某房地产开发建设项目可行性研究报告.docx

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某房地产开发建设项目可行性研究报告

某房地产开发建设项目

可行性研究报告

第一章总论-------------------------------------------------------1

第二章市场分析---------------------------------------------------8

第三章项目区位与环境分析----------------------------------------27

第四章项目选址与主要建设条件------------------------------------34

第五章建设规模与产品方案----------------------------------------40

第六章环境影响分析及保护----------------------------------------49

第七章劳动安全卫生与消防----------------------------------------56

第八章组织机构与人力资源配置------------------------------------63

第九章项目实施计划----------------------------------------------65

第一十章投资估算及资金筹措----------------------------------------65

第一十一章财务评价--------------------------------------------------70

结论与建议------------------------------------------------74

第一章总论

第一节项目背景

在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

在全国旅游发展的大形势下，XX的旅游业步步升温。

旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

近几年，XX房地产慢慢开始，并朝着良性的方向发展，XX的房地产开始了新一轮的升温。

特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及XX旅游综合环境的不断改善，使得XX作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。

与其同时，XX也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到XX过冬、度假充满热情，客观上造成了XX近期推出的休闲度假产品特别是避寒山庄多数被内地人所青睐。

业内人士认为，未来几年的XX房地产，特别是热带避寒山庄具有较大的市场需求。

在美丽的XX坝区域内可以供给的热带避寒休闲度假项目目前尚无一家，在未来几年内将远远难以满足市场对XX坝热带风光度假房地产产品的强大需求。

在此背景下，我们准备开发建设的XX菩提岛度假休闲度假傣式民居项目三期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的休闲度假旅游产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。

1、举世公认的XX品牌

  XX是北回归线上唯一仅存的绿洲，与泰国等东南亚国家有着一脉相承的传统历史文化。

2、独具特色的民族文化和雨林文化

  XX民族文化丰富多彩，真正能代表XX民族文化的，一是以纳西园为代表的“泼水节·印象”系列活动的大傣乡风情展示；二是热带雨林风貌展示。

3、昆曼高速公路开通，旅游环线国际化

  随着昆曼高速公路的开通，XX的旅游业将从大后方转向国际旅游的前沿阵地，XX旅游环线国际化的格局基本形成，XX旅游业与各省、各地区的竞争，将转变为国际之间的竞争。

4、澜沧江·湄公河次区域开发，引发旅游路线的变化

  澜沧江·湄公河次区域的开发，XX将直接跨入国际旅游的舞台，XX的旅游地位也将从竞争者转变为国际旅游的组织者、规划者、参与者、谋局者和实施者。

因此，势必引发新一轮旅游线路的改变。

5、旅游市场及竞争格局面临重新“洗牌”

 旅游市场的竞争，就是人才的竞争，时间的竞争和品牌的竞争。

随着昆曼高速公路的开通和澜沧江·湄公河次区域开发，竞争格局势必重新“洗牌”，旅游品牌大战势必打响。

谁拥有强大生命力的国际品牌，谁就拥有强大的市场份额。

第二节项目合作方介绍

1．国营XX农场

国营XX农场，隶属于XX农垦集团公司XX分公司，位于XX州XX市勐罕镇和景哈乡境内，地处东经100°49′至101°12′、北纬20°41′至20°59′之间，属无量山脉南端，辖区跨澜沧江两岸，与缅甸接壤，东连基诺乡，南接缅甸，西邻南联山，北靠小勐养。

澜沧江由西向南穿坝而过，将辖区分为江南、江北两部分，江南有三、四作业区，江北有一、二作业区、直属分场、农场职工医院和XX纳西园，全场共36个橡胶生产队，17个居民点，5个制胶厂。

农场机关座落在澜沧江北岸，与勐罕镇人民政府相接，距州府XX27公里，距省会昆明700公里。

全场占地面积为13.56万亩，其中橡胶种植面积为10.1万亩（包括在缅甸第四特区新开发的1.4万亩），年产干胶8000余吨，现有总人口12604人，其中在职职工4002人。

