渤海大厦项目可行性研究报告.docx
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渤海大厦项目可行性研究报告
渤海大厦项目可行性研究报告
第一部分：
项目地块资源分析
一、项目地块资源分析
1、地块经济技术指标
项目占地面积：
58亩（含6亩空地）
总建筑面积：
约40000余平方米
使用年限：
40年
2、地块用地性质
本地块为商业用地，开发大型商业项目。
3、地块先天条件分析
地块性质：
商业建设用地；
地貌特征：
地块一期为主体五层，局部六层的大型商场，二期位于一期东侧，为生地，整个地块呈南北狭长的长方形；
边界线外围情况
Ø南侧为小平房；
Ø北侧为新华路；
Ø东侧为小南门商业步行街；
Ø西侧为渤海商业步行街。
4、地块基础设施配套分析
道路：
新华路（双向六车道）；
供电：
市政供电；
供水：
市政统一供水；
排水：
市政统一排水；
排污：
市政统一排污；
供热：
市政统一排热。
解放西路现状
二、地块周边资源分析
1、项目用地周边环境
自然环境情况：
紧邻项目东侧为市政府规划50米宽的绿化带，紧邻南侧为苗圃园，项目西侧紧邻大量耕地；自然环境较好。
人文环境状况：
项目地周边为大量的城中村及新建商品住宅楼（大和庄新区、一城枫景、万泰豪景、万泰锦绣花园、万泰·阳光小区等），居住氛围浓厚。
环境污染状况：
沧州市污染企业主要集中在市区北部，项目地位于沧州市西部区域，是城市发展的的重点方向，周边没有大型污染企业，对本项目不存在的空气污染，但项目紧邻西外环路，交通带来的灰尘污染将会对项目造成一定影响。
2、地块交通条件
项目交通设施状况
地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
解放西路，西外环路、规划路（规划中）
3、周边市政配套设施
Ø购物场所：
华泰商厦、正达广场、沿街便利店
Ø文化教育：
市十四中学、迎宾小学、交通局职业学校、大合庄小学、向明中学
Ø医疗卫生：
市中医院
Ø金融服务：
农业银行、建设银行
综合分析
综合以上情况，无论从地块资源分析，还是从周边资源分析，本项目地块适合做商业建设用地开发，给西部新区提供环境优美、快捷方便的的中、高档商业区；
同时，结合项目地块的大小，建议项目为1—2年开发建设，以宾馆（酒店）、写字楼、超市为主要物业；建设以配套完善、物业管理先进、环境宜人的商业项目。
第二部分区域宏观投资环境分析
一、经济环境研究
2005年沧州市国民经济承接前年快速增长的良好态势，继续保持较快增长。
初步测算，全年实现地区生产总值（含华北油田）1083亿元，是2000年（现价）的2.3倍，比上年增长18%。
一、二、三次产业增加值分别完成133亿元、652亿元和298亿元，比上年增长4.8%、23.3%和12.9%。
平稳、协调、增长是2005沧州市经济运作的主要特征，自从2000年以来沧州市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明沧州市经济正处于高速的发展周期。
从三大需求情况看，出口、投资、消费出现了全面、较快增长的格局：
&全年全市累计完成出口总值6.1亿美元，同比增长26.2％，对外经济合作不断加强，签定境外承包工程和劳务合同额1000万美元，外派出国劳务1050人次；
&投资继续保持高速增长。
2005年，我市完成全社会固定资产投资354.5亿元，较上年增长了45.5%；
&消费市场逐步升温。
城乡市场趋于活跃，市场物价温和上扬。
在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下，
2005年全市实现社会消费品零售总额250.1亿元，同比增长15.1％；
