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认真分析形势，积极应对越冬，

加强锻炼身体，满怀信心迎春。

—在2011年年终总结会上的讲话

同志们：

大家好！

今天,我们金晖地产在此召开2011年年终总结大会。

2011年，是房地产不平凡的一年，也是我们“第二个五年发展战略规划”的开局之年。

在这一年中，我们金辉地产经受住了国家调控、市场竞争的考验，在孝义市房地产界中站稳了脚跟，开创了我们拓展外地市场的先河！

使我们实现了历史性跨越，取得了经济效益与社会效益的双丰收，为我们今后的发展打下了坚实的基础，这是我们在座的每一位共同努力的结果。

借此，我代表公司对大家这一年的工作予以高度认可，感谢大家的支持与努力。

我们召开这次会议的主要目的有：

一是对2011年工作进行首回顾、总结。

二是对当前房地产形势的剖析、研究。

三是做好对2012年工作的打算与部署。

一、2011年工作回顾—喜忧掺半

（一）各项工作足额、超额完成，实现了预期目标。

11年，公司共完成交付了“金晖•盛世名邸”项目，新开工了“金晖•盛世风情”、“宁武汾西正晖煤业培训中心”、“宁武金晖盛世祥苑”。

在项目开发上，公司完工交付了“金晖•盛世名邸”，新开了“金晖•盛世风情”，宁武“汾西正晖煤业培训中心”，宁武“金晖•盛世祥苑”3个项目，储备了新疆“金晖兆丰能源大厦”项目和“金晖•盛世天城”项目。

同时，完善了已交付使用的“金晖盛仕华庭”小区绿化及零星工程，全年共完成建安产值25763万元，完成销售回款12277万元，竣工面积8.1万㎡，新开工面积达到30万㎡。

各项开发项目均实现全年安全生产无事故。

在公司人力资源体系建设上，一是通过各种渠道引进人才，壮大人才力量，2011年公司招聘高管2人，员工13人，保证了发展的需要。

二是打破旧的组织管理框架，按照现代企业管理要求和公司自身特点，对组织机构进行了优化调整。

公司内设“一室八部”包括总经理办公室、财务部、行政人事部、工程管理部、市场开发部、营销策划部、设备采供部、造价管理部、物业管理部。

三是进一步完善明确了高管职责、各部门职责、业务流程，初步建立起了一套完整的组织机构管理体系。

下面我对11年工作各项工作进行详细介绍：

1.续建项目

涉及“金晖•盛仕华庭”、“金晖•盛世名邸”两个项目。

全年共实现建安产值11563万元，其中“金晖•盛仕华庭”63.2万元，“金晖•盛世名邸”11500万元，完成年度目标的98%。

全年共实现销售回款12277万元,其中“金晖•盛仕华庭”1342万元，“金晖•盛世名邸”10935万元，完成年度目标的57.4%。

2、新开项目

涉及“金晖•盛世风情”、宁武“汾西正晖煤业培训中心”两个项目。

全年共实现建安产值14200万元，其中“金晖•盛世风情”8500万元；宁武“汾西正晖煤业培训中心”5700万元，完成年度目标的120.3%。

3.开发建设目标完成情况

关于“金晖•盛世名邸”项目：

2011年是“金晖•盛世名邸”项目的收官之年。

今年主要进行的是一期扫尾及二期的建设。

其中：

一期实施了小区道路硬化工程，环境的绿化、亮化、美化工程，配套安装工程。

二期工程总建筑面积8.1万㎡，目前，1#、2#、3#、15#楼及1#、2#、3#车库的土建工程全部完工，安装工程除2#、3#车库外全部完工，并于2011年11月份竣工交付业主使用。

关于“金晖•盛世风情”项目

公司2009年12月12日以5950万元竞得位于孝义市振兴街南侧、新庄村村北的（2009—41）号地块国有土地使用权。

宗地面积89730.89㎡，土地使用性质为住宅用地，使用期限为70年。

规划建设“金晖•盛世风情”住宅小区，小区规划总建筑面积190000㎡，分两期进行建设。

一期工程开工1—6#、8#、11#、12#楼共9幢楼和1#—5#地下车库及室外附属工程，建筑面积100000㎡。

关于忻州宁武项目：

公司于2011年5月26日以3335万元的价格竞得位于宁武县凤凰镇大河堡村村东的（2011A—5）号国有土地使用权，土地面积为39976.576㎡，用途为商业、住宅用地，使用年限分别为40、70年。

规划建设“汾西正晖煤业培训中心”和“金晖•盛世祥苑住宅小区”，规划总建筑面积105272㎡。

关于新疆拜城项目：

新疆拜城项目位于新疆维吾尔自治区阿克苏地区拜城县，分为生活用地及办公用地，该项目于2011年9月份进入调研阶段，目前，修建性详规已由上海同济城市规划设计研究院与上海华都建筑规划设计有限公司编制完成。

