华中家具物流中心项目可行性研究报告.docx
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华中家具物流中心项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目背景
1、项目名称
家具物流中心建设项目
2、建设地址
XX市XX管理区XX家具工业园，一号路南，十一号路西。
3、承办单位
湖北XX家具工业园有限公司
4、项目拟建设规模和内容
拟建规模：
形成进出家具、家具材料1500万件（套）/年的物流能力。
拟建内容：
主要包括物流信息平台、综合服务楼10000㎡，货物运输车辆60台，国际家具博览中心46000万㎡、商品仓储10000㎡等五个部分。
5、项目总投资及及来源：
项目总投资20350万元，其中，固定资产投资19350万元，流动资金1000万元。
资金来源，企业自筹11850万元，申请银行贷款8500万元。
6、效益估算：
项目建成，年销售收入156000万元，利润万元，税金万元，税后年收回投资。
7、承办单位概况
2010年5月19日，XX市人民政府以潜政发[2010]18号文《市人民政府关于同意设立湖北XX家具工业园的批复》，同意在XX农场（管理区）设立湖北XX家具工业园。
2010年9月10日，XX市工商行政管理局以XXXXX号登记注册，批准设立湖北XX家具工业园有限公司。
法人代表：
XXX。
为公司最大股东。
股本占44%。
总经理：
XXX为公司第二大股东。
股本占42%。
他们各有一家家具公司：
一家是XX家具。
法人代表XXX。
XX家具创建于1998年，从最初的家具批发、经销、零售连锁商场品牌店，到现在的集家具研发、设计、生产、销售于一体的规模化家具企业集团。
XX家具总部2004年落户于“中国家具制造重镇”“中国家具材料之都”----顺德龙江镇、沙头工业区，在“以人为本”的发展理念指导下，很快凝聚了一大批家具行业尖端的技术、管理、服务和营销精英人才，在“细节决定成败”的制造理念引导下，率先引进意大利、德国等西欧发达国家的先进设备生产线，在“城市魅力·新榜样”的设计理念指引下，成功推出了XX城旗下的XX，XXXX、XX三大品牌，共四大系列---“XX沙发”时尚休闲的现代沙发系列（布艺沙发、皮配布沙发、薄皮沙发），“XXXX”尊贵经典的欧化牛皮沙发系列，“XX”简约摩登的整体家居系列（沙发、软床、五金餐厅家具和客厅家具等时尚家居系列），“XX”睿智奢华的整体家居系列（顶级品位的简欧仿古混搭型，沙发、软床、五金家具等家居配饰系列）。
XX家具目前已经发展成为拥有佛山和成都二个生产制造基地，拥有沙发、软床、五金三个大型生产制造分厂的国际化现代大型家具民营企业，在中国本土建立了500余家专卖店和经销店，在国际市场上覆盖了110余个国家和地区，服务全球家具运营商近1000家，是“中国家具制造重镇”快速崛起的一颗新星，并被评为中国家具企业内最具发展潜力和实力的“十大”民营企业之一。
2009年，该公司销售收入7.3亿元，利润1.6亿元。
一家是XXX家具有限公司。
法人代表XXX。
广东省佛山市南海金天拓家具有限公司成立于2004年1月15日，位于著名的旅游胜地---西樵山脚，毗邻中国家具制造重镇---龙江镇，风景秀丽，交通方便，是一家集设计，研发、生产、销售和服务于一体的全新的现代化家具企业集团。
公司专业生产经营现代化板式、松木家具、拥有德国、意大利进口专业板式生产流水线，更有丰富的管理骨干和技艺精湛的员工队伍近800名，现有6万平方米的办公、研发、生产基地，2万平方米的仓储配送中心，通过了IS09001：
2000质量体系管理认证和IS014025Ⅲ型环境标志认证。
