土地估价技术报告改讲解.docx

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土地估价技术报告改讲解

土地估价技术报告

项目名称：

C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权出让价格评估

受托估价单位：

XX公司

土地估价报告编号：

XX（2015）（地估）字第XX号

土地估价技术报告编号：

XX（2015）（地技）字第XX号

提交估价报告日期：

2015年12月30日

关键词：

C市

出让

xx公司

二○一五年

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

C市××胡同的住宅用地土地使用权出让价格评估。

二、委托估价方

单位名称：

A企业；

单位地址：

略；

联系人：

略；

联系电话:

略。

三、受托估价方

机构名称：

XX公司；

机构地址：

略；

资质等级：

略;

机构注册号：

略;

法定代表人：

略；

联系人：

略；

联系电话：

略。

四、估价对象

估价对象为A企业名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市××胡同，地号XX，批准用途、规划用途均为XX用地，估价土地面积2402平方米，建筑面积483.53平方米；评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。

五、估价目的

A企业以出让方式取得该宗地土地使用权,现想转让该土地使用权。

因此，本次估价目的是为A企业出让该土地使用权时提供价格参考。

六、估价依据：

略

七、估价基准日

设定估价基准日为2015年10月31日。

八、估价日期

2015年10月20日至2015年11月5日。

九、地价定义：

略

根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的土地使用权价格定义如下：

1.估价基准日：

2015年10月31日；

2.土地用途：

住宅用地；

3.土地开发程度：

实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整；

4.土地权利状况：

土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理《国有土地使用证》，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整；

5.土地使用年限：

批准使用年限为70年（终止日期为X年X月X日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为XX年；

其他：

略。

十、估价结果：

略

十一、需要特殊说明的事项：

略

十二、土地估价师签字：

略

十三、土地估价机构：

略

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1.土地位置状况

2.土地登记状况

3.土地权利状况

4.土地利用状况

5.建筑物和地上附着物状况

二、地价影响因素分析

1.一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。

影响地价的一般因素主要有：

城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。

（1）城市资源状况

①地理位置良好。

②行政区划良好。

③自然条件优越。

（2）房地产制度与房地产市场状况：

略

（3）产业政策良好。

（4）金融政策良好。

（5）城市规划与发展目标

（6）社会经济发展状况：

略

2.区域因素

区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素。

根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象的特点，我们主要从区域概况、商服繁华度、交通条件、基础公用设施状况、综合环境条件、规划条件等方面对影响估价对象地价的区域因素进行分析。

（1）区域概况：

略

（2）商服繁华度：

略

（3）交通条件：

略

（4）公共、基础设施状况：

略

（5）综合环境条件：

略

（6）规划条件：

略

3.个别因素：

个别因素是指宗地自身的地价影响因素。

估价对象作为城镇混合住宅或商业、办公用地，影响其地价的个别因素主要有：

宗地位置、用途、面积、形状、宽深比、临街形式、临近道路类型、公交便捷度、容积率、地形地势、用地限制、地质条件、宗地基础设施开发状况等。

第三部分土地估价

一、估价原则

本项评估主要遵循以下估价原则：

1.供需原则：

土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

2.替代原则：

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

3.最有效使用原则：

土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。

4.预期收益原则：

是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

（适合收益还原法、假设开发法）

5.变动原则：

估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。

6.贡献原则：

土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，由于地价格是在生产经营活动之前预先支付的，故土地的贡献具有优先性特殊性，评估时应特别考虑。

二、估价过程与估价方法

（一）估价方法选择

房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）、重置成本法等，根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，本公司接受委托后，估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，为使评估科学、合理、客观、公正，经反复研究，选取市场比较法与假设开发法作为本次评估的基本方法。

（二）估价方法简介

1.市场比较法法

市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的基本计算公式为：

房地产价值=可比实例房地产价格×交易情况修正系数

×交易时间修正系数×区域因素修正系数

×个别因素修正系数

2.剩余法

剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

剩余法采用的基本公式为:

