物业管理案例渗漏堵塞专业解决方案.docx

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物业管理案例渗漏堵塞专业解决方案

渗漏堵塞

章节导语：

管道堵塞、墙体渗漏是十分常见的维修工作，在具体工作中，切忌推脱，将住户的问题“踢皮球”。

平时应对管道进行定期疏通，以维护设施的正常运行为重点，而不是出了问题之后的修复。

在遇到紧急维修时也应注意自身行为的合法性，以免好心办了坏事。

污水管道返水怎么办

去年秋天的一个上午，3#楼某室业主给某物业管理公司打来电话，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。

几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。

随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。

然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识（三项措施，一气呵成，这样积极主动地解决问题，业主心中自然就少了怨气）。

业主对物业公司的处理表示满意。

　　问题解决了，但污水管返水因何而起呢？

物业管理分公司及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入伙，污水管的管道内残留建筑垃圾，平时排水量少时污水尚无大恙，用水高峰期时则排水不畅。

　　为了防止类似问题的再次发生，他们马上协调和督促有关方面对全楼的排污管道进行了一次全面的疏通，从管道中清除了不少水泥块、编织袋等异物，进而彻底消除了管道返水的隐患。

　　点评：

聪明的人不是不犯错误，而是不重复犯同类错误。

其之所以聪明，就在于出了问题善于举一反三，能够从中汲取经验教训，避免再蹈覆辙。

如果吃豆品不出豆腥味，肯定不能算做聪明人。

我的读后感想：

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可疑的霉点

案例1998年，某小区某号6楼的业主发现房顶有大面积的霉点，且有渗水现象。

该业主到物业管理处进行了报修。

维修中心接到报修后，马上派人到现场进行查勘，确定该户房顶渗水。

查勘人员与专业技术人员一起进行了分析，并制定了修理方案。

由于此项修理费用较大，特向分公司领导作了汇报。

在得到分公司领导认可后，维修中心派了专业施工队伍对该户的房顶进行了全面修补，事后也对该户进行了多次回访，均未发现渗漏现象，而该户对修补质量也较满意。

时隔半年，该业主家的中厅、厨房顶又出现了霉点，特别是厨房间的霉点非常多，该业主说要将物业公司的维修质量进行曝光。

公司派分公司领导和有关专业技术人员到该业主家中实地了解情况。

经过查勘、分析认为，该户女主人抱病在家，长期在家中煎中药，而门窗又经常关闭，水汽不易散出，水管上都是水珠，这是造成房顶发霉的主要原因。

该业主不能接受物业公司的说法，认为修理质量有问题，并限定时间要求予以修复，否则就曝光。

物业公司的专业技术人员提出，将厨房霉点最严重地方的粉刷层敲掉至楼板处，查找渗水点，该业主表示可以试一试。

于是，物业公司马上组织力量进行施工，三个多月的数场暴雨过后，楼板一直保持干燥状态。

该业主在确认原修理质量没有问题后，主动要求物业公司将原来敲掉的粉刷层再复原，并向管理处的人员赔礼道歉。

分析房屋原来存在一定的质量问题，虽经修理，但由于业主某些生活因素导致了房屋的再次发霉，而业主却主观地认为是由于维修不到位造成的。

对物业公司而言，对于业主的报修，首先要到现场勘察，正确判断情况，采取正确处理措施，避免造成不必要的损失。

房屋的质量问题是直接影响业主生活的重要问题，物业公司接到报修后，一定要对引发房屋质量问题的原因进行认真分析，不能修修就完事。

对确系房地产开发商责任的，要积极与他们取得联系，协商解决；但在具体工作中，切忌推卸责任，将业主遇到的问题当作“皮球”，那样会使业主对物业公司失去了信任，给今后的工作带来不必要的麻烦。

