江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告.docx

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江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告

江阴高新区服务业载体开发项目

可行性研究报告

汉镒资产管理股份有限公司

二零一三年十月

第一部分项目概况

一、宗地位置

项目所在区域原为成熟工业建成区，经过多年城市发展,已融入中心城区,靠近江阴市中心区及经济开发区核心位置，已不利于继续发展工业，根据国家及江阴市大力发展现代服务业的政策号召,该区域规划定位为总部经济区，目前处于发展起步阶段，其中海澜财务中心已经开始建设和销售。

项目地距江阴城市客厅区域及居住地中心位置约1公里左右。

项目位置图如下：

二、宗地现状

1、项目四至：

项目东临萧山变电所，南临现状空地，西临定山路，北临滨江东路。

具体如下图所示：

2、项目周边地势比较平坦，项目内部与周边道路的水平高度基本一致。

3、地面现状：

地上无建筑物和构筑物，场地内基本平整。

4、地面现无任何居住可能对项目开发进度造成影响的情况。

5、地下无（如管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，及受保护的历史文物古迹，可利用的构建）等可能影响项目施工情况。

6、项目用地无（市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊）等因素分割土地而对项目开发进度造成影响的情况。

7、现状及周边照片：

北临滨江东路：

西临定山路：

地块内现状：

三、周边配套调查

1、交通状况

1.1公交系统情况：

该项目北侧设有15、88、66公交终点站。

1.2宗地临主干道滨江东路、定山路，其中滨江东路为省道，东接张家港，西连江阴市区。

2、周边教育配套：

项目东南有江阴市第二实验小学，距离项目2公里距离，东有长山中学、长山中心小学，距离项目约3公里。

3、医院等级和医疗水平：

项目周边有滨江社区、锦隆社区卫生服务中心及长山卫生院。

4、宗地周边三公里辐射范围内主要居住宅及现状：

项目西侧东外环路内，距本项目约1-2公里范围，有滨江社区、锦隆社区、大桥社区等均为成熟的大型社区。

在售新建住宅项目较少。

四、周边环境调查

1、治安情况良好。

2、空气状况优良。

3、噪声情况良好。

4、污染情况无。

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）无。

6、近期或规划中周边环境的主要变化：

项目西侧定山路以西滨江东路以北为扬子江盈智城项目，现土地已平整，尚未开工。

五、大市政配套

1、道路现状及规划发展：

项目北侧滨江东路为双向六车道，项目西侧定山路为双向四车道。

2、供水状况：

现有管线均至项目用地。

3、污水、雨水排放：

现有管径均至项目用地。

4、通讯（有限电视、电话、网络）：

现有管线均至项目用地。

5、永久性供电和临时施工用电：

现有管线均至项目用地。

6、燃气：

现有管线均至项目用地。

六、规划控制要点

该地块的用地性质为商业用地；用地面积为13164.84平方米；容积率为2.8—3.2；建筑密度为不大于50%；绿地率为不小于15%；停车泊位要求为机动车80辆/万平米建筑面积，非机动车200辆/万平米建筑面积；交通出入口设计要求为沿地块西侧定山路及北侧滨江东路设置。

其他限制条件：

竞得者需自持规划建筑面积中商铺部分（由高新区管委会鉴定）的30%并不可分割出售，但可整体转让。

七、项目主体及进展情况

江阴新高置业有限公司（下称：

项目公司）为本项目的主体公司，注册资本3800万元。

项目公司已经与江阴市国土资源局签署《成交确认书》；已经与江阴市国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》，并已经按合同支付完毕全部土地款。

项目公司已经取得《国有土地使用权证》，《建设用地规划许可证》。

第二部分区域城市化发展概况

一、江阴市概况

1、地理位置

江阴市北枕长江，南近太湖，东接常熟、张家港，西连常州，地处苏锡常“金三角”几何中心，交通便捷，历来为大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。

