精品山东雨润农副产品冷链物流中心项目建议书页年前期策划.docx
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精品山东雨润农副产品冷链物流中心项目建议书页年前期策划
雨润农副产品冷链物流中心
项目建议书
雨润控股集团
2012年8月
目录
一、项目背景3
1、中央1号文件3
2、国家发改委《农产品冷链物流发展规划》3
3、现代物流的趋势4
二、项目分析7
1、区位优势7
2、交通运输8
3、农产品资源8
三、项目概况8
1、规划目标与原则9
2、项目功能设置与布局9
3、项目主要参数与投资估算10
4、效益分析11
四、雨润集团简介11
一、项目背景
1、中央1号文件
国务院在近几年下发的中央一号文件中反复强调要加快农产品物流系统建设，促进农产品流通。
2008年中央一号文件指出“建立健全适应现代农业发展要求的大市场、大流通。
继续实施“万村千乡”、“双百市场”和“农产品批发市场升级改造”等工程，落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策。
加强粮食现代物流体系建设，开展鲜活农产品冷链物流试点。
”
2009年中央一号文件指出“加大力度支持重点产区和集散地农产品批发市场、集贸市场等流通基础设施建设。
推进大型粮食物流节点、农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建设。
落实停止收取个体工商户管理费和集贸市场管理费政策。
支持大型连锁超市和农产品流通企业开展农超对接,建设农产品直接采购基地。
发挥农村经纪人作用。
长期实行并逐步完善鲜活农产品运销绿色通道政策,推进在全国范围内免收整车合法装载鲜活农产品的车辆通行费。
”
2010年中央一号文件指出“统筹制定全国农产品批发市场布局规划，支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通。
加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施，完善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施。
”
2、国家发改委《农产品冷链物流发展规划》
基本原则：
科学规划，合理布局；因地制宜，分类指导；市场运作，政府扶持；重点突破，扶优扶强。
发展目标：
到２０１５年，建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流配送中心，冷链物流核心技术得到广泛推广，形成一批具有较强资源整合能力和国际竞争力的核心冷链物流企业，初步建成布局合理、设施先进、上下游衔接、功能完善、管理规范、标准健全的农产品冷链物流服务体系。
肉类和水产品冷链物流水平显著提高，食品安全保障能力显著增强；果蔬冷链物流进一步加快发展。
果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别提高到２０％、３０％、３６％以上，冷藏运输率分别提高到３０％、５０％、６５％左右。
七大任务：
推广现代冷链物流理念与技术、完善冷链物流标准体系、建立主要品种和重点地区农产品冷链物流体系、加快培育第三方冷链物流企业、加强冷链物流基础设施建设、加快冷链物流装备与技术升级、推动冷链物流信息化。
八大工程：
冷库建设工程、低温配送处理中心建设工程、冷链运输车辆及制冷设备工程、冷链物流企业培育工程、冷链物流全程监控与追溯系统工程、肉类和水产品冷链物流工程、果蔬冷链物流工程、冷链物流监管与查验体系工程。
3、现代物流的趋势
现代物流产业发展的特点是通过与现代经济发展和现代信息技术进步紧密结合，以及在国民经济中的地位不断提高体现出来的，有以下几种主要的发展趋势：
系统化：
物流活动向两头延伸并不断加入新的内涵，同时使社会物流与企业物流有机结合在一起。
信息化：
以信息技术拓展成熟的物流管理方法和手段，如供应链管理、及时供货、零库存等。
全球化：
随着交通运输方式的转变，经济全球化、一体化的趋势越来越明显，经济全球化要求物流业打破地区界限，未来的物流服务将在一个开放的大系统、大网络中运作。
标准化：
物流标准化包括信息标准化与物流标准化。
产业化：
随着全球一体化进程的加快，各地区间的经济来往愈加明显，物流产业早已超出自身的发展范围，成为社会基础性经济活动。
案例；寿光农副物流推动农业产业化
山东寿光是我国目前最大的蔬菜生产与集散地。
作为一个市级市，不仅因其蔬菜生产而成为产地市场，更因农副产品物流而产生大量的商业机会，因此成为中转地。
不仅因其主要产品蔬菜而成为蔬菜集散中心，还扩大影响，成为山东水果的集散中心。
研究其发展历程，当地政府顺应市场需要，早在１９８４年，就批出一块地用于寿光蔬菜批发市场的建设，并逐渐发展成为寿光蔬菜产业化最大的驱动力。
菜农可以通过批发市场随时了解国内销地市场的行情，调整产和优化业结构，组建专业合作社，扩大规模，引进良种和技术，形成万亩辣椒、万亩韭菜、万亩芹菜等十几个成方联片的蔬菜生产基地，全市涌现出“中国韭菜第一乡”、“中国胡萝卜第一镇”、“中国香瓜第一镇”等专业镇村５８７个，全市农业龙头企业４１０家，
