房地产政策.docx
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房地产政策
房地产政策
2011年2月12日
【房产税改革中央地方现分歧】1
【国土部拿闲置超6年的多块土地无可奈何】1
【住建部：
2011年研究更细化措施调控房价】2
【央行：
部分金融机构或试点上浮存款利率】2
【多城市楼市限购令延续执行】3
【高收益率令半数以上信托资金投向房地产】3
【地方融资平台贷款风险将进一步增加】4
【中国可能出现破釜沉舟式的房地产调控】5
【在房地产调控上，中央开始向地方加压】6
【中国可能全面推广抑制土地高价拍卖的政策】6
【住建部对地方保障房建设问责机制可能即将出台】7
【财政部：
廉租房保障金可用于购租公租房】7
【国税总局：
地价计入房产原值征收房产税】8
【央行与银监会要求完善差别化的房地产信贷政策】8
【央行拟动态调整差别准备金率】8
【全国性房产税可能会在“十二五”末期出台】9
【完不成保障房任务的地方可能被禁止土地招拍挂】9
【国土部：
继续推进“小产权房”清理】10
【中央部门的安排打起了地方土地出让金的主意】11
【银监会：
要求信贷政策继续倾向保障房】11
【银监会：
将放宽中小企业不良贷款容忍度推动该类贷款的发放】11
【信贷额度紧张正掀起银行收紧首套房贷潮】12
【稳健的货币政策下银行可能不再青睐个人房贷业务】12
【央行：
本周停发央票为存款准备金上调缴款预留空间】13
【国务院通过国有土地上房屋征收与补偿条例草案】13
【新一轮房市调控的目标将转移到二三线城市】14
【房产税改革拟将房产税和土地使用税两税合一】14
【国土部：
公布违法用地新名单今年调控仍是主流】15
【财政部：
继续落实保障房减免税费优惠政策】15
【商务部对外资投资房地产政策已缺乏后续政策空间】16
【2011年房企资金来源将持续下降】16
【银监会警告银行防范中国出现“次级房贷”】17
【银监会开始以对违规增发追究责任抑制平台贷款增长】17
【今年国内房地产调控将进一步从严】18
【转让购买不足5年住房全额征收营业税】18
【全国性房产税可能将不会有统一模式】19
【住建部：
发布规范房地产经纪业务的新规】19
【银监会着手规范非银行金融机构中长期贷款风险】20
【央行：
去年房贷增幅同比下降10.6%】20
【资金紧张可能让四大行全面取消首套房贷利率优惠】21
【房产税改革中央地方现分歧】
2011年元旦假期平静过去，“房地产税1月1日试点”的预期并没有兑现。
最新一期新世纪周刊发表题为《房产税改革中央地方现分歧》的文章称，当重庆和上海将房产税试点的申请提交国务院，现实的矛盾和冲突便浮出水面。
“对很多重大问题，各方存在很大分歧。
”文章引用一位接近财政部和国家税务总局的专家表示，房产税可能比设想的要慢，遇到的实际问题，也比想象复杂得多。
上海房产税试点将于2011年1月1日开始执行的传言，在2010年的最后一个月直接影响了上海楼市的成交。
按照一份所谓“上海细则”：
若新增购房，对每户名下超出200平方米的部分房产面积进行征收。
2010年12月最后几天，上海房地产成交井喷，一反常态。
不少楼盘销售和中介人员以房产税出台为卖点，“劝导”客户买房。
但是，房产税再次和市场开了一个“玩笑”。
截至2011年1月3日，房产税并没有如期而至。
对此，有不愿透露姓名的政府人士透露，上海上报给中央的房产税细则有4-5个之多，究竟最终获批的是哪一套，中央和地方政府之间意见存在分歧，这或许是导致上海版房产税迟到的原因。
有声音称，早则2011年第一季度上海或重庆极有可能率先进行试点征收。
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【国土部拿闲置超6年的多块土地无可奈何】
12月30日，国土部发布的一份关于房地产闲置土地情况的公告显示，目前尚有因房地产开发企业自身原因造成，且未处置的26宗住宅闲置土地。
其中北京市有5宗地未被处置，包括北京首元公司的一住宅楼，其已经闲置7年；北京市永联公司的石榴庄住宅小区西区应当于2005年2月27日开工；而中石化旗下北京井田公司的井田花园专家居住小区项目3块地闲置期也已经超过或接近6年，闲置面积达到26.86公顷。