为保证项目的顺利实施，公司决定成立拜城县金晖房地产开发有限公司，注册工作已完成。

关于其他项目后续工程：

“盛世华庭”小区，投资9万余元，补栽各类花木7430株，进一步完善提升了小区绿化；投资18万元，完善了小区消防工程，完成了集团办公楼的消防验收，为广大业主提供了优良的居住环境。

（二）在总结成果的同时，我们还应看到自己的不足。

1.人力资源缺乏，没有合理分配。

目前我们缺乏高素质、高水平的物业管理人才，物业公司职工流动性大，职工文化素质偏低。

2.各部门彼此之间的配合不紧密，公司的管理制度仍有待于完善。

3.成交量低，回笼资金慢，资金严重短缺。

二、认真分析当前形势，做好应对寒冬的思想准备。

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，国家加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，尤其是限购城市效果显著，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌，房价将回归到合理水平。

目前，国家调控持续加码，措施进一步细化，企业进入优胜劣汰的竞争局面，市场观望气氛浓厚，使房地产陷入一场僵局。

国家表示，2012年继续坚持房地产调控政策不动摇、促进房价回归，限购限价等行政性政策不会放松，相应的还会有一些土地政策、房产税试点改革等措施，所以，用一句话来概括:

房地产市场不容乐观。

下面我对当前形势进行具体分析：

1.国家持续收紧调控，房价下跌成为趋势。

针对房地产的宏观调控政策表现为：

打击投机、促进供应、引导需求。

国家明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房的建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康良性发展。

2012年国家又出台了诸如在大中城市开征房产税，将限购范围扩大到县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，力促地方政府来配合执行。

从去年以来，国家紧急发布“国八条”，调控出现了升级，从4月份开始，国家加大了调控力度，政策紧缩，供需矛盾开始紧张，房价下跌趋势愈发明显。

进入下半年，尤其是10月份以来，一线城市房价出现明显下跌，成交量持续低迷，二、三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。

进入12年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二、三线城市、县级城市扩散。

立足于我们孝义市来讲，总体形势也不容乐观。

虽然调控政策对我们影响较小，刚性需求仍存在的，但为什么房地产市场不景气？

因为目前我们孝义在售楼盘共计40余个，总面积约300万方，未销售面积约100万方，2012年即将面世楼盘不断增多，市场呈现饱和状态，闲置房源过多，受市场风波的影响，人们的观望情绪浓厚，这就是我们的现状。

2.保障房大量入市，房地产市场格局显著变化

保障房建设已成为这次调控的重要手段。

2012年国家新开保障房700万套，将严重影响房地产市场的供求关系，对商品房产生"挤出效应”，进而拉低了商品房价格，使房地产由卖方市场转为买方市场。

这些将促使房地产市场形成以保障房为主、中低商品房为次、高端商品房为辅的新格局。

立足孝义，棚户区的建成使房地产市场更加低迷，大大削弱了市场的刚性需求，成交量下降，库存压力加大，购房者的市场预期由上升转为下降，进入观望阶段，使孝义市房地产更加严峻。

3.土地供应分化

中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房供应减少、价格上涨。

国家在继续遏制投资投机需求的同时，加大中低商品房建设，尽快形成有效供给，缓解购房需求，抑制房价。

4.信贷紧缩，利率上调，控制成交比例。

近期，各大银行纷纷上调信贷利率,首套房贷利率上浮，无疑给准备购房、已购房但未付清贷款的人群带来沉重的压力，遏制商品房成交量。

5.房地产行业洗牌加剧，产业升级揭开序幕。

在目前房企资金吃紧，市场销售不力，行业持续低迷的态势下，2012年中国房产行业整合加剧，集中度增加，竞争激烈，部分企业将被淘汰出地产领域。

整个房地产行业将出现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。

就孝义市目前现状来看，房地产市场竞争异常激烈，硝烟弥漫，所以我们要随行入市，构建一种开发—自销—管理的全流程模式。

这就是当前的市场形势，我们要认真分析，从战略、品牌、业务、产品等方面制定出一套应对寒冬的措施，做好迎接寒冬的挑战。

三、2012年的工作打算

（1）主要经济目标

2012年公司计划完成建安产值6.14亿元，实现销售回款4.64亿元，新开工面积达30.05万平方米，竣工面积达到14.1万平方米（其中，宁武汾西正晖煤业培训中心9月底竣工交付使用，金晖盛世祥苑住宅小区11月中旬完成主体封顶，金晖盛世风情住宅小区一期工程11月底竣工交付使用，二期工程11月底主体封顶。

