彩虹风景天成园房地产开发项目投资申请报告.docx
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彩虹风景天成园房地产开发项目投资申请报告
第一章项目申报单位情况
1.1企业名称
xx市XX房地产开发有限公司
1.2企业地址
xx市浦东区隆礼路28号
1.3企业法人代表
1.4注册资金
1000万元人民币
1.5公司类型
有限责任公司
1.6经营范围
房地产开发
1.7房地产开发资质等级
等级：
暂定
证书编号：
JKF-A0×××
1.8经营业绩及资产负债
xx市XX房地产开发有限公司成立于2008年1月22日，本项目是该企业为初次投资的房地产开发项目，暂无经营业绩和资产负债资料数据。
1.9资本金保障情况
根据广东正泰会计师事务所出具的《xx市XX房地产开发有限公司审验报告》，截至2008年4月24日，xx市XX房地产开发有限公司已为本项目投入4138.92万元，占本项目建设总投资的28.6％。
经估算，本项目总投资14489.01万元，本项目的资本金不足总投资的35％，因此建设单位应继续落实资本金（资本金应达到5071.15万元），即总投资35％的规定要求。
第二章拟建项目情况
2.1项目名称
xx市XX房地产开发有限公司彩虹风景天成园房地产开发项目
2.2市场分析及预测、市场定位及销售价格
2.2.1xx市2007年房地产市场状况
2007年，xx市房地产市场发展情况良好。
2007年xx市商品房登记销售套数为58676套；销售面积为602.6万平方米，同比增长45.4％；销售金额为186.8亿元，同比增长68.9％。
其中，住宅登记销售套数为50228套；销售面积为525.5万平方米，同比增长64.5％；销售额为153.3亿元，同比增长90.7％。
销售量、销售额屡创历史新高。
2007年，xx市商品房销售中小户型走俏，居民购房意愿增强。
从销售户型看：
90平方米以下户型的销售面积占总量的26.7％，同比提高4.2个百分点；90～144平方米的户型销售面积占总量的49.4％，同比下降2.3个百分点。
144平方米以上的预售面积占总量的23.9％，同比下降1.9个百分点。
数据显示：
xx市销售商品住房中，90平方米以下中小户型销售量逐月增加，144平方米以上大户型销售量逐渐减少。
2.2.2xx市房地产市场预测
1、2008年房地产市场价格预测
通过对近年来房地产市场的数据分析，xx市房地产管理局相关负责人认为，2007年的房地产市场是政策导向下的执行年，在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2008年的房地产市场将是一个变革年。
今后一个时期xx市的房价不会有暴涨暴跌的可能，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，预计2008年房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓。
房价走势将进一步趋于平稳，全年房价涨幅将低于上年。
预计2008年xx市住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。
2、2008年商品房供应情况
根据《2008年xx市住房建设计划》可知，2008年xx市计划建设各类住房700万平方米、7.94万套。
计划用地75宗，供地量860.8公顷。
建设商品住房614万平方米、6.3万套。
计划用55宗地，供地量798.7公顷。
其中，单套建筑面积90平方米以下的共4.8万套、430万平方米；90平方米以上的1.5万套、184万平方米。
总的说来，xx市房地产需求市场潜力很大，今后将保持平稳中向前发展的趋势。
从结构上看，近年内住宅需求将占主导地位。
房地产业将面临激烈的价格和质量的竞争。
2.2.3项目所在区域房地产市场情况
项目建设地点位于京通高速南线和高雄路交汇处，这一区域为xx市经济技术开发区，这一区域是xx市新城建设、新区开发的重点地带。
北侧为经开区政务大厦，距京通高速高速入口约2.5km，东侧比邻xx大学光华学院，东侧约1000米处为花园小学。
南侧约500米处拟建中小学校。
项目区域生态环境良好，宜于居住，商品房销售价格与xx市其它区域相比，处于偏低水平，与其所处位置来看，未来价格仍有上升空间。
2.2.4市场定位
依据该地块的自身素质及周边环境，结合目前市场情况以及xx市XX房地产开发有限公司提供的相关资料，将本项目建设成为适宜青年人居住的中档高品质社区。
本项目面向阶层以政府公务员和企事业中高级职员为主，另外还有其他各区域投资者。
2.2.5销售价格
结合目前房地产市场发展情况，根据xx市XX房地产开发有限公司提供的资料，项目建成后，拟定楼盘售价为住宅均价3000元左右，公建均价8000元左右。
2.3开发规模、户型方案
2.3.1开发规模
项目开发总面积73742.96m2，其中住宅57379.88m2，公建（地上）10140.84m2，地下面积6222.24m2（包含地下车库4200m2）。
本项目主要建设建筑14座，其中以住宅为主建筑10栋，公建3栋，地下车库1座。
项目建成后，可容纳居住户数约718户，居住人口约2513人。
2.3.2户型方案
本项目住宅套数共718套，小于90m2住宅513套，所占比例71.4％；小于90m2住宅建筑面积41165.92m2，占住宅部分面积的71.7％；符合国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的规定。
2.4主要建筑材料种类及供应来源
根据国家相关规定，本项目建设全部使用商品混凝土、空心砖，少量使用实心砖。