&沧州市金融机构人民币存款余额773亿元，比年初增加79亿元，其中城乡居民储蓄存款611亿元，比年初增加59亿
元。
全市金融机构贷款余额456亿元。
其中，中长期贷款余额104亿元，短期贷款余额288亿元；
&城乡居民收入大幅提高，消费支出同步增长。
2005年，城市居民人均可支配收入为8593元，同比增长16.4%。
&从宏观经济上状况看，沧州市经济呈明显发展态势。
二、商业状况分析
2.1沧州市商业物业发展概况
沧州的商业物业发展较为落后，主要以本地商家企业为主，经营形式以小型连锁便利店为主，沧州好日子超市、富达日化超市为其代表，商场分布较为集中，以南北大街、新华路为主要区域且规模相对较小。
近两年来，随着经济的不断发展，商业开放度的不断扩大，商业物业已向规模化、集成化、开放化方向发展。
商业经营的集聚效应已经使商家有所认识，规模比较大的集中商业物业就是这种意识的产物。
使一批有实力的商业集团开始兴建大规模的商业物业（华北商厦二期、颐和广场、南门商业步行街、宏宇财富广场等）为繁荣消费市场，带动商业经营水平的提高产生了积极影响。
2.2商业规划
沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路、解放路及南北大街两侧，根据《沧州市城市总体规划》（2003—2020年），新区的规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。
正在建设和即将建设的主要商业项目一览表
项目名称
规模
华北商城二期
经营面积约50000平方米，停车位300个
颐和广场
占地150亩，总建筑面积20万平方米，停车位1000个
宏宇财富广场
总建筑面积7500平方米，1—3层为商业，4—5层为公寓，1000平方米的停车场
人民商场
总建筑面积约为5500平方米
小南门商业步行街
总占地面积6万平方米，总建筑面积10万平方米
新建大型综合超市
经营面积预计1.5—2万平方米，门前停车场面积5000平方米
三、人文环境研究
人口概况
2005年末，沧州市总人口为684.75万人，其中农业人口536.08万人，非农业人口148.67万人；人口自然增长率6.8%。
2005年人口统计一览表
地区
总户数（户）
总人口（人）
非农业人口
性别
年龄
男
女
18—35岁
35—60岁
沧州市
1966388
6847465
1486697
3494664
3352801
1918656
2457766
市辖区
137578
498879
465214
250506
248373
168794
143745
新华区
69666
224149
190484
115699
108450
72638
87964
运河区
77912
274730
274730
134807
139923
96156
55781
分析：
随着沧州市人口的增长，城区面积的不断扩大，在对居住需求增加的同时对商业购物的需求也在不断增加，在客观上推动了沧州市商业的繁荣发展。
四、综合分析
1）沧州是一个六百多万的中小型城市，主要以工业和特色农业为主；
2）随着经济的发展，投资环境得到了进一步的改善，房地产业特别是商业的发展空间增大；
3）历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，素有“金丝小枣之乡”、“鸭梨之乡”、“铸造之乡”“杂技之乡”的美称；
4）随着国家宏观政策的调整，将对沧州市经济、住房、消费产生影响，并在一定程度上改变了沧州市消费者观念；
5）京沪高速铁路的拟建，城市规划及建设进程的加快，使沧州的经济、投资环境得到进一步改善，消费者可支配收入逐年增加，购买力逐步提高，刺激了沧州市经济的快速发展。
第二部分项目区域板块分析
一、政府规划研究分析
1.1城市性质和规模规划
