目标成本责任分解.docx
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目标成本责任分解
绝密
（编号：
）
项目期
目
标
成
本
控
制
责
任
书
房地产有限公司
年月日
编制依据及说明
按照房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《项目目标成本控制责任书》，编制主要依据如下：
1．项目发展部：
土地出让合同、报批报建费用明细；
2．设计管理部：
实施方案设计图纸及规划指标（年月日版）、景观方案设计图纸（年月日版）、建造标准与材料部品标准；
3．工程管理部：
钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划；
4．项目经理部：
场地平整方案，临时设施建造标准；
5．营销管理部：
景观分区建议，营销费用计划；
6．财务管理部：
资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部
年月日
《项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。
现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：
签发日期：
年月日
主送：
公司管理层
抄送：
集团成本部
一、项目开发总目标：
1.项目概况
1）总体规划指标
⏹容积率:
，绿化率:
⏹总建筑面积：
m2，计入容积率的总建筑面积m2
其中：
可售面积：
m2，不可售面积：
m2
⏹住宅总套数：
套
⏹总车位：
个
2）期规划指标
⏹容积率:
，绿化率:
⏹建筑面积：
m2，计入容积率的建筑面积m2
其中：
可售面积：
m2，不可售面积：
m2
⏹住宅套数：
套
⏹车位：
个
⏹入伙日期：
年月
2.经营目标
年份
销售面积
（万m2）
结算面积（万m2）
销售金额（万元）
项目利润（万元）
净利润
（万元）
结算收入（万元）
注：
含住宅、商业、车库等所有可售资源。
3.销售目标
××年×季度
××年×季度
××年×季度
××年×季度
××年×季度
面积
（万m2）
金额
（万元）
面积
（万元）
金额
（万元）
面积
（万元）
面积
（万元）
面积
（万元）
金额
（万元）
面积
（万元）
金额
（万元）
注：
含住宅、商业、车库等所有可售资源。
4.开发计划
序号
工作内容
时间
开始
完成
1
取得土地证
2
市场定位
3
规划设计
4
实施方案
5
施工图设计
6
工程量清单招标
7
基础施工
8
销售展示区实施时间
9
主体结构
10
销售开盘时间
11
竣工备案时间
12
入伙时间
5.成本目标
项目目标成本确定为元/m2，按成本科目具体构成如下：
序号
费用项目
成本总额
（万元）
可售单方成本
（元/m2）
一
土地获得价款
二
开发前期准备费
三
主体建筑工程费
四
主体安装工程费
五
社区管网工程费
六
园林环境工程费
七
配套设施费
八
开发间接费
开发成本
九
期间费用
总成本
注：
含住宅、商业、车库等所有可售资源。
各部门责任成本汇总如下：
序号
费用项目
成本总额
（万元）
销售面积单方成本
（元/m2）
合计
一、项目发展部
1
作业成本
2
牵头控制成本
二、设计管理部
3
作业成本
4
牵头控制成本
三、工程管理部
5
作业成本
6
牵头控制成本
四、项目经理部
7
作业成本
8
牵头控制成本
五、营销管理部
9
作业成本
10
牵头控制成本
六、成本管理部
11
作业成本
12
牵头控制成本
七、其他调整
13
行政管理费用
6.成本分摊计划
成本跨期分摊表
项目名称
费用总额
（万元）
跨期分摊（万元）
一期
二期
三期
游泳池
会所
幼儿园
学校
球场
设备用房
车库
合总计
营销费用分期计划表
分期
销售收入（万元）
营销费用比例（%）
营销费用（万元）
一期
二期
三期
合计
整体营销费用比例=营销费用总和∕销售收入总和
7.资金计划
部门
费用总额（万元）
资金计划（单位：
万元）
×年×季度
×年×季度
×年×季度
×年×季度
×年×季度
项目发展部
设计管理部
工程管理部
项目经理部
营销管理部
成本管理部
合计
二、各部门作业目标
项目发展部
设计管理部
工程管理部
项目经理部
营销管理部
成本管理部
项目发展部
一、主要作业目标：
1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。
2、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。
3、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。
4、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
二、作业时间目标
序号
工作内容
时间
开始
完成
1
取得土地证
2
3
三、成本目标：
你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：
项目发展部为完成项目的报批报建以及地价支付而消耗的成本，是项目发展部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价
总费用
备注
总计
一、开发前期准备费
1、报批报建费
政府综合报建费
M2
建筑面积
人防易地建设费
M2
建筑面积
白蚁防治费
M2
建筑面积
图纸审查费
M2
建筑面积
消防审查费
M2
建筑面积
教育基金
M2
建筑面积
新墙体材料保证金
M2
建筑面积
散装水泥保证金
M2
建筑面积
卫生防疫审查费
M2
建筑面积
工程招投标管理费
主体建安费
招投标代理服务费
主体建安费
合同鉴证管理费
主体建安费
项目环境影响评测费
项
标底编制审查费
主体建安费
规划执照费
概算成本
劳保统筹费
主体建安费
城市生活垃圾服务费
M2
建筑面积
污水处理费
M2
建筑面积
其他报批报建费
2、增容费
供电贴费
M2
建筑面积
水增容费
M2
建筑面积
煤气增容费
户数
二、作业时间成本