上海也有5宗闲置土地尚未处置，包括上海德天置业的住宅用地、上海仓桥公司的松江内-21-3号地块、上海君杰公司的新桥镇-100号地块、上海莘迪公司的雅仕阁与上海宝静置业的闵行区七宝镇645街坊5/1丘，这些地块闲置时间已经超过6-8年。
国土部号称，将按《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》要求，依法对上述闲置土地闲置一年以上不满两年者，必须征收闲置费，闲置两年以上者，必须坚决收回。
既然闲置两年就要坚决收回，为何公布的这些地块不少闲置超过6年？
如果政策不能一刀切下去，就等于鼓励房企囤地，也是对规范经营的房企的不公。
或者国土部今后的政策干脆特别对中石化旗下的企业或土地无效，声明能力不够，也可得到理解。
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【住建部：
2011年研究更细化措施调控房价】
住建部工作会议12月29日在京召开。
住建部部长姜伟新表示，2011年将继续坚持房地产调控不放松，打击投机投资性购房，研究更细化的措施，促使“国十条”等调控政策执行到位。
住建部称，将继续坚定不移地加强房地产市场调控。
具体政策是：
其一，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。
其二，适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。
其三，增加住房有效供给，配合国土部门在增加保障性住房供地的同时，切实保障普通商品住房的用地供应。
其四，继续大力规范和监管房地产市场秩序，维护消费者合法权益。
值得注意的是，住建部表示将会同有关部门储备调控政策。
姜伟新还透露，今年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超额完成年初国务院部署的任务。
26日，国务院总理温家宝表示：
“今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实得还不够好……”预计2011年中国房地产调控政策不会放松，并且可能会出台操作性更强、对投机投资性购房打击更准确的一些细化政策。
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【央行：
部分金融机构或试点上浮存款利率】
央行网站12月30日刊登央行调查统计司司长盛松成的文章称，应加快利率市场化步伐，在贷款利率基本由市场决定的情况下，可允许存款利率向上浮动一定幅度。
存款利率上浮可首先在具备了财务硬约束条件的金融机构中试点，逐步将加息预期转变为市场定价。
这样，既有助于改变负利率状态，抑制通货膨胀，也能有效推进利率市场化，促进资源的合理配置。
近年来，中美利差倒挂并呈扩大趋势。
美国联邦基金目标利率与我国一年期定期存款利率同属官方利率。
两者差额从2008年初倒挂64个基点不断扩大至目前的225个基点。
“现在，理论界普遍担忧的是，国内利率上升可能加剧国际游资流入”，文章认为，“面对这种两难困境，我国中央银行在实施稳健的货币政策中，既要考虑国内因素，也要考虑国际因素；既要关注短期问题，也要关注中长期问题”。
盛松成指出，经济平稳运行时期，央行更重视物价稳定，而当经济不景气或出现危机时，央行会更多地考虑经济增长。
但总体看，物价稳定始终是货币政策的主要目标。
盛松成称，除最终消费价格以外，资产价格的变化也是中央银行货币政策决策中不得不考虑的重要因素。
近年来，随着我国股票市场和房地产市场的发展，房地产和股票已成为我国居民个人财产的重要组成部分，资产价格变化影响居民消费、投资的所谓财富效应越来越明显，资产价格理应成为我国货币政策决策需要考虑的重要变量。
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【多城市楼市限购令延续执行】
北京、上海、广州、深圳四大一线城市已明确表态，今年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。
各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，住建部强调热点地市限购令将加强，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。