根据沧州市城市总体规划（2003—2020年），城市性质为环渤海地区重要港口城市和化工工业基地，冀中东部中心城市；城市规模：
至2005年主城区人口规模为50万人左右，自2010年达60万人左右，自2020年达85万人左右，远景按150万人左右考虑。
规划人均用地指标为90.1—105平方米。
1.2城市空间发展战略规划
总体原则：
优化主城、壮大港区、战略东移、协调发展，调整布局、整合资源、相对集中、突出重点；
空间结构为：
一城两区，哑铃式布局结构。
即中心区、港城区、临港化工园区，中间有铁路、高速公路和公路连接。
1.3用地布局及发展方向规划
规划用地发展方向为以现状为基础，重点向西，适当向东。
总体布局采用集中式发展，以运河、地震断裂带和小流津河构成环城水系为特色，结合绿地建设，形成“一城、三区、七组团”的城市布局结构。
一城，即以外环路范围内用地为基础的旧城；三区即相对独立的旧区、新区、开发区；七组团，即运河东旧城中心组团、运河西综合组团、新区行政文化教育综合组团、新区工业区和物流组团、开发区组团、东北部工业仓储组团和朔黄铁路站前仓储组团。
二、新区发展规划
根据《沧州市城市总体规划》，确定城市发展的主要方向是向西，规划将东起西二环大街，西至拟建的京沪高速铁路，北起朔黄铁路，南至307国道范围作为沧州市新的发展区域。
新区作为沧州市城市规划区的一部分，依托老城区，中间由林带、快速路、水系相隔离，相对独立。
根据城市发展规划的理念，在新区逐步形成“一环两轴九宫格”的城市功能结构布局。
其中一环为绿色生态的环城水系公园；两轴指纵贯文化公园、博物馆、行政中心、高等教育园区的南北自然人文景观轴与横贯京沪高速火车站、商务商贸区、行政中心、会展中心的公共活动建筑景观轴；九宫格则是由行政中心、会展中心、公务员小区等所组成的新区核心区域。
目前，新区商业配套设施还不完善，还没有形成完整的商贸体系。
本项目处于新区与主城区的交界处，借此可以依托这一发展趋势，充分发挥其独特的商业优势，建成一条新的经济“生命线”推进“高新区商埠核心区”建设进程。
附：
沧州市商业规划图
备注：
上图红色代表商业规划区域，目前，商业主要集中在主城区（火车站周边）
三、新区商业市场现状
新区地形平整，面积较大，位于沧州市西部区域，是未来城市发展的重点方向，是发展商贸业的黄金板块和创业者理想的投资宝地，随着政府加大对旧城、城中村改造的力度，近两年来，该区域出现了一大批大型住宅项目。
解放路、迎宾路两侧将是未来政府各职能部门的行政办公区，加之大批住宅小区的出现，人口密度和繁华程度将迅速增加，但与之相配套的商务商贸发展滞后，除正在施工建设的颐和广场等商业项目外，目前该区域暂无大型休闲、购物场所，为适应城市向西发展的战略，本项目的出现弥补了西部区域无大型商业项目的局面，在推动沧州市经济发展的同时，使传统的商业格局开始转变。
综述：
◆本项目所在区域商业基础设施还不完善，本项目的开发可以弥补西部区域无大型商业项目的空白，其商圈影响力足以辐射沧州市新区；
◆临近本项目的颐和广场正在建设当中，它的出现必将更加巩固这一区域的CBD；
◆项目周边存在大量的成熟社区，消费者来源广泛，尤其是随着城中村改造陆续完成后形成的成规模社区必将加大这一区域的商业空间。
五、综述
目前新区商业发展还比较落后，暂无成型的大规模商业物业，给本项目提供了开发的有利空间，项目地周边居住氛围浓厚，行政事业单位较多，是未来城市发展的重点方向，本案的开发填补了西部新区的商业空白，同时也将推动西部区域经济的发展。
第三部分目标市场研究分析
一、区域房地产市场特点
区域房地产开发存在的利好因素
◆市政府政策方面的支持；
◆基本上没有污染企业，是最适合居住的区域；
◆大量的空地可以开发，地面基本平整，不存在拆迁的问题；
◆土地价格相对于其他区域比较低廉，降低了土地成本；