我的读后感想：

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细致入微——住户室内墙体渗水怎么办

某物业管理的个别大厦，由于埋在单元内墙中的水管内锈外腐，偶尔发生室内墙体渗水，业主住户颇有怨言，维修起来亦有一定的难度。

针对这种情况，公司有关部门进行深入调查，认真总结了几个管理处的实践经验。

并在此基础上，进一步完善治理渗水的工作程序和工艺要求——

　　维修人员在接到报修25分钟内到达现场，边善言安抚住户，边主动帮助其清理或移动浸水物品，消除他们心中的怨气（边消气边消灾，问题还没解决就暖了住户的心）；

　　马上关闭室内所有用水阀门，检查水表转动与否，以确认墙体渗水是否为墙中水管破裂所致；

　　认定了墙中水管破裂，关闭水表前总阀，然后提出破墙换管和外走明管两种维修方案，供业主选择（给业主自主选择的余地，充分体现了尊重业主、全心全意为业主服务的精神）；

　　按照业主认可的方案抓紧维修，破墙换管的恢复外墙原貌，外走明管的合理布线，维修后打开水阀检查有无渗漏，修好还要清理好现场，并做好24小时跟踪回访。

　　施行以后，渗水维修工作的反应更加快捷、服务更加周到、质量更加稳定，业主住户表示满意。

　　点评：

我们的基层单位和广大员工在管理实践中，不断创造出一些鲜活的东西。

把这些东西及时地总结和提炼出来，并上升为企业规范，我们的工作就进了一步。

我的读后感想：

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居民楼下水管道堵塞脏水淹了整间房

因下水管道被堵塞，昨天，家住海淀区小马厂14号楼的68岁的刘大妈忙了一上午，才将涌出马桶淹了整间房子的脏水清扫干净。

记者赶到刘大妈家里时看见，屋子里一片狼藉，拖布、扫把七零八落地靠墙摆着，地上铺满了吸水用的报纸。

楼下，维修工人正挖开路面维修堵塞的下水管道。

刘大妈说，12月22日晚上7时许，她去上厕所，刚一开门就被惊呆了：

马桶正往外冒脏水。

她马上开始用拖布清理，可忙活了半天也不管用，不一会儿整个屋子就一片汪洋，屋里的家具都给浸泡了。

后来，同她住在一个楼道的邻居家马桶也冒了水，她才知道下水管道又被堵塞了。

刘大妈同时告诉记者，他们这里的下水管道被堵已不是第一次了。

管道被堵塞后，像她这样的一楼住户不但要清理自己马桶里的漏水，另外，二楼住户家中的厕所马桶也往外冒水，冒出的水还会漏到他们一楼，就像下雨一般，同时伴着臭气，让人根本无法睡觉。

有一次，因为下水管道被堵，二楼漏下的水还导致他们家房顶上刚装修的灰浆全掉下来，把她的一个塑料盆子都给砸坏了。

在管理该楼的北京市冶金建筑公司居委会，一位姓丁的工作人员告诉记者，获悉该楼下水管道被堵塞后，他们马上找来了维修工人，并且向公司领导进行了汇报，以尽快解决。

同时他说，该楼是旧楼，不可避免会造成下水管道堵塞。

但每次出现情况，他们都给下水管道进行了疏通。

不过，刘大妈也有一定责任，因为居民家维修马桶都是居委会统一安排，而刘大妈却自行维修过马桶，不排除砖头等硬物掉进下水管道而将其堵塞的可能。

北京义信律师事务所的周广涛律师说，下水管道被堵塞，承担主要责任的应是管理该楼的物业或者居委会，如果他们不给予解决，可以通过消协来维权或者通过法律来解决。

我的读后感想：

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未雨绸缪——大厦排水干管容易堵塞怎么办

某大厦有8条污水干管和16条雨水干管。

这些排水干管一旦某个部位出现堵塞，就会发生室内急速返水现象，进而导致不同程度的水浸灾害。

抢修起来十分费力不说，业主住户还怨声载道。

　　为了避免费力不讨好，管理处坚持未雨绸缪，防范于前。

他们采取了相应的针对性技术措施：

一是每年2月，在征得有关方面同意之后，利用消防水强力冲刷铺设在转换层的污水干管（消防水用于它用，要事先取得有关部门同意，这道手续是万万不可简化的），清除管壁沉淀的污垢；二是每年雨季之前，在做好4楼业主工作的基础上，进入室内拆开从其阳台顶部弯出室外的雨水干管疏通孔，清除弯角部位积存的锈皮和杂物。

