精编完整版咸宁经济开发区公租房建设项目可研报告.docx

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精编完整版咸宁经济开发区公租房建设项目可研报告

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目录1

第一章总论4

1.1项目概要4

1.2项目单位概况4

1.3报告编制的依据7

1.4报告编制的原则8

1.5项目研究的范围8

1.6项目建设规模及主要内容9

1.7主要经济技术指标汇总表10

第二章项目提出背景及必要性11

2.1项目提出的背景11

2.2项目的意义和必要性19

第三章需求分析24

3.1咸宁市对“公租房”的需求量大大增长24

3.2咸宁市公共租赁住房建设的需求量大大增长25

第四章项目选址分析26

4.1咸宁市区位优势26

4.2项目所在地自然条件分析27

4.3公用设施基础条件30

4.4社会自然资源环境条件及城区规划33

4.5项目建设地块分析38

第五章项目建设方案40

5.1建设规划原则40

5.2建设规模40

第六章项目规划及工程设计方案42

6.1、规划目标与指导思想42

6.2总体规划布局43

6.3智能化、专业化设计45

6.4建筑方案46

6.5建筑风格49

6.6结构方案49

第七章公用工程51

7.1给、排水51

7.2供电、通信及安防系统53

第八章劳动安全卫生与消防55

8.1劳动安全卫生55

8.2劳动安全控制措施56

8.3消防安全控制措施58

8.4综合防雷措施59

第九章节能节水62

9.1设计依据62

9.2主要节能措施62

9.3其他节能方案63

9.4节水方案64

第十章环境影响分析66

10.1环境保护法规及标准66

10.2项目建设和运营对环境的影响66

第十一章物业管理及服务71

11.1物业管理71

11.2服务71

11.3人员配置71

第十二章项目招投标方案72

12.1项目的招投标概述72

12.2项目招投工作依据73

12.3项目招投标原则73

12.4项目招投标方式与程序74

第十三章实施进度安排76

第十四章投资估算77

14.1投资估算的依据77

14.2项目总投资估算77

14.3资金来源78

第十五章财务评价79

15.1财务效益评价的依据79

15.2基本财务数据假设79

15.3项目还款来源与成本费用估算79

15.4不确定性分析83

15.5盈利能力分析84

15.6财务评价结论85

第十六章项目风险因素识别86

16.1政策法规风险86

16.2经营风险86

16.3建设风险86

16.4风险的管理与对策87

第十七章社会评价90

第十八章结论与建议91

18.1结论91

18.2建议91

第一章总论

1.1项目概要

项目名称：

咸宁经济开发区公租房项目（二期）

建设性质：

新建

项目地点：

横沟桥镇

项目实施单位：

咸宁市荣盛投资发展有限公司

项目概述：

项目规划总用地面积222.70亩（约148467.41㎡），总建筑面积287000㎡，其中，公租房总建筑面积229600m2，配套商铺建筑面积57400m2。

共建公租房5000套，本项目建设期24个月。

本项目建成后将解决当地广大中低收入者的居住问题，使他们安居乐业，有利于促进和谐社会的建设和社会的稳定；有助于新生代大学生和外来务工人群居住无忧、从而在工作上安心，进而推动咸宁市经济社会又好又快发展。

1.2项目单位概况

（一）基本情况

咸宁市荣盛投资发展有限公司（以下简称本公司或公司）于2012年6月8日在咸宁市工商行政管理局登记注册，取得注督管理委员会，占公司注册资本的100%。

公司住所：

咸宁市银泉大道190号。

法定代表人：

程群林。

公司类型：

有限责任公司（国有独资）。

经营期限：

2007年3月28日至2027年3月28日。

截至 2013.6月末，公司资产总额 924493.07 万元，负债总额324104.42 万元，所有者权益合计 600388.65 万元，资产负债率35.06%。

