商住中心前期物业服务合同.docx

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商住中心前期物业服务合同

喜地商住中心前期物业服务合同

甲方：

法定代表人：

地   址：

联系电话：

乙方：

绥宁县万盛房地产物业管理有限公司

地   址：

法定代表人：

朱斌

联系电话：

资质等级：

三级

证书编号：

。

根据中华人民共和国《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，现甲方选聘乙方对“喜地商住中心”提供前期物业管理服务事宜达成一致意见，特订立本合同。

第一条本合同所涉及的物业基本状况             

物业名称：

喜地商住中心                

物业类型：

商住               

座落位置：

总占地面积：

4401.37平方米

总建筑面积约：

19399.72平方米（住宅：

14998.35平方米、商业：

4401.37平方米）

第二条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。

第三条乙方应参与本物业的竣工验收，并在本物业移交接管时，与甲方共同办理物业管理交接手续。

第四条本物业交付使用后的质量责任，按《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等有关法律、法规的规定承担。

第五条委托管理服务事项

乙方接受甲方委托，为本物业管理区域内的全体业主、物业使用人提供下列物业管理服务：

1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件一）；

2、本物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理；

9、协助组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动；

10、业主和物业使用人房屋的自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托，具体收费事宜应按照乙方制订并公布的收费标准由当事人双方另行协商；

11、对业主和物业使用人违反业主临时管理规约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施；

12、中央空调的使用由经营户（使用人）按建筑面积向乙方预交空调使用费，乙方根据大多数商户的意见使用空调。

乙方除收取业主（使用人）空调运行的水电费及维护维修费外，不得另外收取维护费用，政府另有规定的除外；

13、其他物业管理服务事项。

第六条 物业管理用房

甲方按国家有关规定向乙方提供总建筑面积千分之五的房屋作为物业管理用房，该物业用房应在竣工验收前二个月装修后交付给乙方无偿使用，但乙方不得随意改变其用途。

第七条物业的承接验收

（一）乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、相关图纸、合格证、使用说明书等档案资料；

2、达到国家相关质量验收标准；

3、达到合同、图纸及相关设施设备使用功能的要求。

（二）甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：

1、非结构性的质量问题；

2、影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题；

3、公共设施设备不完善，如：

因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通。

（三）甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：

1、项目竣工验收合格后30日内，甲方移交总工程造价的5%质保金给乙方进行专款专户管理，以确保乙方对甲方施工单位进行约束，及时解决业主反映的工程质量问题（保修期过后10日内将质保金退还给甲方）；

2、接到物业公司通知后,一般问题，一天内解决，最多不超过三天或委托物业公司负责解决，费用由甲方支付（若甲方未能及时处理，乙方自行聘请施工人员维修，费用从质保金中扣除）；

3、接到物业公司通知后重大结构安全问题，最多不超过一个月处理。

（四）对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

（五）乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（六）甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

（七）配套的休闲娱乐设施、垃圾站、外围垃圾箱以及辖区内固定的标识系统和宣传栏

等，由甲方配置完成。

（八）甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。

第八条 物业专有部分的设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。

经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

第九条本物业的供水、供电、供气、通讯、由甲方负责开户后由各相关单位直接向业主收取或经业主同意由乙方代收代交（专用变压器、二次供水由乙方管理和收取水电费）。

第十条 乙方按照下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（暂行标准，后续乙方根据物价局备案标准实施调整）。