◆市委市政府的西移，以及各项市政配套的日益完善，为房地产的开发带来了大量的人气。
区域房地产开发的特点及弱势
◆由于本区域消费群体有限，需要吸引其他区域消费者消费；
◆西部区域周边的商业配套设施需要一定的时间进行完善。
二、区域目标市场展望
根据沧州市政府《沧州市城市总体规划2003—2020年》，本区域将成为政府开发、规划力度较大的地区之一，将成为沧州市的行政、教育、科技、商贸及大量住宅区，新区区交通、环境的改善，不仅会提高居住环境，带动西部区域商业的繁荣发展，同时对沧州市整体经济的发展起到了促进作用，届时，新区将会出现天蓝、地绿、水、空气新鲜的良好居住、休闲购物空间。
三、沧州市场商业物业情况
3.2商场类
沧州商城
地理位置：
新华中路，华北商城对面
商城概况：
总建筑面积3.5万平方米，地下一层
地上四层，内设商位2180个
业态分布：
负一层：
食品超市和地下品牌家具市场、
一层：
小商品市场、二层：
大众服装市场
三层：
名品直销市场、四层：
仓储区
经营方式：
以租赁为主，既进行商位、仓储、老板办事处
广告位等项目的租赁，又兼营国际标准12道保龄球馆
租金价格：
1.5元/平方米/天
发展战略：
近期：
形成相对固定的科学管理模式，适时调整市场结构和引进先进业态，建设具有自身特色的批零市场文化。
中期：
发展、提高。
用三年时间完成公司的二期扩建工程，形成七万平方米的大市场。
在沧州市取得比较稳固的垄断地位，其主要标志是集购物、休闲、娱乐、服务、会展于一体，在全市同行业中做到规模最大，服务最佳，价位最低，功能最全。
长期：
向集团化方向发展在实现市场经营产业化的基础上，进一步跨部门、跨行业经营，组建集团公司，争取在六年左右
的时间成为上市公司，通过市场机制的作用搞好资本运做和扩张，实现公司的滚动式和跳跃式发展。
顺城商厦
地理位置：
解放路与南北大街交口西北角
商城概况：
商业部分总建筑面积3万余平方米，是沧州市迄今为止规模最大、配套设施最为完备的大型综合性商厦。
整个商厦共分3层（地下一层、地上两层），每层面积约1万平方米；地下室部分为近万平米的沧州市目前为止最大的购物超市，经营商品30000多种。
铺位租金：
1.0元—2.0元/平方米/天
配套设施：
中央空调、两部滚梯、一部电梯、实时监控、消防安全设施配有烟感、喷淋、手动报警等配套设施。
宏宇财富广场
地址：
新华西路二中西侧
开发商：
宏宇房地产开发有限公司
项目概况：
本项目共五层，为框架结构，总建筑面积约7500平方米，其中一至三层为商业，共4500平方米，四五层为公寓式写字楼。
销售价格：
商业均价：
11000元/平方米，写字间均价：
3000元/平方米，商业返租五年，每年租金8%。
项目配套
电梯：
西子奥的斯直升电梯；
冷暖系统：
市政热网集中供热，制冷为中央空调；
通讯系统：
预留电话及宽带网端口；
楼板荷载：
一至三层3.5吨/平方米；
停车场：
约1000平方米，全部用高档材料硬化。
装修标准：
外装采用干挂石材，特种玻璃幕墙及涂料；内装采用铝格栅吊顶，花岗石楼梯及瓷砖地面。
分析：
项目位于旧城繁华区与新城连接地带，交通便捷，稳定的投资回报率是项目的销售速度加快，但该项目规模较小，且商业和办公相互影响，难以形成良好的办公氛围。
区域楼市分析
Ø沧州市商业发展落后，成型的商业区主要集中在市中心新华路、南北大街一带；
Ø写字楼项目刚刚兴起，开发数量较少，规模较小且分布分散；
Ø商业项目的租金、售价相对偏低；
Ø已开发的商业项目自身配套较少，产品品质相对较低；
Ø随着经济的发展，出现了新型的商务写字楼项目，从市场反映看，销售情况不理想。
四、商业市场预测
◆作为环渤海经济圈重要的城市，沧州的商业还比较落后，但随着沧州经济的不断发展，城市交通的日趋便利、西部新区的规划、政府的大力支持以及诸多利好因素使沧州市商业物业的发展前景更加广阔；
