物业管理基础知识问答.docx

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物业管理基础知识问答

物业管理基础知识问答

1、国务院颁布的《物业管理条例》从   年   月   日开始施行。

答：

1、2003年9月1日

2、国家发改委建设部发布的《物业服务收费管理办法》从  年 月  日开始施行

答：

2004年1月1日。

3、什么是物业管理？

答：

业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和程序的活动。

4、什么是前期物业管理？

答：

是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。

5、物业管理活动的基础             。

答：

物业服务合同。

6、《物业管理条例》中对业主如何定义？

答：

房屋的所有权人。

7、物业管理企业有哪些资质等级？

答：

1级、2级、3级和临时资质

8、物业服务合同的双方当事人是谁？

答：

前期物业管理中，前期物业服务协议是由业主和建设单位签订；前期物业服务合同是物业管理企业和建设单位签订。

物业服务合同是由业主委员会代表业主与选中的物业管理企业直接签订。

9、物业管理用房的产权归物业管理企业吗？

答：

物业管理用房属公共设施，所有权应属全体业主。

10、一个物业管理区域可成立     个业主大会。

答：

只能成立一个

11、业主大会会议可分为哪几种？

答：

定期会议和临时会议。

12、召开业主大会会议，应当于会议召    日前通知全体业主。

答：

15日

13、业主大会会议可以采用哪两种形式召开？

答：

集体讨论和书面征求意见

14、什么是专项维修资金？

答：

是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金。

15、物业管理企业可以聘用任何人从事物业管理活动吗？

答：

不可以。

《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

16、物业管理企业可以将物业管理区域的全部物业管理一并委托给他人吗？

答：

不能。

《物业管理条例》明确规定物管企业不能将物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人。

17、业主家中财产被盗，物业管理企业是否承担责任？

答：

视情况而定。

业主家中失窃，物管企业是否需要承担责任，应适用过错责任原则。

即：

物管企业在有过错的情况时应承担过错责任。

如何界定物管企业是否存在过错，关键看物管企业是否严格履行合同义务。

18、同一个物业管理区域内的业主，应在物业所在的     指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

答：

区、县人民政府房地产行政主管部门

19、业主大会的重大决定，如选聘解聘物管企业、修改业主公约、专项维修资金的使用等必须经物业管理区域内全体业主所持投票   通过。

答：

三分之二

20、对业主委员会委员的基本要求有哪些？

答：

热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力。

21、物业管理收费应当遵循         原则。

答：

合理、公开以及费用与服务水平相适应原则。

22、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业。

物业服务费由     交纳。

答：

建设单位。

23、物业管理区域内供水、供电、供气、供热、有线电视等单位应向       收取费用。

答：

最终用户。

24、什么是业主公约？

答：

是指一个物业管理区域内，由全体业主共同订立或者承诺对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

25、建设单位制定业主临时公约时，应该遵循什么原则？

答：

不得侵害物业买受人的合法权益。

26、房子出租了物业服务费由谁来交？

答：

《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

27、前期物业管理招标有哪几种方式？

答：

两种。

公开招标和邀请招标。

28、违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部分、共同设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处以多少罚款？

答：

5万元以上20万元以下。

29、物业管理企业有罚款权吗？

答：

没有。

罚款是一种行政处罚行为，物业公司是一个企业是接受上业主委员会委托对小区物业进行管理的民事主体，所以没有罚款权，但物管企业可根据实际情况，要求当事人支付违约金或赔偿金。

30、物业管理区域内公共区域的水电费如何摊销？

答：

根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，公共区域的水电费已计入物业管理成本，应作为物业管理费的构成部分，不存在摊销。

31、业主和建设单位产主纠纷，可以以此作为拒交物业服务费的理由吗？

答：

不可以。

因建设单位和物管企业分别属于两个独立的法人，商品房的买卖和物业管理属于不同的法律关系。

32、业主装修房屋时，需要告知物业管理企业吗？

答：

《物业管理条例》规定业主装饰房屋时应当事先告知物业管理企业。

物管企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

33、什么是业主委员会？

答：

是经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记备案，它是业主大会的执行机构，代表和维护全体业主的合法权益的组织，并对业主大会负责。

