置业顾问项目解说词.docx
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置业顾问项目解说词
置业顾问项目解说词
一、简介
尚东紫郡住宅小区由长沙市吉祥房地产开发有限公司投资开发，长沙市华银建筑设计公司设计，湖南天鉴工程项目管理有限公司监理，湖南格塘建筑工程有限公司承建，长沙市建设工程质量安全监督站全程监督。
该项目位于人民东路板块，地处紫薇路、冬青路、金邮路及六号路形成的“井”字中央，周边商业、体育、学校、医院等城市市政配套设施齐全，交通便捷，闹中取静。
项目规划采用现代中式围合布局，由北向A（28层）、B（29层）、C（28层）三栋高层，南向D、E、F三栋小高层（18层）及东西向二层郡楼围合而成，隔离城市的喧嚣，形成近8000平方米的中央园林。
小区总建筑面积104580平方米，一层及东西向郡楼为商业配套，一层以上为住宅，地下为15000平方米的大型地下室，解决人防及停车需求，做到人车分流。
建筑设计上采用目前流行的现代简约设计风格，外立面大气典雅，户型上南北通透，电梯、消防、给排水、强弱电、天然气、监控及车库智能化管理系统配置齐全，各种设施设备均采用市场一流产品，提高建筑产品本身的品质与价值。
结构上采用框、剪结构体系，外墙采用烧结多孔砖、玻化中空微珠内保温系统及铝合金中空玻璃窗节能体系。
园林设计上强调观赏与参与性并重，结合规划上四合院及中央园林的优势，结合建筑物现代简约的风格，将休闲、运动、儿童娱乐等功能融入整体园林中。
交通便捷，闹中取静，大型的中央园林，大气典雅的建筑，舒适的户型，一流的设施设备，齐全的周边市政配套，构成了尚东紫郡卓越的家居环境，铸造出尚东紫郡的高贵、宜居品质。
二、交房标准
1、外墙：
外墙内保温。
外墙砖，底部为石材；
2、内墙：
批白灰；
3、顶棚：
批白灰；
4、地面：
室内地面为水泥砂浆毛地面。
公共部分地面分别为：
疏散楼梯间采用水泥砂浆抹平压光；门厅、电梯前室和公用走廊采用玻化砖地面。
5、门窗：
门：
入户门为外开式“王力”防盗门，室内门预留门洞；
窗：
品牌铝合金中空玻璃；
阳台均为推拉门，预留门洞，推拉门住户自理；
门窗洞口尺寸考虑外墙铺贴瓷砖模数，其尺寸以实物为准。
6、厨房：
地面及墙面水泥砂浆拉毛；品牌PVC排水管道及PPR给水管；
7、卫生间：
地面及墙面水泥砂浆拉毛；
8、阳台、入户花园：
水泥砂浆毛地面，非封闭式，铝合金玻璃栏板；设排水地漏，给水至入户花园，接口堵头；
9、电梯：
每单元OTIS电梯两台；
10、供水：
1—5层为市政常压供水，6层经上为二次加压供水；给水管至厨房和厕所；预留接口堵头；
11、供电：
双电源专变供电系统；
12、供气：
燃气管道预埋到户（厨房）（燃气管网铺设等费用按长价房［2006］18号文件规定标准由用户承担）；
13、弱电：
电话、宽带、有线电视线路预埋到户，开通及使用费由买受人自理；
14、电气：
户内线路（湘潭“金凤”牌）暗埋至各用电点；
15、智能化系统：
A“冠林”可视对讲门禁系统B电子巡更系统
C闭路电视监控系统D深圳“红门”车库ＩＣ卡安防系统
三、规划
1、规划特点
减小基底面积（即减小单层面积）增加建筑物高度，加大中央绿化面积。
优化套型组合，形成建筑群
避免单一的板式和点式，采用点式和板式结合的方式，使建筑群更显灵动。
结合地形地貌，采用建筑物围合布置，形成中央庭院————现代围合大院
结合周边建筑物特点，采用现代简约的建筑风格，更好地融入区域建筑群
2、技术指标
①面积：
总建筑面积：
㎡
地上建筑面积：
㎡
住宅面积：
㎡
高铺面积：
㎡
地下建筑面积：
㎡
车库：
㎡
人防：
㎡
②套数：
655套
③
④建筑密度：
26.214%
⑤
⑥基底面积：
4931.92㎡
⑦停车位：
410个
四、建筑设计
利用建筑本身的点线面，结合适当合理的装饰构架，形成集现代，简约、典雅的外立面。
采用咖啡色外墙砖饰面，体现建筑物稳重、大气、典雅的设计个性，采用白色墙砖装饰外墙构架及阳台柱梁线条，彰显现代简约个性，体现典雅风韵；淡淡的米黄墙砖过渡，使之有机揉合形成整体。