◆沧州房地产市场加速发展趋势带来了社区商铺的异军突起，随着城中村和旧城改造项目启动，大量城中村将会改变成为城市的高尚社区，这一部分社区的建立必将加大城市的商业容量业也必将给商业带来巨大的发展空间；
◆沧州市政府加大整治城市环境力度后，拆除违章建筑带来了市场空间。
五、综述
◆沧州的商业物业正朝着规模化、集成化的方向发展，具有总体定位及特色的商业物业投资前景看好；
◆沧州商业物业正进入一个持续快速发展的阶段；
◆沧州的商业具有广阔的发展空间，适合发展高档品牌、大型综合社区百货、大型综合超市及购物中心、专卖店等将成为沧州零售业的主流发展方向；
◆沧州会馆处于沧州市重点规划发展方向的西部新区，并处于以解放路与西外环路两条主要交通干道交汇处，是未来新区商贸区的中心位置，是绝佳的商业领地；
◆沧州会馆的商业定位是基于上述内容的指导下而确定的，符合社会经济发展趋势。
第四部分项目市场可行研究
一、项目动态SWOT分析模块
1、项目优势
◆地理优势：
高新区是沧州市重点发展方向，本项目处于新区的黄金位置，三条主干道解放路、西外环街、迎宾路在其周边；
◆区域优势：
区域内道路宽阔，交通畅通，大型成熟社区及多个政府行政服务部门分布周边，使本区域形成了浓厚的居住和办
公氛围；
◆机会优势：
该区域暂无大型购物中心、高档餐饮及宾馆，为本项目提供了有利的发展空间；
◆规划优势：
规划设计体现以商家为本的理念，充分满足商家的需求；
◆管理优势：
统一规划，错位经营，着力营造一流的经营环境和商业气氛；
◆经营优势：
业态上以“高档宾馆、酒店”、“高档写字楼”、“大型超市”为主，发展“知名品牌连锁”经营，各种业态互为补
充的辅助经营模式；
◆服务优势：
提供优质、系统的服务，提供信息交流的环境平台，达到区域商业的网络资源共享。
◆配套优势：
地上地下停车场车位充足，室外广场可容纳大量客流；中央空调、电梯、扶梯、安防等设施完善。
2、项目劣势
◆虽处于市政重点发展方向，但距离市中心有一定距离，在区位上处于劣势；
◆目前直达项目地的公交线路相对较少；
◆区域内商业项目较少，商业氛围较淡。
3、市场机会（opportunity）
◆宏观市场整体向好，商业物业正处于快速升温阶段，有效需求空间较大；
◆位于市政府重点规划区域，项目地周边居住氛围浓厚，将给项目带来发展较大的空间；
◆新区除在建的颐和广场项目外，暂时无规模较大商业项目；
◆京沪高速铁路的经过将给本项目带来较大发展机会。
4、市场威胁（threat）
◆项目所处的新区域缺乏有力的消费群体支撑本项目，需要采取措施吸引其他区域消费群体购房，给本项目的销售工作带来一定的难度；
◆颐和广场的建设对本项目销售有消极影响。
二、项目占有率及吸纳率评估预测
1、目标市场需求量
目前，沧州市约有人口50万，新区规划为城市副中心，约有5万人左右，暂时没有成型的商业项目，随着政府对新区的规划、环境的改善，西部区域对商业的需求还会进一步加大。
2、目标市场的供应竞争量
西部新区随着交通、环境、休闲场所等配套不断完善，区域房地产将持续稳步发展。
目前在售的商业项目有颐和广场等，在售楼盘的后续供应量约20余万平方米。
本案作为西部区域一个大型商业综合性项目的推出，不仅会改变该区域的商业形象，同时也会引起新区甚至沧州市商业供应量的激烈竞争。
3、项目竞争力评估
地段：
本地块位于沧州市政府《2003—2020年城市总体规划》的西部新区，北侧为沧州市交通局，还拥有市政的主、次干道——解放西路、迎宾路、西外环、规划路；
品牌：
本项目的开发单位为石家庄市鑫达房地产开发公司沧州分公司，公司先后开发建设了鑫达康居园、康居园二期工程，开发建设商品楼面积数十万平方米，为沧州的城市建设与发展做出了巨大贡献。
品质：
项目谋求把国际化思潮与中国本土文化有机的结合，创造一种追求健康的生活方式，在尊重沧州本土文化的同时，充分考虑国际、生态、人文的项目定位理念，即：
