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最新房地产分析汇总
楼市频繁政策吹风中的调控动静
对于限购是否退出、调控是否放松的讨论，在短短时间之内便已演绎成铺天盖地之势。
10月29日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，对今冬明春的各项工作进行规划，并再一次强调要坚定不移地搞好房地产调控。
各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
房地产调控在这个十月已到关键时刻，但现在却似乎正发生一些微妙的变化。
上周四，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，对国务院城镇保障性住房建设和管理工作情况进行专题询问。
人大委员们的质询涉及了当前房地产的多个热点，包括政策顶层设计、保障房建设、限购、房产税等等。
全国人大质询和监督中央政府部门的重要政策措施和成效，而且针对的是房地产政策，这并不常见。
正因为这一次质询，让人们难得地知悉了来自决策层的真实声音。
吸引了绝大部分关注的是决策层对于限购政策的态度。
住建部部长姜伟新在回答吴晓灵委员询问时表态：
“楼市限购政策是一个行政办法，是我们不得已而采取的办法。
”
姜伟新的回答为这个一直争议极大的政策定了性，就是中央政府在用尽办法也无法把房价抑制住的时候，最后才不得已出了这样一个政策。
显然，在姜伟新部长眼中，限购政策就是一把悬在沸腾翻涨楼市之上的“达摩克利斯之剑”。
而且决策层认为，这招还真是起了作用。
这不，目前商品房的房价现在总体上已经趋于稳定，一些城市开始有下降的苗头了，虽然，一些二、三线城市还在继续涨着，但是涨幅开始减小。
不过这样的“达摩克利斯之剑”，看来却是不可长期持续的，因此也就有了姜伟新部长以下让无数开发商为之一振的发言：
“住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，试点的进程是先把40个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国联网。
如果信息系统建立完成，并把银行系统、财政系统、税务系统、公安系统等相关信息进行统一，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
”
此言一出，对于限购是否退出、调控是否放松的讨论，在短短时间之内便已演绎成铺天盖地之势。
SOHO中国董事长潘石屹急切的在微博上称：
“这是最新精神，与这一年来的房地产政策有所不同。
这对房地产市场健康发展是一个重大的利好消息，房地产市场终于又要回到市场经济的轨道上了。
”
但事情并不是这样简单，两天之后，来自更高层声音将限购令等严厉楼市调控政策将在短期内退出的幻想一扫而空。
10月29日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，对今冬明春的各项工作进行规划，并再一次强调要坚定不移地搞好房地产调控。
各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
不过，在10月29日国务院常务会议文件上，除了强调继续巩固调控成果，“增加普通商品住房用地”也成为了近期频繁政策吹风中出现的最新动静。
追溯其源，其实温家宝总理早在10月21日出席广西第八届中国-东盟博览会时就已表示，各级政府除要切实采取措施，进一步巩固调控成果，抓好保障性住房建设外，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
看起来，在此次房地产调控中很长一段时间里，对于限购的最激烈争议的“行政干预市场”这个问题已有了定论，中国的房地产同样要加速实现普通商品房的市场化发展。
年底是房产政策变幻多发期眼下买房吃亏吗
年底是房地产政策的多发期，尤其是最近出台的首套房贷款利率上调的政策引起普遍关注，关于七折房贷利率取消等消息不绝于耳，根据贷款人关心的热点问题，记者采访了“伟嘉安捷”的相关专家，并请专家集中解答如下：
问题1：
王先生明年春天结婚，想要在今年年底
相关公司股票走势
∙建设银行4.84+0.040.83%
趁着房价下降买一套房子，他想问现在的首套房贷利率是多少？
年底买房是否合时宜？
专家解答：
日前北京地区是有部分银行将首套房贷款利率由基准利率7.05%上调了5个百分点为7.40%，主要是与放贷重心的转移相关联。
专家对此分析认为，虽然个别银行上调了利率，但是对于首次置业群体来说仍然有银行尚未调整，王先生可以选择这些银行办理贷款。
