设,免征有关规费。
从政府的政策来看，本项目应在优惠范围内，可充分利用政策的优惠来降低成本及经营费用，对项目的销售及经营大有彳乍用。
5、城区商业消费分析
2001年，武汉市国民经济继续保持了快速健康发展的良好势头。
城区居民收入水平稳步提高，消费结构不断优化，生活质量进一步提高。
根据政府统计：
2001W区居民人均收入为7305.04元，比上年增长8.1%,消费性支出6342.28元，比上年增长4.4%o
在市民的消费结构方面，主要表现为:
A市民在食品方面的支出比例大，有一定的增长。
市民在食品方面的支出占的比例最大，2001
年居民人均购买食品支出2413.44元，比上年增
长3.1%。
A在服装消费支出增长迅速。
服装市场竞争激烈，2001年居民人均衣着支出570.87元，比上年上升8.8%,说明在市民服装方面的消费随着经济的增长而增长。
＞居民家庭之间的收入差异呈扩大趋势
八武汉市商业物业市场环境分析
1、商业供应状况分析
武汉市近年房地产竣工面积比例单位：
万皿
HIM
分析：
＞武汉商铺销售主要以街铺为主。
A从近年来武汉市商业用房的竣工面积来看，武汉市每年的商业开发量仅占全市房地产开发量
的&5%（以2000年数据）
A从商业竣工量来看，1998年的竣工量最低，而在1999年的竣工量在几年中达到最大，到2000年又大幅度回落，从几年的平均总量来看，商业开发竣工量增幅不大，是市场自然调节的结
果。
2、商业销售状况分析
图例:
武汉市每年的商业面积销售量仅占全市房地产销售量的5%（以2000年数据），以开发竣工量占开发量的8%来对比，说明商业面积在武汉无论是需求还是供应一直相对较为保守。
武汉市商业面积销售主要以街铺为主，大型商业裙楼的销售极少。
3、商业空置状况分析
武汉市近年来房地产空置情况
图例:
武汉市近年房地产空置情况
分析:
＞从近年来武汉市商业用房的空置面积来
看，武汉市商业用房的销售及经营压力仍较大。
A从近几年来的商业面积空置量来看，近
几年内的空置面积增长较大，说明商业
面积的销售在武汉市存在的压力较大,投资者对投资商业物业的兴趣较弱。
4、武汉市2002年上半年商业市场分析
2002年上半年房地产开发竣工量统计:
分析:
武汉市商业用房竣工面积为10.57万平方米，与去年同期相比下降了达50.88%,说明商业用房市场仍继续处于低迷状态,短期内很难有大的改变。
B、2002年上半年房地产销售量统计:
分析:
从以上商业用房的销售情况分析，今年上半年商业用房的销售市场较为低迷，市场销售前景不甚乐观。
2002年上半年商业用房的空置统计:
单位：
万n?
A从以上统计数据分析，武汉市空置的商业用房
主要均集中在高价位的商业项目上，单价高的商铺对投资者的吸引力有限，销售的压力最大。
A从空置面积与空置项目的数量比较上，高价位的空置的商业用房单个项目的空置面积较大，多为集中空置，即整栋商业裙楼空置为主。
5、商业物业价格状况分析
A社区型的首层临街铺位的价位多集中在6000-9000元/平方米。
＞大型商业裙楼以江汉路周边的商铺售价,
参考之前所作的市场调研，首层临街铺位的售价多在25000-30000元/平方米之间,而首层内铺多在20000-25000元/平方米。
三、汉口及江汉路商业环境分析
汉口及江汉路商业物业市场现状分析
汉口的商业物业主要由三大商圈和若干纵横交错的专业街构成。
三大商圈：
A江汉路片（包括江汉路、中山大道及周边辐射道路）
A汉正街片（包括汉正街、大夹街、利济路及周边辐射道路）
A武商城市中心MALL（包括武商、武广、世贸）
汉口及江汉路商业物业已售项目分析
武汉2000年全市商铺的销售额为20万平米，江汉区的销售额为7・7万平米，成交额很小。
2000年最大一宗的销售商场案为大夹街商城，其主要特征为临街铺位。
汉口及江汉路商业物业在建和在售项目分析
由于市中心和城郊地价差别的悬殊,开发商多开发多层、小高层住宅区，较少涉足高层的开发。
这些住宅下面的商业设施就以街铺的方式体现，而不是高
层的裙楼；尚有大量高层裙楼待售，都
是准备整层出售或出租，无奈投资者非
常有限，因此大量空置。
汉口及江汉路商业物业需求状况分析
根据数据统计，来步行街的人有60%以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。
政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后只达到休闲观光功能
江汉路主要存在于商业结构比较单一,餐饮设施简单，而休闲娱乐的场所更是少之又少。
（3）汉口商业物业总体价格水平分析
江汉路及周边街铺租赁价格表
江汉路及周边商场租赁价格表
（4）江汉路各类商品经营状况及经济效益分析
人流量及消费者类别分析：
江汉路的日均人流量为40万人，消
费者绝大部分为16~25岁之间的本地青少年，游客、中青年女性、带孩子吃快餐的家长占有小额比重。
消费者购物、饮食、娱乐、消费额度分析
分析:
每次100~200元的消费占到五成以上，100
元以下和201~400元的消费总共占到32%。
经过
现场调研，发现江汉路为数不多的几家精品店门可罗雀，休闲服装店中超过150元的商品也鲜有问津。
