法拍房屋尽职调查.docx

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尽职调查报告书

委托人:

 联系电话:

时间:

二零一九年十二月二十八日

一、重要说明

二、标的物法院处置情况及基本信息复核

2、1 拍卖公告信息

2、2 房屋坐落及小区情况

2、3 房屋自身信息

2、4 房屋现状

2、5 权属信息复核

2、6 标的物费用信息预估及指导

2、7 成都市房屋税收政策

三、标的物及周边市场分析

3、1 同小区在售房源情

3、2 同地段在售房 况

3、3 户籍及学位情况

四、重要提示

4、1银行卡限额确认

4、2款支付方式及期限

4、3 悔拍的法律风险

五、竞拍建议

5、1 竞拍流程介绍

5、2 竞拍建议

六、贷款所需资料

七、现场有关情况

八、竞拍购买建议

九、免责条款

一、重要说明

本公司受 （身份证号:

 ）委托,承担本标的物详细情况调查等工作,并提供标的物相关信息咨询现将相关事务告知如下:

1、1 竞买人在参拍前,须仔细阅读法院发布的《竞买公告》、《竞买须知》与《标的物情况》。

1、2 本公司向您提供的一切增值信息均不代表处置法院的意见,与处置法院无关,处置法院提供的信息均以法院发布的公告为准。

1、3 本公司所提供的尽职调查信息均系本公司从公开渠道收集并整理所得,本公司将尽力维护信息的准确性与及时性,确保本公司未对所收集的信息作过任何的伪造或变造,尽职调查报告系对本公司开展尽职调查当时的情况的如实反馈,不能保证至竞买人办理竞拍及产权转移时仍为完全准确与最新的信息,本公司不对信息内容在尽职调查之日后发生的变化作任何形式的担保。

1、4 委托人在参加竞买过程中请认准本公司及工作人员的工作证件,在服务过程中遇各种情况,可及时向法拍顾问 联系电话 提出咨询建议或投诉。

二、标的物法院处置情况及基本信息复核

2、1 拍卖公告信息

房屋名称

规划用途

起拍价

评估价

保证金

加价幅度

起拍单价

评估单价

起拍时间

竞价周期

参拍网站

竞价规则

执行法院

权证情况

权利限制

房屋现有债权债务情况:

限购情况

2、2 房屋坐落及小区情况

房屋地理位置

开发商

物业管理

环境

标的物区域内周边公共服务设施完善,医疗服务良好,出行便利。

景 观

街景绿化

位置状况

居住聚集度

商服繁华度

周边交通通勤

交 通

其她配套

教 育

学 校

医 疗

商 超

大量临街商业店铺

银 行

该区域有中国银行、中国工商银行、成都银行、建设银行等各金融机构均在该区域设ATM 机。

2、3 房屋自身信息

2、3、1 土地实物状况描述:

标的

四至

尽调对象东临住宅区;南临:

一环路南三段;东临:

住宅区;北临:

住宅区。

面积

总建筑面积约 120000平方米

地质条件

适宜建设用地

地形、地势

宗地地势较平坦,无影响建筑修建的不良地势、地质与水文状况。

用途

住宅用地

土地所有权

国有土地

土地使用权

出让建设用地使用权

开发程度

地上已修成住宅物业

土地使用管制

尽调对象登记为住宅,实际用途为住宅,符合规划。

2、3、2 建筑物实物状况描述:

名称

楼盘名称

用途

住宅

面积

建筑面积为 54、77 平方米。

建成年代

2004 年

建筑结构

框剪结构

完损状况

维护保养良好

通风采光

通风、采光较好

总楼层

22层

朝向

南

房屋类型

商品房

临街

临街

车位

约600个车位

户型

/

物业管理

小区物管

装修档次

精装

备注

1、交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规与政策的规定,由买受人承担。

2、如有违法建筑则由买受人自行接受相关行政机关处罚,甚至拆除。

3、标的物相关尽调信息以 2019年12月28号为尽职调查节点。

2、4 房屋情况

居住情况

至 2019 年 12月 28日本公司尽调时,房屋无人居住。

其她影响交付的因素

1、以实际交付为准,法院不负责腾退房屋。

执行法院负责向登记部门送达过户裁定书及协助执行通知书。

（被执行人即该标的物原所有权人承诺拍卖成交之日起10日腾空搬离）

2、自行办理水、电、煤等户名变更手续,相关费用买受人自理。

3、房屋未结清的水、电、气、物业管理费与相关税费等一切费用均由买受人负担。

4、标的物如有原户口难以迁出的情况由买受人自 行解决,如产权人拒绝迁出,则买受人可向所属 公安局或办证中心提交立户申请。

如买受人为外 地户籍,则须满足成都市入户条件。

5、买受人按规定付清成交款后,需办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》等财产权证照转移、变更手续的,凭法院《执行裁定书《协助执行通知书》及《拍卖成交确认书》办理标的无权变更手续。

2、5 权属信息复核

房屋强制司法拍卖执行原因

拍品所有人

权证情况

房屋产权状况

租赁

就是否存在租赁

无

优先购买权

就是否有优先购买权人

有

优先购买权人就是否书面承诺放弃优先

/

继承&赠与

就是否存在继承或赠与情况

/

所有权人继承或赠与份额

/

抵押情况

抵押权

有

限制登记信息

限制登记单位

限制登记文号

2、6 标的物费用信息预估及指导

房屋物业费欠费情况

物业及各种欠费:

截止到 2019 年 12 月底,欠费将近6474、5元,其中物业费、电费、水费、垃圾费4851、5元;燃气费1623、00元。

物业费:

1、5 元/平/月。

房屋税费预估

办理权证过户过程中按规定应交纳或补交的有关税费与所涉及的一切关联费用（含原产权人、买受人应承担的综合税、增值税、契税、印花税、交易手续费、权证费、评估测绘费及可能存在的其它税费等）及可能涉及的二次过户费用,上述按国家规定应当由原产权人、买受人支付的费用全部由买受人承担。

成都市房屋税费收费标准（见 2、7）

标的物税费预估

个人所得税

3%

契税

1%-3%

增值税及附加

5、6%

企业所得税

印花税

0、05%

土地增值税

价格指导

市场参考价

约 87、1万元

预估税费

具体税费视买受人名下房屋数量等不同而定

预估首付准备

客户准备款项为:

房屋首付款45万元+过户税费+服务费+物业欠费

注:

上述费用皆为本公司根据工作经验进行的拍前费用预估,具体费用信息与实际竞拍成交价及相关政策规定有关,最终费用以相关部门机构实际收取为准,本公司对上述费用不承担任何保证责任。

2、7 成都市房屋税收政策

买方身份

卖方身份

买方所需承担税费

卖方所需承担税费（注:

卖方税费就是否由买方承担以法院公告为准）

契税

印花税

增值税及附加

所得税（个人/企业）

土地增值税

印花税

住宅

个人

个人

1.唯一住房:

90 ㎡及以下:

1%

90 ㎡以上 1、5%

2.第二套改善型住房:

90 ㎡及以下:

1%

90 ㎡以上 2%

3、三套及以上:

3%

无

1. 满两年免征

2、 未满两年,成交价全额5、6%

1、满五唯一住房,免征

2、以上任一条件不满足,差额20%或成交价全额3%

无

无

个人

企业

1、唯一住房:

90 ㎡及以下:

1%

90 ㎡以上 1、5%

2、第二套改善型住房:

90 ㎡及以下:

1%

90 ㎡以上 2%

3、三套及以上:

3%

无

差额5、6%

无

成交价5%

或（转让收入-扣除项目金额）x 四级超率累进税率

0、05%

企业

个人

3%

0、05%

1、满两年免征

2、 未满两年,成交价全额5、6%

1、满五唯一住房,免征

2、以上任一条件不满足,差额20%或成交价全额3%

3、作为房产开发商持有不动产进入法院拍卖,企业按 25%承担所得税（税基为 企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。