从签订土地合同到获得土地证，每天时间成本按（资本化利息总额/总作业时间）计算
三、管理费用
工资及福利
人数
行政及财产费用
人数
其他
人数
注：
作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本=单位时间成本*部门作业时间。
成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
2.牵头控制成本：
项目发展部负责组织设计管理部、工程管理部、项目经理部、成本管理部等部门以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价
总费用
备注
总计
一、土地获得价款
1、政府地价及市政配套费
2、合作款项
3、红线外市政设施费
4、拆迁补偿费
四、控制要点：
1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。
2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。
3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免成为唯一的关键线路。
五、资金计划：
你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金（付款）计划，为公司的现金流管理提供支持。
费用名称
费用额度
（万元）
资金计划
×年×季度
×年×季度
×年×季度
×年×季度
×年×季度
土地成本
报批报建费
管理费用
总计
重要提示：
以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。
成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。
财务管理部着重对报批报建费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
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设计管理部
一、主要作业目标：
1、组织实施设计阶段的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。
2、在目标成本范围内实行景观限额设计。
3、依据项目开发计划按时完成图纸设计，保证出图质量。
4、按制度办理设计变更，设计变更造价不得超过合同造价的2%，为万元。
5、准确核算项目销售面积。
6、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更及现场签证管理办法》
二、工作时间目标
序号
工作内容
时间
开始
完成
1
规划设计
2
实施方案
3
施工图设计
4
三、成本目标：
你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：
设计管理部为完成项目的方案与施工图设计而消耗的成本，是设计管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价
总费用
备注
总计
一、开发前期准备费
1、规划设计费
规划设计费
M2
设计面积
施工图设计费
M2
设计面积
环境设计费
M2
设计面积
会所设计费
M2
设计面积，含规划、施工图、周边环境、装修
样板间装修设计
M2
设计面积
模型制作费、晒图费
设计面积
售楼中心的设计费
M2
设计面积
社区管网设计费
M2
设计面积，如属政府垄断工程，归入社区管网工程费
2、建筑研究用房
二、作业时间成本
从获得土地证到主体施工图完成，每天时间成本按（资本化利息总额/总作业时间）计算
三、管理费用
工资及福利
人数
行政及财产费用
万元
其他
人数
注：
作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本=单位时间成本*部门作业时间。
成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
2.牵头控制成本：
设计管理部负责组织工程管理部、项目经理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价
总费用
备注
总计
一、主体建安工程设计变更
二、主体建筑工程费
1、公共部位精装修
大堂精装修
楼梯间精装修
屋面精装修
外立面精装修
电梯厅精装修
单元入口精装修
外墙外保温
栏杆
2、室内装修
厨房装修
卫生间装修
厅房装修
阳台露台地面
三、园林环境工程费
1、绿化建设费
公共绿化
M2
绿化面积
组团绿化
M2
绿化面积
私家花园绿化
M2
绿化面积
2、建筑小品
建筑小品
雕塑
水景
小品
3、道路广场建造费
普通车行道
M2
建造面积
硬质铺装车行道
M2
建造面积
广场及人行道
M2
建造面积
4、围墙建造费
5、室外照明
6、室外零星设施
四、配套设施费
游泳池
M2
建造面积
会所
M2
建筑面积
幼儿园
M2
建筑面积
学校
M2
建筑面积
设备用房
M2
建筑面积
球场
M2
建造面积
车站建造费
M2
建筑面积
四、控制要点：
1、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的协调。
2、考虑设计变更量较大的因素，景观设计成本限额应控制在目标成本的一定范围内。
3、控制不计容积率面积的比例，合理配置配套设施。
4、在保证工程质量、效果、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。
5、施工图设计单位的选择建议采用招标方式，并将结构指标作为评价的重要指标。
6、施工图出图时间和质量需满足工程量清单招标要求；
7、设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。
8、准确计算销售面积并与政府部门核对。
五、资金计划：
你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金（付款）计划，为公司的现金流管理提供支持。