从二手房的角度看，王先生因为结婚买房属刚性需求，要以自身需求为主什么时候买房都比较合适，当然临近年底购房比较好“砍价”。
问题2：
李小姐于2008年购房，当时享受到七折房贷优惠利率，最近听闻老房贷7折的优惠将被取消，是否意味着她每月还款享受不了优惠利率？
专家解答：
专家解释说，存量贷7折优惠暂时不会取消，要以合同上签订的条款为主。
据了解，当年的7折利率房贷合同中，绝大多数并未明确约定享受优惠的时间，只要贷款合同未约定优惠期限，也没有其他补充协议的话，银行就不能单方面提高利率，否则就是违约。
在这种情况下，像李小姐这样享受过房贷七折优惠利率的房主暂可不必多虑。
问题3：
最近孙先生看中一套房产，他想贷款买房又怕银行会停贷，想咨询一下临近年底，银行是否有停贷的迹象？
专家解答：
临近年底，各大银行放贷力度会越来越缩紧，一贷难求已成普遍现象。
不过，对于购房人来说，虽然放贷额度紧张，银行还是能够有序放贷，不会因为额度紧张就停止放贷，孙先生大可不必恐慌，如果符合贷款条件，是可以申请贷款的。
问题4：
目前建行已上调首套房利率，二套房利率会不会也跟着上浮？
二套房的首付是多少？
利率是多少？
在贷款还清的前提下还能继续贷款吗？
专家解答：
虽然建行的首套房贷利率有所上调，但是不会影响二套房贷款。
目前二套房首付仍然是六成，利率上浮10%。
在限贷的政策环境下，银行主要是以贷款记录为衡量依据，借款人个人名下无贷款记录时购房为首套，有过一次贷款记录再买房算二套，当有第三次贷款记录时则停贷。
所以，对于购房人来说，贷款买房前最好咨询专业的贷款服务机构，查询个人征信情况再定择。
问题5：
赵先生是外地来京打工人员，在京工作三年，公司给上了社保，但每月工资都是以现金方式发的，请问他这种情况能在北京买房吗？
专家解答：
根据外地人在京购买房产的限购要求，需要有满五年的纳税证明或者社保证明。
针对赵先生的个人情况而言，虽然公司为他缴纳了社保但因其在京工作时间未满三年且工资是以现金方式发放的，故不满足外地人在京购房资格，所以不能购买。
问题6：
张先生想要卖掉现有的住房换套更大的房子，他粗略算过，卖掉现有的房子，手头能有一百万元，买房还需贷款80万元左右，有朋友说公积金贷款利率较为优惠，但公积金贷款适合他吗？
专家解答：
目前北京市住房公积金的最新政策是购买首套房建筑面积90平方米以上，首付不得低于30%，二套房公积金贷款首付不得低于60%。
公积金贷款有一个优势是，个人名下无房即使是有贷款记录，使用公积金贷款仍然算做首套。
张先生符合这样的要求，如果卖掉房产再次使用公积金贷款的话首付为30%，贷款利率为4.9%。
问题7：
经济适用房未满五年可用做贷款吗？
买的经济适用房满了五年能转为商品房吗？
专家解答：
根据北京市经济适用房的新规定，无论何时购买的经济适用房5年内均不得上市交易，如确需出售需由政府优先回购，满五年的经济适用房正常交易过户是可以转为商品房的。
问题8：
吴先生有套房产想抵押用于个人消费周转，他想了解一下，目前现行的利率是多少？
年限有限制吗？
专家解答：
目前抵押消费贷款的政策是用途不同其贷款的利率、年限也不尽相同。
根据吴先生的情况，当抵押贷款用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%，最长贷款年限为10年。
问题9：
投资商业地产受二套房限制吗？
会有风险吗？
专家解答：
根据目前北京的限购政策，商业地产不受二套房的限制，这个优势吸引了部分投资者转向商业地产市场，促进了商业房产的交易量上升。
在没有更多投资渠道的情况下，投资商铺是最保险的，商铺投资回报虽然没有住宅来得快，但相对来说比较稳当，暂不受政策影响。
与"我们公司"过四招后楼市成了“小强”？
[提要] 为什么政策的效果越来越差？
在博弈的第一个回合里，市场“战胜”了"我们公司"，并窥视了"我们公司"的政策“底牌”。
在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”中，政策的天平倾向了后者。
而经历多轮调控之后，市场中的利益主体已是博弈的老手，对于"我们公司"的调控政策处变不惊，死扛硬撑，成了打不死的“小强”。
2003年以来，有关房地产调控的政策几乎年年都出台，"我们公司"一直希望达到“稳定房价”的目标，而全国的房价在过去8年时间里至少涨了两倍，北京、上海的房价至少涨了4倍。
为什么政策的效果越来越差？
从市场与政策博弈的视角看，过去的8年里，市场与"我们公司"进行了四个回合的“较量”，博弈的结果使市场看清了"我们公司"的政策底牌。
第一回合：
楼市窥视了"我们公司"的底牌
房地产市场与"我们公司"政策博弈的第一个回合：