随着产业的发展，当地政府因势利导，重点规划建设了集蔬菜优良品种试验示范、高新技术试验示范、现代化种苗培育、生态农业示范、绿色有机蔬菜生产于一体的大西环现代农业走廊。
全市蔬菜生产走向标准化、基地化、品牌化、高端化、种苗化，实现了区域化布局、规模化经营、专业化生产。
结论·雨润农副产品冷链物流中心项目符合国家产业政策，是国家鼓励支持类项目，会得到多方面政策支持。
该项目的实施不仅对调整农业经济结构、提供居民消费水平、促进农民增收具有重要意义，也必将是市新的经济增长点和新的税源。
二、项目分析
1、区位优势
地处部，东临、西接、北临、西抵，位于的部区域。
优越的地理位置，赋予极强的商品集散及广阔的市场辐射功能。
2、交通运输
交通运输十分发达，是重要的物资集散地和军事战略要冲。
境内已形成公路、铁路、水路、航空、管道5种运输方式并存的综合运输体系。
公路运输 公路运输条件全面改善，运输能力大幅提升，公路运输在综合运输体系中的优势显现。
全市公路总里程达公里，境内有高速公路条，有远当一级公路、分当二级公路条省道，全市个村全部通达汽车，个村开通客运班车，班车通达率%。
铁路运输 铁路运输能力稳中有升，是铁路枢纽和大宗货物运输最好的选择。
航空运输 航空运输方便快捷，离国际机场仅公里。
3、农产品资源
市是国家优质商品粮和蔬菜水果生产基地，是省“畜牧大市”，全国生猪调出大市。
2011年，以为主的水果总面积已发展到万亩，蔬菜面积已达万亩。
水产养殖达到万亩，水果、蔬菜、水产2011年产量分别达到万吨、万吨、万吨。
4、农产品物流现状
目前，市无规模化的农产品物流公司，冷库规模较小，基本以个体合伙、自用为主。
结论：
·雨润农副产品冷链物流中心项目具备实施的条件。
三、项目概况
1、规划目标与原则
前瞻性原则：
从建设区域型国际化农副产品物流中心要求出发，吸取国内外同类项目的成功经验，建设起点超前、运行标准、规范严格，符合国际趋势的运营模式。
辐射性原则：
地处西部，东临、西接、北临、西抵，位于的部区域，区位优势非常明显。
项目将起到农业产业化龙头作用，带动农业产业化、规模化、标准化，做到面向本地都市区消费和辐射国际国内市场相结合。
复合性原则：
通过展示交易、仓储加工、物流配送功能以及管理、商务、商业等配套服务功能在空间上的集约化的集中，形成多功能的集聚复合，以此扩大规模效益，从而进一步发展现代物流。
整体性原则：
强调内部空间结构系统布置整体性，贯彻“统一规划、统一建设、统一管理”的整体原则，突出各功能组成部分的互动交流，同时注重区块之间的有机联系和相互融合。
生态性原则：
坚持可持续发展原则，加强环境保护、生态节能、建筑新材料的利用等，创造生态化的环境空间。
2、项目功能设置与布局
总体构想：
以物流交易体系促进特色农业的产业化、规模化、标准化及品牌化，打造湘西最大的特色农副食品产业集群。
依托省发达的高速公路、雨润遍布全国的物流网络和市场体系，辐射西南、珠三角庞大的消费市场，打造具有“一流、第一”的区域型国际化农副产品物流中心。
核心功能：
展示交易、加工仓储、物流配送、通讯信息。
配套功能：
会展活动、电子结算、检验检疫、信息咨询、金融服务、商务办公、商业服务、生态人居。
3、项目主要参数与投资估算
项目总投资：
约15亿元人民币。
项目规模：
占地300-500亩，建筑面积14.6万平方米。
雨润农副产品冷链物流中心项目主要参数及总投资估算
功能分区
说明
用地面积
容积率
建筑面积
综合单价
合价
%
亩
平米
元/平米
万元
建造成本
展示交易区
都市区放心农副产品供应基地
40%
80
0.6
32000
1800
5760
特色农产品集散中心
加工仓储区
冷库、保鲜库、仓库、初加工
20%
40
1.2
32000
2400
7680
物流配送区
物流企业办公、汽修、停车场站、货物分拨
5%
10
0.6
4000
2200
880
中心服务区
检验检疫、电子结算、购物、办公等
5%
10
2.7
18000
4500
8100
配套生活区
公寓，住宅，商业中心
30%
60
1.5
60000
2200
13200
本项合计——————————————————
100%
200
146000
35620
设备成本
信息化系统
中央监控、IC刷卡交易一体化、电子结算系统、办公自动化
2000
食品安全系统
溯源管理系统、检验检测系统
500
物流加工设备
农产品分拣、加工、包装，搬运车辆、货梯等
800
仓储冷链设备
智能仓储设备、冷库制冷设备、冷藏车、普货车等
10000
本项合计
13300
建设期利息
2493
流动资金
5000
全部合计
56413
4、效益分析
预计建成投产满负荷运营年交易额50亿元，利税2亿元，直接增加就业机会2500个，带动相关行业就业机会1万个。
四、雨润集团简介
雨润集团：
雨润集团是一家集食品、物流、百货、旅游、房地产和金融等产业于一体的中国５００强企业，创建于１９９３年。
集团总部位于省南京市，下属子（分）公司200多家，遍布全国30个省、直辖市和自治区。
２０11年，集团员工总数10万多人，实现销售总额907亿元，生猪屠宰产能4500万头，跃居世界首位。
雨润牌低温肉制品连续十二年位列全国第一。
