安徽某安置房小区建设工程项目投资可行性研究报告.docx
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安徽某安置房小区建设工程项目投资可行性研究报告
安徽某安置房小区建设工程项目投资可行性研究报告
第一章总论
第一节项目概要
第二节可行性研究的主要技术经济指标
第三节编制依据
第二章可行性研究背景
第一节公司简介
第二节项目背景
第三节项目建设的必要性
第三章市场分析
第一节市场概况
第二节需求预测
第三节竞争分析
第四节市场定位定价分析
第四章建设内容及设计方案
第一节建设内容
第二节建设进度
第五章建筑规划设计
第一节 总规划设计理念
第二节总规划布局
第三节 公共设施及配套服务规划
第四节 道路交通系统
第五节 景观绿化系统
第六节 竖向设计
第七节 消防设计
第八节 市政公用设施设计
第九节 给排水及燃气
第十节 电气设计
第十一节环保、卫生防疫设计
第十二节节能设计
第十三节太阳能利用
第六章工程招投标方案
第七章物业管理
第八章项目运营机制
第一节项目组织机构
第二节劳动定员和人员培训
第九章投资估算及资金筹措
第一节投资估算
第二节资金筹措
第十章经济分析
第一节营业收入和营业税金及附加估算
第二节财务盈利能力分析
第三节财务清偿能力分析
第四节 风险分析
第五节 不确定性分析
第六节 建议
第七节国民经济评价
第十一章 结论
附表：
（项目主要财务评价指标表、主要技术经济指标表、投资估算表、管理费及销售费用年度运用表、投资与销售进度表、投资计划与资金筹措表、销售收入和营业税金及附加估算表、借款偿还表、损益预测表、现金流量表、敏感性分析表）
附件：
委托单位的营业执照、组织机构代码、税务登记证等
建设项目国有土地出让使用证书和建设用地规划许可证
建设项目选址意见书和批复文件
编制单位的营业执照及资质证书
XXXXXX安置房小区建设工程
项目投资可行性研究报告
第一章总论
第一节项目概要
项目名称：
XXXXXX安置房小区建设工程
建设地点：
XXX市XXX利民北路东侧
项目建设单位：
XXX房地产开发有限公司
法定代表人：
XXX
第二节可行性研究的主要技术经济指标
总用地面积：
20,000.00M2
总建筑面积：
109,700.00M2[包括：
安置房96,000M2，零星商业10,000M2，菜市场1,300M2社区配套建设2,400M2]
容积率：
5.49
建筑密度：
23.%
建设工期：
3年
项目总投资：
18,728.47万元
[其中：
土地价格：
5,149.19万元（含契税及其他费用）]
自有资金投入：
9,000.00万元
银行贷款资金：
8,000.00万元
项目销售收入：
16,995.00万元
项目投资利润率：
8.79%
项目内部收益率：
11.8%
项目财务净现值：
306.18万元（I=10%）
投资回收期：
3.13年
贷款偿还期：
2.56年
第三节编制依据
1、安徽省城市居住小区规划设计暂行规定
2、XXX市和XXX总体规划
3、XXX市XXXXXX安置小区详细规划设计
4、建设用地批准书
5、各相关设计规范
6、XXX市建委芜市建（2004）159号《关于进一步加强房地产开发项目资本金管理的通知》
7、财政部财建（2002）394号《关于印发（基本建设财务管理规定）的通知》
8、XXX市XXX发改委发改投资[2010]251号《关于同意XXXXXX安置小区项目登记备案的批复》
9、委托方与XXX有关部门签订的相关协议
10、原建设部《房地产开发项目经济评价方法》
11、委托方提供的有关数据
12、项目可行性研究委托合同
13、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
14、XXX土地评估有限公司房地产信息数据库
15、XXX工程咨询有限公司工程造价数据库
第二章可行性研究背景
第一节公司简介