2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场进行调控，当时的政策意图是通过提高房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛，来降低固定资产投资增长速度。
该政策对房地产市场形成了较大的冲击，表现为二手房市场价格的快速下滑，国家统计局的数据表明，二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到当年9月份的102.1。
在开发商喊出 “房地产冬天来临”的渲染下，"我们公司"开始担心投资会受到冲击（当时房地产投资还没有受到影响），国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。
该文件第一次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”，市场初次领悟了"我们公司"“保增长”的政策底线。
从2003年底开始，房地产投资出现井喷，2004年房地产投资增长速度最高达到57%。
在博弈的第一个回合里，市场“战胜”了"我们公司"，并窥视了"我们公司"的政策“底牌”。
第二回合：
政策选了增加楼市投资
房地产市场与"我们公司"政策博弈的第二个回合：
房地产市场经过2004年的快速“冲动”后，以上海为中心的长三角地区房价出现快速上涨。
为了缓和房价的过快上涨，国务院于2005年4月底出台了 《关于做好稳定住房价格工作意见通知》，主要内容是：
增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅，转让要征收5%的营业税。
希望通过抑制房地产投机的方式稳定住房价格。
从价格看，市场对此次政策调控的反应出现明显分歧：
以上海为代表的长三角地区的房价出现明显回落（根据中原地产的数据，上海最大跌幅有15%左右），但当年的10月份之后，北京、深圳等地房地产价格出现快速上涨。
因此，从全国平均水平看，房价走势是先跌后回升，而且接近2005年底时，价格上涨的速度在加快。
根据这样的情形，2006年应该继续加大力度进行房地产调控。
但经过仔细的分析后，"我们公司"在2006年出台的政策却是《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构，规定新增住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例，希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。
为什么2006年的房地产条款并没有在打击房地产投机上加大政策力度？
笔者认为最核心的问题就是房地产投资增长速度明显下行。
2003年和2004年，房地产投资的平均增长速度都在30%以上，而2005年5月份之后，房地产投资增长速度逐渐下滑，到年底已经低于20%（为19.8%）。
因此，我们可以清楚地看出，在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”中，政策的天平倾向了后者。
第三回合：
楼市更清楚"我们公司"的底线
房地产市场与"我们公司"政策博弈的第三个回合：
2008年，全国房价出现了回落，部分城市的房价下跌幅度超过20%（深圳二手房价最大跌幅为26%）。
实际上，在经过几年的上涨之后，房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整，如果不去人为干预，市场将更加健康。
但为了应对全球金融危机的冲击，2008年12月20日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台了一系列措施来刺激房地产市场。
可见，政策在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”中，再次倾向了后者。
经过了这一回合的博弈，市场更清楚了"我们公司"有关房地产调控的政策底线是什么了。
第四回合：
开发商对调控处变不惊
房地产市场与"我们公司"政策博弈的第四个回合：
既然市场已经看穿了"我们公司"的政策底线是“保增长”比“稳定住房价格”重要，那么，市场对"我们公司"的房地产调控政策就有了相应的预期。
在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国"我们公司"必然还要依靠房地产投资来“保增长”；"我们公司"对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。
这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持周转。
