江油城区基准地价修正体系讲解.docx

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江油城区基准地价修正体系讲解

表4-1-3-1江油市城区Ⅰ级商服用地基准地价修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

距商服中心距离

小于100米

100-200米

200-300米

300-500米

大于500米

交通条件

道路通达度

区域内有商业街通过

区域内有混合型主干道及生活型主干道通过

区域内有临生活型次干道或交通型主干道

区域内有交通型次干道通过

区域内有支路通过

距汽车站距离

小于300米

300-500米

500-800米

800-1000米

大于1000

距公交站点距离

小于50米

20-100米

100米-200米

200-300米

大于300米

基础设施

供水设施

供水管网密集区,保证率达95%以上

供水管网较密集区,保证率达90%

有供水管网,基本能保证需要

无供水管网但有规划管网覆盖区或自打井取水

无供水管网，但有自打井取水

供电设施

供电设施齐备，保证率达95%以上

供电设施较齐备，保证率达90%以上

供电设施基本齐备，保证率达80%以上

供电设施老化，保证率70-80%

供电设施老化，保证率70%以下

供气设施

供气管网密集区,保障率达95%

供气管网较密集区,保障率达90%

有供气管网,基本能保障需要

无供气管网但有规划管网覆盖区

无供气管网

排水设施

雨污分流，排水管径大于400mm

雨污合流，排水径300-400mm

雨污合流排放,排水管径小于300mm

无管网,但规划有管网

无排水管网

土地利用状况

周边土地利用类型

商服密集区域

商服、文体、娱乐集中区域

商服住宅混合区域

住宅区域

工业仓储区域

人口状况

人口密度

人口稠密，人口流量大

人口稠密，人口流量较大

人口较稠密，人口流量一般

人口较稠密，人口流量较小

人口较稠密，人口流量小

个别因素

宗地条件

临街状况

三面及以上临街及拐角

二面临街及临街拐角

一面临街

临小巷

背街

宗地面积

面积适中利于商业布局

面积适中较利于商业布局

对商业布局无影响

面积过大,有闲置或面积过小,限制利用

面积过大,有大量闲置或面积过小,严重限制利用

宗地形状

形状规则利于布局

形状较规则,对利用无影响

形状不规则,对利用无影响

形状不规则,对利用有影响

形状不规则,限制利用

物业规划类型

独立铺面

专业商场或现代化商务中心

综合楼

独栋经营性写字楼

企业独立自用办公楼

表4-1-3-2江油市城区Ⅰ级商服用地基准地价修正系数表

单位：

％

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

距商服中心距离

4.42

2.21

0

-1.61

-3.23

交通条件

道路通达度

1.39

0.70

0

-0.51

-1.02

距汽车站距离

1.39

0.70

0

-0.51

-1.02

距公交站点距离

0.70

0.35

0.00

-0.25

-0.51

基础设施

状况

供水设施

0.64

0.32

0

-0.23

-0.46

供电设施

0.66

0.33

0

-0.24

-0.48

供气设施

0.61

0.31

0

-0.22

-0.45

排水设施

0.64

0.32

0

-0.23

-0.46

土地利用状况

周边土地利用类型

1.61

0.80

0

-0.59

-1.17

人口状况

人口密度

1.34

0.67

0

-0.49

-0.98

个别因素

宗地条件

临街状况

2.31

1.15

0

-0.84

-1.69

宗地面积

1.65

0.82

0

-0.60

-1.20

宗地形状

1.32

0.66

0

-0.48

-0.96

物业规划类型

1.32

0.66

0

-0.48

-0.96

表4-1-3-3江油市城区Ⅱ级商服用地基准地价修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

距商服中心距离

小于300米

300-500米

500-800米

800-1200米

大于1200米

交通条件

道路通达度

区域内有商业街通过

区域内有混合型主干道及生活型主干道通过

区域内有临生活型次干道或交通型主干道

区域内有交通型次干道通过

区域内有支路通过

距汽车站距离

小于500米

500-800米

800-1000米

1000-1500米

大于1500

距公交站点距离

小于50米

20-100米

100米-200米

200-300米

大于300米

基础设施

供水设施

供水管网密集区,保证率达95%以上

供水管网较密集区,保证率达90%

有供水管网,基本能保证需要

无供水管网但有规划管网覆盖区或自打井取水

无供水管网，但有自打井取水

供电设施

供电设施齐备，保证率达95%以上

供电设施较齐备，保证率达90%以上

供电设施基本齐备，保证率达80%以上

供电设施老化，保证率70-80%

供电设施老化，保证率70%以下

供气设施

供气管网密集区,保障率达95%

供气管网较密集区,保障率达90%

有供气管网,基本能保障需要

无供气管网但有规划管网覆盖区

