营改增对房地产企业的影响及研究以万科集团为例.doc

营改增对房地产企业的影响及研究以万科集团为例.doc

《营改增对房地产企业的影响及研究以万科集团为例.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《营改增对房地产企业的影响及研究以万科集团为例.doc（25页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

编号

南京航空航天大学金城学院

毕业论文

题目

“营改增”对房地产企业的影响及研究

——以万科集团为例

学生姓名

学号

系部

专业

班级

指导教师

二〇一七年三月

南京航空航天大学金城学院

本科毕业设计（论文）诚信承诺书

本人郑重声明：

所呈交的毕业设计（论文）（题目：

）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。

尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

作者签名：

年月日

（学号）：

毕业设计（论文）报告纸

“营改增”对房地产企业的影响及研究

——以万科集团为例

摘要

2016年5月1日房地产业开始“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义。

本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。

关键词：

房地产企业，营改增，万科集团

TheinfluenceofBusinessTaxtoVATreformontherealestateenterprises--acasestudyofVankeGroup

Abstract

InMay1,2016,therealestateindustrybeganformalimplementationofBusinessTaxtoVATreform,markingthefullimplementationofBusinessTaxtoVATreform,however,astheoperatingcharacteristicsoftherealestateenterprisemakesmanyofitscostscannotbededucted,coupledwithinsufficientpreparationofrealestateenterprisesintheshort-term,atpresent,realestateenterprisesexistsbigproblemofinsufficientinputdeduction,taxburdendoesnotfallorrise.Therealestateindustryisthepillarindustryofthenationaleconomy,andthetaxislarge,itisofgreatsignificancewhetherBusinessTaxtoVATreformcanplaythedesiredroletotherealestateindustryinthedevelopmentofChina'snationaleconomy.Therefore,thestudyontheinfluenceofBusinessTaxtoVATreformonrealestateenterpriseshasimportanttheoreticalandpracticalsignificance.

Thispaperfirstlyintroducestheresearchbackground,significance,researchstatus,researchcontentandmethodofthispaper;secondly,thispaperoutlinestherelevanttheoryofBusinessTaxtoVATreformfromseveralaspectsoftheconcept,necessity,significance,theoreticalbasis;then,thispaperanalyzestheinfluenceofBusinessTaxtoVATreformonrealestateenterprisesfromthreeaspectsoftheaccounting,financialstatements,businessmanagement;thirdly,basedonthecaseofVankeGroup，thispaperestimatesthechangeofthetaxburdenandprofitofrealestateenterprisesafterBusinessTaxtoVATreform;finally,itputsforwardthecorrespondingsuggestions.

目录

摘要 iii

Abstract iv

第一章绪论 -1-

1.1研究背景和意义 -1-

1.2国内外研究现状 -1-

1.3研究内容和研究方法 -2-

第二章“营改增”相关理论概述 -3-

2.1“营改增”的内涵 -3-

2.2“营改增”的必要性 -3-

2.3“营改增”的意义 -4-

2.4“营改增”的理论依据 -5-

第三章“营改增”对房地产企业影响的一般分析 -5-

3.1房地产企业概况 -5-

3.2房地产业“营改增”政策概述 -6-

3.3“营改增”对房地产企业的影响 -6-

3.2.1对会计核算的影响 -6-

3.2.2对财务报表的影响 -7-

3.2.3对企业经营管理的影响 -8-

第四章“营改增”对房地产企业影响的测算分析—以万科集团为例 -8-

4.1万科情况简介 -8-

4.2具体测算与结果分析 -8-

第五章房地产企业应对“营改增”的对策建议 -14-

5.1“营改增”后房地产企业面临的问题 -14-

5.2房地产企业应对“营改增”的对策建议 -14-

5.2.1加强对员工的宣传和培训 -15-

5.2.2加强对增值税专用发票的管理 -15-

5.2.3完善财务制度 -15-

5.2.4加强税务筹划工作 -15-

第六章总结与展望 -16-

参考文献 -17-

vi

第一章绪论

1.1研究背景和意义

2011年开始开展增值税试点，之后试点的地区和行业范围不断扩大，2016年5月1日房地产业开始“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，这对我国经济改革和经济转型发展具有重要意义。