于是，我们看到，经过2010年最严厉的房地产调控政策，甚至动用了“限购”等行政手段来打击房地产投机，减少住房需求；而且，宣布在“十二五”期间要建设3600万套保障性住房，迅速增加住房供给，但房价却一直十分坚挺。
这四轮房地产调控的过程，给我们的启示是什么？
我们可以清楚地看出，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标，却会带来较为严重的负面后果，最突出的表现是损害"我们公司"调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。
经历多轮调控之后，市场中的利益主体已是博弈的老手，对于"我们公司"的调控政策处变不惊，死扛硬撑，成了打不死的“小强”。
"我们公司"若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免了。
正确的做法应该是，"我们公司"明确房地产调控的政策目标，如果目标是稳定房价，就坚持该目标不动摇。
当前，房地产调控的效果已经初步显现，部分城市的房价出现了明显回落，这个时候最关键的是要“坚持房地产调控不动摇”。
如果因为这样或那样的原因而动摇房地产调控，则"我们公司"的信用会彻底丧失，以后的房地产调控成本将成倍增加。
10月29日召开的国务院常务会议。
会上再次传出新的声音（你懂得）：
坚定不移地搞好房地产调控。
各地"我们公司"要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。
加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。
国务院给“限购政策太严厉”论调当头一棒
研究报告内容摘要】
国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。
【迈博汇金】。
会议认为，今年以来，各地区、各部门按照中央决策部署，贯彻科学发展观，加快转变发展方式，推动经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，国民经济保持平稳较快发展。
【迈博汇金】。
内外需增长动力更趋协调，物价过快上涨势头得到初步遏制。
今年“两会”上，温家宝明确提出，今年的头等大事是遏制物价过快上涨，目前看来，物价过快上涨势头得到初步遏制，尤其以房价较为明显，北京、上海、广州等地的房价均出现松动和降价情况。
然而，在刚刚结束的十一届全国人大常委会第二十三次会议联组会议上，人大常委会委员吴晓灵认为，长期采取房地产限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多地运用税收手段调节。
对此，住建部部长姜伟新回应：
限购是行政办法，是不得已而采取的政策；在城镇个人住房信息系统（城镇个人住房信心系统就是国家城镇房产管理部门建立的能够联网查询的公民住房信息查询系统，能够在全国范围内联网查询公民住房信息。
主要目的是合理地计划公民购房税费。
是取消住房限购的必要的信息查询条件之一。
）建立后，将不再采取这种行政色彩浓厚的办法。
两位官员关于“限购”的谈话，引发热议，不少网民呼吁：
调控政策丝毫不能松、慎言“取消住房限购令”。
而今，国务院召开常务会议明确指出，要坚定不移地搞好房地产调控。
各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。
加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。
这算是给了“限购政策太严厉”、“取消住房限购令”等论调当头一棒。
不容置疑，限购令自出台以来，质疑的声音就没停过。
但是应该看到，实施限购措施，目前的确起到了遏制投机，让住房逐渐回归居住的基本需求，扭转了房市投资过剩的不健康心理预期，遏制了房价的过快上涨的作用，说明国家的调控已经初见成效。
但是，房地产调控的历史表明：
每每调控见效的时刻，都是政策最易被左右和动摇的时刻。
在这时，任何政策的风吹草动，对楼市而言都是极其敏感的。
所以，当有人发出“限购政策太严厉”的声音时，国务院及时回击，让老百姓坚信自己看到了住有所居的曙光，打消了房地产开发商“高房价卷土重来”的侥幸心理。
温家宝指出，坚定不移地搞好房地产调控，决心不能动摇、方向不能改变、力度不能放松；还提出要利用这个有利时机，抓紧制定房地产调控的治本之策。
由此看出党中央、国务院遏制房价虚高的决心之大，即使以后取消限购令，也会有更加具体的措施对房价进行调控。
物价保持正常水平，虚高房价回归理性，对百姓、对国家、对社会经济发展大有裨益。
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