公司格守创新理念，坚持人性化管理，立足于“人品主张”的原则，把产品当作人来塑造，现旗下拥有“纯真岁月”、“我型我SHOW”、“茉莉花香”、“森林城堡”等四大热卖家具品牌，经过多年的诚信经营和稳步发展，金天拓赢得了广大客户的信赖和赞誉，如今由3家分公司、500多个加盟商、服务站组成的覆盖全国的生产，营销和服务网络稳健运转，并形成了功能强大的服务体系；国际贸易方面，已与世界各地30多个国家和地区建立长期合作关系，更与美洲、中东、中亚、东南亚地区的贸易与合作发展势头迅猛。
公司现已迈入青少年儿童家具企业先进行列，成为国内家具行业的一支劲旅。
2009年，该公司实现销售收入8.3亿元，利润1.826亿元。
1.1.2可行性研究工作的依据及范围
1、可行性研究的依据
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
国家发展改革委等九部门印发《关于促进我国现代物流业发展的意见》的通知
《XX市城市总体规划（2008-2020年）》
《XX市土地利用总体规划（2006-2020年）》
《XX市招商引资若干优惠政策》（X办发[2010]19号）
《轻工业调整和振兴规划》
《XX家具产业园控制性详细规划》
项目单位提供的其他相关资料
2、可行性研究报告的内容和范围
（1）工程背景及建设的必要性
（2）工程选址与主要建设条件
（3）建设规模及内容
（4）工程设计方案
（5）环境保护与消防
（6）组织机构与劳动定员
（7）投资估算和资金筹措
（8）工程财务评价
（9）工程实施计划
1.1.3项目提出的过程和理由
1、项目提出的过程
虽然我国商贸物流呈快速发展的态势，幅度明显高于同期GDP增幅，但我国现代物流仍然处于初级阶段，现代物流建设相对滞后，从而产生供应和需求之间的矛盾，商品生产和流通环节之间的矛盾，要解决这些矛盾，就需要利用现代物流信息技术对物流环节进行功能整合，在信息服务平台的基础上实施信息共享、及时配送、延迟物流、加工－仓储－配送一体化等，这都是物流功能整合的有效形式。
从XX市经济发展形势看，XX市地处江汉平原腹地，是联结武汉、宜昌、襄樊、岳阳等发达地区的纽带。
目前，XX市建有江汉大市场、建材大市场、广华建材市场等商贸流通生产、销售企业，在建的物流企业有农机、汽配大市场、医药物流中心、农产品冷链物流、校园超市配送物流等项目。
现代物流服务，在国际上及国内发达省份都得到了很好的发展和广泛的应用。
如:
国际上知名的24-Plus物流信息平台、沃尔玛的内部物流信息处理平台、DHL的物流信息处理和货物分拣系统等，及国内的中国物流联合网、中国物流商务网、浙江物流网、青岛物流网等，还有为企业自身和客户提供优质服务的广东宝供物流公司的物流信息处理系统等。
这些物流信息平台不但为社会各物流环节的联结、整合物质加工、储存、流通和规范起到了推动作用，还促使物流企业提高了工作效率和服务水平，产生了较好的社会和经济效益。
在XX市物流建设上，已经成型并初具规模的单一配货运输企业，这些企业虽具备了一定的信息交换、商品流通功能，但从总体市场覆盖面、从功能实现上、从现代科技运用上，还略有不足之处。
在这样的背景下，根据省政府扶持发展第三产业（服务业）精神和XX市政府扶持第三产业发展政策，湖北XX家具工业园有限公司凭借自身的资金、技术、人才、行业优势和经营经验，及服务于社会、有利于人民的社会责任意识，经研究决定投资建设“XX家具物流中心”项目，公司紧抓目前物流市场需求旺盛的发展契机，依靠自身先进的技术水平和管理理念，以树立本土品牌为己任，满足市场需求，以获取较好的经济和社会效益，实现公司的跨越式发展。
2、项目建设的理由
（1）符合国家经济社会发展的总体规划和行业发展规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、国家发展改革委等九部委印发《关于促进我国现代物流业发展的意见》、国务院《物流业调整和振兴规划》提出：
积极扩大物流市场需求，大力推进物流服务的社会化和专业化，推进物流企业等生产企业互动发展，促进供应链条环节有机结合。