进而，保证了排水干管的常年通畅。

　　点评：

对问题有三种处理方式：

未出问题先行防范，出现问题立即解决，等问题成堆再说。

人们自然都要推崇前者，因为这样最主动、最经济。

但推崇不等于就能如此去做，没有预见性和责任心，知之亦难为之。

我的读后感想：

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住户家中无人大量冒水，应如何处理

雷小姐住在二楼，三楼的邻居国庆期间外出。

一天，雷小姐发现天花板开始滴水，意识到三楼邻居家可能漏水了。

她向该楼宇的物业管理公司反映情况，物业管理公司称：

三楼住户不在家，不能入室检修。

结果情形越来越糟，雷小姐的屋子里像下雨。

天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损相当严重，而物业管理公司仍然不来维修。

雷小姐没有办法，打110电话，在巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。

对此，雷小姐极为不满，斥责物业管理公司没有尽到责任。

物业管理公司则称，住户不在家，物业管理公司无权破门而入。

当三楼住户回来后，对于物业管理公司的破门而入行为感到很恼火，三方矛盾很大。

这是个比较典型的问题，其实质是物业管理的紧急避险及免责问题。

那么，什么是紧急避险呢？

紧急避险是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。

以本案为例，三楼漏水，损害了住在二楼的雷小姐的财产。

在三楼住户家中无人的情况下，为了减少损失，就必须破门而入修复三楼水管、水道，但客观上又会对三楼住户的门窗、玻璃等财产造成损害，类似这样的行为就是紧急避险行为。

紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国《民法通则》对此予以认可。

但是，三楼住户是无辜的第三人，由于紧急避险而遭受的损害，是否应受赔偿，如何赔偿，却是个问题。

由于我国没有全国性的物业管理法规，所以，本案中的物业管理公司生怕惹麻烦而不愿去抢修，也是可以理解的。

对于责任问题，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第156条规定：

“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。

受害人要求实偿的，可以责令受益人适当补偿。

”

从上面的法律规定可以看出，当出现漏水等严重情形时，是可以采取紧急避险行为的，措施得体的情况下，无论是物业管理公司还是二楼住户，都不应承担民事责任。

就本案而言，从根本上看，物业管理公司没有破门而入的权利，因此物业管理公司首先可以直接与业主或住户联系，如果联系不上，在紧急情况下，可以通过110报警，当公安警察到来后，可以交由公安警察来采取破门而入或其他方式处理，物业管理公司可以协助，做好有关记录，并请公安警察和相关的受益人签字证明，必要时用将现场拍照以备作为证据。

如果本案中，三楼的住户受到一些财产损失，作为受益人，雷小姐应当给予其适当的补偿。

但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当承担一部分损失。

另一方面，可以看出，对于物业管理公司而言，工作中，必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任，否则谁也干不下去。

无论现在还是将来，物业管理公司都要依据物业管理合同的约定从事物业管理工作，这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。

因此，建议将物业管理公约中的免责条款约定为：

物业管理者进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：

1、为救助人命而造成的必要财产损失（比如有人在房间中企图自杀，物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入）；

2、为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（比如业主房间内漏水、失火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业管理者强行入内救治）；