无供气管网

排水设施

雨污分流，排水管径大于400mm

雨污合流，排水径300-400mm

雨污合流排放,排水管径小于300mm

无管网,但规划有管网

无排水管网

土地利用状况

周边土地利用类型

商服密集区域

商服、文体、娱乐集中区域

商服住宅混合区域

住宅区域

工业仓储区域

人口状况

人口密度

人口稠密，人口流量大

人口稠密，人口流量较大

人口较稠密，人口流量一般

人口较稠密，人口流量较小

人口较稠密，人口流量小

个别因素

宗地条件

临街状况

三面及以上临街及拐角

二面临街及临街拐角

一面临街

临小巷

背街

宗地面积

面积适中利于商业布局

面积适中较利于商业布局

对商业布局无影响

面积过大,有闲置或面积过小,限制利用

面积过大,有大量闲置或面积过小,严重限制利用

宗地形状

形状规则利于布局

形状较规则,对利用无影响

形状不规则,对利用无影响

形状不规则,对利用有影响

形状不规则,限制利用

物业规划类型

独立铺面

专业商场或现代化商务中心

综合楼

独栋经营性写字楼

企业独立自用办公楼

表4-1-3-4江油市城区Ⅱ级商服用地基准地价修正系数表

单位：

％

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

距商服中心距离

4.16

2.08

0

-2.17

-4.33

交通条件

道路通达度

1.31

0.65

0

-0.68

-1.37

距汽车站距离

1.31

0.65

0

-0.68

-1.37

距公交站点距离

0.65

0.33

0

-0.34

-0.68

基础设施

状况

供水设施

0.60

0.30

0

-0.31

-0.62

供电设施

0.62

0.31

0

-0.32

-0.65

供气设施

0.57

0.29

0

-0.30

-0.60

排水设施

0.60

0.30

0

-0.31

-0.62

土地利用状况

周边土地利用类型

1.51

0.76

0

-0.79

-1.58

人口状况

人口密度

1.26

0.63

0

-0.66

-1.31

个别因素

宗地条件

临街状况

2.17

1.09

0

-1.13

-2.26

宗地面积

1.55

0.78

0

-0.81

-1.62

宗地形状

1.24

0.62

0

-0.65

-1.29

物业规划类型

1.24

0.62

0

-0.65

-1.29

表4-1-3-5江油市城区Ⅲ级商服用地基准地价修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

距商服中心距离

小于500米

500-800米

800-1000米

1000-1500米

大于1500米

交通条件

道路通达度

区域内有商业街通过

区域内有混合型主干道及生活型主干道通过

区域内有临生活型次干道或交通型主干道

区域内有交通型次干道通过

区域内有支路通过

距汽车站距离

小于800米

800-1000米

1000-1500米

1500-2000米

大于2000

距公交站点距离

小于50米

20-100米

100米-200米

200-300米

大于300米

基础设施

供水设施

供水管网密集区,保证率达95%以上

供水管网较密集区,保证率达90%

有供水管网,基本能保证需要

无供水管网但有规划管网覆盖区或自打井取水

无供水管网，但有自打井取水

供电设施

供电设施齐备，保证率达95%以上

供电设施较齐备，保证率达90%以上

供电设施基本齐备，保证率达80%以上

供电设施老化，保证率70-80%

供电设施老化，保证率70%以下

供气设施

供气管网密集区,保障率达95%

供气管网较密集区,保障率达90%

有供气管网,基本能保障需要

无供气管网但有规划管网覆盖区

无供气管网

排水设施

雨污分流，排水管径大于400mm

雨污合流，排水径300-400mm

雨污合流排放,排水管径小于300mm

无管网,但规划有管网

无排水管网

土地利用状况

周边土地利用类型

商服密集区域

商服、文体、娱乐集中区域

商服住宅混合区域

住宅区域

工业仓储区域

人口状况

人口密度

人口稠密，人口流量大

人口稠密，人口流量较大

人口较稠密，人口流量一般

人口较稠密，人口流量较小

人口较稠密，人口流量小

个别因素

宗地条件

临街状况

三面及以上临街及拐角

二面临街及临街拐角

一面临街

临小巷

背街

宗地面积

面积适中利于商业布局

面积适中较利于商业布局

对商业布局无影响

面积过大,有闲置或面积过小,限制利用

面积过大,有大量闲置或面积过小,严重限制利用

宗地形状

形状规则利于布局

形状较规则,对利用无影响

形状不规则,对利用无影响

形状不规则,对利用有影响

形状不规则,限制利用

物业规划类型

独立铺面

专业商场或现代化商务中心

综合楼

独栋经营性写字楼

企业独立自用办公楼

表4-1-3-6江油市城区Ⅲ级商服用地基准地价修正系数表

单位：

％

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

距商服中心距离

3.58

1.79

0

-1.92

-3.85

交通条件

道路通达度

1.13

0.56

0

-0.61

-1.21

距汽车站距离

1.13