XX坝农场主产业为天然橡胶种植加工业，附属产业为水果种植业、养殖业和旅游业，是一个拥有总资产1.9亿元的中型农业企业。

国营XX农场是XX橡胶发源地，被誉为“版纳胶源”。

早在1948年，泰国华侨钱仿周、李宗周等6人，就在XX坝创建了XX最早的胶园——“暹华胶园”。

1957年1月，国营XX农场正式建立。

经过近50年的发展和三代农垦人的艰苦努力，现已将蛮荒、瘴疠之地变成了经济繁荣、职工安居乐业之所；将封闭、落后的边塞变成了交通发达、物丰人旺的旅游胜地。

1999年，XX坝农场投资近5000万元，开发的XX纳西园风景区在XX、乃至全国都享有较高知名度。

现已被国家旅游局评为国家AAAA级旅游景区中国旅游知名品牌，被《XX日报》誉为农垦人二次创业的典范。

2004年，XX坝农场又按照XX农垦集团公司的统一部署，在农场内部实行政企分开，将农场分离为国营XX农场和XX天然橡胶产业股份有限公司XX坝分公司。

同时通过合场并队，大幅度精简了三级管理机构，由过去的7个分场精简为四个区，由过去的65个橡胶生产队合并为36个橡胶生产队，精减管理人员近百名，降低了管理成本；并剥离了教育、公安等社会职能部门，医院基本实行了差额补贴承包的经营模式，减轻了企业的负担。

政企分开后，XX坝农场和橡胶分公司进一步实施体制创新和机制创新，创新橡胶园的科学管理，促进高产稳产，使有限的橡胶资源产生最好的经济效益。

国营XX农场将继续抓住中国——东盟自由贸易区建设带来的机遇，在集团公司和产业公司的领导下，发扬“艰苦奋斗、勇于开拓、顾全大局、无私奉献”的老农垦精神，发挥区位优势，做强做大旅游业，增强市场核心竞争力，同时继续大力发展非公经济，积极调整产业结构，使农场的发展紧跟时代的节拍，与祖国边疆各族人民共同携手并进，实现一个新的跨越，新的腾飞。

2．XX房地产开发集团有限公司

XX房地产开发集团有限公司是在昆明注册的专业从事房地产开发、销售及酒店经营管理的科技型房地产开发企业，注册资金2000万元，具有三级房地产开发资质，至2006年9月，实收资本为6886万元。

现公司员工160余人，85％以上具有大学本科以上文凭，是XX省第五大民营企业。

从1999年开始，XX房地产开发集团有限公司在昆明成功开发了XX工业园、留学人员创业园、大学科技园等房地产项目。

XX房地产开发集团有限公司旗下有XX分公司、江苏分公司、泰国亚新股份公司、XX坝菩提岛度假酒店、XX泰国商城等五个实体。

1999年XXXX分公司成立，开发建设了以下项目：

曼弄枫高尚住宅小区：

是XX市目前最大的以傣族文化为内涵的房地产开发项目，为提高建设的水准和品味，特聘新加坡蔡家声特许建筑师作为项目顾问。

本项目占地20万㎡，设计建筑面积16.8万㎡，总投资3亿元，累计上缴国家税费2500万元。

其中一期占地13.1万㎡，建筑面积11.31万㎡，投资1.4亿元，户型配比为高尚住宅341套，商铺92套，经济实用户型164套，会所一幢。

二期销售已基本售磬，房价也比一期2006年6月份开盘时上涨了80％以上，并于2007年11月全部交房。

三期工程计划在2008年6月开工。

XX坝菩提岛度假酒店：

该酒店位于勐罕镇龙得湖菩提岛，与4A级旅游景区纳西园隔湖相望。

酒店按五星级标准设计建设，曾聘请泰国阿佳娜酒店管理公司进行经营管理。

酒店以典型的傣族建筑元素为主，包括民族傣族别墅式家庭客房、休闲娱乐中心、水上高尔夫训练场及相关附属设施，建筑面积3万㎡，总投资9450万元，已完成投资4300万，项目并可为勐罕镇提供300余个就业岗位，填补了勐罕镇没有星级酒店的空白。