2010年4月30日，北京出台的“国十条实施细则”中率先明确提出，5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。
此项调控重拳一出，惊起楼市一片哗然。
而9月29日国务院出台“国五条”掀起二次调控后，上海、广州、深圳、天津、大连、南京、杭州、宁波、温州、苏州、厦门、三亚、海口、福州、兰州等15个城市也纷纷推出限购政策。
其中，福州、厦门、海口、温州等四个城市“限购令”有效期限至2010年12月31日。
继续执行楼市限购政策同时被列入2011年调控范畴。
在此前2010年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示：
“在一些热点地区和热点城市，房屋的限购令将进一步加强。
”
根据国家统计局公布11月《七十个大中城市房屋销售价格指数》来看，15个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1%，另有5个城市新房价格持平，其他10个限购城市的新房价格均环比上涨，而这些城市新房价格的同比变化除广州外，其他15个城市均大幅上涨，其中海口和三亚分别同比上涨49%和55.1%。
业内人士分析，总体上楼市“限购令”并没有达成其预期中的抑需求效果，相反带来部分城市交易的反弹和地王的诞生。
不仅如此，开发商10、11月份的销售业绩亦增长异常迅速，也显示出限购政策效果不佳。
公开资料显示，1~9月各大上市地产公司的销售业绩中，绝大多数公司的完成率不到75%。
但截至11月，国内一线的13家标杆房企中已有近七成提前完成了2010年初销售目标。
世联地产研究报告认为，楼市现反弹迹象将是调控前奏。
根据量价规律，成交量的持续上升必然带来成交价格的上扬，目前楼市又呈现反弹的迹象，按政策的惯性，若反弹持续并向其他未反弹区域扩大，则政府再次调控的可能性很大。
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【高收益率令半数以上信托资金投向房地产】
据普益财富的不完全统计，2010年全国共发行了1970款信托产品，其中500款产品投向了房地产领域，在数量上占整体的25%。
不过在资金规模上，总共1908亿的信托资金中，投向房地产的资金是1047亿元，占到了总数的54.87%。
在严格的监管之下，现在信托公司发行的房地产信托产品，通常都是符合监管标准的，包括房地产开发项目满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金达到国家最低要求等。
高收益率是信托公司青睐房地产信托的根本原因。
2010年8-10月份，房地产信托产品的平均收益就分别达到9.80%、10.10%、10.57%，呈节节上升的趋势，中信信托发行的“金地产基金3号信托产品”，年化收益率高达12.5%。
据用益信托工作室的统计数据显示，2010年11月份房地产信托的平均年收益率为9.29%，而所有信托产品的平均收益率为8.44%。
其中投向金融市场领域的信托平均年收益率为7.72%，投向基础设施领域的信托产品平均收益率是7.91%，投向工商企业的信托产品平均年收益率为7.5%。
由于银监会收紧了房地产信托，因此2011年房地产信托将风光不再。
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【地方融资平台贷款风险将进一步增加】
2010年12月16日，10个抽查小组向银监会高层汇报地方融资平台贷款清理抽查情况。
银监会主席刘明康多次打断汇报，并提出了数个非常尖锐的问题。
当汇报中提到黑龙江省地方融资平台现金流全覆盖比例高达99%左右，北京也在70%左右时，刘明康又忍不住问，“既然全覆盖率那么高，那说明没有风险，如果两三年之后出了问题谁来负责？
”据透露，刘明康还甩下一句“狠话”：
“平台贷有8万亿啊，出了问题不得了！
”
为什么在银行坏账率不断下降之时，银监会仍对银行信贷问题高度紧张？
在我们看来，一个合理的解释就是：
银监会掌握的情况比公开的信息要多、要更严重。
目前来看，银行、地方融资平台公司倾向于掩盖平台贷款风险。
一旦采取比较严格的分类标准，无覆盖平台贷款比例会迅速上升。
