武汉江汉路项目策划书.docx

1、武汉江汉路项目策划书雯武汉江汉路项目策划书o武汉市宏观社会经济环境分析 e武汉市商业物业市场环境分析 w汉口及江汉路商业环境分析 附件：调査问卷分析一、武汉市宏观社会经济环境分析1、武汉市基本概况A武汉是华中最大的城市之一，有着深厚 的历史文化背景，特别在商业方面已形 成了华中地区的商贸中心地位。A武汉市被国家旅游局授予“中国优秀旅 游城市”，而江汉路步行街的旅游价值 在近年来得到了较有效的开发，也日益 成为武汉又一重要的旅游区域。2、武汉市在区域中的地位A近年来武汉市为了促进城市的经济、文 化发展，提高了对旅游经济的引导及发 展速度，重点规划整治了江汉路步行街, 突出了江汉路的历史旅游价值，

2、取得了 良好的经济效益。江汉路步行街将逐步 成为武汉仍至湖北省的旅游、商业中心。3、武汉市社会、经济发展概述武汉市近年的经济运行情况，以下数据摘自武汉市政府每年公布的经济政府工作报告，可直观地反映武汉市的经济 发展。武汉市近年国民生产总值及社会消费品零售总额D2001年武汉市经济概况：(1) 2001年武汉市的国内生产总值为1348亿元，按可比 价格计算，比上年增长12%,产业结构分布为：(2)城乡居民收入增加，生活水平提高，但增幅不大。(3)市场物价稳中有落。 、失业、下岗的问题较为严峻，重点发展私营企业、个体经济来缓解就业。 (6)商品市场体系逐步完善，新型业态不断涌现。4、武汉房地产投资

3、政策、旧城改造方面政策、法规分析鼓励中、外商投资三产业。凡投资三产业且 税收关系在区内的企业，经批准,可享受以下优 惠政策：从事公用事业、商业、物资业、社区服 务以及教育文化体育卫生行业的中外企业,自开 办之日起，可减征或免征所得税一年;对为生产 服务投资兴办的从事咨询、信息、技术服务的企 业。自开办之曰起，免征所得税两年；对入驻我 区从事银行、证券、保险、信托等金融企业，区 内各种规费一律减半征收。利用自身土地、厂房兴办市场,从开业之日起 半年内免收工商管理费,半年后视经营情况低费 起步。新办市场的税收可根据实际经营情况,在 半年至一年内酌情予以照顾。各类市场视同城市 基础设施建设,免征有关

4、规费。从政府的政策来看，本项目应在优惠范围内， 可充分利用政策的优惠来降低成本及经营费用， 对项目的销售及经营大有彳乍用。5、城区商业消费分析2001年，武汉市国民经济继续保持 了快速健康发展的良好势头。城区居民收 入水平稳步提高，消费结构不断优化，生 活质量进一步提高。根据政府统计：2001W 区居民人 均收入为7305.04元，比上年增长8.1%, 消费性支出6342.28元，比上年增长4.4%o在市民的消费结构方面，主要表现为:A市民在食品方面的支出比例大，有一定的增长。市民在食品方面的支出占的比例最大，2001年居民人均购买食品支出2413. 44元，比上年增长3. 1%。A在服装消费

5、支出增长迅速。服装市场竞争激烈，2001年居民人 均衣着支出570. 87元，比上年上升8.8%, 说明在市民服装方面的消费随着经济的 增长而增长。居民家庭之间的收入差异呈扩大趋势八武汉市商业物业市场环境分析1、商业供应状况分析武汉市近年房地产竣工面积比例 单位：万皿HIM分析：武汉商铺销售主要以街铺为主。A从近年来武汉市商业用房的竣工面积来看，武 汉市每年的商业开发量仅占全市房地产开发量的& 5% （以2000年数据）A从商业竣工量来看，1998年的竣工量最低，而 在1999年的竣工量在几年中达到最大，到2000 年又大幅度回落，从几年的平均总量来看，商 业开发竣工量增幅不大，是市场自然调节

6、的结果。2、商业销售状况分析图例:武汉市每年的商业面积销售量仅占 全市房地产销售量的5% （以2000年数 据），以开发竣工量占开发量的8%来对 比，说明商业面积在武汉无论是需求还 是供应一直相对较为保守。武汉市商业面积销售主要以街铺为 主，大型商业裙楼的销售极少。3、商业空置状况分析武汉市近年来房地产空置情况图例:武汉市近年房地产空置情况分析:从近年来武汉市商业用房的空置面积来看，武汉市商业用房的销售及经营压力 仍较大。A从近几年来的商业面积空置量来看，近几年内的空置面积增长较大，说明商业面积的销售在武汉市存在的压力较大, 投资者对投资商业物业的兴趣较弱。4、武汉市2002年上半年商业市场分

