航天地产崖州湾项目计划书教学内容.docx

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航天地产崖州湾项目计划书教学内容

[三亚市崖州湾项目]

工作计划书

PartI关于本项目的全程合作服务概念

感谢贵司向本行初步介绍了关于[三亚市崖州湾项目]的相关情况和可能的合作前景，本行将高度重视本次与贵司合作的机会！

基于对本项目的初步了解，本行建议项目在开发运作中考虑委托专业公司开展全程服务，即全过程介入项目的实施及营销过程，形成严谨、科学的策划成果和营销计划，并最终通过专业销售队伍达成目标。

策划公司的工作和服务是与发展商开发项目的过程密不可分的，根据本行经验，一般房地产项目开发大致包括以下五个阶段，本行的业务范畴可根据具体需要涵盖从获取土地到销售的各个阶段：

以上各个流程环节，因工作目标、重点不同，所提供的服务内容和方式也有很大不同，本行可提供全程服务或阶段组合服务。

而全程服务的方式可让项目的运行能够获得连贯的专业策划支持和助力，有利于项目运行更流畅、开发效益最大化。

根据本项目进展阶段和目前的主要需求，以下重点就前期策划顾问服务的工作进行介绍：

PartII项目前期策划顾问工作内容（工作关键词）

前期策划前提总结

✧地盘指标及限制性条件

✧周边市场及开发环境要点

✧核心问题的提出

第一部分项目发展战略及综合定位

✧项目开发条件

-项目区位特征

-项目地盘解析（环境、配套、地形地势、资源条件等）

✧参考案例及借鉴

✧项目核心问题的提出

✧项目开发价值分析及目标梳理

-项目开发价值分析

-确立项目的整体开发目标（包含形象定位、客户定位及品牌定位等几大领域的具体分析、建议）

-项目启动区和整体之间的开发关系、开发目标定位

✧项目整体核心竞争力及市场竞争策略

-项目SWOT分析

-项目核心竞争力的确立

-项目的市场竞争策略定位（包括功能定位、发展主题定位、价格定位等）

✧项目产品定位研究

-项目居住产品系列定位（住宅产品类型、主力户型及产品结构定位）

-项目配套设施产品定位（如配套商业业态定位、规模定位，服务设施规模及功能定位等）

-产品创新研究及定位

第二部分项目规划设计建议

✧项目规划设计对总体定位的表达和衔接

-项目总体定位对规划设计的参照要点

-项目总体规划设计相关原则

✧项目总体概念规划布局建议（根据表达需要将提出示意性平面布局方案）

-项目内部土地价值序列及分析

-项目概念规划方案的要点建议

-项目总体规划经济指标总结

✧各功能具体的规划设计建议（包括不同住宅种类的位置、社区配套设施的分布、商业等设施的布置，以及可借鉴的产品设计细节建议）

✧项目分期开发、推进时序定位及建议（包括发挥项目各地块特点的前提下对各分期、分区位置的考虑）

✧项目环境规划设计要点建议

第四部分项目财务运行状况分析

✧项目财务状况分析的假设条件

✧项目时间进度计划的安排

✧项目投资成本估算

✧项目总收入估算

✧财务状况评价财务运行特点总结

✧风险及不确定性分析

附录部分市场背景研判

✧项目开发的宏观市场“培养基”