倒是100元左右和百元以下的服装
看者人头涌动O
商家经营状况分析
A传统大百货如：
中心百货、新世界时尚广场、王府井百货生意惨淡，低楼层尚有一定客流量，高楼层鲜有人踪；
A洋快餐如：
肯德基、麦当劳人满为患；
＞各类中低价休闲品牌专卖店几家欢乐几家愁；
A精品店如：
欧美名品等几无人迹；特色专业商场如：
女人街、世界之窗、瑞丽名品因规划、产品等原因，或者关门或者门可罗雀。
商家经济效益分析
江汉路步行街自改造后，街铺房租平
均上涨了100J50元/月・M2,人流量也
比改造前增长了30%~40%,可是商家的利
润却远不如前。
当地成功、失败商业物业案例分析及失败案例
武汉成功的商业项目:
A解放大道武商集团
A新民众乐园
＞新世界百货建设大道店
武汉失败的商业项目:
＞财神广场
A淘金广场
A游子乡大厦等
项目竞争对手分析
A波特菲购物中心
明年，波特菲购物中心开始改造成类似新民众乐园的主题商城。
可能对我项目造成招商方面的威胁。
＞世界之窗
卖场摆布不科学；行业设置不合理;
招商力度不够，把关不严，但地理位置优越，紧邻江汉路。
该商场能否对我项
目构成威胁取决于其日后的定位和招商
的力度。
A俊华大厦、世纪大厦和台北之星共性是整体招租，须待时日
销售对手:
武汉万达商业广场（中山大道佳丽广场旁边）
广场占地60亩，营业面积将超过10万平方米，包括百货、超市、家居和电脑四个大卖场，弓I进4家国际知名商业企业作另主力店
科技王
位于江汉四路，距江汉路较近，采用商
铺分割出售、反租方式，但项目规模小、经曹一般，对本项目影响不去。
江汉区及汉口商业物业发展趋势前瞻
2002年上半年江汉区销（预）售情况表
商服
1%
住宅
97%
写字
□住宅□商服□写字
2002年上半年房地产销售面积统计
分析:
跟据资料，2002年上半年商服用房全
部都是以现房形式成交的，参考自1998年以来的房地产年鉴，可看出武汉购房者普
遍对期房没有信心，成交量微乎其微；上
半年共成交6000M2,根据市调发现，此成
交量应是集中在科技王、数码港两个发售
的商场。
2002年上半年江汉区租、售
情况表
2002年上半年江汉区租、售面积统
计表
分析:
租务市场是庞大的，占到同期销售量的近20%o出租面积中相当部分是商铺的租赁，结合市调发现汉口的商（市）场招商、租赁难度较小。
后市展望
＞传统大百货正一步一步从商业零售业的中心舞
台走下来。
武商、中商、中百、汉商作为全国零售业百强中排名很靠前的大集团纷纷出现利润大幅下滑甚至亏损的情形。
但就武汉本地而言这些大百货仍占有举足轻重的地位，想在传统百货业杯中取羹难度非常大。
A超市业后来居上，洋超市、土超市纷纷
出笼，到处圈地。
根据国际通行计算原
则，武汉的超市还没达到饱和状态，尚有较大生存空间。
＞由于商业竞争的激烈和前几年多个大型商
业项目的烂尾，导致消费者对分割商铺这
种销售方式产生很深的抵触情绪，将商场的划分小面积销售的方式在武汉有较大的销售压力，武汉的商铺销售主要针对街铺。
A汉口及江汉路区片缺乏大型的主题商场。
江汉路只实现了其观光、旅游功能，购物水平的乏力使之成为一个长条街心花园。
业态比较单一，专卖店居多，缺乏餐饮、娱乐设施的支持，缺乏一个中心亮点、一个主题商场。
结论:
一.销售方面
A供求不活跃，年销售总量很小，历史上以97年最高，为26万M2,近两年都在20万M2左右，只占商品房年销售总量的5%。
江汉区今年上半年为6000M2
1=
商铺的供应体现为前几年滞销的商业裙楼和每年小批量面世的街铺。
商铺的销售绝大部分都是以现楼街铺的形式实现的，商场的销售基本上停滞，现只有科技王和数码城，采用返租分割出售的方式，销售效果不尽人意
关于需求
潜在客户对欲购买商铺的需求：
用途比例为投资和自用各占一半；喜欢独立铺位的比例远大于喜欢开放式柜台、铺位的；80%的潜在客户中意总价在20万以内的商铺；10—20M2和20—40M2是受欢迎程度最高的两个面积区间
招商方面
＞大型百货的定位不是本项目发展方向O
A定位新颖、明确主题的平民化商场
（商铺）在江汉路有强大的生存空间,
是本项目发展的主导方向。
A街铺是大多数投资者的首选，将商场销
售向独立街铺方面引导是本项目销售推广的方向。
”引入品牌知名度高、竞争力强的超市是本项目
可以考虑的方案，如新一佳，但应注意安排到
负一层及一、二层的少部分，另外需从经济效
A餐饮娱乐项目如美食广场、电玩、KTV、
网吧、儿童乐园、电影院等在江汉路尤为缺乏，宜在本项目之高楼层进行规划。
A引入“商场街铺化，街铺商场化”的开
发理念，引入鲜明的主题进行商场包装。
三.新武展购物广场的启示
汉商新武展地下购物广场作为武商商
圈内连接武商、SOGO、武汉展览中心、
中山公园的设施，一度招商非常成功,但是没有支持多长时间，商户纷纷撤场。
究其原因，主要是:
建筑结构设计严重背离消费者的生活、行走习惯。
整个商场分为地下一层和地下二层，给消费者造成不适感和疲惫感，致使空场现象很严重。
所以在建筑设计方面应力求将消费者的行走习惯研究透，首先做到合理的建筑设计和合理的卖场通路布置。
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