费用名称
费用额度
（万元）
资金计划（单位：
万元）
×年×季度
×年×季度
×年×季度
×年×季度
×年×季度
规划设计费
建筑研究用房
管理费用
总计
重要提示：
以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。
成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。
财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
此外，你部门还应积极配合项目发展部完成规划和施工图的报批工作，配合工程管理部完成材料、设备的选样（型）工作，配合项目经理部完成零星工程设计工作。
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工程管理部
一、主要作业目标：
1、开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量控制在kg/m2以内；砼含量控制在m3/m2以内。
2、按金额统计，工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于65%,其中费率招标范围为，清单招标范围为。
3、确保招标工作公开、公平、公正，获得性价比最高的材料和施工单位。
4、发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。
多标段同时发标时，总体中标率不高于50%。
5、组织相关部门进行材料选样、定样，控制在成本目标以内。
6、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《工程招标管理办法》等
二、工作时间目标
序号
工作内容
时间
开始
完成
1
工程量清单招标
2
3
三、成本目标：
你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：
工程管理部为完成部门工作而耗费的成本，是工程管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价
总费用
备注
总计
一、工程管理费
工程质量监督费
安全监督费
工程保险费
外聘专家进行图纸优化
二、作业时间成本
—
—
—
—
—
三、管理费用
工资及福利
人数
行政及财产费用
人数
其他
人数
注：
作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本=单位时间成本*部门作业时间。
成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
2.牵头控制成本：
工程管理部负责组织设计管理部、项目经理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价
总费用
备注
总计
一、结构经济指标
1、钢筋含量
KG/M2
2、砼含量
M3/M2
二、材料采购成本
外墙涂料
M2
展开面积
内墙涂料
M2
展开面积
外墙保温
M2
保温面积
外墙面砖
M2
展开面积
空调百页
M2
展开面积
屋面瓦
M2
屋面面积
雨水管
M
长度
信报箱
户
户数
小院灯
盏
数量
公共部位地面
M2
地面面积
小院门
樘
数量
公共部位楼梯栏杆
M
长度
阳台栏杆
M
户数
私家花园栏杆
M
底层户数
单元门
樘
单元数
入户门
樘
户数
户内门
樘
房间数
窗、阳台门
M2
门窗面积
四、控制要点：
1、发展扩大供应商队伍，并进行评估和分级，确保每次招标都能得到充分的竞争。
2、定期分析统计工程合同招标率、工程清单招标率、定标方式比率和中标率。
3、组织设计单位、相关部门或外请专家进行各项工程的方案优化，重点关注基础类型、结构形式和结构布置，确保各项经济指标控制在集团平均以下。
4、积极进行新材料和新工艺的发掘和应用。
五、资金计划：
你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金（付款）计划，为公司的现金流管理提供支持。
费用名称
费用额度
（万元）
资金计划（单位：
万元）
×年×季度
×年×季度
×年×季度
×年×季度
×年×季度
管理费用
总计
重要提示：
以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。
成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。
财务管理部着重对工程管理费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
此外，你部门还应积极配合设计部及项目经理部开展设计及施工方案优化工作。
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项目经理部
一、主要作业目标：
1、按制度办理现场签证，现场签证造价不得超过合同造价的1%，为万元。
2、根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约。
3、提高工程质量，入伙后一年内因工程质量造成的维修、赔偿费用不得超过元/m2。
4、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更、现场签证管理办法》
二、工作时间目标：
序号
工作内容
时间
开始
完成
1
基础施工
2
主体结构
3
竣工备案时间
4
5
三、成本目标：
你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：
项目经理部为完成工程施工、确保工程质量和工期而消耗的成本，是项目经理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价
总费用
备注
总计
一、开发前期准备费
1、勘察丈量费
测绘
文物古迹勘探
初勘
详勘
施工放线
竣工测量费
2、三通一平费
临时道路
临时用
升级会员 