V=A-B-C

式中：

V—待估土地价格

A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值

B—整个开发项目的开发成本

C—开发商合理利润

（三）估价过程

1.选择估价交易实例

评估人员通过市场调查，经比较选择地理位置、结构、用途相近的三个比较实例。

案例A、案例B、案例C。

　比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。

表1.房地产交易实例调查表

物业类型：

住宅

项目

案例A

案例B

案例C

项目名称

房屋坐落

建筑结构

钢混

成交总价（万元）

69.8

80.3

面积（m2）

134

151

成交单价（元/m2）

5209

5318

6122

成交日期

（年/月/日）

2010/5/11

2010/1/5

2010/3/9

用途

住宅

所处楼层/总层数

自然层第6层/7层

自然层第6层/6层

自然层第1层/8层

装修

低档装修

建成年份

2003年

2004年

备注

二手房g

2、价格影响因素比较

将可比实例与估价对象住宅单元的价格影响因素进行比较，如下表：

表2.房地产交易实例价格影响因素说明表

项目

估价对象

案例A

案例B

案例C

项目名称

用途

住宅

土地类型

出让

地段等级

居住四级

成交单价（元/m2）

—

6981

6345

6122

室内装修

低档装修

交易情况

正常

交易日期

—

2010-5-11

2010-1-5

2010-3-9

区

域

因

素

繁华程度

人流量一般，商服繁华度较低

人流量一般，商服繁华度一般

交通便捷程度

位于XX，交通便捷度一般

XX，交通便捷度一般

XX，交通便捷度较好

公共配套设施完备程度

公共配套较一般

环境及景观条件

绿化程度、环境景观条件一般

个

别

因

素

建筑结构

钢混

建成年份

2003年

2004年

小区配套

一般

小区环境

一般

小区规模

品牌档次

多幢多层住宅，普通住宅小区

多幢小高层住宅，普通住宅小区

楼宇档次

无电梯

面积（m2）

100.92

134

151

所处楼层/总层数

自然层第4层/6层

自然层第6层/7层

自然层第6层/6层

自然层第1层/8层

单元位置

中间单元

东侧单元

朝向

南北朝向

东南朝向

临街状况

一般

较好

3、比准价格计算（表3）

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

可比实例单价（元/平方米）

4909

5018

5822

交易情况修正系数

100/100

交易日期调整系数

104/100

106/100

105/100

区域因素调整系数

100/100

个别因素调整系数

100/97

100/96

100/105

比准单价（元/平方米）

5263

5541

5545

由于可比实例比准单价较接近，故采用简单算术平均数求取估价对象的比准单价:

（5263+5541+5545）÷3=5450（元/平方米）

4、C市××胡同市场价值求取：

C市××胡同单元建筑面积为483.53平方米，则：

5450×100.92=550014（元）。

2.剩余法（假设开发法）

（1）基本假设和特殊处理

①确定最佳用途及利用方式

②确定开发规模及开发周期

a.确定开发规模：

b.确定开发周期：

③确定建筑结构及装修、设备安装、小区配套设施标准

根据项目的开发规模及类似建筑物的一般情况，我们做如下假设：

a.建筑结构：

框剪结构；

b.装修、设备安装标准：

c.小区公共设施及市政公用设施配建：

物业用房、垃圾收集点、绿化、路灯、地下停车场等。

（2）预计开发完成后不动产价值

①预测住宅的开发价值

A、选择交易案例

通过对估价对象周边住宅房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估项目条件类似的3个住宅比较案例，所选择案例如下表：