我国自1994年分税制改革之后一直实行两税并存制度，营业税对社会经济各个环节都按照销售收入全额进行征税，存在重复征税的问题，加重了企业的经营管理成本，此外将使得位于产业链条后端的企业面临更重税负，有损我国市场经济的公平发展，此外营业税征收方式导致企业更追求小而全的企业模式，遏制社会专业化分工的深化，随着我国市场经济进入到调整阶段，营业税存在的矛盾更加突出，而且经济结构调整、财税体制改革深化都迫切需要“营改增”。

“营改增”试点的全面实施，进项税额可以进行抵扣能够降低企业的税收和成本负担，密切企业之间的分工协作联系，是经济结构调整的重要环节。

房地产业具有关联产业丰富、连带力强的特点，为经济发展提供有力保障，是支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否按照预期起到减税作用十分关键，然而由于房地产企业开发周期长、产业链条多，行业上游存在很多散杂小供应商，很难实现每一笔业务都从上游供应商取得增值税专用发票，此外人力成本也是房地产企业的主要成本来源之一，人力成本难以进行抵扣，可看出房地产企业的经营特点使得其存在很多成本无法进行进项抵扣，加之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突出问题，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义，能够丰富房地产业“营改增”问题的有关研究，为房地产企业把握“营改增”政策机遇、降低税收负担提供了重要参考借鉴，有利于房地产企业改善经营状况、取得健康持久发展。

1.2国内外研究现状

众多学者探讨了房地产业“营改增”问题，国外研究方面，Luk（1993）基于CGE模型考察了增值税对房地产企业税收负担的影响。

Cnossen（1995）研究认为房地产业增值税的征收对象不仅应包括房屋买卖的收入，而且应对未来的持续消费房屋租金征收增值税，Poddar（2010）与之观点相反，研究认为房地产业增值税的征收对象是房屋买卖的收入，而不应对房屋租金征收增值税。

ManenteandZanette（2010）指出持有房产的目的既可以是用于自住，也可以是投资，房地产业“营改增”应对持有房产的目的加以区分以不同税率收取增值税，DeLuisA（2015）基于DSGE模型和西班牙房地产业数据研究发现提升房地产业增值税率有利于抑制房价，减少税收扭曲。

国内研究方面，潘文轩（2012）研究发现“营改增”能够使得大部分行业税负降低，房地产业也不例外，“营改增”能够降低房地产业0.81%的税负，宗式华，周松德（2013）通过数据模拟测算研究发现当房地产企业的可抵扣成本在收入中所占的比重低于50%时，增值税税负将高于营业税税负，贾西安（2014）指出旧税收制度下要对房地产企业征收土地增值税、营业税等税种，“营改增”能够在一定程度上解决重复征税，因此其税负能够下降。

还有一部分学者研究了“营改增”会给房地产企业带来的问题，杨小强，冯俊文（2012）指出了新房销售能够取得专用发票完成抵扣，旧房销售则不能顺利抵扣，陈华（2012）认为“营改增”能够降低房地产企业税负，但可能会刺激房地产企业的扩张与泡沫，带来房价进一步上涨，韩笑（2014）指出对房地产业征收增值税主要存在以下问题：

一是“营改增”会使得建筑业税负上升，进而转嫁到房地产企业头上，使其经济压力增大，二是房地产企业发展水平参差不齐，对于“营改增”的适应能力也不统一，可能会有一些企业税收不降反涨，韩玉竹，李文（2014）指出“营改增”会提高房地产企业成本管理和控制的复杂性，而且“营改增”对增值税专用发票的管理具有较高要求，这将会对其较为粗放的财务管理方式带来较大的挑战。

总结以上研究可发现，虽然已有很多房地产企业“营改增”问题方面的相关研究，但是大多研究是理论分析，而且基本都是在房地产“营改增”落