XX泰国商城：

商城位于XX市民航路29号，项目占地4070㎡，建筑面积3800㎡，总投资1000万元。

设计为全开放式商业铺面，专营泰国正宗小商品兼泰国民俗文化的表演的旅游项目，采取“五统一”（统一规划、统一招商、统一管理、统一进货、统一宣传推广）的经营方式。

2006年XXXX分公司上缴税费1000余万元，是XX州地税除中国移动公司外的第二大纳税户。

第三节项目编制依据及原则

1.项目编制依据

1）XX市勐罕镇镇政府与XXXX房地产开发集团签订的《勐罕镇（XX坝）·开发建设型旅游小镇“梦幻版纳”开发建设战略合作框架协议》

2）《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）

3）XX省《旅游发展倍增计划》

4）《XX省人民政府关于加快旅游小镇“梦幻版纳”开发建设的指导意见》

5）《勐罕镇村镇规划（2001～2020年）》

6）《XX州XX市勐罕镇土地利用总体规划（1999～2010年）》

7）《勐罕镇（XX坝）旅游小镇“梦幻版纳”总体规划》没有被批准

8）国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价参数》（第二版）

9）《建设项目可行性研究指南》

10）《投资项目经济评价》

二．项目编制原则

本着客观性、科学性、预见性的原则，重点进行项目的必要性、建设条件、社会的可接受性、环境的可持续性的研究。

同时也充分考虑项目建设的近期效益及远期发展，两者兼顾，协调发展。

第四节主要技术经济指标

1．土地开发强度指标

勐罕镇（XX坝）在被XX市列入沧江新区分区五之前，国营XX农场及勐罕镇人民政府均委托XX省城乡规划设计院进行过勐罕镇（XX坝）的总体规划，但没有被正式批准，而XX集团委托泰国KTGY做的XX坝攀枝花林片区概念性规划于2007年6月28日通过XX市人民政府组织的专家征询意见会，但也未最终确定。

在勐罕镇的总体规划还没有确定之前，本项目所提的下列指标均为根据市场及房地产开发经验提出的技术经济指标。

项目用地

用地面积

用地比例

规划用地平衡

规划总用地

54000㎡

100%

建筑用地

13500㎡

25%

道路场地

13500㎡

25%

绿化用地

27000㎡

50%

1.容积率

1.2

2.建筑密度

25%

3.总建筑面积

64800㎡

其中：

可售面积

55080㎡

2．财务指标

项目总投资2.3亿元，在计算期内可实现销售收入3.3亿元，扣除各项成本及税金后，可实现税后利润为5971万元。

财务指标如下：

投资利润率：

26.05%

投资利税率：

18.13%

资本金利润率：

135.70%

税后财务净现值：

4540万

税后财务内部收益率：

22.92%

投资回收期：

1.35年

当销售收入达到74.23%时，即24530万元时项目才不至于亏损。

第五节结论

项目经研究认为，项目建设是贯彻实施省政府关于建设“民族文化旅游大省”“旅游小镇建设”、“社会主义新农村”和州委、政府“旅游强州”、“大傣乡”发展战略的一项具体工程，项目建设符合国家产业政策。

从旅游房地产业的微观经济发展需求、地区产业结构调整和国民经济的发展趋势看，项目建设是必要的。

项目结构布局合理，建设内容可行，经济上合理，社会效益、环境生态效益好，项目可行。

同时本项目的实施也为4A级景区纳西园走旅游房地产发展之路做出有益的尝试和探索。

第二章市场分析

第一节勐罕镇（XX坝）游客量预测

1、预测背景

《XX傣族自治州旅游发展总体规划》（2001—2020年）对版纳州旅游市场的预测结果如下：

2007—2015年XX州旅游人数及收入预测（括号内为实际值）

《XX“十一五”旅游发展规划》对XX市十一五期间旅游经济指标一览表

2、勐罕镇（2006—2020年）游客量预测

由于缺乏镇域范围内准确的旅游人口统计资料，所以无法精确预测出勐罕镇（XX坝）的旅游人口数量，依据《XX省旅游“十一五”发展规划》、《XX“十一五”旅游业发展规划》等相关上层次规划以及类比勐罕镇（XX坝）周边城镇的旅游发展规划及其发展规模，粗略估计2005年旅游总人口为年均100.00万人，根据XX市的旅游人口发展预测，本次规划把勐罕镇（XX坝）游客的年均增长率定为8%，推得2020年旅游总人口为275.00万人左右。