表10住宅房地产案例基本情况

序号

项目名称

位置

用途

住宅建筑规模

建筑

结构

交易日期

平均售价（元/平方米）

住宅

高层住宅

框剪

2008年10月

4500

住宅

高层住宅

框剪

2008年10月

4650

住宅

高层住宅

框剪

2008年10月

4500

B、估价人员根据现场勘查，对估价对象和所选案例的交易、权益情况及区域因素、个别因素等具体说明如下：

表11估价对象和住宅房地产案例情况说明表

比较因素

估价对象

大地华城

永凯现代城

东波苑

交易价格（元／平方米）

待估

4500

4650

4500

交易时间

2008年10月

交易情况

正常

权益状况

设定为完整

完整

区域因素

交通条件

公交条件较便利

公交条件便利

生活服务设施

较完善

完善

教育配套设施

较完善

完善

环境质量

临近南湖公园和金花茶公园，优

临城市混合性主干道，一般

个别因素

建筑结构类型等级

高层框剪，综合按一般考虑

设施设备

按较优考虑

建筑质量

合格，一般

装修

毛坯房，一般

楼层

改变前

高层住宅，2层以上为住宅

高层住宅，5层以上为住宅

高层住宅，3层以上为住宅

改变后

高层住宅，4层以上为住宅

C、通过以上对选取的案例进行分析，以估价对象在估价基准日时的销售价格、情况为基数100，综合得出各项比较因素系数，详见下表：

表12住宅比较因素修正系数表

比较因素

估价对象

大地华城

永凯现代城

东波苑

交易价格（元/平方米）

待估

4500

4650

4500

交易情况

100

交易日期

100

权益状况

100

区域因素

交通条件

100

103

生活服务设施

100

103

教育配套设施

100

103

环境质量

100

个别因素

建筑结构类型等级

100

设施设备

100

建筑质量

100

装修

100

楼层

改变前

100

102

101

改变后

100

101

比准价格

（元/m2）

改变前

4500

4335

4203

改变后

4523

4356

4267

经过分析比较，上述案例的比准价格相差不大，差距均在合理范围之内，故取简单算数平均值作为估价对象于估价基准日的平均销售价格，则：

规划条件改变前：

住宅平均销售价格=（4500+4335+4203）÷3＝4346元/平方米

规划条件改变后：

住宅平均销售价格=（4523+4356+4267）÷3＝4382元/平方米

②预测商业的开发价值

A、商业出租案例的选择

通过对估价对象周边商业房地产出租市场的调查，我们选择了与待估项目条件类似的3个出租比较案例，案例概况如下表13。

表13比较案例出租情况说明表

比较案例

估价对象

案例A

案例B

案例C

项目名称

南湖国际

岭南家园一层

中鼎长湖走廊

C区2-1号铺

项目位置

长湖北路

长湖路

东葛路139号

长湖路

出租价格（元／平方米）

待估

100（一层）

115（一层）

95（一层）

交易时间

2008.10

2008.9

交易情况

正常

权益状况

设定为完整

完整

区

域

因

素

商业繁华度

临支路，周围用地类型主要为教育、住宅，商业类型较单一，繁华度一般

临主干道，周遍商业类型多，繁华度较高

紧邻大型超市，商业类型多，繁华度高

临主干道，周遍商业类型多，繁华度较高

交通条件

临支路，距离主干道约30米，有65路公交车通达，交通较便利

临主干道，有52、76路等多路公交车通达，交通较便利（+）

公共基础设施

水、电、学校、医院、市场等公共基础设施较完善

水、电、学校、医院、市场等公共基础设施较完善（+）

个

别

因

素

建筑品质及内部格局

建筑品质较高，内部布局一般，综合评价一般

建筑品质较高，内部布局较合理，综合评价较优

层数

一层

商业类型

中小型商铺

小型商铺

临街形式

两面临街（支路），评价一般

一面临主干道，一般

通风采光

较优

B、租金比准价格的确定

通过以上对选取的案例进行分析，以估价对象在估价基准日时的租金、租赁情况为基数100，综合得出各项比较因素系数，详见下表：

表14商铺租金比较因素修正系数表

比较案例

估价对象

案例A

案例B

案例C

项目名称

南湖国际

岭南家园一层

中鼎长湖走廊

C区2-1号铺

出租价格（元／平方米）

待估

100

115

交易时间

100

交易情况

100

权益状况

100

区域

因素

商业繁华度

100

105

115

105

交通条件

100

102

公共基础设施

100

102

个别

因素

建筑品质及内部格局

100

102

层数

100

商业类型

100

临街形式

100

通风采光

100

比准价格（元/m2）

90.7

95.2

86.1

经过分析比较，上述案例的比准价格相差不大，差距均在合理范围之内，故取简单算数平均值作为估价对象于估价基准日的平均租金，则：

一层商业平均租金=（90.7+95.2+86.1）/3=91元/平方米

C、商业租售比的确定

结合估价人员多年的估价经验及南宁市房地产市场的调查、分析比较，南宁市商业的租售比如下表：

表15南宁市商业房地产租售比调查结果表

类别

新区

成熟区

平均

备注

商业

1：

229

1：

170

1：

193

估价对象租售比按成熟区水平确定

备注

上述数据运用已经比较成熟，在此不再一一进行举例和分析【注16】

D、一层商铺不动产开发价值的确定

根据表15，我们可以确定估价对象一层商铺的不动产售价为：

91×170=15470元/平方米。

【注17】

E、预测估价对象商业不动产价值

据估价人员调查、统计和分析，目前南宁市第2、3层商铺的售价分别是第1层商铺售价的45%～60%和40%～50%（上述数据的应用已经比较成熟，在此不再一一举例说明和分析）。