（一）住 宅：

1.0元/月/平方米

（二）临街门面：

1.5元/月/平方米

（三）商业裙楼：

2.6元/月/平方米

（四）物业服务费用每半年交纳一次（预交），业主或物业使用人应每次提前10日交纳下半年度物业服务费；

（五）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；

（六）业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理服务费；

（七）物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该物业住户实际用量共同分摊；

（八）业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，业主需按日千分之三标准向乙方缴交滞纳金；

（九）业主根据与甲方签定的商品房买卖合同约定的时间办理收房手续，业主未按约定时间收房的，从约定收房的次月始，物业服务费由业主向乙方全额交纳。

第十一条 乙方根据以下约定，向甲方收取物业服务费。

（一）纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方依照本合同第十条约定的标准向乙方全额交纳；

（二）本物业管理区域内属甲方所有产权物业（如会所等），其物业服务费用由甲方依照本合同第十条约定的标准向乙方全额交纳；

（三）前期物业开办费用共计人民币元；包括前期工作的筹备及人员培训、资料印刷、固定资产配置等费用。

第十二条  停车场等收费分别采取以下方式：

（一）停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按机动车车位元/个/月的标准向乙方交纳停车场地使用费及服务费，场地使用费用于弥补车场管理人员的工作及福利；

（二）停车场属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按物价部门的标准向已方交纳车位场地使用费。

甲方负责停车场管理人员的工资、电费、车场维护等费用的支出外，剩余部分由乙方向甲方交纳，按月结算；

（三）业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定；

（四）乙方利用共有（共用）部分进行经营的应该按规定办理相关手续，所得收益用于弥补不足的物业管理经费和专项维修资金，甲方不予干涉。

第十三条物业管理费的用途包括：

1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域绿化养护费；

4、物业管理区域清洁卫生费；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、固定资产折旧费；

8、法定税费；

9、公共责任保险；

10、社区活动经费；

11、物业管理公司佣金。

第十四条 业主应当按照下列规定筹集、使用和管理专项维修资金：

（一）业主应当按照规定交纳专项维修资金；

（二）业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；

（三）乙方应按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。

第十五条 甲方相关的权利义务：

（一）物业销售时，《临时管理规约》应取得业主签字认可，并明示物业管理服务收费的标准及物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任；

（二）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；对业主或物业使用人违反《临时管理规约》的行为予以劝阻、制止；

（三）授权乙方对业主、物业使用人违反《临时管理规约》的行为，依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止；

（四）完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程；

（五）审查物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；

（六）因甲方的原因未达到交房标准而给乙方造成损失的，甲方应承担相应责任；

（七）为提高商业裙楼经济价值，甲方委托乙方对裙楼商业部分进行运营管理（首次招商及其费用由甲方负责与实施），运营费用及其物业管理费用由甲方代收（租赁期限内一次性收取）并及时支付给乙方（裙楼商业空置部分，甲方按80%的标准向乙方交纳物业服务费和商业运营费），具体标准：

物业服务费按本合同约定第十条标准执行、商业运营费按5元每平米每月标准实施；

（八）为便于商业的后续统一管理，甲方在与业主签订返租合同时，应由业主出具委托书（返租合同三年到期后，由业主委托乙方实施统一招商和运营管理至少三年以上，业主按租金百分之五的比例向乙方支付招商、代租报酬，运营费用则由经营户按5元每平米每月标准向乙方缴纳，甲方及业主不干涉乙方的招商和运营管理）；

（九）甲方与业主返租合同期满后的租金计算方式，甲方应在业主出具的委托书中予以说明或约定（原则上应在第三年租金的基础上按年2%的比例递增，若市场突变，双方按市场行情予以协商，但乙方不得收取代租佣金及运营费以外的其他费用），并将业主出具的委托书及时移交于乙方，委托事项需由乙方签字确认后再由业主签字委托。

第十六条 乙方相关的权利义务：

（一）根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理活动；

（二）对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

（三）配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接；

（四）所有公共区域广告位属乙方所有（包括电子显示屏），收益用于弥补物业服务费用不足。

（四）设立专门机构负责本物业的日常运营管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；

（五）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；

（六）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人（经营户）收取物业服务及商业运营管理费用，通过有效的方式解决拖欠物业服务及运营管理费的问题；

（七）及时向业主（经营户）公告本管理区域内的重大物业服务事项；

（八）结合本物业的实际情况，负责编制物业管理方案、年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

（九）负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，在业主委员会成立前，设施设备的大中修、更新、改造费用由乙方按有关规定申请维修资金予以实施；