3、省域旅游线路发展格局

我省“十一五”时期，旅游发展的主要任务是：

优化旅游格局，壮大旅游产业基础，壮大旅游项目开发建设力度，加强旅游市场开发，构建和谐XX旅游。

目前我省区域旅游格局是形式以滇中的“大昆明国际旅游区”、滇西北的“香格里拉生态旅游区”、滇西南的“澜沧江—湄公河国际旅游区”、滇西南的“火山热海边境旅游区”、滇东南的“喀斯特山水文化旅游区”和滇东北的“红土高原旅游区”六大旅游区。

其中：

滇西南的“澜沧江—湄公河国际旅游区”是以滇西南的XX州、思茅市、临沧市地区为主，抓住大湄公河次区域旅游合作与发展的机遇，突出热带雨林、民族风情和边境旅游特色，深度开发生态旅游、跨国旅游、民族风情旅游精品，加强开发水电工业旅游产品，加快打造和推出澜沧江—湄公河黄金旅游线路，把滇西南建成我省面向东南亚大湄公河次区域的重要国际旅游区，把XX市塑造成XX面向东南亚的重要国际旅游集散中心。

省域游线（澜沧江—湄公河国际旅游区）：

XX州—思茅市—临沧市—湄公河境外区域；

4、XX市旅游发展布局

XX市“十一五”期间旅游发展的总体布局是：

依托五大优势，构建四大板块；提升六大景区，建设九大项目；打造品牌，突出八大产品。

其中：

四大板块为城区板块、东部板块、南部板块、北部板块。

东部板块以勐罕镇（XX坝）为中心点，包括澜沧江新大桥下游沿江两岸、景哈乡临近勐罕镇部分区域、基诺乡部分区域，形成以XX坝纳西园为轴线，以澜沧江和昆曼公路大通道为纽带，与勐仑植物园和勐腊望天树旅游景区串联起来，纵深发展到老挝郎勃拉邦、万象以及澜、湄黄金水道双向跨境旅游，形成一日游、多日游或者自主游的大、中、小立体环线旅游圈，着力打造魅力的大傣乡、大风情、大湄公河。

XX市游线（东部游线）：

澜沧江新大桥下游沿江两岸—勐罕镇（XX坝）--勐仑镇—湄公河境外区域；

5、勐罕镇（XX坝）旅游线路规划

根据以上分析和现状调查，目前勐罕镇（XX坝）的旅游活动以民族风情园观光为主，游客停留时间短暂，一般逗留不超过4个小时，从某种意义上说旅游组织主要是“过境游”。

在本次规划中，我们对勐罕镇（XX坝）旅游资源进行重新梳理整合，在保留优势重点项目的基础上，策划了多个新兴旅游产品，将原有局限于民族风情园内的旅游空间扩展到整个勐罕镇（XX坝），既丰富了游客旅游体验，延长了旅游时间，又间接提高了游客过夜率，为勐罕镇（XX坝）发展多日游产品奠定了基础。

第二节旅游资源现状分析

1、旅游资源总体评价

结合勐罕镇（XX坝）的现状旅游资源及其开发程度和质量，对其综合评价如下：

1）自然旅游资源突出，具有良好的开发前景

澜沧江水面宽敞，沿岸风景秀丽，有民族风情园、傣族村寨等，形成了美丽的田园风光景色，适于进行沿江的旅游观光、休闲度假。

龙得湖宁静秀美，澜沧江热情奔放，两岸的傣族村落与湖水、江水相互辉映，项目规划范围内还有保存完整的原生态傣族村寨4个，民族文化和民族风情浓郁，攀枝花林景色旖旎。

2）文化旅游资源品味高。

但开发力度不够

文化旅游资源主要是傣族民俗文化和村寨，特别是XX坝坝区的几个主要傣族村寨，傣式竹楼，寨旁的缅寺、寨心都保存较为完整，对外地游客具有较强吸引力，但目前开发力度不够。