本项目的建设，有利于促进XX物流业发展，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有利于提升XX市物流的核心竞争力，有利于国民经济发展。
（2）符合湖北省关于加快新型服务业的发展规划
《湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出：
大利发展现代物流业。
依托区域性中心城市、产业集聚区、货物集散地和交通枢纽，重点建设10个物流园区、20个物流中心和20家具有较强竞争力的物流企业集团，壮大市场规模，完善服务功能，增强集散能力，拓展辐射范围。
大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系。
湖北省人民政府关于贯彻国发〔2007〕7号文件进一步加快发展服务业的意见进一步提出：
大力发展现代物流业。
深化物流企业改革，完善经营管理机制，促进企业物流专业化与社会化，大力发展第三方物流，提升物流企业的集团化经营和现代化管理水平。
建设本项目，符合湖北省物流业规划及行业规划的要求，有利于加快湖北省物流发展规划目标的实现。
（3）符合XX市的经济发展规划和行业规划
《XX市服务业发展第十二个五年规划纲要》草案提出：
“发挥交通区位优势，突出发展现代物流业。
通过剥离工商业企业内部的物流业务，培植一批专业物流企业，发展一批第三方物流企业；通过推进物流园区建设，集聚一批大型物流企业，形成主要为制造业服务的物流集聚区。
加紧建设一批现代物流基地，培育壮大商贸物流中心，努力打造一批辐射力强的商贸物流中心。
”
本项目的实施能促进该区域商贸物流产业的发展，有利于地方经济的繁荣，因此，本项目的建设符合XX市经济发展规划。
（4）有利于促进企业的自身发展
经XX市政府批准建设的XX家具工业园，占地面积8574亩，分三期建设。
项目建成，将成为“中部地区最大的家具现代化生产基地，中国最大的家具新技术新材料应用基地，中国最大的家具研发和产业孵化中心。
”实现这一目标，必须有物流中心与生产基地配套、协调发展。
即：
本项目的建设，有利于促进企业的自身发展。
综上所述，本项目不仅符合国家的总体规划与行业规划，也符合地方的发展规划，还能吸纳当地剩余劳动力，并促进企业自身的发展，有利于当地经济的繁荣，因此，本项目经济效益和社会效益都十分可观，具有非常大的投资意义，是必要且可行的。
1.2研究结论
商贸物流中心具有集散功能、仓储功能、融合功能、综合服务功能、创新功能和公共管理功能，将为商品的供应商和使用方提供经济实用的全国范围信息服务，并将它们转化为巨大的生产力和经济效益。
因此，在市场经济条件下，该商贸物流中心具有更为重要的作用，在区域经济发展中具有支撑作用、示范作用、带动作用和传承作用等，这些作用相互促进，共同发挥着现代物流在区域经济社会发展中的核心作用。
1.3主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标如下表所示：
主要技术经济指标
表1-1
序号
项目
单位
数量
1
项目占地
㎡
119880
2
项目总投资
万元
20350
3
营业收入
万元
156000
4
销售税金及附加
万元
5
利润总额
万元
6
其中：
所得税
万元
7
税后利润
万元
6
所得税前
8
全部投资回收期
年
7
9
全部投资财务内部收益率
%
8
10
全部投资财务净现值
万元
11
借款偿还期
年
12
总投资收益率
%
13
资本金利润率
%
第二章市场预测
2.1商贸物流的发展趋势分析
从世界范围看，人类社会已经开始进入知识经济时代，信息技术革命将重塑全球政治、经济、社会的新格局。
以美国为首的西方发达国家，在经历了工业化时代后，将产业发展重心转移到了以信息技术为核心的高新技术产业领域，知识经济在其GDP中的比重已经超过了50%，并凭借其雄厚的经济实力和技术储备，继续扩大着与发展中国家之间的差距。
菲律宾、印度、马来西亚等发展中国家和地区主动迎接现代物流发展带来的新机遇，将现代物流视为实现跨越式发展的有效途径，纷纷采取特色产业突破策略，力求赶上时代潮流。