2013 年上半年，公司实现主营业务收入 28896.58 万元，利润总额 17276.41 万元，归属于母公司所有者的净利润 14838.82 万元。

（二）历史沿革

公司的前身为咸宁市荣盛农业开发有限公司，系经咸宁市人民政府《关于成立荣盛农业开发有限公司的批复》（咸政办函人营业执照》。

公司原注册资本为10,000.00万元，2007年3月19日，咸宁市荣盛置业有限责任公司以货币资金出资3,000.00万元，此次验资经咸宁公信会计师事务有限责任公司出具的“咸公会验字[2007]24号验资报告”予以验证；2007年8月9日，咸宁市荣盛置业有限责任公司以货币出资6,900.00万元，咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司出资100.00万元，此次验资经咸宁公信会计师事务有限责任公司出具的“咸公会验字[2007]79号验资报告”予以验证。

出资到位后，咸宁市荣盛置业有限责任公司出资9,900.00万元，占公司注册资本的99%，咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司出资100.00万元，占公司注册资本的1%。

2007年12月10日，根据《股权转让协议》，咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司将持有公司1%的股权转让给咸宁市荣盛置业有限责任公司，转让后，咸宁市荣盛置业有限责任公司占公司注册资本的100%。

2008年10月30日，根据《股权转让协议》，咸宁市荣盛置业有限责任公司将持有公司100%的股权转让给咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会。

2012年5月10日，根据咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会文件（咸国资文[2012]22号），公司更名为咸宁市荣盛投资发展有限公司。

2012年5月9日，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会以土地使用权增资20,000.00万元，此次验资经咸宁同业会计师事务有限责任公司出具的“咸同会验[2012]第246号验资报告”予以验证。

增资后，公司注册资本为30,000.00万元，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会占公司注册资本的100%。

公司于2012年6月8日在咸宁市工商行政管理局变更登记截至2012年12月5日，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会以货币资金20,000.00万元、土地使用权50,000.00万元分责任公司出具的“咸同会验[2012]第293号验资报告”予以验证。

（三）经营范围

投资农业、工业、现代服务业项目；土地储备收购、开发经营、基础设施建设；农产品开发、加工、销售；高新技术产品（不含法律、行政法规规定需经审批后方可经营产品）开发、销售；高新技术咨询服务；房地产开发及商品房销售；工业园区开发、管理；物业管理。

1.3报告编制的依据

1.3.1项目可行性研究报告的咨询委托协议书；

1.3.2《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

1.3.3《咸宁市“十二五”国民经济和社会发展纲要》；

1.3.5《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；

1.3.6《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；

1.3.8《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）（2005年版）；

1.3.12《室外给水设计规范》（GB50013－2006版）；

1.3.13《建筑给水排水规范》（GB50015－2003）（2009修订版）；

1.3.16《建筑内部装修设计防火规范》（GB50016-2006）；

1.3.17《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）；

1.3.18《民用建筑工程室内环境污染控制规范》

1.3.19《湖北省建筑工程概算定额统一基价表》（鄂建文[2006]122号）；

1.3.20《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》及类似工程经济指标进行估算；

1.3.21《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》及类似工程经济指标进行估算；

1.3.22《湖北省安装工程量定额及单位估价表》及类似工程经济指标进行估算；

1.3.23国家及湖北省相关的政策法规和基本建设收费标准；

1.3.24同类地区同类建筑经济技术指标。

1.3.25咸宁市荣盛投资发展有限公司提供的各类资料；

1.4报告编制的原则

改善当地广大低收入人群的居住环境，推进两型社会建设；科学规划，精心打造配套设施，推进老城区城镇化进程，打破传统的城乡二元结构体制；大力发展农村公共事业，建设社会主义新农村；显示城市景观特色，使人民群众得实惠，促进和谐社会的发展。

1.5项目研究的范围

1.5.1项目提出的背景及必要性

1.5.2项目选址分析

1.5.3建设方案的拟定

1.5.4工程建设及公用配套设计

1.5.5项目投资估算和财务效益测算

1.6项目建设规模及主要内容

咸宁经济开发区公租房项目规划总用地面积222.70亩（约148467.41㎡），总建筑面积287000㎡，其中，公租房总建筑面积229600㎡，配套商铺建筑面积57400㎡。

共建公租房5000套。

具体建设内容及规模为：

1.6.1公租房建设工程

1、建设公租房集中住房28栋，共5000套，总建筑面积287000㎡，其中：

多层（5F）砖混结构:

共20栋，每栋6个单元，其中1层为配套商业门面，2至5层为居民住房，一梯5户，户型包括面积为30.00㎡（一房一厨一卫）单身公寓及面积为59.44㎡（两房两厅一厨一卫或者三房一厅一厨一卫）小套间。

小高层（10F）框架结构:

共8栋，每栋5个单元，其中1至2层为配套商业门面，3至10层为居民住房，一梯5户，户型包括面积为30.00㎡（一房一厨一卫）单身公寓及面积为59.44㎡（两房两厅一厨一卫或者三房一厅一厨一卫）小套间。

1.6.2小区配套基础设施建设工程

1、建设小区道路:

水泥混凝土路面,道路总占地面积27742.66平方米；

2、绿化:

绿化面积29693.48平方米；

3、配套建设小区围墙、变配电、场区内供电、给、排水、消防设施、照明等基础设施。

1.6.3项目区内征地

计划征收项目区建设工程用地222.70亩，并支付征地费。

1.7主要经济技术指标汇总表

表1-1主要经济技术指标汇总表

项目

单位

指标

一、技术指标

1、总用地面积

亩

222.70

2、总建筑面积

平方米

287000

其中：

公租房

平方米

229600.00

配套商铺

平方米

57400.00

3、道路面积

　平方米

27742.66

4、绿化面积

平方米　

29693.48

二、经济指标

1、总投资

万元

56120.43

其中：

建设投资

万元

53816.43

建设期利息

万元

2304.00

2、营业收入总额

万元

54710.23

3、补贴收入总额

29550.00

4、总成本费用总额

万元

38292.81

5、利润总额

万元

36221.40

6、盈利能力指标

税前财务净现值

万元

15699.35

税后财务净现值

万元

8137.38

财务内部收益（税前）

%

12.64

财务内部收益（税后）

%

9.19

投资回收期（动态）

年

4.80

7、清偿能力指标

借款偿还期

年

5

第二章项目提出背景及必要性

2.1项目提出的背景

2.1.1国家对公租房建设的相关政策

●国家对“公租房”建设的政策

2007年8月7日，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）文件，该文件指出“住房问题”是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

2010年国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号，简称“新国十条”）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号），要求除了确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务外，地方政府应切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。

为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国务院发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保【2010】87号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并加大对公租房的投入，中央将以适当方式给予资金补助：

1、根据国务院有关规定，为支持各地区加快公共租赁住房建设进度，2011年第一批中央补助公共租赁住房专项资金100亿元已下达地方。

财政部要求，这笔资金将由各地专项用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目的开支，包括投资补助、贷款贴息以及政府投资项目的资本金等支出。

同时，各地要对公共租赁住房补助资金实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用。

2、2011年以来，国家对于公租房建设的支持力度不断加大，相关优惠措施逐步完善和落实。

从发展趋势上看，公租房和廉租房已经开始取代经适用房等成为保障性住房的供应主体。

公租房建设如今已在全国铺开，成为国家住房保障制度改革的重要载体，也成为了今年全国“两会”的一大热点。

财政部发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公租房建设和经营管理给予一系列财税优惠政策，涉及城镇土地使用税、印花税、土地增值税、营业税等多个税种。

2013年4月，中华人民共和国住房和城乡建设部发布《住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》（建保[2013]52号）。

该《通知》明确指出要加快落实2013年城镇保障性安居工程的建设任务。

2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。

除此之外，在此前公布的房地产市场调控“新国五条”中，保障性安居工程的内容也占据着相当分量，其中要求完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制、严格准入退出、确保公平分配。

今年年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

由此我们不难看出，几年时间里，保障房的建设已经从当初的“大干快上”发展到如今的求质求量、发挥实效。

中央对于保障房的要求，已经不仅仅局限于数量上的积累，而开始向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应上转变。

这也是民心工程的立足之本。

●相关“公租房建设”会议精神

1、两会房改新思路:

发挥公租房在保障性住房中作用

2011年是“十二五”开局之年、新世纪第二个十年开启之年，也是中国共产党成立90周年。

在这个特殊时刻召开的全国两会，承载着全国人民的厚望，吸引着世界的目光。

两会期间，房改再次成为全国两会热点。

两会代表与委员提出房改新思路：

突出租房在整个住房体系中的作用，进一步发挥公租房在保障性住房中的作用，更加强化住房的消费性特征。

全国人大代表程恩富、全国政协委员李崇富，则进一步看好公租房在整个住房体系中的作用。

程恩富认为，应该实施以公租房为主体、以商品房和私租房为辅的新住房模式。

“除了高收入20%左右的可以购买商品房，其余的都可以通过租公租房或者私租房解决住房问题，农民和大学生也可以涵盖在内。

”程恩富在近期的中国经济社会发展智库第四届高层论坛上说。

而更多的提案关注点是，进一步重视公租房在保障性住房中的作用，以解决农民工进城和大学生初次就业的问题。

民建中央的提案建议，国家应该加大对于公共租赁住房的支持力度，在解决城市中等偏低收入家庭及新就业职工、外来务工人员等“夹心层”群体阶段性住房困难问题方面，发挥更大的作用。

“打破户籍限制，将公共租赁住房覆盖面扩大到有基本稳定工作的城市常住人口”。

2、加快保障性安居工程建设工作座谈会精神：

加快公租房建设，坚决抑制投机性需求

2011年国务院副总理李克强在加快保障性安居工程建设工作座谈会上指出：

实施保障性安居工程，关系人民群众切身利益，关系经济平稳较快发展，关系社会和谐稳定。

办好这件大事，群众迫切希望，社会热切期盼，政府义不容辞。

要加强公共租赁住房建设，使中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生及外来务工人员等“夹心层”，通过梯度消费逐步实现住有所居。

同时，继续推进廉租住房建设和棚户区改造等，解决好低收入家庭和困难职工基本住房。

加快保障性安居工程建设，要通过建机制，做到保基本、促公平、可持续，使低收入和中等偏下收入群众基本住房能够得到保障和支持，使保障性住房真正惠及困难家庭，使住房保障体系建立起来并长期运转下去。

这就需要完善财税、投融资、土地供应和租金设定、户型选择、市政配套、准入退出等标准和机制，把公共租赁住房、廉租住房建设和棚户区改造落到实处，把这项重大民生工程切实建成优质工程、阳光工程，民心工程。

各地区、各有关部门要坚定不移地落实国务院关于房地产市场调控的一系列措施，继续坚决抑制投资投机性需求，积极增加有效供给，稳定社会预期，巩固调控成果，完善财税、金融、土地等政策，促进房地产市场平稳健康发展。

3、国务院常务会议要求：

继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。

会议指出，近年来，中国保障性安居工程建设取得明显成效，为解决中低收入家庭住房困难、遏制房价过快上涨、完善住房体制和促进房地产业健康发展，发挥了重要作用。

为确保保障性安居工程顺利、健康推进，会议研究确定了以下政策措施和工作要求：

（1）中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。

公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。

规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。

在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。

确保用地供应，落实好税费减免政策。

引导企业、其他机构参与建设运营，多渠道增加公租房供应。

公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。

（2）提高规划水平，确保工程质量。

贯彻省地、节能、环保原则，充分考虑居民就业、就医、就学、出行需要，优化规划布局和户型设计，配套建设服务设施。

严格执行抗震设防等强制性标准，严格落实工程质量责任，项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。

（3）建立健全监管机制。

规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理，健全退出机制，切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。

建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。

（4）坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。

各地区、各有关部门要加强组织领导和督促检查，周密部署，精心落实，注意总结经验，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。

“公租房”问题今年来在中央的各项工作中一直是是“重中之重”，鉴于上述中央文件及会议的重要作用，可以看出中央在“公租房”建设的政策态度，同时表达了中央迫切希望大力发展公租房建设的决心。