）

无

无

企业

企业

3%

0、05%

差额 5、6%

无

成交价5%或（转让收入-扣除项目金额）x 四级超率累进税率

0、05%

非住宅

个人

个人

3%

0、05%

差额 5、6%

差额20%或成交价全额3%

成交价5%或（转让收入-扣除项目金额）x 四级超率累进税率

无

个人

企业

3%

0、05%

差额 5、6%

无

成交价5%或（转让收入-扣除项目金额）x 四级超率累进税率

0、05%

企业

个人

3%

0、05%

差额 5、6%

差额20%或成交价全额3%

成交价5%或（转让收入-扣除项目金额）x 四级超率累进税率

无

企业

企业

3%

0、05%

差额 5、6%

差额20%或成交价全额3%

成交价5%或（转让收入-扣除项目金额）x 四级超率累进税率

无

注:

根据竞拍公告,本竞拍标的物税费均由买方承担。

三、标的物及周边市场分析

3、1 同小区在售房源情况

同小区在售房源均价

18299 元/㎡

在售房源最高价

19388元/㎡

注:

上述房源均价为我公司对近一季度网络公开渠道公布的房屋价格进行的数据采集,仅具有投资参考价值,具体房屋成交价格根据房屋装修情况及居住情况等因素有关,可能存在较大浮动。

3、2 户籍及学位情况

成都市落户政策

购房落户基本政策

实行条件入户与积分入户“双轨并行”的户籍政策

成都将于2018年 月1 日正式实施条件入户与积分入户双轨并行的户籍政策体系,在成都市有合法稳定居住与合法稳定就业,并办理了成都市居住证的境内来蓉人员可以按照规定申请积分,并根据积分申请办理入户或按积分享有应的公共服务。

所需材料

积分入户应同时符合下列条件:

（一）持有本市居住证;

（二）男 55 周岁以下,

女 50 周岁以下;（三）在本市行政区域内按国家与省市相关规定连续缴纳城镇职工基本养老保险与城镇职工基本医疗保险 5 年以上;（四）无刑事犯罪记录及未参加国家禁止的组织或活动。

积分指标包括:

缴纳社会保险、合法稳定

居住、教育背景、引导人口合理布局、引导人口梯度转移、急需紧缺工种（职业）指标、个人贡献、鼓励创新创业、年龄、个人不良信用记录、个人违法犯罪记录以及违反计划生育政策等 12 项指标

成都市内户口迁移

前置条件

1、 本市居民可在本人及直系亲属拥有合法固定住所登记户口;

2、 有多套住房的,可选择其中一套登记入户

所需材料

1、 迁移人员居民户口簿及居民身份证

2、 入户地居民户口簿及户主居民身份证

3、 亲属关系证明;

4、 入户地合法固定住所证明;

5、 迁入地派出所出具的街门牌详址证明（地址不详的提供）;

6、 16 周岁以上人员提供 1 张 1 寸近期正面免冠彩色标准照片。

注:

上述落户政策摘取自本调查制作日时成都市政府信息公开网站相关如成都市户籍政策有变化,以最新户籍政策为准,本项仅供参考

九年义务教育入学划片问题

小学

基本原则

小学入学以适龄儿童、少年与法定监护人户籍登记地与实际居住地一致为依据,就近入学。

对口学校

温江

小升初

基本原则

小学毕业生在户籍所 （市）县参加划片或划片随机派位入 。

对口学校

/

四、重要提示

4、1 支付银行卡限额确认

各家银行与支付宝之间的网银限额如下表,请根据对应的额度来选择相应的银行:

银行

储蓄卡个人网银限额（仅限电脑端操作）

客服电话

中国农业银行

农行网银（有 U 盾）交款单笔限额 100 万,单日限额 500 万。

95599

中国工商银行

工商网银交款单笔限额 100 万,使用网银交款需有工行 U 盾。

95588

中国建设银行

建行网银交款单笔限额 50 万,网银需到银行开通,需有 U 盾

95533

中国银行

中国银行网银支付单笔限额 50 万,单日限额 350万

95566

招商银行

招商银行网银支付无限额,网银需到银行开通,

需要有 U 盾

95555

浦发银行

浦发银行网银支付无限额,网银需到银行开通,

需要有 U 盾

95528

中国邮政银行

邮储银行网银支付单笔限额 200 万,网银（有 U盾）需到银行开通

95580

交通银行

邮储银行网银支付单笔限额 200 万,网银（U

盾）需到银行开通

95559

中国光大银行

光大银行网银支付单笔限额 100 万,网银（有 U 盾）需到银行开通

95595

中信银行

中信银行网银支付单笔限额 100 万 （有 U

盾）需到银行开

95558

平安银行

平安银行网银支付单笔限额 万,网 U 盾）

需到银行开通

广发银行

广发银行网银支付单笔限额 3 万,网银（有 U

盾）需到银行开通

95508

兴业银行

兴业银行网银支付单笔限额 100 万,网银（有 U盾）需到银行开通

95561

宁波银行

宁波银行网银支付无限额

95574

杭州银行

杭州银行网银支付单笔限额 100 万,网银（有 U盾）需通,网银支付需到电脑端操作

4008888508

北京银行

北京银网银支付单笔限额100万,网银（有 U盾）需到银行开通,网银支付需到电脑端操作

95526

温州银行

温州银行网银支付无限额

057796699

4、2 竞拍价款支付方式及期限

竞拍前竞买人的支付宝账户中应有足够的余额（6万元以上）支付拍卖保证金。

竞买人在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前,按淘宝系统提示报名缴纳保证金 6万元,系统会自动锁定该笔款项。

拍卖成交的,本标的物竞得者（以下称买受人）锁定的保证金将自动转入法院指定账户,其她竞买人的保证金在拍卖后即时释放。

拍卖未成交的（或流拍的）,竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时释放,保证金锁定期间不计利息。

拍卖成交后,买受人应在拍卖成交后十五日内将拍卖成交（扣除保证金后的余款）通过买受人本人账户以转账的方式到法院指定账户（账户名称:

 ,开户银行:

 ,账号:

 ）,买受人须在银行转账单上注明:

拍卖款:

 。

转款请备注完整案号,并在交纳尾款7日后携带付款凭证、相关身份材料到本院财务窗口开取票据后,到法院签署《拍卖成交确认书》;签署成交确认书后等待法院通知领取执行裁定书与办理标的物交付相关事宜。

4、3 悔拍的法律风险

根据《中国人民共与国拍卖法》与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的规定:

悔拍行为包括:

拍卖成交后,放弃支付尾款;拍卖成交后,不在规定时间内向指定账户支付尾款。

拍卖成交后,买受人悔拍的,存在以下法律风险:

·缴纳的保证金不予退还。

·买受人逾期未支付拍卖款,法院可以裁定重新拍卖。

该标的物 重新拍卖的,原买受人不得再次参加竞拍;

·如竞买人存在恶意竞买行为的（没有购买意愿,或者明知资金不足,无力支付拍卖款,仍与她人激烈竞价,恶意抬高价格,阻止她人正常竞买,妨碍法院执行的行为）,法院可以取消其竞买资格据情节严重程度予以罚款、拘留,构成犯罪的还可以依法追究任。

五、竞拍建议

5、1 竞拍流程介绍

5、2 竞拍建议

5、2、1 网络司法拍卖竞价模式:

① 竞价程序结束前五分钟内无人出价的,最后出价即为成交价

② 每最后 5 分钟如果有出价的,竞价时间自该出价时点顺延五钟;