0.56

0

-0.61

-1.21

距公交站点距离

0.56

0.28

0

-0.30

-0.61

基础设施

状况

供水设施

0.52

0.26

0

-0.28

-0.55

供电设施

0.54

0.27

0

-0.29

-0.58

供气设施

0.49

0.25

0

-0.27

-0.53

排水设施

0.52

0.26

0

-0.28

-0.55

土地利用状况

周边土地利用类型

1.30

0.65

0

-0.70

-1.40

人口状况

人口密度

1.09

0.54

0

-0.58

-1.17

个别因素

宗地条件

临街状况

1.87

0.94

0

-1.00

-2.01

宗地面积

1.34

0.67

0

-0.72

-1.44

宗地形状

1.07

0.53

0

-0.57

-1.15

物业规划类型

1.07

0.53

0

-0.57

-1.15

表4-1-3-7江油市城区Ⅳ级商服用地基准地价修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

距商服中心距离

小于800米

800-1000米

1000-1500米

1500-2000米

大于2000米

交通条件

道路通达度

区域内有商业街通过

区域内有混合型主干道及生活型主干道通过

区域内有临生活型次干道或交通型主干道

区域内有交通型次干道通过

区域内有支路通过

距汽车站距离

小于1000米

1000-1500米

1500-2000米

2000-2500米

大于2500

距公交站点距离

小于50米

20-100米

100米-200米

200-300米

大于300米

基础设施

供水设施

供水管网密集区,保证率达95%以上

供水管网较密集区,保证率达90%

有供水管网,基本能保证需要

无供水管网但有规划管网覆盖区或自打井取水

无供水管网，但有自打井取水

供电设施

供电设施齐备，保证率达95%以上

供电设施较齐备，保证率达90%以上

供电设施基本齐备，保证率达80%以上

供电设施老化，保证率70-80%

供电设施老化，保证率70%以下

供气设施

供气管网密集区,保障率达95%

供气管网较密集区,保障率达90%

有供气管网,基本能保障需要

无供气管网但有规划管网覆盖区

无供气管网

排水设施

雨污分流，排水管径大于400mm

雨污合流，排水径300-400mm

雨污合流排放,排水管径小于300mm

无管网,但规划有管网

无排水管网

土地利用状况

周边土地利用类型

商服密集区域

商服、文体、娱乐集中区域

商服住宅混合区域

住宅区域

工业仓储区域

人口状况

人口密度

人口稠密，人口流量大

人口稠密，人口流量较大

人口较稠密，人口流量一般

人口较稠密，人口流量较小

人口较稠密，人口流量小

个别因素

宗地条件

临街状况

三面及以上临街及拐角

二面临街及临街拐角

一面临街

临小巷

背街

宗地面积

面积适中利于商业布局

面积适中较利于商业布局

对商业布局无影响

面积过大,有闲置或面积过小,限制利用

面积过大,有大量闲置或面积过小,严重限制利用

宗地形状

形状规则利于布局

形状较规则,对利用无影响

形状不规则,对利用无影响

形状不规则,对利用有影响

形状不规则,限制利用

物业规划类型

独立铺面

专业商场或现代化商务中心

综合楼

独栋经营性写字楼

企业独立自用办公楼

表4-1-3-8江油市城区Ⅳ级商服用地基准地价修正系数表

单位：

％

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

距商服中心距离

3.14

1.57

0

-1.84

-3.67

交通条件

道路通达度

0.99

0.49

0

-0.58

-1.16

距汽车站距离

0.99

0.49

0

-0.58

-1.16

距公交站点距离

0.49

0.25

0

-0.29

-0.58

基础设施

状况

供水设施

0.45

0.23

0

-0.26

-0.53

供电设施

0.47

0.23

0

-0.27

-0.55

供气设施

0.43

0.22

0

-0.25

-0.51

排水设施

0.45

0.23

0

-0.26

-0.53

土地利用状况

周边土地利用类型

1.14

0.57

0

-0.67

-1.33

人口状况

人口密度

0.95

0.48

0

-0.56

-1.11

个别因素

宗地条件

临街状况

1.64

0.82

0

-0.96

-1.92

宗地面积

1.17

0.59

0

-0.68

-1.37

宗地形状

0.94

0.47

0

-0.55

-1.10

物业规划类型

0.94

0.47

0

-0.55

-1.10

表4-1-3-9江油市城区Ⅰ级住宅用地基准地价修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

距商服中心距离

小于100米

100-200米

200-300米

300-500米

大于500米

交通条件

道路通达度

区域内有生活型次干道通过

区域内有生活型主干道通过

区域内有混合型道路通过

区域内有交通型次干道通过

区域内有交通型主干道通过

距汽车站距离

小于300米