建设过程中，为改善整体效果，作出以下变更：
变更1：
外部装饰构架及阳台柱梁由外墙漆改外墙砖
变更2：
不锈钢阳台拦杆变更为铝合金栏杆
变更3：
空调室外机位百页窗页片由塑料变更为铝合金
户型设计原则：
①大面宽，小进深，更好的采光通风
②明卫、明橱、明厅，更好地吸收新鲜空气
③动静分区，干湿分区，适合客户的不同使用要求
④主次分明，满足功能，适合不同人口结构的家庭需求。
塔楼：
①布局合理：
大开间，小进深。
②低公摊率：
14%-15%的公摊系数。
③三明设计：
明厨，明厕，明房，采光通风好。
④分区合理：
动静分区，干湿分区。
⑤塔楼南北向间距，采用白色瓷砖，改善楼间亮度。
板楼
①南北通透，三明设计，采光通风好。
②两梯两户，上下方便。
③E栋，得房率高，分摊系数18%。
B栋，公摊适中，分摊系数23%。
（偏大，尽量避免）
④布局合理，大开间，小进深。
⑤分区合理，动静分区，干湿分区。
⑥景观视野好，直面中央花园，客厅、房间都有景观。
塔楼、板楼共有优势：
①、凸窗，转向凸窗。
②、空调机位做到一房一位，无缺漏。
垂直交通
①楼梯间：
18层单跑
28.29层双跑
②电梯塔楼2梯4户
板楼2梯2户
基础：
人工挖孔桩
地下室：
无梁楼板
上部结构体系
A、C栋：
框架剪力墙结构
B、D、E、F栋：
剪力墙结构
①火灾自动报警系统
F栋物管用房内设消防控制室，内设火灾自动报警及联动控制柜，火警专用电话、火灾事故广播、外部电源柜、直通当地119的外线电话。
联动控制系统组成：
火灾显示盘：
显示火警、故障、动作信息。
设置在地下室各防火分区及每单元一层。
烟感探测器：
设备房、商铺、走廊、楼梯间、电梯前室、电缆竖井
温感探测器：
地下车库
温感、烟感探测器：
防火卷帘旁
手动报警按钮：
每栋内每层
消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、正压送风机、防火卷帘、消防电梯………………
②消防栓灭火系统：
室外，室内
③自动喷淋系统：
地下车库、一类高层（Ａ、Ｂ、Ｃ栋）下商铺
4灭火器：
每防火单元配置灭火器
６．建筑人防
平战结合布置人防：
平时作车库，战时应急启用。
人防地下室防冲击波、防幅射，战时紧急疏散和安置人群
７．建筑弱电
①电话：
２个点，客厅、主卧或书房（只开通一个）
②电视：
２个点，客厅和主卧（只开通一个）
③宽带：
２个点，客厅、主卧或书房
④可视对讲：
冠林牌
８．建筑节能
①外墙保温系统（内保温）
②屋面保温系统
③中空玻璃窗
④入户防盗门
五、园林
：
中央庭院：
约8000㎡，小区外围：
约4000㎡
出入口是重点。
西向为主入口，北向及东向为车行入口及人行次入口
1主入口大门通过近10株桂花树与入口门楼相互衬托，彰显小区的大气、典雅，绿意盎然的生态形象。
2东北向次入口通过灌木、乔木及紫藤等类植物形成绿化走廊连通内外。
3临街沿路种植桂花、香樟等乔木，与花坛、草坪相映成趣，硬质铺装形成商铺的临时停车位，合理解决功能及景观协调。
————区内绿化
①规划原则：
观赏性与参与性并重
②总体布局：
一心、一纵、三点
一心：
长廊、亭榭形成园中园
一纵：
入口广场→假山、坡地→园中园→东向地坪→形成景观主轴。
三点：
B-C栋、E-F栋、D-E栋之间，相对独立空间形成主题休闲空间：
健身、休闲、运动等。
通过遍布中央花园的步道系统，将各个景点串联。
步步有景，一步一景。
区内禁止停车，形成真正人车分流；减少尾气及噪音的污染，同时杜绝了机动车对老人、小孩的威胁。
③景点要素
入口广场、绿地、行道树、假山水池
坡地、荷花池（木桥，浅水系，休闲观景平台，假山跌水）
长廊、亭榭、中心广场
童趣园、石榴园、海棠园等。
六、原材料
原材料及设备的品牌选择和质量把关，是从源头上把握工程质量的关键，尽可能选择国家名牌及免检产品。
1.钢材：
湘钢、萍钢国家免检
2.混凝土：
中辉砼有限公司（商品砼）地方名牌
专业混凝土公司，质量更有保证
3.铝合金：
广东永利坚广东名牌