如上海银监局对贷款余额10亿以上平台贷款采取了主评审行初评、其他参与行初审、专家组复审等3个步骤，截至2010年8月末，上海共有地方政府融资平台贷款余额6000多亿，全覆盖平台贷款占比仅为20%左右，无覆盖平台贷款占比高达30%以上。
根据华泰联合证券的研究，中国银行业上世纪产生的大量不良贷款，主要因财政收入不足导致不少银行贷款充当了财政拨款，用于清还“三角债”或用于亏损企业的工资发放。
因此即使是产能紧缺，并且经济高速增长的1994年，贷款的不良率也已达到20%。
当时的高利率也成为企业无法承受之重。
在财政收入提高后，2009年以来大量“滥发”的贷款不会令银行业重陷不良贷款的泥潭。
1990-1999年的十年间，中国的财政收入平均只相当于GDP的12.24%，而2009年已经上升至20.11%。
而且1990年代地方政府基本没有卖地收入，而目前地方政府来自土地的收入则相当可观。
目前的低利率也令企业和政府的财务负担较1990年代时轻得多。
但可以确定地讲，平台贷款是中国银行业资产质量最大的隐患。
虽然由于多数平台贷款的期限在五年以上，同时约定了整借整还的偿还方式，因此风险的暴露将集中在至少两三年之后。
但由于银行和地方政府的行为，平台贷款的风险很可能将进一步增加。
长期的经济高增长，不良贷款风险暴露的滞后性，以及银行市场规模、利润等考核指标，都令银行盲目乐观，形成了天然的放贷冲动。
目前不少融资平台贷款的保障就是土地，在经历了2009和2010年地价的持续大幅上涨后，看起来较低的抵押率，实际隐藏了较大的风险。
同时，相对于贷给经济较发达地区的平台贷款，贷给欠发达地区的平台贷款的风险相当大。
2010年，国家审计署的报告透露：
省、市本级和西部地区债务风险较为集中，有7个省、10个市和14个县本级的债务余额与当年可用财力的比率超过100%，最高的达364.77%。
从偿债资金来源看，2009年这些地区通过举借新债偿还债务本息2745.46亿元，占其全部还本付息额的47.97%，财政资金偿债能力不足。
银监会主席刘明康日前表示，如把融资平台、房地产、产业结构调整这些因素都加进来，监管当局估计未来中国银行业的不良率会略有上升。
他认为，对中国这样的高增长国家，2%左右的不良贷款率是可以接受的，也是比较合理的。
即银行业的不良贷款率会上升约0.8个百分点，相当于不良贷款会增加近2900亿元。
这似乎说明平台贷款的风险不算太大，但地方政府绝不会“容忍”目前约8万亿的平台贷款规模。
从已公开的23个省市区信息看，只有3个省市区和中央一致，是弱化经济增长指标；10个省市区仍追求10%以上的高增长；10个省市区追求12%以上的增长率。
如地方政府盲目投资不能被有效抑制，如未来中国经济高增长的动力骤减，GDP增速显著下降至7%左右时，低效率甚至是无效率的平台贷款有可能再次令银行为地方财政买单，银行将损失惨重。
银行倾向于掩盖平台贷款的风险也有一定的“积极”意义，就是可能刺激监管层出台针对性的政策。
据接近监管机构的人士表示，银监会财会部正在研究对地方融资平台贷款计提特别拨备和提高RWA比重的细则。
这或者是抑制银行发放平台贷款冲动的有效举措之一。
值得注意的是，一旦地方融资平台贷款有恶化的趋势，将会对地方财政形成巨大压力，这会改变地方政府的决策和行为，驱使他们更多地想办法去捞钱……卖地、增税、收费等，地方社会事业和改革也都会被置于脑后。
这种连带负面效应，不能不防。
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【中国可能出现破釜沉舟式的房地产调控】
2010年中国经济的特点，从以下几个数据可以得到反映：
经济增速10%，GDP总规模超过37万亿人民币，政府财政收入超过8万亿，地方政府卖地收入超过2万亿。
可以归纳为“经济高速增长，政府腰包鼓胀，卖地收入高涨”。
然而，中央倾尽全力调控房地产，结果却相当不理想。
在安邦首席研究员陈功看来，中国未来在宏观政策上面临着三大风险：
第一，受制于房地产调控，中国的宏观调控有全盘崩溃的可能。
第二，中央与地方的利益冲突达到新的高峰期。
我们的观察显示，面对房地产“利益共同体”，现在中央政府部门的利益已经高度一致，意见也前所未有的统一。
住建部和国土资源部官员的一系列表态，可以作为观察的窗口。
第三，房地产问题引发的社会不稳定迹象，可能迫使深层体制改革提前启动。