根据估价对象所在区域的房地产发展水平，综合确定估价对象第2、3层的平均售价分别为第1层商铺售价的50%和40%，则：

一层商铺平均售价=15470元/平方米

二层商铺平均售价=15470×50%=7735元/平方米

三层商铺平均售价=15470×40%=6188元/平方米

规划条件改变后1-3层商铺的平均售价为：

1-3层商铺平均售价=（15470×932+7735×863.655+6188×863.655）/2659.31

＝9943元/平方米

③预测估价对象开发完成后的房地产价值

至估价作业日期，南宁市整个房地产市场已经进入一个相对稳定的调整期，住宅房地产市场价格水平甚至有所回落，因此，根据现阶段南宁市住宅房地产市场的发展状况，我们预计从2008年～2011年南宁市住宅房价在2008年的基础上平均每年的涨幅维持在1%左右；考虑到市中心成熟区的商业房地产未来两年租金和售价涨幅不大，趋于平稳，故商业房地产价格预测保持平稳；则综合确定估价对象开发完成后的房地产开发价值为：

【注18】

规划条件改变前：

住宅房地产平均售价=4346×（1+1%）2.5=4456元/平方米

批发零售房地产平均售价＝15470元/平方米

房地产平均售价=[4456×20356.12+15470×932]÷21288.12＝4938元/平方米

规划条件改变后：

住宅房地产平均售价=4382×（1+1%）2.5=4492元/平方米

批发零售房地产平均售价＝9943元/平方米

房地产平均售价=[4492×19005.81+9943×2659.31]÷21665.12

＝5161元/平方米

（3）项目开发成本

①购地税费

购地税费即契税，根据南宁市现行的税费标准，契税按地价的3%计，设地价为V，则：

购地税费＝V×3%＝0.03V（元/平方米）。

②房屋建造成本

a.前期费用

前期费用包括可行性研究、勘察、设计等费用，一般为工程费用的2%-4%，根据估价对象的项目特点和开发规模，本次估价前期费用按工程费用的4%计。

b.工程费用

建筑物工程费用的确定依据广西建筑工程概（预）算定额及费用定额估算，同时参照近期南宁市公布的工程造价信息及委托方提供的有关资料。

本项估价确定高层框剪结构建筑物的平均工程费用为：

规划条件改变前：

1900元/平方米（其中土建、外装修、水电工程1500元/平方米，电梯、中央空调等安装工程350元/平方米，智能化系统及其他相关配套50元/平方米）。

规划条件改变后：

主要考虑二、三层用途改变增加的土建、安装造价，综合按25元/平方米考虑分摊到全部建筑面积，则平均工程费用为1925元/平方米。

c.其他费用

其他费用包括工程监理费、人防易地建设工程费、水电增容费、城建配套费等前期税金和费用，一般约为工程费用的5%-7%，根据估价对象的项目特点和开发规模，本次估价其他费用按工程费用的7%。

d.不可预见费：

一般约为工程费用的3%-5%，根据估价对象的项目特点和开发规模，本次估价不可预见费按工程费用的5%。

房屋建造成本小计：

规划条件改变前：

房屋建造成本=1900×（1＋4%+7%+5%）＝2204.00元/平方米

规划条件改变后：

房屋建造成本=1925×（1＋4%+7%+5%）＝2233.00元/平方米

③管理费用

管理费用一般为房屋建造成本的3%-5%，本次估价管理费用按房屋建造成本的5%计，则：

规划条件改变前：

管理费用＝2204.00×5%=110.20元/平方米

规划条件改变后：

管理费用＝2233.00×5%=111.65元/平方米

（4）销售税费

在销售过程中支出的费用主要有：

a.营业税及附加（含城市建设维护费教育附加、地方教育附加等）和其他费用（防洪保安费）：

为售价的5.65%；

b.销

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