相对塑钢及不锈钢，其强度、刚度更高，耐久性更好，能更好地与外墙砖颜色协调，但价格偏高，基于上述原因，本相目阳台栏杆及空调室外机位百叶窗均改为铝合金
4.防水卷材：
山东汇源国家名牌
用于地下室、屋面，厕所及厨房采用防水油膏
5.墙体保温：
玻化中空微珠武汉莱克利安新型保温材料
相对传统外保温材料如聚苯颗粒、聚苯板等，其保温效果更好，强度更高，安全性更好，使用范围更广，能用于室内，且不占室内空间，但价格偏高
6.外墙砖：
广东龙驹全国名牌
相对福建砖，其吸水率极小，墙面更洁净，但价格偏高（通体砖福建20元/平方米左右，广东砖50元/平方米左右），龙驹为名厂名牌，其几何尺寸标准，色差小。
7.给水管：
上丰（原日丰）、湖北顾地（只用于C、F栋1-15层）PPR管全国名牌
8.排水管：
上丰UPVC管
9.电线、电缆：
湘潭“金凤”湖南名牌
截面均匀，保证质量
10.红砖：
本地多孔砖
相对其他轻质砌体，其强度更高，保温性能、防水性能更好，便于装修。
11.入户门：
王力全国名牌浙江“王力”牌防盗门，“丁”级门
，，
填充料：
防火岩绵或蜂窝纸，门板厚60mm
七、设备
（一）电梯
品牌：
OTIS全球第一品牌OTISSKY永磁无齿轮电梯
历史：
154年1853年第一台电梯
全球超过190万部电梯，13万部扶梯正在运行
1.节能：
永磁无齿轮曳引机，相对于蜗轮蜗杆而言，提高了传动效率，节能了能耗
体积小，重量轻————小机房
运行安静————噪音小，运行平稳
RegenDrive————新型电梯能源再生科技，（专利技术）
省电，电费节约率高达70%，（A、B、C三栋10台梯使用）
目前在长沙是继中天广场后的第二家使用。
——控制系统
①相对于日系产品的集成化，otissky采用成熟先进，稳定可靠的模块化控制系统。
②整个控制系统由4个模块和3个微处理器组成，控制效率远远高于集中控制系统。
③多台电梯处于群控状态时，每台电梯控制系统可通过环形通讯联系起来。
全方位安全技术为安全运行保驾护航。
1微机控制门驱动系统
平稳快捷力矩监控防夹伤
齿形带传动取代曲柄连杆装置，运行更加平稳，可靠。
2光幕门
50束红外线光幕网防夹
3安全钳
渐进式安全钳
当轿厢向下运行超速，安全钳拉杆被提升，确保轿厢减速并制停在导轨上，不会坠落。
豪华轿厢装饰，使乘客乖梯时身心愉悦。
卢浮宫、帝国大饭店、天津利群得大饭店、艾非尔铁塔等均达到100年以上
关于电梯使用寿命：
国内没有规范规定年限
北京出台地方规定：
15年
OTIS承诺：
30年
关于电梯更换费用，由使用业主均摊。
6．选择OTISSKY电梯，能带给业主实际的利益：
机房小，公摊面积少
双重省电，节约使用费：
永磁无齿轮和REGENDRIVE。
安全保障：
安全钳、光幕门等全方位安全保障系统
乘坐舒适：
运行平稳，豪华装饰轿厢使您的乘坐更舒适
维修费用低：
成熟的模块化技术一经调试好，相对集成技术，其维修费用更低。
电梯大修费用，由维修基金专项指出，缺口由使用人补足
使用寿命长：
30年的使用寿命，让您支付更少的电梯更新摊销费用
（二）、车库智能化管理系统
红门智能一卡通系统
1.智能卡子系统
感应卡，无需接触，经久耐用
月卡、临时卡（自动出卡）
2.车号录入，有利防盗
3.自动道闸系统
一卡一车，控制进出
4.全区域电子监控
尽最大可能保护停放车辆安全，一经出现伤损，可查录象
（三）、电子监控系统
1.监控室
12台14寸监视器：
5台出入口，7台其余43路
1台34寸大屏幕：
循环切换，48路视频图象
3台16路嵌入式硬盘录像机，每台硬盘容量为：
2x320G
资料储存时间：
8天
2.监控点：
48个
小区西向人行主入口：
1个小区车行出入口：
4个
地下停车场：
19个中央花园：
2个
1楼单元门厅：
11个负一楼楼梯厅：
11个
48个监控点，基本覆盖小区所有出入通道及公共区域，监控全区人员出入，威慑不法分子和社会闲散人员出入小区。
一经出现盗抢，可通过录象迅速破案。
（四）、可视对讲系统
品牌：
福建“冠林”
黑白可视对讲
使用楼盘：
奥林匹克、锦湘国际、银港水晶城……
可通过视频查看，避免可疑人员进入楼栋，进一步减少盗抢事件的发生。