项目商品混凝土的用量约为5.5万m3，空心砖用量约为2.2万m3，实心砖用量约为500m3。
项目所需所有建筑材料均由xx市本地供应，xx市建筑材料市场的供应充足，本项目开发面积完全能够满足项目建设需要。
2.5总平面布置
项目规划占地面积为3.99ha，场地呈矩形。
选址区域内沿京通高速南线布置14栋建筑，近似呈反转的“E”形布置。
（详见项目总平面规划示意图）项目规划区域在高雄路、京通高速南线各设置一处出入口。
技术指标一览表
项目
单位
设计指标
备注
1.用地指标
1.1项目用地面积
m2
39920
规划用地面积
2.总建筑面积
m2
73742.96
其
中
2.1住宅建筑面积
m2
57379.88
住宅为主建筑10栋
2.2公建建筑面积
m2
10140.84
2.3地下建筑面积
m2
6222.24
（包含地下车库4200m2）。
3.道路用地面积
m2
3600
4.户型方案
4.190m2以下户型面积
m2
41165.92
占住宅总建筑面积的71.7%
4.290m2以下户型套数
套
513
占住宅总套数的71.4%
5.居住总户数
户
718
6.居住总人数
人
2513
7.住宅平均层数
层
8.5
8.建筑物最高高度
m
48
规划控制高度
<30m（住宅），<24m（公建）※
9.建筑日照间距系数
满足
满足《城市居住区规划设计规范》、《xx市日照间距规定》
10.建筑密度
％
24.9
11.容积率
1.7
控制指标≤1.7
12.绿地率
％
36.8
控制指标>30%
13.道路比率
％
9.01
14.机动车停车位
位
400
我市规定标准值369
其
中
14.1地上停车位
位
182
14.2半地下停车位
位
63
14.3地下停车位
位
155
15.自行车停车位
位
1600
我市规定标准值1564
注：
带※符号表示与控制指标不符。
2.6主要单体工程
项目共建设14栋建筑，10#～13#建筑连成一座大型建筑，其中15#～19#建筑为小区内最高建筑，均为15层，建筑高度48m。
由于xx市规划局出具的《建设用地审定单》规定本项目建筑控制高度为:
<30m（住宅），<24m（公建）；需要得到城市规划部门对申请变更的批准。
建筑物均采用方形造型，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。
屋面防水等级二级，防水年限十五年以上。
主要建筑特征一览表
工程名称
xx市XX房地产开发有限公司
彩虹风景天成园房地产开发项目
建筑物名称
彩虹风景天成园房地产开发项目房屋建筑工程
耐火等级
Ⅱ级
抗震设防烈度
Ⅶ度
主要结构形式
短肢剪力墙结构
基础形式
静压预制钢筋砼管桩
建筑物总体高度
最高48m
建筑
层数
地上
最高15层
地下
1层
建筑面积（m2）
73742.96
建筑构造
墙体
轻质砼空心砌块
地面
水泥砂浆抹面
窗
塑钢窗
内墙面
水泥砂浆抹面
外墙面
外墙涂料
单体建筑情况一览表
编号
建筑名称
层数
建筑面积（m2）
备注
住宅
公建
地下
10
住宅
6
1658.13
1596.33
316.41
公建含330m2幼儿园
11
住宅
6
2699.33
567.06
258.36
局部5层，底2层公建
11-1
公建
2
672.26
141.4
12
住宅
6
2687.64
579.77
259.41
局部5层，底2层公建
12-1
公建
2
802.42
154
13
住宅
6
2197.94
1773.81
底2层公建
13-1
公建
2
580.22
118.3
14
住宅
15
7653.21
1782.73
底2层公建
15
住宅
15
9962.83
387.18
16
住宅
15
9962.83
387.18
17
住宅
15
6452.38
18
住宅
15
6452.38
19
住宅
15
7653.21
1786.24
底2层公建
20
地下车库
4200
57379.88
10140.84
6222.24
总建筑面积73742.96m2
2.7公用工程及配套设施
2.7.1给排水工程
1、给水水源
项目供水由xx水务集团在京通高速南线铺设的市政管网上引入，引入管径为DN200。
2、给水方案
供水管由给水泵房的供水泵通过管道送入各用水点，给水泵房、生活水池和消防水池均设置在彩虹风景东皇园33#设备间。
给水管网采用生活与消防各自独立系统，采用环状供水管网，规格DN200。
3、排水工程
项目产生的污水主要是生活污水和雨水，污水经小区管网汇集后排入规划路市政污水管网，雨水经小区内道路下雨水管线排至规划路市政雨水管网。
4、管材
生活给水管道采用内筋嵌入式钢塑复合管，卡式连接；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用PVC-U排水塑料管道，粘接，地下室及埋管道采用机制排水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。
内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。
2.7.2电气工程
1、工程范围
项目工程范围包括变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统（含网络、程控交换、数据库等）、停车管理系统等。
2、供电电源及系统
本项目电力引自项目京通高速南线高压线（地下电缆），电源电压为10KV，电压等级220V/380V，彩虹风景东皇园33#设备间设置6台630KVA厢式变电站变压器。
可以满足小区内包括照明应急用电需要。
干线非消防线路
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