-三亚市旅游房地产依托背景综述

-三亚市重要市政设施、重点发展区域的建设规划及其对旅游房地产的影响（如三亚西部海湾、创意新城的相关规划、建设进展等）

-项目开发建设的政策背景

✧房地产市场背景宏观调研

-三亚市房地产市场发展走势及趋势研判

-三亚市商品住宅开发格局（项目分布板块）分析

-三亚及周边地区五十万平方米以上大规模项目开发状况研究

✧竞争市场供应调研

-三亚及环三亚可类比地区房地产开发、供应市场调研

-三亚市可类比商品住宅项目的供应调研及分析

-商品住宅市场竞争性调研（产品结构、价格水平等的特征调研分析）

-旅游度假房地产项目配套调研（商业、文娱、医疗等）

-竞争个案分析（定位、产品、客户、规划设计、配套、营销特点……）

✧居住需求市场调查及研究

-三亚商品住宅消费客户特征分析

-潜在客户对本项目位置居住、生活功能的需求特征和置业期望

-潜在客户的购房户型面积需求、价格预期，以及对配套服务等的需求

✧总体市场环境预测项目的市场机会

-项目在三亚地区房地产市场所处的竞争环境

-市场及项目未来发展预测

-项目的市场机会和切入点

PartIII项目前期策划顾问工作阶段、成果形式

前期策划工作通常的阶段划分

●本行在双方约定的时间内，相对独立地完成系统的前期策划工作、并提交成果《项目前期策划报告》。

●汇总成果观点进行PPT汇报演示，讲解说明报告的主要内容，并根据双方沟通情况完善、形成最终成果报告。

●持续的跟进工作：

在项目运作过程中，为使策划、决策与实施密切融合，本行还可参与项目规划设计方案的系列研讨工作、或直接与设计单位沟通，对概念规划方案、产品设计等提出策划、市场角度的意见和建议，最大化提升前期策划工作的价值。

前期策划工作的成果形式

针对以上前期研究策划工作内容的主要成果：

●文本类：

前期策划顾问正式报告贰份（中文）；

●演示类：

项目前期策划顾问相关工作汇报演示（PowerPoint格式）；

●会晤类：

就相关工作成果向贵司或设计单位汇报、讲解、沟通；

●电子版：

报告内容刻录光盘壹份。

附件天骥行简介

历经十年实战磨砺和默契配合，天骥行顾问的核心骨干于世纪初正式成立[天骥行]品牌，奉行国际顾问公司的服务标准，致力于为房地产业及其相关产业链、相关投资开发行为等提供专业顾问。

数年来，天骥行新锐团队以扎实的专业功底、诚恳周到的服务态度和敏锐的竞争意识，建立了稳定的客户联盟，业务范围更立足华南向华东、华北、西南地区扩张，服务团队也迅速扩大。

而海南地区是天骥行华南板块业务中最重要、经验最丰富的区域之一。

天骥行服务理念

天骥行成员拥有多年的市场研究、咨询顾问、营销策划、投资分析及代理服务经验，对项目开发、运营过程中所需要的策划支持有着深刻理解。

“创新价值、领先价值”、“专注细节”一直被天骥行奉为基本服务理念。

天骥行组织框架

天骥行汇聚国内房地产、顾问行业从业多年的专业人员，公司架构的组织也以全面保障专业服务品质的贯彻为前提而搭建——

天骥行服务本项目的业务优势

⏹立足国内一线城市房地产服务的指导性经验以及国际视野。

本行核心团队人员已在国内一线城市从事专业房地产顾问服务多年，不仅把握一线城市的房地产市场规律、项目操盘细节，而且在服务其它城市房地产开发的过程中，积累了充分的借鉴引用经验，对具体操作有着直接的参考价值。

⏹丰富的度假复合地产服务优势。

在广东、江苏、海南等多个中国房地产热区跟进操作类似项目，本行还在为这些项目提供服务过程中，与国际一流规划设计单位进行过良好协作，这些经验均有助于本行高效、针对性强地提供策划服务。