（五）、电子巡更系统
保证安保人员按时、全面对小区各巡视点进行巡视的有力措施
品牌：
安居全电子巡更系统
组成：
巡更棒、巡更点、人名钮、管理主机及软件
可全程监督安保人员是否按时按点巡视，是人员安防和电子安防完美结合的必要手段。
（六）、背景音乐系统
机房设置CD机、功放、调谐器、麦克风，
中央庭院适当位置面布放音厢
舒缓的轻音乐，灵动的天籁之音陪伴着你在花园中漫步
（七）、供水系统
1、消防供水系统
消防水池、消防水泵设在E栋下
消防水箱：
在B栋下
消防栓：
每层都有
2、生活供水系统
低区：
1—6层正常供水
中区：
7—18层水泵供水
高区：
19—29层水泵供水
变频供水系统
生活水池120m3在E栋
变频供水的最大特点是省电，减少加压供水费用，而分区的目的同样是省电，减少不必要的压力浪费。
八、施工质量控制
施工质量控制的关键：
1健全的质量控制体系
2技术过硬，质量意识强的施工队伍
3优质的原材料及半成品
本相目最大的特色是：
项目经理本人是中国建筑业协会质量分会专家组成员，在项目施工过程中亲自抓质量，每周定期组织项目部对各分项工程进行质量大检查，使质量意识强化到每个班组、每个工人。
1、室内标高和几何尺寸控制措施
每隔三层用经纬仪从底层控制点通过预留孔向上投测出楼面控制点，确保建筑物垂直度。
根据楼面控制点，弹出每层轴线，每层楼面测一次平水，并据此进行上层楼面施工，严格控制上层混凝土楼面的标高。
本项目设计层高3米2米控制，确保楼层净空高度。
严格按照墙、柱轴线位置及几何尺寸立模，以控制墙、柱的几何尺寸，确保室内空间尺寸准确。
严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前，做好现浇板厚度的控制标识，每1～2的范围内设置一处，确保板厚符合设计要求。
有防水要求的楼面与室内其它房间楼面标高有高差处，现浇楼板面层钢筋采用分离式配置，以确保设计标高的准确。
装修阶段严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，做好灰饼、标筋和护角，发现超标时及时处理。
墙体抹灰层厚度符合设计要求。
混凝土浇注后24小时内，楼面不得上人，以免踩踏破坏楼面厚度及平整度。
2、安全防护的技术措施
阳台、入户花园、上人屋面等临空处，防护栏杆高度按规范控制。
栏杆采用安全玻璃，防止少年儿童攀登。
阳台栏板和栏杆与外墙交接处采用聚合物水泥砂浆嵌填处理。
栏板或栏杆距楼面或屋面高度范围内不留空。
楼梯垂直杆件间的净距小于。
3、给排水工程质量控制
管道穿过墙壁和楼板，设置套管。
套管顶部高出装饰地面20mm，安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部高出装饰地面5mm，底部与楼板底部相平；安装在墙壁内的套管其两端与饰面相平。
穿过楼板的套管与管道之间缝隙用微膨胀水泥砂浆填实，且端面光滑。
管道的接口严禁设在套管内。
建筑给排水工程所使用的主要材料、成品、半成品、配件、器具和设备采用上海上丰产品，进场检查验收，并经监理工程师核查确认。
防治管道渗漏的技术措施：
（1）管道安装时严格按照相应的施工验收规范、工艺标准进行施工。
对于暗埋管道采取分段（户）试压方式，即对暗埋管道安装一段，试压一段，隐蔽一段。
分段（户）试压必须达到规范验收要求，在施工过程中确保管道接口的严密性；
（2）管道与器具（配件）连接时，注意密封填料要密实饱满，密封橡胶圈等衬垫要求配套、不变形；金属管道与非金属管道转换接头质量要过关，以确保接口严密、牢固；
（3）全部安装完毕后，各种承压管道系统按规范要求做水压试验，非承压管道系统做灌水试验，并形成相的记录，经监理工程师核查确认。
排水管道、地漏等位置返臭气防治技术措施：
（1）排水立管设伸顶通气管（顶端设通气帽）；
（2）不得用吸气阀（补气阀）代替通气管；
（3）通气管高出屋面300mm，且大于最大积雪厚度；通气管出口以内有门窗时，高出门窗顶600mm或引向无门窗侧；经常有人停留的平屋顶上，通气管高出屋面2m，并有围护措施；