2、经济发展

2011年，江阴市实现地区生产总值2335.87亿元，比上年增长16.7%，其中，第一产业增加值43.02亿元，增长18.6％；第二产业增加值1354.31亿元，增长14.4％；第三产业增加值938.54亿元，增长20.3％。

人均地区生产总值19.34万元。

江阴连续十年蝉联中国第一经济强县（市）。

3、行政区划

2011年，全市有11个镇、6个街道，有243个村委会、108个社区居民委员会（其中17个为村居合一）。

全市新组建各类农村新型合作经济组织136个，撤并自然村130个，整治村庄150个。

4、金融业发展

2011年，金融存贷款规模扩大。

年末金融机构各项本外币存款余额达2261.7亿元；城乡居民储蓄存款余额702.7亿元。

各项本外币贷款余额1780.8亿元。

人民币贷款中，短期贷款1038.2亿元；中长期贷款573.3亿元。

全年新增4只股票，累计拥有32家上市公司、33只股票，其中境外上市企业10家，募集资金280亿元，募集资金总量在全国县级市中继续保持第一。

5、人民生活

全市常住人口161.6万人，年末全市户籍人口为120.9万人，人口出生率7.7‰，人口死亡率6.6‰，人口自然增长率为1.1‰。

人口期望寿命达到78.1岁。

2011年，城镇居民人均可支配收入34888元。

农民人均纯收入17460元。

城镇居民家庭恩格尔系数为34.2，农村居民家庭恩格尔系数为35.6。

城镇居民人均住房面积（含偶尔居住）39.4平方米，农村居民人均居住住房面积67.0平方米。

2、江阴高新区概况

1、地理位置

江阴高新区位于长三角城市群几何中心，北枕35公里深水岸线，东距国际港口张家港8公里，西距一级对外开放港口江阴港4公里。

南临锡澄高速，倚靠江阴长江公路大桥，全国最大的主骨架公路之一的黑龙江同江—海南三亚的沿海大道经过江阴长江公路大桥。

以江阴高新区为圆心，150公里半径内，有上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、南京碌口国际机场、苏南国际机场、常州奔牛机场等空港。

水陆空交通网络完备的江阴经济开发区，已成为长江中下游南北交通的重要枢纽。

2、经济发展

2011年，江阴高新区全年完成地区生产总值305.88亿元，比上年增长17.64%；工商业开票销售收入1490.3亿元，增长26.1%；工业总产值1203.08亿元，增长20.03%。

实现利税总额125.12亿元，财政收入51.45亿元。

新批进区企业128个，其中外商投资企业33个。

3、江阴高新区“十二五”发展规划

“十二五”期间，高新区将全力推进现代化科技新城建设，构建区域领先的现代产业体系、高位均等的公共服务体系与和谐安全的生态环境体系。

经济发展：

全区地区生产总值超550亿元，年均增长16%左右，人均GDP（按常住人口计算）超5万美元。

实现业务总收入5000亿元；

产业转型：

高新技术产业增加值占规模以上工业增加值比重达65%以上，服务业增加值占GDP比重45%，一二三产业比重为0.2:

54.8:

45。

科技创新：

科技进步贡献率达60%以上，发明专利占专利总数的25%以上。

城市功能：

城市化率达到90%，现代化科技新城架构基本形成。

生态文明：

建成国家级生态工业示范园区；单位地区生产总值能耗比“十一五”期末降低20%，污染物排放总量比“十一五”期末降低25%，城市生活污水集中处理率达100%，环保重点监管企业污染物稳定排放率达98%；全区绿化覆盖率达42%以上，人均公共绿地面积超12平方米。

社会发展：

民主法治建设全面增强，社会管理体制更为完善，生活更加舒适、社会更加和谐；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均递增15%。

4、总部经济区发展规划

江阴高新技术产业开发区内规划建设先进制造业集聚区和现代服务业集聚区，其中先进制造业集聚区包括沿江新材料、现代中药及生物新药、金属新材料及制品、高端智能设备、融合通信装备及材料5个产业园；现代服务业集聚区包括总部经济区、现代物流区、高科技服务业集聚区。