面对经济全球化和全球信息化的浪潮，我国以传统工业为产业支柱、以稀缺自然资源为主要依托的经济结构，更加需要实现工业化与现代物流的紧密结合，才能超越传统模式，推动经济社会的加速发展。
但由于中国还是个发展中国家，现代物流整体水平和西方发达国家仍相差较大，现代物流行业建设依然面临着严峻的挑战。
从国内形势看，党中央、国务院高度重视现代物流建设工作，2009年，把《物流业调整和振兴规划》同其他九大规划一起出台，在促进物流业的大发展。
目前，中国现代物流已经走过了基础发展时期，开始进入了全方位、多层次推进的新阶段。
北京、上海、广东、江苏等省市开拓先行，把现代物流作为提高区域综合竞争力的有效手段，较早提出并实施了现代物流发展战略，极大推动了本地区的跨越式发展。
其他省市也纷纷出台政策措施，结合区域特色，积极实施现代物流带动战略，东北老工业区正在加紧建设利用现代物流手段打造现代制造业基地，中西部地区正在成为国内现代物流梯度转移的主要承接地，全国现代物流发展格局正在加紧调整建设，各地现代物流建设不进则退，区域之间物流竞争越来越激烈。
“十一五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，所面临的建设社会主义新农村、推进产业结构优化升级、转变经济增长方式、促进区域协调发展、建设资源节约型和环境友好型社会、深化体制改革、推进社会主义和谐社会建设等诸多繁重任务，使各地现代物流在高起点上有着更加广阔的发展机遇。
从湖北省发展形势看，物流业建设虽然取得了初步成果，但仍然存在着诸多问题。
湖北省是传统产业大省，产业结构以重型化为主，以信息产业为代表的高新技术产业发展不足，经济结构亟需进一步优化。
湖北省也是人均资源贫困省，能源消耗高、环境污染重、科技自主创新能力不强的粗放型经济增长方式无法满足可持续发展的要求，急切需要现代物流来深入改造和提升。
同时，建设社会主义新农村、转变政府职能、统筹城乡发展、构建和谐社会等各项艰巨任务，也都需要发挥现代物流的支撑和带动作用。
XX市物流发展现状落后但发展势头很好。
拟建的项目有农产品的冷链物流、农业生产资料物流、农机、汽配市场、校园超市配送物流、医药物流、汽车物流等项目。
家具物流项目将填补物流项目中的结构空白。
2.2市场预测
2.2.1市场需求分析
由于现代物流系统是一个涉及信息、交通、贸易、流通等多行业、多部门、多企业参与的复杂系统，因此做好物流各环节不同参与者的需求分析是成功规划现代物流的关键。
本项目所建商贸物流中心应该满足以下参与者的需求：
1、政府部门的功能需求
政府管理部门为了很好的履行行政功能，办公家具是其基础条件之一。
2、工商企业对信息平台的功能需求
XX市XX家具产业园内企业是家具物流的参与者和使用者，他们对平台有以下需求：
公用信息的发布和查询（包括商品目录、服务目录、物流资源）；
供求信息的发布和查询
业务数据的采集和处理；
物流服务的咨询、设计和实施；
物流业务及流程管理（包括定单管理、运输管理、仓储管理、配送管理、流通加工管理、资源管理、合约管理、财务管理、客户关系管理、仓储管理等）；
3、物流企业、消费者对物流中心的需求
发布商品信息、求助信息
运输车辆调度
运输车辆导航服务
快捷、便利享受综合服务
及时查询动态仓储、实现储存调配
2.2.2XX市市场环境分析
（1）在XX市投资建设现代商贸物流中心有着很好的区位优势。
从XX市地处江汉平原腹地，上经荆州到宜昌三峡，下联武汉，南经岳阳到长沙，北通荆门、襄樊，交通便捷。
（2）在XX市投资建设商贸物流中心，有着强大的市场资源基础。
本项目供销的直接支撑是占地面积8000多亩、正在建设中的XX家具产业园，XX家具产业园的原料运入、成品和半成品运输，本身就是一个强大的市场资源。
（3）家具物流中心在XX市有着广阔的应用前景。