34、业主委员会任期届满   个月前，应召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

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答：

2个月。

35、如果业主拒绝交纳物业服务费该怎么办？

答：

及时交纳物业服务费是业主的主要义务之一，如业主拒绝交纳服务费，业主委员会可以督促其限期交纳，物管企业有权要求其限期交纳并按规定收取滞纳金。

如业主仍不交纳，物管企业可向人民法院提起拆讼。

36、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》什么时间开始施行？

答：

2003年9月1日。

37、业主大会、业主委员会与居民委员会之间的关系？

答：

业主大会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分所有权的一种形式，它的职能主要是民事的。

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。

两者的目标是一致的，都是为了给业主或居民创造良好的生活环境。

业主大会、业委会应支持居委会工作，接受其指导、监督。

业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关居委会，并听取居委会的建议。

38、业主大会、业主委员会的工作经费《条例》如何规定？

答：

《条例》规定：

“业主大会和业主委员会开展工作的经费

由全体业主承担。

39、《物业服务收费管理办法》中规定对不同物业如何定价？

答：

物业服务收费应当区分不同物业性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

40、根据《国务院物业管理条例》第七条第四次的规定业主应按照，国家有关规定交纳            。

答：

专项维修资金。

41、决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施是    的职责。

答：

业主大会。

42、住宅物业、住宅小区的        或者与单幢住宅楼结构相连的        的业主，应按国家有关规定交纳专项维修资金。

答：

非住宅物业。

43、专项维修资金属        所有。

答：

业主。

44、专项维修资金用于物业保修期满后        的维修和更新、改造、不得挪作他用。

答：

物业共用部位、共用设施设备。

45、挪用专项维修资金的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告及没收违法所得，可以并处挪用数额        以下的罚款。

           答：

2倍

46、前期物业管理动用维修资金，必须事先经        。

     答：

所在地房产管理部门审核。

47、单幢住宅的共用部位，共用设备大修、更新、改造的费用由谁承担？

答：

整幢住宅的业主共同承担。

48、居住区范围内的共用设施大修、更新、改造的费用由谁承担？

答：

居住小区内的全体业主共同承担。

49、业主转让住宅时，其维修资金帐户中剩余部分的费用不予退还，随       同时过户。

答：

房屋所有权。

50、住宅的共用部位、共用设备属人为损坏的，其维修、更新费用由        承担。

答：

责任人。

51、公有住宅出售，由公有住宅售房单位多层住宅不低于售房款     ，高层住宅不低于房款的      提取维修费资金，购房者按购房款      比例。

答：

20%、30%、2%。

52、购买不配备电梯的房屋按购房款的     的比例缴交维修资金，购买配备电梯房屋的购房人应按购房款      的比例。

答：

2%、3%。

53、各开发建设单位应将代收的物业维修基金，全额移交到市房产行政主管部门在银行设立的物业维修基金总帐专户，实行              。

答：

统一归集、统一核算、统一管理。

54、物业维修基金实行几级帐户管理。

答：

四级。

55、因房屋拆迁或其他原因造成房屋损失的，物业维修资金代管单位应当将物业维修资金帐面余额按业主个人缴交比例    给业主。

答：

退还。

56、物业维修基金闲置时，除可用于          ，严禁挪作他用。

答：

购买国债或者用于法律、法规规定的其他用途外。

57、装饰企业的家庭装饰装修资质有哪几个级别？

答：

A级和B级。

58、在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为几年？

有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为几年？

答：

2年， 5年。

59、为避免产生噪音对生活环境的影响，禁止夜间几时到次日几时进行装饰装修活动？

答：

夜间21时至次日6时。

60、装修人对住宅进行装饰装修前，需要告知邻里吗？

答：

需要。

61、装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动，由城市房地产行政主管部门责令改正，处多少元的罚款？

答：

500-1000元。

62、装修人将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处多少元的罚款？

答：

500-1000元。

63、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处多少元的罚款？

对装饰装修企业处多少元的罚款？

答：

500-1000元     1000-10000元。

64、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处多少的罚款？

对装饰装修企业处多少元的罚款？

答：

500-1000元  1000-10000元。

65、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为，不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费几倍的罚款？

答：

2-3倍。

66、装修人委托装饰装修企业采购的装饰材料及设备时，装饰装修企业应提交哪些资料？

答：

产品的说明书、保修单和环保说明书。

中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知（中物协[2004]1号）

各物业管理企业：

   为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。

试行中的情况，请及时告我会秘书处。

附：

1、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）　

   2、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明。

　二○○四年一月六日

附件1：

　　普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）　

普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）　

一　级

（一）基本要求

　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

　8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。

（二）房屋管理

　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根

据业主大会的决定，组织维修。

　3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）

共用设施设备维修养护

　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　5、载人电梯24小时正常运行。

　6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

　9、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

　10、容易危及人身安全的设施设备有咀显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

　1、小区主出入口24小时站岗值勤。

　2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

　3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

　4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

　1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

　2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

　3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

　4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

　5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

　6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

　1、有专业人员实施绿化养护管理。

　2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

　3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效

果。

　4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　5、定期喷洒药物，预防病虫害。

二　级

（一）基本要求

　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　6、公示16小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

　8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

（二）房屋管理

　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

　3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每3日巡查1次装修施工现场，

发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

　6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

　9、路灯、楼道灯完好率不低于90％。

　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

　1、小区主出入口24小时值勤。

　2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

　3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

　4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委

员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

　1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

　2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

　3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

　4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

　5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

　1、有专业人员实施绿化养护管理。

　2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

　3、定期清除绿地杂草、杂物。

　4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　5、适时喷洒药物，预防病虫害。

　　三　级

（一）基本要求

 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

 5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

 6、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

 7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

 8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

 9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70％以上。

（二）房屋管理

 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

 2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于

小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

　3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

至少两次巡查装修施工现场，

发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

　3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属