根据江阴高新区制造业发展的需求特征，已确定将总部经济、文化创意、软件及服务外包、现代物流等四大高科技现代服务业和城市服务经济作为高新区下一步将重点扶持的服务行业。

总部经济区范围约1.6平方公里，依托盈智城、高新技术创业园等大型载体，承载着总部经济、文化创意、城市服务经济三项功能：

总部经济

大力发展公司总部、现代金融、商务服务、科技服务等总部机构，努力打造集金融产业、研发孵化、商务服务于一体的总部经济服务集群，把园区建设成区域性商务领航中心。

到2015年，高新区总部经济产业实现产值达400亿以上，力争引进区域性企业总部40家以上。

文化创意

依托高新区良好的制造业基础，重点发展工业设计及数字内容、印刷包装等，突出创意、创新、创造的功能定位，全力争创省内知名的文化创意产业基地。

到2015年，高新区文化创意产业实现销售收入达100亿元左右，园区集聚核心文化创意企业约50家。

城市服务经济

顺应高新区产城一体化发展的趋势，大力发展现代商贸、生态休闲、社区商业等生活性服务业，积极引入一些现代新型服务业态，满足人民群众日益增长的消费需求。

到2015年，高新区城市服务经济实现销售收入达400亿元，园区集聚超亿元商贸餐饮企业达50家以上。

发展现状:

总部经济区内目前正在建设的有海澜财富中心、法尔胜泓昇集团大厦等总部经济业态，本项目西侧为规划建设的扬子江盈智城。

本项目位于总部经济区内，西侧为规划建设的扬子江盈智城。

目前江阴高新区内总部经济区建设刚刚起步，借助其总部经济、文化创意及城市服务经济的功能，未来几年内将成为江阴市及高新区的快速增长点，发展潜力巨大。

第三部分区域服务业发展情况

一、服务业各业态经营现状调查

（一）江阴市服务业各业态经营现状调查

1、零售商业、批发市场

零售商业、批发市场主要调研业态为：

百货商厦、购物中心、超市卖场。

百货商厦：

江阴已形成核心商圈+区域商业中心搭配的城市商业体系，区域商业中心档次仍有很大的提升空间。

江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区，该区域属于江阴市的城市核心商圈，数量众，但单个体量普遍较小。

商圈内主要的百货有：

华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。

从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。

其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。

大部分商场的建筑结构是地下1层至地上5/7层建筑，单层营业面积集中在2,000-5,000平方米。

以华联、华地为代表，传统百货发展相当成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物业，受建筑结构的限制，以人民路为轴心的中心城区商业业态升级空间有限。

购物中心：

在早期阶段，由于位于城市新区或缺乏商业基础的区域，时代超级购物中心与希望广场都采取了发展超市卖场为主力业态的策略。

由于引进品牌卖场大润发，后者经营较为成功；而前者采取发展商自己经营，经营效果较差。

在前期开发过程中，希望广场开发了餐饮、休闲、娱乐等业态，以聚集区域商业人气；但由于区域缺乏成熟居民区、远离中心区以及经营策略失误（分割销售），并未取得预期效果。

在大润发的带动下，区域商业环境的日益成熟，开发商建设的星光百货，是一个集卖场、百货、餐饮、休闲、娱乐的购物中心（区域型）雏形。

超市卖场：

超市周边居民的消费水平与超市经营状况关系密切，高档社区的居民是超市的主力消费群。

时代超市沿大桥路西侧，附近大多是安居房、拆迁户、单位宿舍，消费力不足。

大桥路东侧的丽都城市花园等高档小区零售消费力被大润发吸收。

高端的住宅小区对超市经营状况有明显的拉动作用，比如大润发超市。

以超市为商业发展中心，向周边逐渐发展为区域型商业中心。

除大统华超市位于市中心，其它超市、大卖场都位于城市核心商业区周边住宅小区较为集中的区域，承担区域商业中心的角色。

满足周边居民一般生活用品需求。

江阴大卖场