目前，XX市已完成从农业为主到农业为辅、二、三、产业并重的转变，随着XX市各大生产类企业的不断扩展，和这些企业的产品和服务走出XX、面向全国，融入到全球竞争行列，它们对物流基础保障支持和服务层次及服务水平也不断提出新的更高要求，发展现代物流，对XX工业的发展将会起到积极的促进作用。
（4）现有的XX市物流企业的快速发展，为商贸物流中心建设创造了良好条件。
XX市拥有6102部货车、19912吨位，年货运量多达1078万吨，货运周转量达到190806万吨公里。
XX家具物流中心建设完成后，将逐步把XX市及周边地区的车辆、物流企业及各类生产厂家、商贸企业等吸纳到本物流中心范畴内，对减少车辆空驶、提高车辆实载率，对加强各公司、车辆及各类物流人员等的交流和沟通，提高物流服务水平和物流服务内容层次及服务范围起到很好的作用。
（5）家具物流中心的建设将促进XX市家具及家具材料物流规范化管理和运作。
虽然XX市拥有较大的物流需求，但由于各类传统物流企业和物流部门零散的分布于XX市及下属各乡、镇、场内，在物流运作上，各自为战，没有具体服务内容、没有统一的物流服务标准和规范，整体上处于一种小、散、乱的局面，这种情况既增加了企业的物资流通成本，限制了物流服务水平的提高，又严重影响了地方物流市场的规范化发展，成为地方经济发展的一大制约因素。
寻求一种可行的方法，搭建一个现代物流中心，已经成为XX市经济发展的迫切需求
2.3行业分析及市场预测
2.3.1房地产业发展前景广阔，二、三线城市将持续增长
在2010年8月6日中国房地产高峰论坛上，住建部城乡经济研究所所长陈淮对我国房地产的发展前景、出台三个多月的楼市新政等都进行了论述和分析。
陈淮表示，在过去二三十年，中国满足了大多数人有住房的要求，但到现在也只是让6.2亿城镇居民走到了整体满足脱困需求的水平上，户均60平方米略多。
对此，陈淮提出下一阶段要解决的两大要务，首先，要满足所有人有住房的需求---即扩大廉租房，建设起满足1.5亿农民工和2亿农民需要的现代化城市城镇。
其次，中国60-70%的家庭住进适度改善型住房，而非留在脱困型住房里。
“大多数城镇居民从脱困期向改善期过度，将产生巨大需求。
以此推论，我国房地产的发展前景非常之大”。
陈淮预言。
有关资料表明，目前房地产从整体而言，仍然处于增长趋势。
从结构来看，一线城市房价畸高导致中央政府出台严厉的调控政策，加速了房地产企业向二、三线城市转移的进程。
从商品房销售面积来看，一线城市由2004年的18.4%下降至2009年的8.4%。
而二、三线城市则由2004年的31.5%小幅上升至2009年的32.3%。
从商品房的销售额占比来看，一线城市由2004年的37.00%下降至2009年的22.7%，二、三线城市则由2004年的31.1%上升至2009年的35.00%。
2.3.2家具生产业将快速增长
与房地产经济的增长趋势相适应，家具生产发展也会以较快速度增长。
因为家具消费与商品房的消费紧密联系，不可分割。
我国已成为世界上家具生产大国，同时也是一个重要家具消费大国，我国有13亿多人口，一个巨大的潜在消费市场已为世人瞩目。
目前，中国人均家具消费水平相当低，据2008年统计，我国年人均消费家具仅为10.5美元，而意大利和法国年人均则在300美元以上。
随着我国人民生活水平的不断提高，家具消费肯定会提高，中国年人均消费水平如果达到泰国、菲律宾等中等发展国家的消费水平，即在年人均20美元左右，其消费金额也在2000亿元人民币以上。
因此，可以预计家具行业的家具产量增长还有很大潜力。
2.3.3XX家具物流中心项目市场需求预测
1、XX现代服务业经济发展潜力
改革开放30多年来，XX已从过去的农业县市发展为今天武汉城市圈内重要的区域性城市。
在综合实力快速提升的同时，现代服务业也取得长足发展。
在市委、市政府正确领导下，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，正在成为江汉平原中部现代服务业发展重地。
2、XX房地产发展对家具消费的需求