2012年公司计划储备土地600亩，实现全年安全生产无事故。

（二）12年工作部署，制定出应对寒冬的策略。

1.正确定位，坚持实施“四大战略”，降低成本，提高利润率，提升外部竞争力。

成本是影响公司利润的重要的因素，尤其是当前房地产开发成本日益透明、公开，降低开发成本已成为增强企业竞争力、提高利润率的重要手段。

要进一步优化、规范成本控制措施，创造出一种开发—自销—管理的新模式，加快资金回笼力度，充分利用良好的人脉资源和社会资源，达到总成本控制的战略目标。

2.优化品牌，提高知名度，提高核心竞争力。

品牌是一个企业综合实力的体现，走品牌化战略是我们金晖的必然选择。

“万科、龙湖”等知名品牌，利用自己多年树立起来的企业形象，为企业带来丰厚的利润。

我们也要借鉴这种发展模式，在开发、销售、物业管理方面都要注重自己的企业形象，加大品牌推广力度，占领本地市场，开拓外地市场。

3.精通业务，提高管理水平。

房地产是一个技术、资金密集型行业，各个环节都需要具备专业化、技术化人才，目前我们已经引进建筑、物业管理、法律等专业人才；加强员工素质培训，制定出年度培训学习计划，有计划组织管理人员和各部门员工进行培训学习；实行入职培训制度，每位新进员工都要培训学习公司的发展历程、各项规章制度，以及房地产基础知识、岗位基本技能；实行岗前培训，对新调整岗位人员进行相应部门职责、岗位职责以及岗位技能的培训，考核合格方可任职。

强化人才激励机制，合理提升员工薪酬，加强绩效管理，以现代企业绩效管理制度为根本，结合部门工作特点，尽快制定出完善项的绩效管理方案。

4.追求差异，提升产品升级。

开发房地产要以市场需求和消费者偏好为导向，抓住购房者心理，突出自己的个性。

为此，一要追求设计的独特性，充分发挥建筑设计专业技术的作用，走差异化道路，满足购房者心理；二要注重功能的前瞻性，紧跟现代城市的发展趋势，满足多元化需求；三要注重产品的独特性，突出金晖自己的个性；四要突出人性化特征，在强化使用功能的前提下，把营造人性空间的思想作为经营理念，努力成为营销热点，挖掘潜在的市场份额。

（3）具体落实，解放思想，转变观念，蓄力爆发，加强企业文化建设。

1.加强管理，完善体制。

公司要进一步完善并推行各项规章制度，努力提升管理水平。

随着公司规模的扩大，业务量和人数的增加，我们要打破以往的管理模式，建立完备的绩效考核体系、奖惩制度，明确各部门职责，严把环节，尤其是加强各部门彼此之间的协作，保证良好运行。

2.平衡业态布局，对抗调控风险，谋求长远发展。

目前，房地产市场由原来的品种单一、量的需求转向以多品种、高性能的需求为主。

这就要求我们发展金晖的优势资源，开发差异化房地产产品，满足市场不同需求。

我们要以“住宅+商业”两条腿走路的模式降低风险影响，我们可以用商业地产来解住宅开发的压力。

通过平衡业务周期，降低回报波动的风险。

3.加强营销，减少库存量。

通过各种营销手段，来减少我们的库存量，尽量拥有更多的现金流。

这主要通过精准的项目市场定位、产品定位、产品定位、产品推广、渠道营销等手段来实现。

由于我们的项目有差异，推盘的时段不一样，就必须寻找恰当的策略，准确把握市场，避免盲目开盘、单一推广。

尤其要做好12年盛世风情的开盘计划。

4.增强持有物业比重

当前孝义房地产供大于求，需要我们走自己独特的经营模式，不凡向“新鸿基”等知名企业学习，提高自有的物业比重，增强我们的抗风险能力，下一步我们将招聘一批物业管理的专业人才，提高物业管理水平，增强稳定收入，回笼资金，树立起自己的品牌。

5.优化高、中、低档产品结构组合。

规避楼市周期风险，调整产品结构式我们积极应对寒冬的必修课。

在楼市寒冬中，拉动房地产消费的来源主要还是刚性需求者，这一群体的消费目标多为中低档的普通住宅。

另一方面，孝义市城镇二元发展格局决定了市场对中小户型住房的需求。

因此，我们下一步目标是平衡不同档次产品比例，走规避风险的长线之举。

6.多区域布局，加快发展脚步。

在孝义房地产市场接近饱和的前提下，我们要把眼光放远，目标放大，走多区域布局道路，继续开拓外地市场。

一、二、三线城市受调控冲击较大，我们可以把投放在县级市区域，积极寻找投资机遇，通过自行调节，集中自身资源优势，以多区域布局来冲调控风险。

7.注重楼盘品牌塑造，严把质量关。

楼盘品牌是企业品牌的体现，是企业实施品牌战略的直接成果。

我们公司开发楼盘数量有限，推出新楼盘的频率较缓。

我们金晖品牌形象很大程度上取决于单项楼盘，只有树立“以人为本”的开发思想才能创立、维护与发展。

我们要严把质量关，使产品符合国家标准和市场标准。

总结过去，展望未来，2012年国家持续调控，市场持续低迷，对于我们来说是一种挑战。

如何打好越冬这一战是我们思考的课题。

同志们，严冬并不可怕，可怕的是我们没有勇气，没有毅力去面对寒冬，我们金晖地产能够在短短几年时间成长壮大起来，可以说是经历了风风雨雨，最终在孝义市场站稳脚跟，是我们共同努力的结果，我们要秉承这种优良作风，再接再厉，整装待发，做好迎接新一轮的准备。

我相信，我们有能力、有信心来度过寒冬，向第二个五年规划迈进。