7、析2002年上半年房地产开发竣工量统计:分析:武汉市商业用房竣工面积为10.57万 平方米，与去年同期相比下降了达50.88%, 说明商业用房市场仍继续处于低迷状态, 短期内很难有大的改变。B、2002年上半年房地产销售量统计:分析:从以上商业用房的销售情况分析，今年 上半年商业用房的销售市场较为低迷，市场 销售前景不甚乐观。2002年上半年商业用房的空置统计:单位：万n?A从以上统计数据分析，武汉市空置的商业用房主要均集中在高价位的商业项目上，单价高的 商铺对投资者的吸引力有限，销售的压力最大。A从空置面积与空置项目的数量比较上，高价位 的空置的商业用房单个项目的空置面积较大， 多为集中空置

8、，即整栋商业裙楼空置为主。5、商业物业价格状况分析A社区型的首层临街铺位的价位多集中在 6000-9000元/平方米。大型商业裙楼以江汉路周边的商铺售价,参考之前所作的市场调研，首层临街铺位 的售价多在25000-30000元/平方米之间, 而首层内铺多在20000-25000元/平方米。三、汉口及江汉路商业环境分析汉口及江汉路商业物业市场现状分析汉口的商业物业主要由三大商圈和若干纵 横交错的专业街构成。三大商圈：A江汉路片（包括江汉路、中山大道及周边 辐射道路）A汉正街片（包括汉正街、大夹街、利济路 及周边辐射道路）A武商城市中心MALL （包括武商、武广、世 贸）汉口及江汉路商业物业已售项

9、目分析武汉2000年全市商铺的销售额为20万 平米，江汉区的销售额为77万平米，成 交额很小。2000年最大一宗的销售商场案为大夹 街商城，其主要特征为临街铺位。汉口及江汉路商业物业在建和在售项 目分析由于市中心和城郊地价差别的悬殊, 开发商多开发多层、小高层住宅区，较 少涉足高层的开发。这些住宅下面的商 业设施就以街铺的方式体现，而不是高层的裙楼；尚有大量高层裙楼待售，都是准备整层出售或出租，无奈投资者非常有限，因此大量空置。汉口及江汉路商业物业需求状况分析根据数据统计，来步行街的人有 60%以上是为了娱乐、旅游和休闲， 而只有不到40%的人是专为购物而来。政府改造江汉路时，将其定位为购物、

10、 休闲、旅游三位一体的综合精品商业街， 但改造后只达到休闲观光功能江汉路主要存在于商业结构比较单一, 餐饮设施简单，而休闲娱乐的场所更是少 之又少。(3)汉口商业物业总体价格水平分析江汉路及周边街铺租赁价格表江汉路及周边商场租赁价格表(4)江汉路各类商品经营状况及经济 效益分析人流量及消费者类别分析：江汉路的日均人流量为40万人，消费者绝大部分为1625岁之间的本地青少 年，游客、中青年女性、带孩子吃快餐的 家长占有小额比重。消费者购物、饮食、娱乐、消 费额度分析分析:每次100200元的消费占到五成以上，100元以下和201400元的消费总共占到32%。经过现场调研，发现江汉路为数不多的几家

11、精品店 门可罗雀，休闲服装店中超过150元的商品也 鲜有问津。倒是100元左右和百元以下的服装看者人头涌动O商家经营状况分析A传统大百货如：中心百货、新世界时尚广场、王 府井百货生意惨淡，低楼层尚有一定客流量，高 楼层鲜有人踪；A洋快餐如：肯德基、麦当劳人满为患；各类中低价休闲品牌专卖店几家欢乐几家愁；A精品店如：欧美名品等几无人迹；特色专业商场 如：女人街、世界之窗、瑞丽名品因规划、产品 等原因，或者关门或者门可罗雀。商家经济效益分析江汉路步行街自改造后，街铺房租平均上涨了 100J50元/月M2,人流量也比改造前增长了30%40%,可是商家的利润却远不如前。当地成功、失败商业物业案例 分析