XX市即将出台的《XX市“十二五”住房建设规划》指出住房建设发展目标：
规划期内，2015年年末城镇居民人均住房建筑面积达到35㎡，各类住房规划建设总量为建筑面积250万㎡左右，每年各类住房规划建设面积为50万㎡。
其中普通商品房164万㎡，棚房区改造建设住房60万㎡，（含经济适用住房和廉租住房），经济适用住房10万㎡，廉租住房6万㎡，公共租凭房2万㎡，高档商品房8万㎡（别墅类）。
各类住房套型建筑面积分类指标控制
普通商品房套型建筑面积控制在140㎡以内，其中90-120的中小套型商品房不低于商品房建设总量的70%；廉租房套型建筑面积50㎡以内；经济适用住房套型建筑面积60-80㎡；公共租赁房套型建筑面积60㎡以内；因新城区建设及棚房区改造还建的住房套型建筑面积控制在90㎡以内。
这一住房建设规划，昭示了XX家具市场需求将逐年扩大。
2.3.4XX家具工业园对XX家具物流的需求
1、XX家具工业园支撑本项目收入测算
湖北XX家具产业园控制性详规指出：
拟定规划区范围：
西起杨市---XX工业园紫光路，北抵园林青酒厂和引水渠，东至规划潜监公路改道线，南达杨市二支渠，规划总用地8574亩。
其中，一期用地1868亩，二期用地2558亩，三期用地4147亩。
该园第一期工程完工，将有18家家具工业企业入园，已有汉淇、金天拓、春晓、双虎等名牌家具生产厂家入驻，即将开工建设，中国十大名牌中的全友、华丰意向入驻。
第一期入驻企业投资12亿元。
投产后，年产值25亿元，年利税3.8亿元。
第二期工程已于2010年10月正式开工建设。
第二期工程将于2011年10月启动。
预计第二期工程将入驻家具生产企业25家，总投资20亿元。
投产后，年产值45亿元，年利税6.8亿元。
第三期工程将于2013年6月启动。
预计第三期工程将入驻家具生产企业30家，总投资25-30亿元。
投产后，年产值60亿元以上，年利税9亿元左右。
即：
XX家具工业园建成，届时将形成年产值130-150亿元的生产能力。
本项目的市场预期收入来源为：
家具成品按8%的全国家具物流平均成本测算，本项家具物流销售收入为130亿元×8%＝10.4亿元。
家具材料按5%的物流平均成本测算，本项家具物流销售收入为130亿元×5%＝6.5亿元。
仓储和家具博览收入按家具产值的1-5%测算，本项家具物流销售收入为130亿元×1-5%＝1.3-6.5亿元。
2、全国家具物流目前存在的普遍问题
目前，家具物流存在的主要问题有：
规模小，实力弱，服务功能不全；
运输成本高；
交货时间缺少保证；
运输质量差，家具在运输途中经常损坏，全国测算，平均一年损失达40亿元，占总值的0.5%左右。
消费者满意度不高；市场秩序不规范；
事故处理非常困难；
管理差，找不到货的情况屡有发生。
3、本项目建设给家具生产企业带来的益处
家具企业可以集中精力放在销售上；
项目可以提供更专业的服务，使服务改善，提高企业竞争力；
减少投资，降低风险；
减少库存，增加流动资金。
4、目前全国几家知名企业使用家具物流的案例
百安居——由上海物流企业新科安达负责所有新开超市的物流配送；
宜家家具建设全球化的外包物流系统；
富之岛掀开中国家具物流之路。
5、政府和部门对本项目的关注与支持
对整个XX家具工业园的入园项目、包括本项目，XX市政府和各相关部门持支持态度；
XX市政府及相关部门将按照市场运行机制原则、优化投资环境原则建立家具物流企业的准入和退出机制，初步方案是：
在XX范围内本着节约用地、提高投资的指导思想，本项目投入运营后的十年之内，其他投资建设同类企业将予暂缓。
第三章建设规模和主要内容
3.1建设规模
项目建成，形成进出家具、家具材料1500万件（套）/年的物流能力，以及销售家具80万件（套）/年能力，年经营额达15.6亿元。
3.2投资总额及资金来源
本项目投资总额20350万元。
其中：
建设总投资19350万元，铺底流动资金1000万元。
3.3主要建设内容
升级会员 