⏹有关工作成果的出品质量严格按照国际专业顾问公司的标准提供，公司机制也能确保针对本项目的服务进行高品质、高效率的运作。

⏹全情专注的专业精神和人员保障。

本行将全力发挥一贯专业专注的工作热忱，提供高水平的策划服务。

为此，本行也会在人员配备上予以保障，全面体现天骥行在国内业界的高品质策划水准。

天骥行服务过的客户

作为业内实力实战型顾问公司，本着高效务实、专业创新的公司运作和客户服务理念，我们曾成功地为多个知名发展商、知名项目提供过高品质服务，其中包括：

天骥行操作案例简介

⏹天骥行近期操作项目（未注明者为全程策划及独家代理）

围绕房地产业服务，天骥行曾为投资商、政府部门、发展商等多种单位提供过专业的顾问服务，并有幸参与了多个大规模复合项目、度假休闲项目的运作……，团队操作过的案例经验包括：

1）常州太湖湾高尔夫游艇综合社区（全程策划顾问）

2）南京“翠屏国际城”

3）南京“中惠大厦”

4）常州“文慧苑”

5）南通如东新区项目

6）连云港东连岛度假别墅区项目（全程策划顾问）

7）浙江上虞曹娥江大型旅游综合房地产开发项目（全程策划顾问）

8）海口“海蓝椰风”

9）海口东海岸温泉度假地产项目（全程策划顾问）

10）三亚“凤凰水城”大型旅游度假居住区

11）三亚“三亚湾新城大型高尔夫度假社区”（全程策划顾问）

12）三亚“水晶蓝湾”

13）三亚“兰海项目”

14）三亚“山海天二期”（全程策划顾问）

15）三亚海坡一线海景度假公寓（全程策划顾问）

16）三亚海棠湾整体开发竞标提案（全程策划顾问）

17）深圳龙岗区东部新城旧改项目（全程策划顾问）

18）深圳龙岗工业区大型居住社区项目（全程策划顾问）

19）深圳蛇口水湾村项目（全程策划顾问）

20）深圳南山区CBD综合体（288米）（全程策划顾问）

21）深圳竹子林两项目（全程策划顾问）

22）广东阳江共青湖大型住宅区（全程策划顾问）

23）广东河源“世纪华府”（全程策划顾问）

24）广东珠海吉大CBD综合体（全程策划顾问）

25）海南省琼海白石岭温泉度假村（全程策划顾问）

26）海南省万宁“兴隆湖小镇”旅游房地产项目（全程策划顾问）

27）四川成都人民南路CBD四川航天科技大厦

28）四川成都骡马市泰丰国际项目

29）湖南衡阳市高新开发区沿河景观居住社区

30）……

⏹代表性个案

1）三亚“凤凰国际水城”项目

-

项目规模：

总占地100万平方米，2007年至今已开发三期

-项目属性：

三亚城市中部CLD大盘，包含别墅、叠拼高层公寓、小高层度假住宅等产品及商业、学校等配套，是三亚非临海板块的领军式标杆项目。

-工作成果：

本行负责项目的全程策划及销售代理工作，在项目进入强销期的2008-2009年间，项目始终保持三亚全市楼市销量前列的成交业绩，深得市场好评。

2）三亚“三亚湾新城及启动区高尔夫别墅社区”

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项目规模：

三亚湾新城总占地6.8平方公里，其中启动区为高尔夫球场（占地1800亩）和高尔夫别墅区（总占地805亩）。

-项目属性：

三亚最大的临海城区开发以及三亚近海最大的高尔夫综合社区。

-工作成果：

三亚湾新城统合战略策划、启动区市场调研、类似物业考察、总体定位及竞争策略、规划设计建议、财务状况分析、跟进规划设计等。

3）常州太湖湾高尔夫游艇综合社区

-

项目规模：

总占地3700亩，其中包含国家小球运动中心、高尔夫球场、内湖水域、湿地公园等元素，而集中的房地产用地达956亩、高尔夫球场别墅用地约400亩。

-项目属性：

太湖一线，大规模高尔夫游艇休闲度假社区，苏锡常一带顶级运动（包含高尔夫球场）度假休闲代言地。

-工作成果：

项目战略定位、市场竞争策略、类似物业考察、规划设计建议、设计任务书制作、参与方案评审。

目前进展至一期。