XXXXXX房地产开发有限公司于2010年06月22日注册成立，并有XXX市XXX工商行政管理局颁发的340223000017589（1－1）号营业执照。
注册资金为人民币3000万元整，实收资本为人民币3000万元整，企业开发资质为暂定级。
公司现有正式职工58人，各类专业技术管理人员20人，其是以房地产开发为核心，含房产销售、物业管理为一体的企业。
“打造优秀团队、创建一流品牌”是公司确立的长期企业目标，并坚持“以人为本，诚信求实”的经营理念和“团结务实，开拓创新”的企业精神，与时俱进、开拓发展，立足房地产，作好配套服务，为把XXX市及XXX的商住房建设成为花园式的生态环境和时尚优雅的文化氛围做出贡献。
第二节项目背景
为顺利进行新城区建设，需要解决拆迁安置的问题。
XXX以“突破城建，加快构建城镇体系”为中心扎实推进城市建设，通过建设安置小区方式有效地解决拆迁户回迁安置问题。
根据项目建设单位与XXX人民政府签订的相关协议，项目建设单位建设回迁安置房96000平方米，零星商业10000平方米，菜市场1300平方米，社区配套2400平方米（初步估计）。
按照XXX有关部门与委托方签订的协议，安置房、零星商业、菜市场均按照1500元/平方米出售。
XXX政府采取将该地块土地出让金返还给项目建设单位的政策。
本次估算时，按项目建设的第二年的返还款估计为2574.59万元，第三次将返还2574.59万元，共计5149.19万元。
一、区域分析
1．城市概况
安徽省辖市XXX，是国务院批准的沿江重点开放城市，位于中国东南部，东于长江三角洲连成一体，南依黄山、九华山、齐云山、太平湖风景区，北临江淮平原。
中心地理座標为东经119度21分、北纬31度20分，周边于上海、杭州、合肥、南京等大城市相邻。
全市辖三县四个区，总面积3317平方公里，市区230平方公里。
2007年末全市总人口221.74万人，市区104万人。
XXX市地处长江下游，属亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，四季分明。
年平均气温15摄氏度-16摄氏度，年平均无霜期219-240天，年日照时数为2000小时左右，年平均降雨量1200-1400毫米。
XXX历史悠久、春秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前109年，距今已有2000多年历史。
近年，XXX境内人字洞发现的远古人类制作的石器、骨器和品种多样的哺乳动物化石、时间断代约在距今200万至250万年之间，把人类在亚洲活动的历史上溯了四五十万年。
境内大工山古铜矿遗址是春秋和汉唐时期中国最大的铜生产基地，96年被国务院列为全国重点文物保护单位。
1876年中英《烟台条约》辟XXX为对外通商口岸。
1877年起，XXX逐渐成为全国四大米市之一。
由于位置优越、商业XXX，历史上曾被誉为“皖之中坚”、“长江巨埠”。
XXX是长江经济带上重要的通信枢纽。
宁汉、宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过XXX，全市程控电话总装机容量30.6万门，移动通讯、无线寻呼等现代化通讯设施手段先进，国际互联网XXX网站已正式开通。
XXX是沿江公路网络的重要枢纽。
全市公路总里程1530公里，其中市区100多公里。
205、318国道穿境而过。
XXX通往合肥的高速公路已投入使用，沿江高等级公路XXX段已建成，XXX至杭州的高速公路XXX-广德段已建成开通，芜宁高速公路开工建设已接近完工。
从XXX发车以当日往返为半径，覆盖区域共有2亿人口，是全国人口最密集、消费层次最高的地区之一。
XXX是华东第二通道的重要枢纽。
芜宁、芜铜、皖赣、淮南和宣杭等五条铁路在此交汇和联接，沟通全国各地。
于2000年10月通车的XXX公铁两用长江大桥，将长江南北交通融为一体，北上经淮南线可接京九线和陇海线，南下可至杭州、宁波、厦门。
1．基地区位
建设项目位于XXX市XXX，XXX位于XXX市西南部。