300-500米

500-800米

800-1000米

大于1000

距公交站点距离

小于50米

20-100米

100米-200米

200-300米

大于300米

基础设施

供水设施

供水管网密集区,保证率达95%以上

供水管网较密集区,保证率达90%

有供水管网,基本能保证需要

无供水管网但有规划管网覆盖区或自打井取水

无供水管网，但有自打井取水

供电设施

供电设施齐备，保证率达95%以上

供电设施较齐备，保证率达90%以上

供电设施基本齐备，保证率达80%以上

供电设施老化，保证率70-80%

供电设施老化，保证率70%以下

供气设施

供气管网密集区,保障率达95%

供气管网较密集区,保障率达90%

有供气管网,基本能保障需要

无供气管网但有规划管网覆盖区

无供气管网

排水设施

雨污分流，排水管径大于400mm

雨污合流，排水径300-400mm

雨污合流排放,排水管径小于300mm

无管网,但规划有管网

无排水管网

公用设施

距教育设施距离

小于200米

200-500米

500-800米

800-1000米

大于1000米

距医疗卫生设施距离

小于200米

200-500米

500-800米

800-1000米

大于1000米

距农贸市场距离

小于100米

100-200米

200-300米

300-500米

大于500米

规划条件

周边土地利用类型

住宅区

住宅办公混合区

住宅、商业混合区

住宅工业混合区

工业区

个别因素

宗地条件

临街状况

背街或小巷

不临街

一面临街

二面临街

临交通干道

临江状况

临河堤距离小于100米

临河堤距离100-300米

临河堤距离300-500米

临河堤距离500-800米

临河堤距离大于800米

宗地面积

面积适中，利于布局

面积适中，较利于布局

面积适中，对布局无影响

面积偏大（小），对利用有一定影响

面积偏大（小）严重影响土地利用

宗地形状

形状规则，对土地利用无影响

形状较规则,对利用无影响

形状不规则,但对利用无影响

形状不规则,对利用有影响

形状不规则,严惩重影响土地利用

地形坡度

无坡度

基本无坡度

有一定坡度,但不需进行处理

有一定坡度,需进行少量的特殊处理

坡度较大,需进行特殊处理

表4-1-3-10江油市城区Ⅰ级住宅用地基准地价修正系数表

单位：

％

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

商服区级别

3.48

1.74

0

-1.07

-2.14

交通条件

道路通达度

1.00

0.50

0

-0.31

-0.62

距汽车站距离

0.67

0.33

0

-0.21

-0.41

距公交站点距离

1.67

0.83

0

-0.51

-1.03

基础设施

供水设施

0.83

0.42

0

-0.26

-0.51

供电设施

0.90

0.45

0

-0.28

-0.56

供气设施

0.87

0.43

0

-0.27

-0.53

排水设施

0.87

0.43

0

-0.27

-0.53

公用设施

距教育设施距离

0.63

0.31

0

-0.19

-0.38

距医疗卫生设施距离

0.63

0.31

0

-0.19

-0.38

距农贸市场距离

0.83

0.42

0

-0.26

-0.51

土地利用状况

周边土地利用类型

1.53

0.76

0

-0.47

-0.94

个别因素

宗地条件

临街状况

2.10

1.05

0

-0.65

-1.29

临江状况

3.67

1.84

0

-1.13

-2.26

宗地面积

2.10

1.05

0

-0.65

-1.29

宗地形状

1.05

0.52

0

-0.32

-0.65

地形坡度

1.57

0.79

0

-0.48

-0.97

表4-1-3-11江油市城区Ⅱ级住宅用地基准地价修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

繁华程度

距商服中心距离

小于300米

300-500米

500-800米

800-1000米

大于1000米

交通条件

道路通达度

区域内有生活型次干道通过

区域内有生活型主干道通过

区域内有混合型道路通过

区域内有交通型次干道通过

区域内有交通型主干道通过

距汽车站距离

小于500米

500-800米

800-1000米

1000-1500米

大于1500

距公交站点距离

小于50米

20-100米

100米-200米

200-300米

大于300米

基础设施

供水设施

供水管网密集区,保证率达95%以上

供水管网较密集区,保证率达90%

有供水管网,基本能保证需要

无供水管网但有规划管网覆盖区或自打井取水

无供水管网，但有自打井取水

供电设施

供电设施齐备，保证率达95%以上

供电设施较齐备，保证率达90%以上

供电设施基本齐备，保证率达80%以上

供电设施老化，保证率70-80%

供电设施老化，保证率70%以下

供气设施

供气管网密集区,保障率达95%

供气管网较密集区,保障率达90%

有供气管网,基本能保障需要

无供气管网但有规划管网覆盖区

无供气管网

排水设施

雨污分流，排水管径大于400mm

雨污合流，排水径300-400mm