2.1.2湖北省政府“公租房”政策

湖北省政府办公厅于2011年29日下发《关于加快发展公共租赁住房的意见》（以下简称《意见》）。

根据该《意见》，为筹集房源，湖北省计划在商品住房建设中，按建设规模的5%到10%的比例配建公共租赁住房。

《意见》确定了湖北省“十二五”期间发展公共租赁房的目标任务。

即以基本解决中等偏下收入家庭住房困难问题为目标，湖北在未来5年将加快公共租赁住房等政策性住房建设，使城镇居民租得到、租得起能够满足基本生活需求的住房，努力实现住有所居。

《湖北省经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（以下简称《规划》）日前正式通过省十一届人大四次会议审议，成为湖北科学发展、跨越式发展的行动纲领。

作为下一个五年全省经济社会发展的宏伟蓝图，《规划》内容备受瞩目，“十二五”期间，湖北省将坚持政府调控和市场调节相结合，推进住房供需总量基本平衡、结构基本合理、房价与居民收入基本适应，实现广大群众住有所居。

根据《规划》，我省“十二五”期间将建立健全的以廉租住房、公共租赁住房为主体的住房保障体系，逐步解决城镇低收入和中低收入家庭的住房困难问题，逐步改善城镇居民基本居住条件。

全省保障性住房达到居民住房总量的15%，人均住房建筑面积16平方米以下的低收入住房困难家庭基本得到保障。

2013年作为住房保障规划的攻坚之年，湖北省的住房保障工作大大提速。

今年湖北省政府下达保障房的目标是新开工建设56862套，竣工各类保障性住房42096套，新增发放租赁补贴1000户。

2.1.3咸宁市政府对公租房建设的鼓励和支持

近年来，咸宁市认真落实党中央、国务院、省委、省政府让人民群众“住有所居”工作目标，把住房保障工作作为贯彻落实科学发展观、改善民生的重点，在积极做好资金筹措、按时开工的前提下，突出重点，狠抓工程质量监管薄弱环节，切实提高工程质量，将“民心工程”建成为“放心工程”，确保让老百姓住上“放心房”。

住建部建设工程质量安全检查组对咸宁市保障性住房进行检查后，针对发现的质量问题和存在的薄弱环节，进一步完善了相关监管措施，进一步加强了监督管理，效果非常明显。

咸宁市政府对公租房等保障性住房建设主要采取了以下四项措施:

①建立“闭合式”监管机制，提高服务质量，确保基本建设程序到位；

②坚持实行“差别化”监管，把质量列为检查的重点，确保把民心工程建设好；

③重点抓好主体结构质量，兼顾使用功能，确保工程质量达到国家规范要求；

④严格执行三项监管制度，加强现场监管，确保老百姓住上“放心房”。

咸宁市政府经过统一思想、提高认识、深入调研、在细研方案、精研政策的基础上，提出公租房建设优先，并注重政策公平，强化要素保障，切实维护好、保障好、发展好广大农民的根本利益，为今后咸宁市更好更快发展留下足够的发展空间。

2.1.4咸宁市低收入家庭住房现状严峻

一是低收入住房困难家庭住房质量差、住房成套率低；

二是中低收入家庭人均住房面积小、基本住房需求大，租赁市场发育不完善；

三是住处狭窄拥挤，卫生环境较差，排水、消防等配套硬件设施不达标，居住环境恶劣。

咸宁市人均住房面积低于平均水平、收入低于平均水平的“双低”家庭占的比重较大，虽然近几年住房保障的成绩非常显著，但由于历史欠账较多，咸宁市保障性住房建设的任务仍非常艰巨。

咸宁市居民保障性住房需求迫切，保障性住房建设和棚户区改造压力大。

根据调查情况，咸宁市城区中低收入居民家庭户数、面积及人口数据来看，目前城区中低收入居民呈现规模较大、居住相对集中、居住状况及收入状况复杂等特征，城市低收入家庭的居住现状不容乐观，有大量低收入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危旧房屋居多的棚户区内；城市夹心层家庭、新就业人员、大量城市新增常住人口住房需求急待解决。

这是摆在政府面前的一大课题，需要在社会再分配中研究制定保证社会公平、合理的政策，满足低收入群体基本住房需求。

近年来，随着保障性住房建设力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，由于部分商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求，目前咸