行政区域介于北纬30°38′～31°10′与东经117°57′～118°30′之间。
该县东界宣州市，西接铜陵县、青阳县，南连泾县，北邻繁昌县、XXX县。
县境状若骆驼，南北长56．9公里，东西宽51．4公里，面积1263．7平方公里，占全省总面积的0．98％。
现设15个乡，6个镇。
县人民政府驻城关镇。
XXX现境为江南地区开发较早的地区。
汉代为江南地区交通发达的宣城县和农业发达的春谷县分领。
汉宣城县故城为春秋战国时期的江南名邑，位于当时水路交通要道中江之滨，即今XXX青弋江镇。
“宣”字据《韩诗传》说为“显也”。
古代江南地区开发较晚，但作为吴、楚两国交通冲要的宣邑已随着中江水运业的发展而日益繁荣，作为吴、楚名邑显扬于江南，并筑城以御守，定名宣城。
作为分领今XXX的春谷县范围较大，包括今XXX一部及繁昌、铜陵市、县等境，治所位今繁昌县荻港镇南4公里的苏村一带。
县名春谷，说明该地区农业十分发达。
本项目位于XXX文庙路与环城北路之间，为商业、居住用地。
随着城市的建设发展，此处具有良好的开发前景。
1．项目概况
本项目规划总用地面积20000平方米，规划地上总建筑面积为109700平方米，包括作安置房用的高层住宅楼、零星商业、地下车库等建筑，其中居住建筑面积约96000平方米，零星商业建筑面积10000平方米，菜市场1300平方米，社区配套建筑面积约2400平方米，规划地下车库及人防建筑面积约7000平方米，停车率100％。
项目总投资1.87亿元，计划开竣工日期为2011年2月——2014年1月。
项目将完成五幢高层居住楼和零星商业区、菜市场、社区配套用房等建设,占地面积20000平方米，建筑面积为109700平方米，预计在2014年1月完成。
2010年经XXX市XXX发展和改革委员会发改投资备字（2010）251号文批准同意，进行XXX安置房小区项目工程的建设。
2010年4月与XXX市XXX国土资源局签订了《国有建设用地土地使用权出让合同》，已取得国有建设用地土地使用权证[南国出让国用（2010）第1－3－172号]，土地用途为商业、居住，已取得XXX规划局规[2010]005号同意该方案的批复，《建设用地规划许可证》，其他相关手续正在办理中。
建设项目定位为高层居住楼、商业区，属安置住宅区，在规划中突破传统居住小区的规划模式，在功能分区合理、生态环保、舒适人性化的基础上，营造一种体现现代城市的居住环境。
随着大型超市的建成，XXX安置房小区将是一个集高档购物中心及园林式住宅的综合性房地产项目。
第三节项目建设的必要性
一、“大XXX”建设给XXX房地产市场带来前所未有的机遇
日前，《XXX市城市总体规划（2006~2020年）》正式出台。
目标定位该市是长江中下游重要的综合交通枢纽及区域性经济文化中心，成为先进的制造业基地、滨江特色旅游城市，远景目标是成为城市容量有600万人的特大城市。
一是运河连通"长三角"。
目标定位皖江城镇带核心城市及长三角城市群中资源环境优越的大型综合性二级城市。
围绕这个目标，规划使合杭高速、沿江高速与徐福高速、铜南宣高速与芜雁高速形成"三纵两横"网络；新建XXX长江二桥，接通徐福高速，新建铜南宣等高速；充分利用长江黄金水道及万吨级港口的有利条件，打通芜申运河，建设芜申运河港口，加强XXX与苏浙沪之间的内河联系。
二是远期拟建民航机场。
远期，规划选址建设XXX民航支线机场，开通XXX至国内主要中心城市的民航支线，同时为铜陵、宣城提供服务。
机场选址XXX县城南侧三元片区、芜宣高速公路西侧。
此外，XXX规划建设宁芜安城际铁路，推进皖赣铁路复线、宁铜铁路复线建设及淮南线合芜段提速改造。
城市中心城区至三个次中心城区远期规划建轻轨（LRT）线路。
正在建设中的京福铁路将设站在XXX。
三是城区多提供经适房。
根据"规划"，到2020年，XXX市利用沿江岸线资源，使其成为城市重要的产业发展带；XXX、繁昌、XXX等县域有效连接成环形生态廊带，发展观光休闲与生态旅游。