3）地方特产旅游资源多样

勐罕镇（XX坝）是以傣族为主体的少数民族聚居地，民族特色鲜明，以傣菜、傣药、竹制品、热带水果为代表的地方特产比较丰富。

4）休闲娱乐资源有待进一步开发利用

目前以观光度假型旅游产品为主，具有巨大开发潜力的商务会议、休闲度假的旅游产品有待进一步开发。

5）旅游资源分布集中，交通联系欠便捷

勐罕镇（XX坝）自然人文旅游资源星罗棋布于澜沧江沿线两侧和龙得湖沿岸，空间上较为集中，但现状交通尚不太便捷，对于旅游资源的整合与开发有一定的影响。

2、旅游资源卖点分析

旅游资源的卖点主要表现在资源的独特性方面，这种独特性表现为在一定范围内较为独特或具有唯一性。

为此，我们将勐罕镇（XX坝）旅游资源与周边区域的主要旅游资源进行了一个全面的对比分析，并对各资源的卖点及局限性进行了评价。

1）拥有在全国范围内及大区域范围内的品牌名气的卖点资源—傣族民族风情园

傣族民族风情园是XX最具吸引力的景点之一，已经形成全国知名旅游品牌，它为勐罕镇（XX坝）吸引大尺度范围的客源市场提供了基础，勐罕镇打造的“一卡制”游“大傣乡”的计划实施后，本项目以休闲度假为主题的开发将成为勐罕镇纳西园“过境观光”的重要补充形式。

2）大部分资源属于遍在性资源

勐罕镇（XX坝）的人文旅游资源在版纳州内容易找到同类替代资源，不具备对全国范围内大众游客的独特吸引力，属于遍在性资源，需要挖掘新内容，寻求错位突破。

3）大部分景点旅游内容少，景点容量小

勐罕镇（XX坝）内景点均存在旅游内容少或景点容量小的限制，因此，在没有有机整合的情况下，大部分景区将面临“过境化”的问题。

第三节客源市场现状分析

1、勐罕镇（XX坝）市场现状规模

傣族民族风情园作为勐罕镇（XX坝）旅游业的关键支撑和核心景点，园区游客量占整个镇旅游人口总量的绝大部分，因此勐罕镇必须加快旅游产品的结构调整，尽快建成以休闲度假、商务会议等为主的旅游产品开发。

2、客源市场地域结构

由于统计口径问题，勐罕镇（XX坝）缺乏历年游客地域市场结构的数据，为此我们主要针对大区域的旅游市场进行相关的概念性分析。

1）国内市场

经济发达地区游客和本省经济发达地洲游客是国内最大的客源市场国内游客主要集中在距离XX相对较近的地区，如XX、四川；或者经济状况相对比较发达的地区，如华东地区和华北地区（北京、江苏、浙江、上海等），两者占到内地游客数的50%多。

2）入境市场

海外游客在游客接待重量中所占比例较小，只占到20%不到。

主要海外客源市场集中在亚洲，占到50%多，并且以中国台湾、日本和中国港澳为主。

虽然海外总游客量在近年有所下降，但亚洲市场在海外客源的比重却呈现出上升的态势。

北美洲的美国、欧洲的法国、荷兰、德国，大洋洲的澳大利亚以及亚洲的泰国和韩国将是未来的潜在客源市场。

3、游客旅游目的的构成

根据走访调查、分析和规划相关经验数据，粗略得出了勐罕镇（XX坝）游客的旅游目的比例结构。

目前来勐罕镇（XX坝）旅游的所有游客中，以观光游览为主要目的的游客所占比例最高，占到80%以上，其次是文化交流活动和商务会议，而探亲、健康疗养和商务活动则基本没有。

将我们得出的初步数据与1999—2003年中国城镇居民出游目的比例和构成对比可以发现：

勐罕镇（XX坝）观光游客的比重明显高于中国城镇居民因观光目的出游的比重，而商务、商务会议、疗养度假类则较低。

这一方面也表明勐罕镇（XX坝）在当前已具备开拓观光旅游以外的旅游市场环境和条件，勐罕镇（XX坝）有可能也应该利用这种错位发展的策略来实现自身在版纳州同类景区中的突破，同时休闲度假旅游也是一个极有盈利空间的旅游市场，有极大的开发价值。

