杭州吴山广场购物中心项目可行性研究报告.docx
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杭州吴山广场购物中心项目可行性研究报告
第一部分项目概述
一、项目概况
太平洋购物中心地处吴山广场商圈核心区块，是一座集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特人型超级SHOPPINGMALL商业航母。
太平洋购物中心西临延安路，东临定安路，南为惠民路，北为红门局路。
项目山地而积25,604m3（容积率分别为2.0,3.0,4.96）,总建筑血积约107,768由东楼、西楼和北楼建筑群组成，并形成一个互为连通的整体。
建筑高度24米，建筑层数地上共5层，地下2层（其中地下一层为商场，地下二层为停车库和设备用房）。
为加快建设现代服务业，杭州市近期出台了以延安路为轴，赏穿武林、湖滨、吴山三个商圈，组成"一线三圈”特色商贸区的发展规划。
因此太平洋购物中心作为杭州''构筑人都市、建设新大堂”的乘点扶植产业，'‘聚集吴山商圈人气、提升吴山商圈氛用”的垂点工程，倍受市、区两级政府和媒体及业内人上关注。
二、环球公司受让太平洋购物中心的基本情况
1、转让背景
太平洋购物中心为在建项目，原由浙江浙联房产集团有限公司（以下简称浙联房产）及属下的杭州新泰房地产开发有限公司（以下简称新泰房产）开发。
因该项目属商贸项目，浙联房产则以房地产开发专长，对商贸项目缺乏专业经营和管理人才：
再则，浙联房产也为了集中资金投入更人的房地产项目，已获得了滨江区200多亩上地以及在仓前购得教育用地4,000亩；并II浙联房产和浙江环球控股集团有限公司（以下简称环球公司）还有其它合作项目，环球公司从关系资源和获得资源方而给浙联房产有一定的补偿，如环球公司在九堡的60亩土地以平价60万元/亩与浙联房产合作开发，因此浙联愿意选择环球公司并以较低价格转让太平洋购物中心项目。
今年四月，浙联房产将太平洋购物中心人部分房产转让给环球公司。
根据环球公司与浙联房产、新泰房产签订的《杭州人平洋商业中心房产转让柜架协议书》（以下简称框架协议）。
2、根据框架协议，环球公司受让的房产范围如下：
1西楼的全部（地匕1至5层），约26,800nV；
2东楼的1至2层的人部分（除去沿定安路长约120米、进深约16米的1楼，及沿定安路长约136米，进深约20米的2楼浙联房产自留部分），约14,351nV；
3东、西、北楼地下一层的全部，约23,314m1；
4东、西、北楼地下二层的大部分，约10,103m1：
5内街，约3,116m\
上述房产合计约77,684因是在建项目，还未进行实际而积测碱。
3、说明
1本项目东楼地上一、二层部分房产和三层整层房产属浙联房产；东楼地上四层整层及北楼整幢房产属杭州市匕城区文化体育局；其余均属环球公司协议内资产。
上述建筑面积以房管部门最终测绘确认为准。
双方已达成共识，并将上述剩余部分面积转让给环球公司。
2交房时的具体装修配会标准，在框架协议中已明确，包扌舌中央空调系统、电梯、新风系统、排污系统、强弱电和智能系统、管道系统等等，并且浙联房产将完成物业的内部一次和外立而装修。
浙联房产保证该物业通过规划验收。
3机动车停车库因层高较高，当时设计中已有考虑可增设机械移动式停车库，停车泊位可增至约450辆，该物业周边开放式公共停车位及屮报建设的立体停车位，共约600-700个。
4西楼第五层因层高较髙（设计为5.8m）,适合经营窩档娱乐场所。
冃询已有多家洽谈总向部分收购。
4、投资总预算及项目进展情况
1投资总预算
根据环球公司测算，木项目总投资初步匡算约11.65亿元。
2项目进展情况
目前，项目室内二次装修lE抓紧进行；商场业态定位策划已基木定局，招商引资工作正紧锣密鼓开展，各项工作进展顺利。
环球公司已在杭州注册成立了“杭州太平洋白货中心有限公司”，由该公司负责整个太平洋购物中心的资木运作、对外招商和物业经营。
第二部分项目优势分析
一、百货业在杭州还有比较大的成长空间
众所周知，目前杭州的人熨白货公司数虽较少，且主要是集中在武林广场周边的四家（杭人、白人、银泰、连卡佛）和吴山商圈的解白商厦共五家，人家错位经营，相安无爭。