2020年，XXX市中心城区住房供应总量约达2151万平方米。
规划期内新建28.4万平方米廉租房，约0.6万套；经济适用房的建筑面积为401.8万平方米，约5.0万套；各类商品住房建筑面积为1720.8万平方米，约17.2万套。
四是未来计划跨江发展。
远景规划中，未来的XXX是山、水、城空间相融合的城市，主城与副城之间由环形生态廊带加以分隔，形成极富特色和可识别的组团式城市架构。
区域人口容量为620万到640万人，其中"一环"内人口为40万。
跨江发展不但将落实合巢芜经济走廊在空间上的联系，也有利于带动长江以南地区的快速发展，充分发挥过江通道的作用，实现两岸联动发展。
“大XXX”的建设给当地房地产市场带来了前所未有的发展机遇，XXX房地产开发有限公司正是在这种契机下进军XXX市房地产市场。
把握机遇，加速发展，既是XXXXXX的当务之急，也是XXX长远发展目标新的一个里程碑。
二、项目建设是适应XXX住宅市场发展趋势的需求
XXX是一座立市有2100多年历史的文化古城，又是一座充满生机活力、富有现代气息的新兴城市，更是有其良好的环境气候条件以及适当的城市尺度与密度，这些优良的自然环境不仅为当地市民提供了良好的居住条件，更吸引了周边城市乃至境外人士来此工作、居住和休憩。
改革开放以来，XXX充分发挥自身区位优越、交通便利、资源丰富的优势，始终坚持“以工强县、以农安县、以商富县”的发展方向，区域综合实力日益增强，对外开放日趋活跃，城市建设日新月异，社会事业蓬勃发展，人民生活蒸蒸日上。
目前，全县已形成以汽车、水泥建材、纺织服装、冶金机械等为支柱产业的工业体系，以蔬菜、水产、花木、油菜、棉花为主产的优势农业板块，以房地产开发、现代物流、旅游、保险、金融、中介为重点的服务业体系，以南岭工业区为主体，以特色工业为支撑，区域综合实力位居安徽省县属经济前列。
综上所述，本项目的建设是很必要的。
第三章市场分析
第一节市场概况
一、市场环境分析
在进行本案的可行性研究之前，我们需要对本案所处市场环境作出客观的调研和分析预测，并对本案所处地段和周边环境、未来目标客户的认可度进行初步的调研。
1．有利因素
（1）外部环境乐观，房地产业仍是国家的支柱产业，房地产业的发展带动一批相关产业的发展，房地产业的发展是国家经济发展一个晴雨表。
（2）国家宏观经济背景趋好，人均GDP稳步上升，在消费品市场尚无突破性转机的前提下，房地产市场未来将持续为投资者关注。
（3）区域金融，文化，经济，商业大环境已趋完善，随着基础设施的进一步完善，本区的生活配套设施也将日趋完善，购物休闲，金融证券，文化教育医疗卫生等生活配套已初步形成气候，解决了居民生活的后顾之忧。
将成为未来本市的强劲升值楼盘。
（4）XXX市及XXX房地产市场稳定，对于房产需求量日益增大，原居民普遍愿意买房投资，居住，置业，且大多具有一定经济实力。
众多外来人口的加入，使本市常住人口基数不断上升，以及XXX市处皖南北部，其北临长江，南望九华，东接长江金三角，西通中部腹地，素有“皖南门户”之称。
浩浩长江，由西向东，穿山越岭，奔腾而来，在这里形成一条宽阔平稳可行驶万吨级船只的“黄金水道”。
沪铜铁路、沿江高速公路宛如两条巨大的动脉，将XXX同富饶发达的长江三角洲地区和广大内陆腹地连接起来。
由XXX前往南京禄口、合肥骆岗机场也非常方便，车程不到一个半小时，是大量移居人士的选择，对于房产需求量日益增多。
这类人口更具经济实力，使本市的房地产市场能够持续繁荣。
（5）公司已经锁定的目标客户群体是具有一定的经济实力，或处在事业上升期的行业社会精英。
通过对目标客户的初步市场调查，他们对本地段的房产投资兴趣较高，对公司楼盘在现代繁华都市下营造出“小桥流水人家”的境界，在现代主义的建筑造形下，结合着中国传统园林般的环境景观，实现现代与传统的交融的满意度和认知度也较高。
（6）2008年银行贷款利息率四次下调，在中央和地方陆续推出新政的当下，楼市的坚冰有望逐渐融化，使得个人购房贷款政策受到鼓励，可以预见的持有成本明显减少，会让更多消费需求重新回归到房地产市场当中。