4、游客出行方式

在出行方式上，单位组织和旅行社组织在所有出游方式中占了80%，散客和单独出游者只占了不到5%，这说明勐罕镇（XX坝）目前只是州内旅游线路中的一个节点，主要由州内旅行社组织游客进入，尚未直接面对消费市场。

5、勐罕镇（XX坝）现状市场存在的问题

游客出游类型较为单一，观光占绝对主导地位，客源市场类型发育不够成熟与观光市场占绝对主导地位的结构相对应的是：

游客停留时间短、游客花费低、游客花费增长缓慢，并由此导致旅游收益和旅游收益增长速度相对较低，旅游“旺丁不旺财”。

游客空间集聚性强，除傣族民族风情园外，其它景区游客感知度较低。

境外游客市场比例偏低。

旅游资源是旅游发展的基础，旅游市场需求是旅游开发的导向，纵观前文对勐罕镇（XX坝）旅游资源和旅游市场现状的分析，可以对勐罕镇（XX坝）下一步的市场开拓与产品策划提供一些有益启示，并做出有针对性的决策。

第四节项目市场拓展战略

1、消费市场开拓目标

以文化旅游、商务会议旅游、休闲度假旅游以及自驾车旅游为主题，提高游客的停留时间和消费水平，提高重游率；消费群体面对中国东北和西北地区、XX省内、临近省份以及东南亚傣族地区以及XX的知识青年。

2、客源市场拓展战略

立足国内市场，开拓国际市场，立足XX省内市场，开拓中远程客源市场；巩固观光旅游市场，拓展文化、商务会议、休闲度假等非观光类旅游市场。

鉴于勐罕镇（XX坝）现阶段及近期观光市场仍然占有重要地位，而未来发展方向是休闲度假市场，本项目侧重于休闲度假的市场定位。

此外，需要说明的是，由于地处版纳州整体旅游发展环境中，本项目旅游目标市场很大程度上将与勐罕镇整体目标客源市场捆绑（或互补），同时根据自身独特因素确定自身客源市场。

3、国内市场战略

我国地域幅员辽阔，不同区域的人文风情和自然气候差异性比较大，全国大部分地区处于温带和亚热带中，仅有海南和版纳地区处于热带边缘。

这一先天优势为处于西南边境地区的勐罕镇（XX坝）发展旅游带来了极其有利的条件。

1）观光客源市场定位

重点客源市场：

XX本地客源市场XX本地游客是版纳州旅游业的一个不可或缺的组成部分，其数量稳定，拥有庞大的自驾车游客群体，是勐罕镇（XX坝）旅游业的重要支撑。

传统客源市场：

华北、华东等经济发达地区及逐步增长的西南地区客源市场一直以来北京、上海等华北、华东经济发达地区省份的游客市场都是XX州旅游市场的支柱。

尤其是北京的游客市场，其游客数量甚至超过了XX省本地游客，跃居内地游客数量的第一位，而上海地区拥有较浓的与版纳联结的知青情结。

四川、贵州等西南地区省份出游人数可观，大通道的区位优势更可以吸引该地区的自驾车游客成为勐罕镇（XX坝）的重要客源。

总体而言，对于传统客源市场，开发新的旅游产品、提高服务质量、规范旅行社行为、维护旅游者权益是提高游客量的关键。

2）新兴市场：

华中、东北、西北地区客源市场

华中、东北、西北等区域虽然有距离、交通和经济等方面的不利因素，但是由于XX和这些区域在自然景观上的截然不同，对这些地区的居民有着强烈的吸引力。

同时，考虑到国内旅游的强劲发展势头及这些地区巨大的人口总量，所以这些市场所蕴藏的潜力也不容忽视。

由于自然景观以及人文风情上的差异性，勐罕镇（XX坝）文化旅游产品对于这部分市场有较大的吸引力，市场拓展的关键在于加强宣传促销，完善旅游服务和提高可进入性。

3）国内度假客源市场定位

按国际上的惯例