而且近儿年来，各家公司的销售额每年均以20%左右的增长速度递增，这在国内其它城市是不可想象的。
相比而言，临近的城市如宇波和南京，人型百货公司都在十家以上，销售增长率就比较缓慢。
乂比如上海，百货公司有100多家，竟争相当激烈，经营得好的百货公司的销售额也只是每年小輻增长（增长率为个位数）。
《杭州市商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》显示，至2002年年底，杭州市区实现社会消费零售总额426.36亿元；到“I•五”末期，杭州市区国内生产总值将达到1,680亿元，平均每年递增10%,人均达到5,000美元；到2010年，杭州市区总人口将达到460万，而且主要增加在城市南而区块；2002年杭州市共接待海外游客、国内游客分别为106万人次和2,652万人次，旅游产业增加115亿元。
因此，一方面杭州人（包括浙江人）的消费能力是非常强人的，购买力非常旺盛；另一方而也说明杭州的商贸流通业包括百货业还有比较人的增长空间！
二、商圈优势
吴山商圈作为一个正在逐步兴起的商圈，但已渐成气候，且在不断升温之中。
吴山商圈经过近儿年的发展，已逐步形成以商贸为主、商务为辅的集商务、餐馆、休闲、娱乐、人型娱乐、专业市场为一体的全市最人综合商贸区，人流集聚，市场活力强劲，人文历史丰富，公共交通流畅。
吴山商圈聚集了解百商厦人型百货公司，涌金广场家乐福人型超市，消波商厦常年房产展示厅，吴山花勺城专业市场，河坊街仿古游玩及餐饮一条街，継江广场、浦金广场、吴山名楼、清波商厦等高档写字楼物业，以及上海油东发展银行，中信实业银行等。
据了解，位于涌金广场的家乐福，2004年的销售额为2.4亿元，为家乐福超市在中国业绩成长最快的单店之一，H就家乐福再扩而4,000nV。
位于涌金广场的第2层和第3层定位为流行前线广场，目前」E处于火热招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即将于近期开业。
吴山商圈是杭州最有特色的集旅游、休闲、购物、商务、餐饮、住宿等的综合性商圈。
同时，吴山商圈临近湖滨商业特色街区，湖滨商业街区是目前杭州市政府止在打造的最高档、最时尚、最有品位、定位为杭州城市客厅的国际名品购物街区。
吴山商圈及太平洋购物中心能够受到极人的辐射、影响及带动作用。
三、交通优势
杭州A平洋购物中心，地理位買处在城市闹市中心，距离吴山广场仅2M米，距著名的西子湖畔300米，距杭州火车站800米，紧临杭州市南北交通枢纽中河高架上下匝口。
杭州市地铁1号线已于2005年6月通过国务院批准，将于2005年底动工建设，2010年建成通车。
地铁1号线路从城东九舉开始，将沿延安路和西湖大道运行，其吴山广场站在本购物中心门口设有出入口，下个停靠站是火车站，并穿越钱塘江，将滨江高新园区、钱江新城、萧山、富阳等周边地区及车站码头的货物人流串联起来，极人地促进钱江两岸的商贸人员互动,将进一步带动吴山商圈的人气，提升本项目的商业价值。
四、规模优势
本项目占地而积25,604m1，总建筑而积10多万平方米，最大商业层而23,314m1,且建筑结构合理，设计现代，是目前杭州市乃至整个浙江省单体体量最人的商业项目z—。
五、商业模式优势
人平洋购物中心泄位为SHOPPINGMALL,SHOPPINGMALL在国外是一种已经被实践证明的非常成功的商业模式。
太平洋购物中心其商业模式和经营理念匕已经与国际商业经营模式接轨。
SHOPPINGMALL购物中心在美国已经风行了近30年的时间，MALL-般是很人的建筑，在一个屋顶下有很多商店。
多数MALL里包括两个或更多的人型百货店，它们被称为“锚店”,意味这些店像锚一样固定，支撐起整个商业城。
在锚店连接起来的步行街上，有很多小的各式各样的零售商店，它们依靠锚店来吸引客流。
参照国外的经验，SHOPPINGMALL-般建造在交通比较方便、居住人口相对密集的近郊区，一方而有人气的支撐，一方而租金也比较便宜。
但中国目前止处于人规模的城市化进程中，农村人口向城市人皐地聚集，而国外一些发达国家已经完成城市化进程，止处于城市人口向郊区分散的过程中。
因此根据中国目前的国情，在这样一个交通方便、商业相对成熟的商圈里建造类似SHOPPINGMALL的大型购物中心是符介中国发展的实际情况的。