毋庸置疑，当前中国的很多社会不稳定现象与土地和房地产有关，财产权和生命权这些人权底线，都会因为土地和房地产中的巨大利益驱使而被屡屡突破。
这些矛盾、冲突激化的一个副产品，就是在积聚改革势能。
一旦这些问题恶化到一定程度，有可能逼迫国内的深层体制改革（如政治体制改革）在还未充分准备好的情况下被提前“引爆”。
而2012年有可能成为重要的转折点。
有鉴于此，如果要避免情况进一步恶化，中央有可能对房地产进行破釜沉舟式的调控，甚至采用极端的方式来冻结市场交易。
我们过去曾分析，不让银行拖下水可能是房地产调控的底线，但现在看来，当更大的社会不稳定风险存在时，银行的利益也是可以牺牲的。
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【在房地产调控上，中央开始向地方加压】
虽然国内的楼市调控已数月有余，中央各种措施也出了不少，但房价调控依然没有明显效果。
事实上，温家宝总理在去年底就表示，去年两轮楼市调控措施落实得不够好，李克强副总理也表示要坚持房地产市场调控不动摇。
而舆论则将矛头直指地方政府阻挠调控措施的落实。
《人民日报》近日也发表文章称，落实楼市调控政策，需要多方面的努力，尤其依托地方政府的有力执行。
虽然有关部门曾表示，将会对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任，但问责制却没有切实执行过。
文章表示：
“人们还记得，3年前，房价一路蹿升时，曾经有过类似上述的说法；半年前，尽管有关部门多次表态，截至目前，人们还没有看到有地方政府在楼市调控中被追究责任。
”而对于地方政府抵制楼市调控的原因，文章认为，有的地方为获取高额土地出让金，采取种种措施，推高地价、楼价，以此换取好看的GDP和政绩，阻碍中央楼市调控的成效，损害群众利益。
有调查指，去年北京及上海的卖地收入，比前两年的卖地收入总和还要多。
目前，在去年9月中央推出楼市限购政策后，部分地方的限购令在去年底届满。
不过北京、上海、广州、深圳等一线城市已先后表态，今年将继续执行“限购令”。
此外，福建、厦门、海口等城市，也表示会继续楼市限购措施。
从宏观形势看，近期的政策动向颇值得注意，前不久有官方智囊机构批评部分地方政府成了卖地的大公司，现在党报又在吹风，可能意味着中央对地方政府新一轮施压要开始了。
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【中国可能全面推广抑制土地高价拍卖的政策】
《21世纪经济报道》日前从国土部获悉，《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》将报国务院审批实施。
据接近国土资源部的人士表示，《方案》将是改变地方土地财政的开始。
其中包括改革和完善“招拍挂”出让制度、规范和完善征地制度、建立城乡统一的建设用地市场等内容。
该人士表示，深化国有建设用地有偿使用制度改革，核心内容仍然是界定国有建设用地划拨范围，继续扩大有偿使用范围。
土地专家邹晓云表示，在当前“招拍挂”制度执行当中，存在挂牌和拍卖的比例过高，招标的比例较低的情况。
由于土地拍卖的操作比较简单，同时也有利于推高地价，地方政府积极性一直较高。
《方案》改革的方向之一就是，在继续坚持“招拍挂”制度方向的前提下，调整土地出让方式的结构，主要内容就包括改革“招拍挂”制度，解决当前土地出让当中，“价高者得”的情况比较多的问题。
北京市在2010年试水的土地出让“综合评标法”备受国土资源部关注，也被作为《方案》的借鉴。
北京市2010年推出了土地出让“综合评标法”，即尽量多使用招标的方式出让土地，而且在招标的评标当中，土地出让价格的分数占比下降，取得了较好的执行效果：
2010年4月份以来，平均楼面土地成交价由13976元降至5958元每平方米，土地成交的溢价率由119%降至27%。
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【住建部对地方保障房建设问责机制可能即将出台】
2010年底，住建部部长姜伟新曾表示将对调控政策落实不力的地方政府进行处罚。
不过，住建部手中的权力始终有限，无法对地方政府形成足够的威慑，但近日据接近住房和城乡建设部的消息人士称，住建部会同监察部，已经基本完成了对保障性住房问责机制相关行政性文件的起草工作，并具备向国务院汇报的条件。