2．不利因素
近期个别城市出现房产泡沫现象，致使楼价有所平稳，这种现象会对房地产市场造成一定的不良影响，加以中央政府对房产市场发展过热的宏观调控，使得部分投资者信心不足，会造成部分投资者持币待购，房产销售进度放慢。
公司的困难就是如何提高投资者对楼盘当前价位稳定无降的信心。
二、XXX房地产市场概况
XXX房地产市场总体状况良好，健康稳定。
主要表现在以下几个方面：
1．房地产投资稳步增长，近年来房地产投资对全县投资增长的贡献和拉动作用逐年提升。
今年上半年房地产开发投资对全县投资增长贡献率为34.0%，拉动全县投资增长22.7%。
2．商品房开发销售情况良好，全市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积均有较大增长。
3．房价稳中有降理性回归，城区商品住宅的销售均价相对平稳，在4000-4500元/㎡的范围内小幅变化。
高位运行，保持平稳，实现了理性回归。
4．房地产金融情况稳定，XXX房地产贷款总体仍呈增长态势，商业性房地产贷款、房地产开发贷款余额、个人购房贷款、个人住房公积金贷款均呈上涨态势。
房地产市场进一步规范，近几年来，通过对房地产市场的综合整顿，尤其是市政府“4.3新政”的实施，房地产市场行为得到了进一步规范。
在各区政府、市直各相关部门的共同努力下，在各开发企业的大力支持下，去年年初以来加大了对已出让土地的清理力度，促进了商品房开发量的增加；增加了土地供应，扩大了普通住房的有效供应量；加快了拆迁安置房和廉租房建设，推进了民生工程；加强了商品房预（销）售管理，规范了市场行为；加强了住房金融监管，保障了居民中小户型住房贷款需求；加强了部门协调与配合，确保了政府调控措施落实到位。
去年底，市政府就稳定房价，又召开的新闻发布会，推出了五项措施，即：
1、重点保障一批；2、着力稳定一批；3、加快供应一批；4、严格住房金融政策；5、进一步加大房地产市场监控力度。
这些措施在今年上半年得到了有效地贯彻，促进了XXX市房地产市场的持续健康发展。
第二节需求预测
一、宏观调控政策和金融政策
随着国家宏观调控政策和金融政策的进一步趋紧，XXX市也和全国、全省其他城市一样，房地产市场与去年相比略显冷清，部分楼盘成交低迷，出现了观望气氛，消费者如今在买房问题上已经十分理性，不再盲目追高买涨了，一些开发企业新开盘的楼盘开价也回归理性。
同时，随着市场供应量的不断加大，商品房销售市场将面临着新一轮竞争，一些楼盘滞销后将继续采取打折优惠促销，也是楼市回归理性的表现。
特别是去年高价开盘的部分楼盘，今年的价格适当回落，反映出开发企业的理性决策。
目前XXX市及今后的房地产市场走势可概括为“短期难熬，长期看好”。
开发企业也应积极面对当前宏观调控的形势，及时调整开发经营战略，在理性分析的基础上，稳定心态，准确测算成本和成本上涨趋势，合理定价，不要追求暴利目标，切实加大开发高品质的中小套型、中低价位普通商品住房，以满足居民不同消费层次的购房需求。
目前全市潜在的购房需求较大，主要有5个方面：
一是工业化和城市化的发展带来人口增加，促进住房需求。
根据XXX市“十一五”规划要求，按照目前55万人口计算，城市化率年均增加1.5%，每年增加0.6万人需购买或租住商品住房，按人均建筑面积30㎡测算，今后每年约需新增28万㎡商品住房。
二是新增工业企业落户XXX将带来的外埠人口，增加住房需求。
如每年按照80家工业企业递增，每家企业按300人计算，合计2.4万人，按其中10%购买住房，每套按80㎡测算，今后每年约需新增18万㎡商品住房。
三是人均住房面积增加的住房需求。
去年底XXX市城镇人均住房建筑面积为26.38㎡，根据XXX市“十一五”住房建设规划的要求，全市城镇人均住房建筑面积要达到30㎡。
到2015年全市城镇人口按20万人计算，约需新增商品住房14万㎡。
四是年轻人结婚及拆迁安置等因素将增加住房的刚性需求。