目前在中国运作成功的SHOPPINGMALL中，就有我省宁波市的天一广场。
它是一个位于市中心极繁华地段的MALL,占地约20万平方米，有百货区、超市区、娱乐区、酒店区、数码区、家电区、精品区、男装区、中心广场、水幕电影等等。
现有太平洋梢品百货、怎购超市、数码广场、苏宁电器、新石浦饭店、册池人浴场、新彩虹夜总会，以及各种珠宝、服饰、通讯、咖啡等店铺，是一处真正集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能的大型购物中心。
就杭州商业市场总体而言，纯百货经营的商业物业发展已H趋显示疲态，而人型综合类高商业物业将会逐步兴起，杭州还没有类似的人型购物中心。
因此像这种类似SHOPPINGMALL的项目还是非常有前景的。
六、定位优势
木项目泄位于类似SHOPPINGMALL的人型购物中心，以体存健身休闲为主，而百货、超市、专卖店等购物为辅的经营格局。
按照环球公司的布局定位，百货拟占40%的而积，30给的而积以店中店的形式引进一些国际品牌，另30%则是体育、健身、娱乐等休闲配套设施。
与上城区体育局共同联建的华东地区最人的室内田径场、游泳池等健身中心，其一流的体育设施和“全民健身运动”的健康理念，将给A平洋购物中心的商业营运，带来无限的人流和商机。
同时，本项II的定位充分考虑了商业物业发展的趋势，采取统一经营，统一管理的经营模式，因而有效避免了由分割产权销售带来的经营困难问题，降低了经营者之间不必要的内部竞争，从整体上增强了木项目与周边其他项目之间的竟争力。
据悉，上城区政府已要求今年年底区文化体育局名卜•所有的物业应投入使用，并可以全部租用。
木项目也可向体育局统租后再出租给其他经营者经营。
七、政府大力支持
上城区政府给吴山商圈的定位是“旅游休闲商务区，打造杭州ABD”，希嗥在此区域人力发展商贸服务业，并明确提出以太平洋购物中心为核心的吴山商圈要对整个上城区的商贸服务业起到一个集聚、辐射和带动作用。
在最近草拟的上城区"十一•五”规划中，明确提出人平洋购物中心耍成为现代服务业的集聚地、带动周边商贸发展的领头羊！
在《2005杭州市商贸服务业（上海）招商引资推荐说明会推荐项II》书中，杭州太平洋购物中心项H列于被推荐的60个项目中的首位。
第三部分业态定位、营销策略及项目运作方式
木项目的目标是要建成延安南路吴山商圈集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特人型品牌商城。
一、业态定位建设
环球公司已经对购物中心各楼层的经营业态作了较为深入的研究，并进行了详细的规划，基本是可行的。
借鉴国内外SHOPPINGMALL的商业特征，围绕看购物、餐饮、休闲、娱乐、健身和旅游等功能设施，确定百货店、主力店、品牌店、餐饮和娱乐等。
我们认为首先应确定百货店（在东楼1至2楼），拟考虑引进国外品牌百货公司，打造太平洋购物中心粘品白货；也可以面向上海和港澳招商，这是整个购物中心定位的核心。
然后确泄在西楼地匕一至四层可考虑设综合区和精品店，酋楼五层，考虑建造娱乐城，经营各种餐饮、娱乐项目，如KTV、桑拿、足浴等。
二、营销策略
在专业顾问团队的协助下，考虑到百货店、主力店、品肄店及其他品牌招商的不同特点,先确定，再全而招商。
在招商过程中，白货店和主力店要提询招商，其它随后进行。
现已有儿家单位意向代理招商、带押金方式代理招商，也有带押金方式全包招商，具体方式正在研究之中。
整合各种资源，充分发挥各种传播方式的优势，利用多种直传『段，对太平洋购物中心的招商、经营管理全过程进行全方位、立体式包装宜传：
同时，结合各个推广阶段的特色,制定有针对性的点式密集宣传。
三、项目运作方式
木项目运作拟采取资木运作和后续经营相结合的方式。
资木运作从现在开始，力争在2006年3月底前完成；后续经营力争在2006年中起步。
第四部分财务及投资计划
木案开发阶段投入资金现值因开发阶段不同可分为开发建设阶段及营运阶段，并针对投资建设阶段所需花费的经费进行预估，以下各项费用均2005年的币值为基准，木案预定于2006年年中开幕。
一、基木假设：
（一）开发后阶段（开幕营运阶段）约十年.