3、为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；

4、其他类似上述情况的情形。

这样，看起来好像对物业管理者多了一些约束或控制，但实际上却明确了其免责条件，使之具有可操作性，才能从根本上避免纠纷与麻烦

我的读后感想：

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业主居室遭水浸案例分析

案例1999年3月21日中午，某花园小区403室的业主黄先生之妻（陈女士），在其父母家中接到电话，称其家中进水。

陈女士与其父火速赶回家中，发现整个地板（两间卧室、一间客厅）已完全被水浸没，厨房、北阳台积水已达数寸，家中陈设包括音响、冰箱、洗衣机、衣橱等均在水中。

当天下午1时许，黄先生在小区管理员的陪同下，查找原因，在楼下303室的北阳台雨水管漏斗中，发现大量杂草、污泥等异物。

同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量溢水。

由此推断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从403室北阳台的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。

由于他们是新婚不久，装修时间不长，遭此意外，受损严重。

黄先生为维护自身的合法权益，向法院起诉管理该小区的物业公司。

由于日常维护保养不力，才造成这一局面，物业管理公司负有不可推卸的责任。

后经法院调解，物业管理公司赔偿黄先生经济损失4500元。

分析业主不规范装修，阳台地漏被封，导致了正常泄水受阻；水箱阀失灵，导致水箱大量溢水；落水管被杂草堵塞，下水不畅，这一切都暴露了物业管理中存在薄弱环节。

此事虽然最终通过法院调解解决，但在业主中产生了不良的影响，一定程度上损害了物业公司的形象。

目前，绝大多数业主搬新居前都搞装修，或多或少地存在不规范的装修行为。

如何加强装修管理，规范业主装修行为，保证相邻业主的利益不受侵犯，这是摆在物业管理公司面前的一项艰巨工作。

同时，业主的法律意识不断增强，不再像以前那样“死缠滥打”。

物业管理人员也要相应地提高自身的素质，转变观念，加强法律、法规的学习，努力提高服务质量，避免类似事件的发生。

我的读后感想：

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问计于技——地下蓄水池容易跑水怎么办

某大厦采用的是二次供水。

二次供水系统中控制市政管网向地下蓄水池注水的液压阀，由于开关频繁，阀芯时常损坏。

其一旦出现故障，要么注不进水，不仅水位过低使空转的水泵受损，而且影响向住户正常供水；要么注水失控，既溢水造成水资源浪费，又容易形成水浸灾害。

而这种故障防不胜防，令维修人员十分头痛。

　　为了摆脱被动应付局面，管理处群策群力，在技改上动脑筋。

他们将弃置的污水泵水位自动控制器整修一新（修旧利废，物尽其用，大有可为，它不仅有利于降低物业管理的运行成本，而且有助于培养队伍的创造精神），装进地下蓄水池，调整好超高超低水位，并通过线路分别与消防中心、维修班值班室的专门警铃连接。

只要蓄水池水位稍有异常，警铃一直响个不停，手动复位后，警报才可解除（两处报警双保险）。

这样，就可以使值班人员迅速、准确地发现故障所在，并及时通知有关人员在第一时间内予以排除。

　　经过一段时间的实际运行，证明管理处的这一小计确实管了大用，它有效地避免了因地下蓄水池水位异常引起的断水、跑水现象。

　　点评：

解决类似问题，一般的思路是指定专人负责、加大巡查密度。

然而，采取了这些措施也未必能够确保万无一失，因为人总难免有打盹的时候。

远不如派个不吃草料的"先生"在那儿值守可靠，省心、省力又省钱。

我的读后感想：

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现身说法——顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办

治理楼房室内漏水，应当算做物业管理中最棘手的事情之一。

这倒不是因为维修工作有什么难度，而是因为有关方面的关系不好协调：

维修责任在上家，但对其生活并无大碍，所以往往置之不理；遭殃受害在下家，下家心急火燎，卡壳了完全归咎于管理处。

　　今年4月上旬，某大厦27T反映屋顶漏水，经查为28T厨房地漏渗水所致。

然而，28T业主日常活动不规律，维修人员几次上门都未见到。

管理处便责成大堂护卫员，发现业主回来及时通报。

好不容易联系上了，该业主对维修一事又不置可否。

有关人员苦口婆心讲道理，劝她设身处地为他人想一想。

经过三番五次的努力，终于做通了28T业主的工作，维修得以进行，27T的漏水问题圆满解决（先是找不到，后是谈不通，但只要锲而不舍去做工作，再难的问题终归还是能够解决的）。