目前全市城镇年轻人结婚每年达1000余对，据初步统计，年轻人因结婚购房的比例为15%。
同时在城镇建设拆迁安置过程中，选择货币化安置购买商品住房的比例为10%。
按去年全年全市商品住宅销售面积146万㎡计算，每年约需新增商品住房12万㎡。
五是改善住房条件和投资型购房将带动住房需求。
据有关资料测算，全市城镇家庭为改善住房条件和投资型购房约占购房总数的20%。
按去年全市全年商品住宅销售面积146万㎡计算，今后每年约需新增商品住房30万㎡。
综合上述新增商品住宅购房需求，预计2011年潜在的新增商品住房需求约50万㎡，2012年潜在的新增商品住房需求约60万㎡，2012年潜在的新增商品住房需求约65万㎡。
与此同时伴随全县经济、社会、文化、教育、卫生、体育等各项事业的进一步的发展，商业用房等非住宅类房屋的需求也持续大量增加，所以从长期房地产市场的需求分析，XXX将在相当长的时期内保持着较旺盛的购房需求，房地产业在XXX市的发展前景将更为看好。
二、城市化与城市人口增长
根据XXX市统计资料表明，2009年底XXX人口约为55.4万人，目前，城区框架正在进一步拉大，城市人口大幅增长已是必然。
这对城市住宅类房地产的需求有着巨大而直接的推动作用。
按届时城区人均居住面积18平方米计算，增加的人口需增加商品住宅房面积为88万平方米，平均每年需增加20多万平方米，这还不包括现有人口需增加的商品房面积。
市场消费潜力巨大。
三、收入的增长
一般来说，收入的增加会导致大多数商品需求的增加，从而使需求曲线DD向右平移。
2009年全县全年国内生产总值821191万元，比上年增长18.2%。
；全年全社会固定资产投资979420万元，比上年增长48.2%。
其中城镇投资770196万元，增长69.3%；房地产开发投资67904万元，比上年增长30.8%；农村非农户投资141320万元，下降8.4%。
”川气东送“管道铺设、205国道芜南路XXX段拓宽改造、芜南供水等一批重点项目建成并投入使用。
全年社会消费品零售总额289012万元，比上年增长19.3%。
分行业看，批发和零售业零售额253216万元，增长18.1%；住宿和餐饮业零售额32743万元，增长31.1%。
”家电、汽车、摩托车“下乡活动稳步推进，皖南家居装饰城、宇航商贸城等大型市场建成，鲁班国际酒店投入运营。
全年进出口总额4320.3万美元，比上年增长74.8%。
其中，出口3711万美元，增长97.3%；进口609.3万美元，增长3%。
成功举办了首届中国江南牡丹文化节，丫山花海石林景区接待能力不断提高。
大浦生态农业观光园被批准为全国农业旅游示范点。
加上XXX作为商贸城市，外地经商人员不断增加，尤其是外资企业和国内知名大企业的投资增加，商业、办公、住宅用房需求量都将不断上升。
四、楼盘销售现状表明需求量的巨大
根据对XXX各大楼盘销售情况的跟踪调查显示：
目前城区新开楼盘的销售情况良好，销售价格大都在在4000-4500元/㎡之间，这表明目前市区住宅需求量未饱和，需求潜力非常大，主要原因大致有以下两点：
首先，XXX住宅市场目前正处在稳步成长阶段，高档商业社区还比较少，但潜在市场却很大，本项目将填补该类型住宅的空缺。
其次，工业区规划用地的不断扩展，大量产业的注入，将会引进大量的人才，且这些人才多为技术产业为主的白领阶层，使得这一群体消费水平较高，为住宅市场的需求增加提供了可能。
在住宅市场需求方面，XXX房地产界有关人士强调，XXX中高端住宅特别是高端住宅市场的供应一直是供需失衡的，不少“见多识广”的高端住宅产品的需求者，因为对产品有着较高的期待，不少实际上一直是处于等待中。
2011年，众多的城区中高端住宅产品供应呈现井喷状推出，无疑会填补这个市场需求空间。
更重要的是，XXX住宅地产市场的整体品质，因此也会进一步提高，向沿海发达城市的水平靠拢。
由此可见，房地产开
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