（二）开发个案所涉及之层而众多，齐项财务预测仍有变輦，故假设之营业收入、成本及费用等预估，将以影响各项财务预测较小之范憎为基础。
（三）各项假设之数据，将依据政府单位之统计资料及现行市场实际行情为主，并考暈未来物价水准及各项主要计划之营运情形，而以离成本、低收入为原则所订泄。
（四）假设土地增值幅度与物价上涨率及市场利率相等。
（五）假设营业空间闲迓比率每年约为1%。
（六）假设折旧为50年直线摊销，折旧比率每年约为6%o
二、开发询阶段（取得土地及开发许可）：
开发询土地费用支出为722,364,160元，折合楼而价约为9,300元/nV。
三、开发阶段（建设施匸期）假设，如表4-2-1所示：
（-）开发工程之主体建筑成本约估计每平方米1,400元，
（-）建设他项费用：
•公共设施及各项工程费用：
4,000,000元。
•建筑设计费用：
10,857,000尤。
•建筑装修费用：
约占主体建筑成木Z28%。
•建筑设备费用：
约占主体建筑成木Z32%。
•管理及其它费用：
约占总建筑成木Z5%。
（三）主体建筑Z平均建设单价约为每平方米5,700元。
表4-2-1建设阶段各项成本估算表
试算项目
建筑而积（川）
建设成木单价
（元伽）
与主体建筑成本
之比例（%）
金额（元）
主体建筑费用
77,684
1,400
40
10&757,600
建筑装修费用
—
1,860
28
144,492,240
建筑设备费用
—
1,500
32
116,526,000
公共设施及各项匸
程费用
—
400
—
4,000,000
管理及其他费用
5.00%（占总建筑成木Z比例）
5&263,000
建筑设计费用
0.93%（占总建筑成本之比例）
10,857,000
合计
5,700
442,895,840
土地受让金
9,300
722,364,160
总计
77,684
15,000
1,165,260,000
四、开发后阶段（营运时期）；
（-）营业收入部份：
・木案主要收入以商场租金收益、停车场收费收益和物业管理费为主要收入项甘。
・木案的商场营业部分，除地下一层外，设泄以完全承租为主。
•商场租金收入：
本案因地处于杭州商业中心，租金按每平方米180〜250元/月不等计
算，并将依据所承租Z楼层及营业项目不同，给予不同的租金额度，
如表4-2-2所示。
表4-2-2商场租金收入估算表
试算项目
承租面积（m1）
百分比＜%）
单位租金（元/
nf•月）
金额
（元/m‘•月）
东1F
商业使用二
7,000
15.8
210
1,470,000
东2F
商业使用三
7,351
16.6
165
1,212,915
西IF
商业使用四
5,352
12.1
240
1,284,480
西2F
商业使用五
5,152
11.6
180
927,360
西3F
商业使用六
5,432
12.3
180
977,760
西4F
商业使用七
5,432
12.3
150
814,800
西5F
商业使用八
5,432
12.3
135
733,320
内街
商业使用九
3,116
7.0
180
560,340
总计
44,267
100
&280,975（元/月）
99,371,700（元/年）
平均单位租金：
187.1（元/nV・月）
•B2停车场收费收入，如表4-2-4所示
表4-2-4停车收入估算表（B2停车场面积10.103卅〉
试算项目
单位数屋
（个）
收费价格
（元/时）
成费时数
It）
达成率
（%）
金额
（元/日）
金额（元/年）
机动车
450
5.00
12
60
16,200
5,913,000
合计
16,200
5,913,000
•商场物业管理收入，如表4-2-4所示
试算项目
营业面积（m*）
收费价格（元/月切‘）
金额（元/月）
金额（元/年）
物业管理费
64,465
10
644,650
7,735,800
合计
644,650
7,735,800
•出让物业收入如表4-2-5
试算项冃
出让面积（耐）
岀让价格（元）
金额（元）
B1
23,314
20,000
466,280,000
房产营业税
按差额价5.5%计算缴纳
6,411,350
合计
459,86&650
说明：
原转让价格为15,000元/nV,现市场出让价格为20,000元/耐。
（二）营运管理部分，如表4-2-5所示：
・广告预算费用：
约占当年总营业收入之7%。
•人事行政作业费用：
约占当年总营业收入之12%。
•活动企划费用：
约占肖年总营业收入之5%。
•护旧费用：
约占当年总营业收入Z6%。
•建物及景观设施维护费用：
约占当年总营业收入Z4黑。
•水、电、清洁等杂项费用：
约占当年总营业收入Z3黑。
•俣险费用、保全费用：
未计
五、资金融资：