③ 竞买人的出价时间以进入网络司法拍卖平台服务系统的时间为准。

5、2、2 竞拍技巧及建议

① 设立好对标的物的心理价位,调整心态,不盲目追高;

② 竞拍结束前 1 小时缴纳保证金;

③ 竞拍结束前 15 分钟左右,根据竞买情况与自身情况进行出价;

④ 延时出价期应时刻关注出价动态;

⑤ 出价结束后,确认竞拍结果,及尾款支付期限。

六、贷款所需资料

根据《委托服务协议》约定甲方如需委托乙方协助贷款的,甲方需配合乙方及银行提交贷款资料,接受银行审批贷款资质,接听银行工作人员的关于贷款事宜的电话咨询。

一、甲方需要贷款准备的资料如下:

（1）借款人征信报告明细、借款人收入证明、借款人银行卡一年收入明细

（2）借款人身份证、借款人户口本

（3）借款人婚姻证明（已婚提供结婚证,未婚不提供）

（4）借款人就是已婚的,还需要提供配偶的相关资料:

如下

配偶的征信报告明细

配偶的收入证明

配偶的银行卡一年收入明细

配偶的身份证原件及户口本原件

配偶的结婚证原件。

（5）18 周岁到 25 周岁未婚的子女需要父母做担保贷款的需要父母提供以下资料

父母双方的身份证原件

父母双方的婚姻证明

父母双方的户口本原件

父母双方的收入证明

父母双方的银行卡一年收入明细

二、甲方贷款的金额审批条件

（一）乙方不保证甲方在竞买房屋成功后银行的贷款金额审批。

银行审批的贷款金额就是根据标的物的评估价与成交价的低价原则审批贷款。

比如:

成交价高于法院评估价按法院评估价进行贷款审批,成交价低于法院评估价按成交价进行贷款审批。

（二）原则上可受理产权清晰,房产所有权证及土地使用权全、未租赁或租赁期满的住宅。

如涉及产权纠纷、有租约或其它权利瑕疵的,贷款机构将根据具体情况及所属机构贷款政策判定能否办理贷款。

（三）贷款机构会根据申请人个人资信情况进行贷款审批,不同拍品的贷款产品与办理流程可能存在区别,不承诺一定可放款。

三、担保费用

（一）担保费用为贷款金额的 2%或 3%

（二）最终收费由担保公司确认并具体接洽,并由担保自行收取。

特别说明:

1、贷款额度:

标的物拍卖成功后,银行重新进行评估,若评估低于成交价,以评估价为贷款基准。

若成交价低于评估价,以成交价为贷款基准。

2、银行流水:

需提供家庭或者个人银行流水,流水的月平均收入须达到每月支付银行贷款的2、2倍。

七、现场有关情况

因房屋为精装房,无人居住,图片来自法院公告,仅供参考！

八、竞拍购买建议:

（一）标的房屋竞拍购买不受限购政策限制。

（二）原户口可能因被执行人不配合迁出,需由买受人自行解决。

根据市公安局户籍管理的规定,买受人在取得产权后可向所属公安局或办证中心提起立户申请。

如买受人非成都本地户籍,则须满足成都市入户条件。

（三）标的物权属变更登记手续及水、电、煤等户名变更手续由买受人自行办理。

（四）标的物转让登记手续凭法院《执行裁定书》、《拍卖成交确认书》等法律文书由买受人自行办理,标的物过户等登记手续及相应的税费由买受人自行办理。

（五）本公司尽调人员现场实地勘察发现该房屋为精装房,无人居住,土地性质为住宅用地,各项证件齐全合法。

九、免责条款:

本尽职调查报告仅作为委托人了解竞拍标的房屋法律风险的参考依据,委托人应在充分考虑法律风险的基础上自主决定就是否参与竞拍。

本尽职调查报告时间节点为 2019 年 12月28日,尽职调查人仅对尽职调查时间节点前的尽职调查内容负责。