（十）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。

乙方将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的，相关的物业管理责任仍由乙方向甲方、业主及物业使用人承担（按国家相关规定办理）；

（十一）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主和物业使用人订立书面约定，并负责监督；

（十二）负责每年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支账目；并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项服务和收费标准在本物业管理工作区域内以书面形式公示；

（十三）在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动不得侵犯业主和物业使用人的合法权益；

（十四）建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；

（十五）本合同终止时，乙方必须在本合同终止之日起15日内向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理工作的全部档案资料，业主委员会成立后，需将管理用房及物业管理工作的全部档案资料移交给业主委员会（若业主委员会成立后重新选聘的物业服务企业需终止前期物业服务合同的，在商业裙楼业主的委托期限内，乙方的商业运营管理继续有效）；

（十六）接受业主、物业使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善物业管理服务，定期以书面方式向甲方报告本合同履行情况；

（十七）乙方有义务成立经营部，接受业主的委托专门负责商业裙楼的运营管理；

（十八）乙方有权利就商业裙楼的运营管理向甲方提出合理化建议，并有义务将商业管理规约和业主委托代租、招商等相关委托事务报甲方，由甲方与业主签订返租合同时一同办理。

第十七条  物业管理服务质量标准（详见附件二）

第十八条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力导致物业管理服务中断的；

（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；    

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第十九条 甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

甲方提供的《临时管理规约》如超过国家相关法律法规条款由此造成的损失由甲方负责。

第二十条 乙方违反本合同物业管理服务质量标准的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到本合同约定的标准；逾期未整改的，或整改不符合本合同约定给业主（经营户）造成损失的，乙方需承担相应的赔偿责任；

第二十一条 甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担（从甲方施工单位质保金中扣除）。

甲、乙双方任何一方无正当理由不得提前终止本合同，否则应向对方支付5万元的违约金；由此给对方造成经济损失超出违约金的，对超出部分还应给予赔偿。

第二十二条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。

因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作处理。

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。

产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第二十三条经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定）2/3以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同。

甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续。

第二十五四本合同期限届满或本合同提前终止的，甲、乙双方应在本合同终止之日起15日内办理完毕全部物业管理交接手续。

第二十五条 双方协商一致，可解除本合同，并在15日内办理交接手续。

第二十六条 本合同中下列词语的定义是：

（一）业主，是指物业的所有权人；

（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（三）物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人；

（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。

物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用；

（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；

（六）共用设施设备，是指：

1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；

（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域；

（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

第二十七条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏；漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事人双方按有关法律规定处理。

第二十八条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。

第二十九条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。

第三十条本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十一条 本合同正本连同附件共16页，一式五份，甲乙双方各执两份，一份向房地产主管部门办理备案，具有同等法律效力。

第三十二条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十三条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决,协商不成由绥宁县仲裁委员会仲裁。

第三十四条 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。

本合同期限自甲、乙双方签字盖章之日起（即2013年月日）至本项目业主大会与依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止（商业运营管理约定继续有效）。

第三十五条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

第三十六条 本合同经甲乙双方签字后生效。

甲方签章：

                         乙方签章：

代表人签字：

                      代表人签字：

年   月   日                  年  月  日

附件一：

物业共用部位明细

物业共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的部位。

1.门厅；

2.楼梯间；

3.水泵间；

4.电表间；

5.电梯间；

6.电话分线间；

7.电梯机房；

8.走廊通道；

9.值班室；

10.内天井；

11.房屋承重结构；

12.室外墙面；

13.屋面等部位。

附件二：

物业管理服务质量标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对大厦、小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告甲方和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告甲方和有关主管部门。

（三）共用设施设备维修养护

 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯原则在早6点至晚12点正常运行，考虑到高层住户，其他时间开启一台。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、大厦主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

2、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

3、对进出大厦的装修等劳务人员实行登记管理。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告甲方和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、大厦道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

附件三：

喜地商住中心收支预算：

（1）收入部分：

序号

收入项目

测算依据

金额（元/月）