（-）土地融资部分：
・无土地融资贷款（土地所有人为该开发者所持有）。
（二）建设融资部分：
将购物中心开发Z土地作为担保质押物，以目前金融机构核贷情况，建设融资贷款可贷得宜接建设成木成数约为五成，对于木案融资额度为总营建成木25.7%,借贷Z年利率约为6%,因与一般销售住宅不同，能在建筑完成后可将卖出Z部分先偿还银行贷款，故预估借贷年限假设为5年，于购物中心营运Z第一年末开始偿还。
表4-2-6营运管理支出估算表
试算项目
总营业收入
（元/年）
占•当年总营业收
入之比例（%）
金额（元/年）
广告预算费用
113,020,500
（第一年）
7,911,435
人事行政作业费用
12
13,562,460
活动企划费费用
$
5,651,052
折旧费用
6,781,230
建物及景观设施维护费用
<
4,520,820
水、电、清洁等杂项费用
3,390,615
合计
41,817,585
试算项目
保险（全）而积（耐）
保费单价
（元/曲•月）
金额（元/耐）
保险费用
未计
未计
未计
保全费用
未计
未计
未计
总计
41,817,585
说明：
第一年后总营业收益按侮年5%递增。
六、各项税负：
（）房产营业税：
依照土地税法实际计算。
（二）所得税：
以33%计算。
七、自有资金部分：
一、开发时期投入资金：
（一）、土地自有资金部分：
无自有资金考虑。
（二）、它项投入资金部分：
无自有资金考虑。
二、建设时期投入资金：
（一）、建设口有资金部分：
建设口有资金占总建设成木52.7%,估算约为334,188,435元。
（二）、其它项投入资金部分：
建筑设计费用及建设时期管理费用，占总建设成本47.3%,约为300,000,000元。
第五部分投资回报结果分析
一、成本（支出部份）估算：
对于成木而估算部分包括：
土地成本部份、建设成本部份、开幕后Z商场管理费用等三
个部分，详细内容如表4-3-1所示：
表4-3-1成本艾出估算表
成本支出项目
金额（元）
成
本
土地
土地成本
722,364,160
建设成本
369,775,840
建设
管理销您费用
5&263,000
支出部分
建筑设计费用
10,857,000
公共设施及各项工程费用
4.000,000
广告预算费用
7,911,435
人事行政作业费用
13,562,460
商场管理费
活动企划费费用
5,651,052
面
估
算
用（开幕第一
设备器材维护及更新费用
6,781,230
年）
建物及景观设施维护费用
4,520,820
水、电、气等杂项费用
3,390,615
保险、全费用
合
计
1,207,077,585
二、收益面估算：
对于收益部分则包扌占：
商店租金收入、商场物业管理收入、停车收入三个部分，详细内
容如表4-3-2所示：
表4-3-2营运收益估算农
收益项目
金额（元）
收
益部分
商店租金
99,371,700
物业管理收益
7,735,800
商场买断收益（地下一层）
459,86&650
商场租户保证金利息
未计
汽车停车收入
5,913,000
合计（第一年总收益额）
5,72&89,150
说明:
第一年末实际总收益为:
—1,207,077,585+572,889,150=-634,18&435元（投入资金）。
三、贷款部分及各项税务支出部份估算：
对于贷款部分则包括：
建设贷款部分；税务部分则包括所得税、房产营业税二个部分,
均先以第一年来表示，详细内容如表4-3-3所示：
表4-3-3贷款税赋估算表
项目
金额（元）
贷
利息（土地）
款
偿债支出（土地）
部
利息（建设）
1&000,000
分
偿债支出（建设）
50,000,000
稅费部分
所得税
33%
房产营业税（B1出售）
6,411,350
依据卜•述结果进行估算，进行财务评估之运算，假设投资者自有资金机会成木为15%推估，其资金成木率（折现率）10.74%折现加以计算，并以资金成本代替要求报酬率，资金成本率之计算方式如下：
资金成木率二（总借款金额X借款利率+口有资金X机会成本率）/（借款金额+口有资金金
=（300,000.000X6%+334,188,435X15%）壬（300,000,000+334,188,435）=10.74%
将最后各年度计算如附录二所示，并得知其税后现金流最及累积现金流最，结果如图
4-3-1及图4-3-2所示，推估20年之净现值为37,752万元，20年之内部报酬率为13.96%,对于此方案之评估为可以投资，回收年期约为10年。
□各年净现金流量图
5,000
10,00015,000-
20,000-
25,000
35,000
30,000•
135791113
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