而住建部官员也证实了这一消息，但对于发布的时间，他表示，“要以国务院的安排为准”。
据了解，这份文件当中，包含了各项针对性的“处罚规定”，而这也是该份文件需要由住建部和监察部共同起草会签的原因所在。
而在2010年11月前后，该份文件的初步起草工作已经完成，随后的一个月中，由监察部、住建部联合修订、会签，从而使其具备上报国务院待批的条件。
该份文件中包含的问责机制包括，对未能按照“责任书”完成保障性住房开工任务、竣工任务、资金到位任务等指标的地方政府，采用通报批评、责令整改、约谈地方政府主要行政负责人、推迟暂停保障性住房中央财政转移支付等处罚，对于情节严重，整改期内未按要求进行整改或者整改未达标的，对主要行政责任人记行政处分等。
住建部也希望这样的问责制度，能够对地方政府形成足够的威慑。
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【财政部：
廉租房保障金可用于购租公租房】
据财政部网站消息，近日，财政部重新制定了《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》。
《办法》指出，在完成当年廉租住房保障任务的前提下，经同级财政部门批准，可将中央补助廉租住房保障专项资金用于购、建、租公共租赁住房。
业内人士表示，该政策如果执行到位的话，将有力拓宽保障房的资金支持力度，政府的操作性也可以更加灵活。
《办法》指出，在完成当年廉租住房保障任务，以及优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，经同级财政部门批准，可将中央补助廉租住房保障专项资金用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房。
其中，购买廉租住房可购买旧房，也可购买新房。
据悉，专项资金原则上按照有关地区年度发放租赁补贴户数以及购买、改建、租赁廉租住房套数等因素，并结合财政困难程度系数计算分配。
发放租赁补贴户数以及购买、改建、租赁廉租住房套数，权重各占40%和60%。
财政困难程度参照财政部均衡性转移支付财政困难程度系数确定。
据悉，由于各城市的经济收入水平不同，廉租房和公租房的建设力度也不尽相同。
业内人士认为，该政策扩大了廉租住房保障专项资金的使用范围和用途，使得地方政府在管理和调节专项资金使用上具有一定的灵活性和针对性。
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【国税总局：
地价计入房产原值征收房产税】
国家税务总局1月5日在对外公布的有关通知中明确，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
国税总局日前下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》，对土地使用税和房产税等有关问题加以明确。
关于出租房产免收租金期间房产税问题，《通知》规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
关于将地价计入房产原值征收房产税问题，《通知》规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
通知自发文之日，即2010年12月21日起执行。
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【央行与银监会要求完善差别化的房地产信贷政策】
《金融时报》6日转发央行与银监会的通知：
为深入落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产市场调控成果，央行与银监会决定，完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求。
要求：
银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷
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