项目建筑风格为中式简约式，追求现代与古典的结合，宾馆（酒店）内部采用具有沧州特色的杂技、武术表演，外部景观走廊、雕塑、小品遍布其间，并辅以大面积的绿化带，形成特色中心主题景观区；项目配有充足的地上、地下停车位，其目的使项目的生活、休闲价值最大化，打造出沧州市具有“最具沧州特色的商业项目”。
经营：
本项目宾馆（酒店）以自营为主，聘请国内知名酒店进行日常经营管理；商务楼出售；超市（娱乐中心）以出售为主，并进行招商组市，引进大型连锁商业机构。
物管：
物业管理中心主要负责项目物业管理职责，如：
日常保洁、维护、安全防卫，公共设施的维护管理等。
物管保安主要采用流动岗、组团固定岗合理配置。
形象：
项目致力于营造沧州第一本土化高品质商业综合区，其形象定位：
1-新城市精神代言——商务楼
2-本土化人文住区——沧州会馆
3-缔造新城市购区、缔造沧州视界观——娱乐中心
第五部分项目财务可行性研究
一、项目初步定位
根据用地总体规划进行功能分区，本项目地块为商业用地，占地58亩㎡，开发类型以宾馆（酒店）、商务楼、超市为主，其中宾馆建筑面积28000㎡，商务楼建筑面积30000㎡，超市（娱乐中心）的建筑面积为30000㎡。
具体经济指标如下（估算）：
用地面积
建筑面积
建筑面积
建筑面积
销售价格
销售额
宾馆（酒店）
——
28000㎡
——
——
——
——
商务楼
——
——
30000㎡
——
2900元/㎡
8700万元
超市
——
——
——
30000㎡
4000元/㎡
12000万元
合计
58亩
88000㎡
20700万元
二、项目开发的成本分析
本项目开发由土地成本、前期开发费、建筑安装工程费、公建配套设施费、房地产各项税费、管理销售和财务费用、不可预见费、营业税及附加、贷款利息等构成。
鉴于前期费用、公建配套建设费、房地产税费是根据土地成本、建安工程成本的基数作为成本统计和计算基础。
因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地产税费等有关部分的各项计提依据和计算过程。
详见如下：
项目各类开发成本一览表
单位：
万元
项目名称
总投资
单方成本（元/㎡）
工程量（㎡）
备注
1、土地成本
1450
164.7
88000
25万/亩
2、前期开发费
1321.23
三通一平
880
100
88000
工程钻探费
141.2
建安总价的2%计提
工程设计费
141.2
建安总价的2%计提
工程监理费
12.71
建安总价的0.18%计提
质量安全监督费
14.12
建安总价的0.2%计提
临水临电
132
15
88000
3、建筑安装工程费
7060
宾馆（多层）
1960
700
28000
商务楼（小高层）
3600
1200
30000
超市（三层）
1500
500
30000
4、基础设施费
1232.28
供电工程
572
65
88000
供水工程
132
15
88000
道路工程
369.6
42
88000
排水工程
132
15
88000
绿化工程
26.68
40
6670
绿化率17.24%
5、房地产各项税费
114.1
土地出让金契税
43.5
按地价3%计提
土地增值税
70.6
建安总价的1%计提
6、公建配套费
100
含停车场等配套设施
7、管理销售和财务费用
1039.8
开办和管理费
211.8
建安总价的3%计提
销售代理费
414
按成交价2%计提
销售推广费
414
按成交价2%计提
8、不可预见费
207
按成交价1%计提
9、营业税及附加
1138.5
按成交价5.5%计提
静态投资总额
13664.91
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