　　时隔不久，28T的屋顶也出现了漏水。

原来已很长时间不在家的29T业主，最近时常回来，其厨房下水管道接口密封不严，水流量一大就渗漏到楼下。

有关人员费尽周折，找到了同样行踪难觅的29T业主，其态度与28T业主初始态度无二：

既不明确应承，又不当面拒绝。

费尽口舌，总算商定下上门维修的有关事宜。

谁料到了约定时间，又找不到他的踪影。

这样，约好了今天，又推到明天，一直拖了一个多星期。

　　万般无奈，管理处抓住时机，约请28T业主到29T家中现身说法，用自己态度转变过程说明邻里间要相互体谅、相互关照，使之回心转意。

由于工作量较大而该业主在家歇息时间有限，维修人员概允许其要求，分两次施工：

马上先行堵漏，择时再修复堵漏损坏的地面。

难题迎刃而解了。

　　点评：

涉及邻里之间的有些工作，完全由我们物业管理者出面去做，可能事倍功半。

如果创造一种和谐的气氛，让他们自己沟通一下，情况就大不同了。

“远亲不如近邻”吗，相信绝大多数近邻还是能够互谅互让的。

我的读后感想：

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物业公司管理疏忽导致空置房漏水案例

案例2000年春节前夕，家家户户都在忙着准备年货，但是某小区不愉快的事发生了。

家住该小区某号101室业主家的一间朝北房间，遭到来自201室水斗溢出污水的“洗劫”。

房间天花板滴水，床上用品一片狼藉，地板被浸泡在水中，并散发出一阵阵怪味。

101号业主怒火冲天。

物业管理处接报后，迅速赶到事发现场。

由于201室业主长期不在此居住，管理处工作人员不得不敲碎201室业主空关房的窗玻璃，然后再打开房门，展开疏通工作，并组织人力紧急搬运、排水、排污。

经过一番紧急处置后，水斗污管被疏通了。

但是，101室业主仍极为不满，并提出了赔偿损失的要求。

管理处经理考虑到春节临近，业主又正处在火头上，双方坐下来协商未必会有什么结果，就想方设法让对方冷静下来，留一个好的心情过节，有关处理办法节后再谈。

业主接受了管理处经理的意见，答应节后再谈。

第二天，管理处又买了水果到业主家中慰问。

春节过后，业主与管理处经过两次协商，达成了一致：

管理处对受污起皮的墙面进行修缮，业主家中的受污地板日后视受损情况再谈，管理处加强对二楼总污水管定期疏通。

分析由于污水排放等基础设施先天不足，201室又长期空置，使得污物淤积，水斗倒溢，而溢水后又无法马上知道。

管理处以最强的责任心快速赶到现场，以最有效的方法疏通淤积管道。

本事件的发生带有突发性质，但是从中可以看出物业管理公司在日常设备的维护和保养上还存在不足，对于污水管这一基础设施，在平时应加强巡视检查，不能因为属于当初建设时就存在的问题而置之不理。

在有条件的情况下，可以动用维修基金，对设备设施进行改造。

现在，拥有两处或两处以上住房的业主不断出现，如何管理小区中的空置房，是管理者面临的新问题。

这要求建立一套完整的住户登记制度，了解小区中每位业主的居住情况、居住时间等。

当然，管理处要有相应的保密制度，对于业主的个人资料要妥善保管。

空置房中发生了突发事件，管理处应在及时与业主取得联系后，再采取进一步措施，如一时联系不上，需有居委会或派出所的人在场，才可进入他人的房间。

我的读后感想：

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