（4）通气管不得与烟道、风道连接；
（5）存水弯的设置符合设计图纸的要求。
卫生器具排水口下存水弯的水封深度不得小于50mm；
（6）施工安装时选用符合标准的产品，严格按图施工。
安装过程中保证地漏（特别是钟罩式地漏）的水封深度不得小于50mm。
4、楼地面渗漏水的防治技术措施
厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高比室内其它房间地面低20～30mm。
楼层结构采用现浇混凝土，混凝土强度等级不小于C20，板厚大于等于90mm。
厕所间和有防水要求的建筑地面设置防水隔离层。
施工时结构层标高和预留孔洞位置控制准确，严禁乱凿洞。
管道穿过楼板，设置金属或塑料套管。
套管高出地面80～100mm，套管与立管之间空隙用防水油膏封严。
穿过楼板的管道、地漏四周堵洞密实，分二次嵌填，在管道四周形成10mm×10mm的凹槽，用防水油膏嵌实。
找平层、隔离层、面层施工前，基层清扫、冲洗干净，并与下一层结合牢固，无空鼓、裂纹；面层表面不得有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。
整体面层施工时，墙面与地面交接处做成半径为20mm的小圆角。
整体面层的抹平工作在水泥初凝前完成，压光工作在水泥终凝前完成。
并根据不同的气候条件，及时养护，养护时间不少于7天。
穿过楼板的管道、地漏留洞封堵密实后，以及防水隔离层施工完成后必须进行蓄水检验。
5、外墙渗漏水的防治技术措施
凸出外墙的挑板、雨蓬嵌入墙体处做混凝土翻边，高度不小于150mm。
外墙砌体砌筑灰缝饱满，斜砌必须与梁顶紧、灰缝密实。
脚手眼、洞口用掺有UEA微膨胀剂的细石砼堵塞填实。
外墙抹灰用的砂采用中、粗砂，水泥使用前做凝结时间和安定性检验。
墙面抹灰砂浆要抹平、压实，砂浆中掺加适量聚合物，提高砂浆的拒水、防渗、防漏性能。
抹灰前基层表面的尘土、污垢、油渍等清除干净，并洒水湿润。
抹灰层与基层以及各抹灰层之间必须粘结牢固，无空鼓、裂纹。
外墙粉刷时设置分隔缝，分隔缝表面密实、光滑，无砂眼。
外墙粉刷停息点留置在楼层混凝土梁或圈梁的中部，并且各粉刷层的停息点相互错开。
外墙面砖铺贴粘结牢固，无空鼓、勾缝密实。
并重点处理勾缝，采用聚合物水泥砂浆勾缝。
二次勾缝采用5mm直径圆形抹缝工具来回拉至缝面光滑，表面擦抹整洁，并及时洒水养护。
外墙面的爬架孔洞、对拉螺栓孔洞、临时用脚手架穿墙孔洞，在挂网、抹灰之前，清除孔洞内竹管及杂物，再于孔洞外侧凿出大于孔洞直径1倍以上，深度20mm的喇叭口，水冲冼干净后以１：
２防水砂浆加入膨胀剂填塞全孔洞至浆溢出抹平。
6、门窗渗漏水的防治技术措施
框安装固定前对预留洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。
固定后的外框与墙体根据饰面材料确定间隙。
门窗安装采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于；固定点间距：
转角处180mm，框边处不大于500mm。
严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。
窗台做泛水坡，泛水坡外低内高，形成顺水坡，内窗台要高于外窗台30mm为。
上窗眉做20mm的滴水线。
洞口干净干燥后施打发泡剂，发泡剂连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。
框外侧留5mm宽的打胶槽口；
打胶面干净干燥后施打密封胶，且采用中性硅酮密封胶。
严禁在涂料面层上打密封胶。
7、外墙砖施工质量控制
选用广东砖，严格控制面砖的几何尺寸、色差、吸水率、耐腐蚀性等技术指标；
拉线贴砖，严格控制砖缝及平整度；
釉浆饱满，确保面砖与水泥沙浆抹灰层的黏结强度；
采用聚合物水泥砂浆分二次勾缝，勾至缝面光滑，表面整洁，并及时洒水养护。
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