12、及失败案例武汉成功的商业项目: A解放大道武商集团A新民众乐园新世界百货建设大道店武汉失败的商业项目: 财神广场A淘金广场A游子乡大厦等项目竞争对手分析A波特菲购物中心明年，波特菲购物中心开始改造成 类似新民众乐园的主题商城。可能对我 项目造成招商方面的威胁。世界之窗卖场摆布不科学；行业设置不合理;招商力度不够，把关不严，但地理位置 优越，紧邻江汉路。该商场能否对我项目构成威胁取决于其日后的定位和招商的力度。A俊华大厦、世纪大厦和台北之星 共性是整体招租，须待时日销售对手:武汉万达商业广场（中山大道佳丽广场 旁边）广场占地60亩，营业面积将超过10万 平方米，包括百货、超市、家居和电脑 四个大

13、卖场，弓I进4家国际知名商业企业 作另主力店科技王位于江汉四路，距江汉路较近，采用商铺分割出售、反租方式，但项目规模小、 经曹一般，对本项目影响不去。江汉区及汉口商业物业发展趋势前瞻2002年上半年江汉区销（预）售情况表商服1%住宅97%写字住宅商服写字2002年上半年房地产销售面积统计分析:跟据资料，2002年上半年商服用房全部都是以现房形式成交的，参考自1998年 以来的房地产年鉴，可看出武汉购房者普遍对期房没有信心，成交量微乎其微；上半年共成交6000M2,根据市调发现，此成交量应是集中在科技王、数码港两个发售的商场。2002年上半年江汉区租、售情况表2002年上半年江汉区租、售面积统计

14、表分析:租务市场是庞大的，占到同期销售量 的近20%o出租面积中相当部分是商铺 的租赁，结合市调发现汉口的商（市） 场招商、租赁难度较小。后市展望传统大百货正一步一步从商业零售业的中心舞台走下来。武商、中商、中百、汉商作为全国 零售业百强中排名很靠前的大集团纷纷出现利 润大幅下滑甚至亏损的情形。但就武汉本地而 言这些大百货仍占有举足轻重的地位，想在传 统百货业杯中取羹难度非常大。A超市业后来居上，洋超市、土超市纷纷出笼，到处圈地。根据国际通行计算原则，武汉的超市还没达到饱和状态，尚 有较大生存空间。由于商业竞争的激烈和前几年多个大型商业项目的烂尾，导致消费者对分割商铺这种销售方式产生很深的抵触

15、情绪，将商场 的划分小面积销售的方式在武汉有较大的 销售压力，武汉的商铺销售主要针对街铺。A汉口及江汉路区片缺乏大型的主题商场。 江汉路只实现了其观光、旅游功能，购 物水平的乏力使之成为一个长条街心花 园。业态比较单一，专卖店居多，缺乏 餐饮、娱乐设施的支持，缺乏一个中心 亮点、一个主题商场。结论:一.销售方面A供求不活跃，年销售总量很小，历史上 以97年最高，为26万M2,近两年都在20 万M2左右，只占商品房年销售总量的5%。 江汉区今年上半年为6000 M21=商铺的供应体现为前几年滞销的商业裙 楼和每年小批量面世的街铺。商铺的销 售绝大部分都是以现楼街铺的形式实现 的，商场的销售基本上

16、停滞，现只有科 技王和数码城，采用返租分割出售的方 式，销售效果不尽人意关于需求潜在客户对欲购买商铺的需求：用 途比例为投资和自用各占一半；喜欢独 立铺位的比例远大于喜欢开放式柜台、 铺位的；80%的潜在客户中意总价在20 万以内的商铺；1020 M2和2040 M2 是受欢迎程度最高的两个面积区间招商方面大型百货的定位不是本项目发展方向OA定位新颖、明确主题的平民化商场（商铺）在江汉路有强大的生存空间,是本项目发展的主导方向。A街铺是大多数投资者的首选，将商场销售向独立街铺方面引导是本项目销售推 广的方向。”引入品牌知名度高、竞争力强的超市是本项目可以考虑的方案，如新一佳，但应注意安排到负一

17、层及一、二层的少部分，另外需从经济效A餐饮娱乐项目如美食广场、电玩、KTV、网吧、儿童乐园、电影院等在江汉路尤 为缺乏，宜在本项目之高楼层进行规划。A引入“商场街铺化，街铺商场化”的开发理念，引入鲜明的主题进行商场包装。三.新武展购物广场的启示汉商新武展地下购物广场作为武商商圈内连接武商、SOGO、武汉展览中心、中山公园的设施，一度招商非常成功, 但是没有支持多长时间，商户纷纷撤场。究其原因，主要是:建筑结构设计严重背离消费者的生活、行 走习惯。整个商场分为地下一层和地下二层， 给消费者造成不适感和疲惫感，致使空场现象 很严重。所以在建筑设计方面应力求将消费者 的行走习惯研究透，首先做到合理的建筑设计 和合理的卖场通路布置。73