目前，集团在中国企业５００强中排名第128位，中国制造业５００强第56位，中国民营企业５００强第9位，中国肉食品加工业第１位。
２００５年１０月３日，雨润集团部分食品业务在港交所成功上市。
目前，集团旗下已有雨润食品（１０６８.ＨＫ）、西京中商（６００２８０．ＳＨ）两家上市公司。
雨润集团致力于做中国农副产品物流龙头：
作为国内最早发展农副产品物流业的企业之一，雨润集团以构筑绿色农副产品安全市场准入和产、加、销快速通道为基点，以农产品质量安全标准化、信息服务网络化、一站式联运供应站为主要特色，建设集农产品的展示、交易、加工仓储、物流配送、综合服务等为一体化的现代化、多功能、综合性绿色农副产品全球采购体系。
经过十多年的努力，全球冷鲜肉市场排名第一的雨润集团已构建起覆盖整个中国大陆的物流网络体系，目前拥有五大食品交易平台、四十多条专有铁路线、六千多家食品销售网点。
着眼于做大做强农副物流产业，雨润集团将以建设现代化的物流网络体系为牵引力，在全国范围选址布局交易平台，强化通路，用5-8年时间，实现年交易额1000亿元，成为我国农副产品物流产业的领航者。
经过1年的规划选址缜密筹备，规划总用地3000亩，定位长三角菜篮子的南京江宁物流园于2007年正式动工，并于2010年正式营业。
之后，成都、哈尔滨项目也正式运营，西北规模最大、总投资80亿元、总面积300多万平米的西安农副产品全球采购中心也盛大开工，目前一期已近封顶，招商工作已经启动，一个庞大、高效的农副产品物流网络初见雏形。
2009年5月，雨润东宁绥阳黑木耳（山产品）进出口产业集群项目开工奠基，2010年8月建成运营，将成为东北乃至全国最大的黑木耳进出口批发基地与交易平台；之后，、河南、山东等多个农副产品生产大省的产地型交易市场也相继启动。
南京农副产品物流中心：
南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府主导、企业化运作的特大型“菜篮子”工程。
该项目规划占地3000亩，概算投资30亿元，总建筑面积约150万平方米。
园区分设展示、交易、冷藏物流配送、综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体。
功能定位：
面向中国东部地区，高集聚、强辐射、现代化的“中国长三角菜篮子中心”。
整个项目分两期建设，一期占地约1000亩，建设50万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场（物流）交易区，配套建设10万吨冷库。
二期主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施。
目前一期市场已初步建成，09年5月底蔬菜、果品专业市场率先投入试运营。
项目以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏州、上海、等长江中下游大部分地区。
2011年交易额为150亿。
河南国际农产品交易中心：
河南国际农产品交易中心位于成都彭州蒙阳镇。
彭州是成都的菜篮子所在地，项目地比邻直达成都中心城区的快速交通线，并连接绕城高速。
项目立足彭州良好的产地资源优势，借助“成德绵”及周边中心城市群的产业优势，辐射西西地区以至全国的农副产品生产、加工基地，带动服务性就业岗位超过２万人，经营户及市场合计年纳税总额超过２亿元。
项目用地２０００亩，一期项目用地４００亩，包括果蔬交易区、综合交易区、配套服务区等等三个功能区，目前已经投入运营。
项目完全建成后，将形成水果、蔬菜、肉类、水产、干杂、副食、粮油、花卉、土特产等品种的批发、加工、配送、仓储、物流、检疫、进出口贸易和电子商务平台，目前，一期已经投入运营，二期建设当中。
西安农副产品全球采购中心：
项目位于西安经济开发区草滩生态园，比邻西铜高速、机场高速、绕城高速和火车新客站，占地3000亩，建筑面积300万平方米，总投资约80亿元。
目前，一期即将开业。
项目以完善农业产业链为目标，规划为五大功能街区。
展示交易街区：
包括蔬菜、果品、水产、冻品、肉类、粮油、副食、调料、烟酒茶、花卉等十大类农副产品专业交易区；
加工仓储街区：
包括农副产品的分捡、包装、深加工与仓储区；
物流配送街区：
采用信息管理系统集成商流，冷链系统集成物流，实现标准化作业、规范化采购、点对点配送；
综合服务街区：
为交易提供检验检测、监控、信息、电子结算、银行、保险、邮政、快递、技术研发等一站式服务，支持客户资源持续开发；
商业配套街区：
为客商提供餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、SOHO等商务支持，推动项目品牌与雨润品牌强强叠加。
领导关怀：
总书记胡锦涛亲切接见人大代表祝义材
人大委员长吴邦国接见人大代表祝义材
国务院总理温家宝2009年1月视察雨润集团
全国政协主席贾庆林2009年11月视察雨润集团
由于该项目投资大，回报期长，对地方税收贡献大的特点，希望地方政府给予投资商大力支持，采取一事一议，使该项目尽快实施。
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