汕头市梅溪河沿岸片区改造控制性详细规划公示.docx

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汕头市梅溪河沿岸片区改造控制性详细规划公示

汕头市梅溪河沿岸片区改造控制性详细规划公示

一、规划范围

规划设计范围为：

梅溪河东、西岸两片，由“金砂路－潮汕路－金凤路－护堤路－金环路－汕樟路”围合而成的区域。

合计面积363.25公顷，其中陆域面积330.83公顷，梅溪河水体32.42公顷。

二、现状情况

1、用地性质与使用单位

梅溪河东、西岸片区现状用地混杂，主要用地有工业仓储用地130.49公顷，占陆域总用地的39.44%，区内居住用地50.07公顷，占陆域总用地的15.74%，村居用地52.53公顷，占陆域总用地的15.88%，东、西岸片用地涉及大窖、新乡、北墩、下歧、金砂五个村居，其中大窖、新乡基本所有村民住宅位于片区内，北墩、下歧的部分村民住宅位于片区内，金砂村民住宅位于片区之外，这些村居大量私宅建筑为近年来重建建筑，旧村建筑少，形成以旧村为中心向外围逐步拓展的空间布局。

区域内工业、居住、村居三类用地比例接近片区陆域用地的八成。

其余用地为道路、公共设施、市政设施等。

2、建筑情况

梅溪河东、西岸片区所有建筑物的面积约309万平方米，其中居住建筑面积123万平方米，约占40%；村居建筑面积84万平方米，约占27%；工业仓储建筑面积85万平方米，约占27%；市政、公建建筑面积为16万平方米，约占5%。

区内各类建筑物由于性质和建造的时间不同，建筑物的质量参差不齐。

按照“质量、外观均较好,布局整齐的建筑物”与“质量较差、外观破旧或临时搭建的建筑物”两大类进行分类，309万平方米中，两类建筑物之比（以下简称“新、旧建筑之比”）为63.3%：

36.7%，其对应占地之比为28.7%：

71.3%。

可见，片区内36.7%的旧建筑占用了71.3%的土地，如果这类旧建筑进行改造，将有较大的用地开发空间。

三、功能定位

1、片区功能：

根据以上分析，梅溪河沿岸片区未来承担的城市功能包括：

重要的城市居住区功能、重要的城市生态绿化和景观功能，部分城市交通、居住区级商业和文化中心功能。

2、片区定位：

根据片区承担的城市功能，片区未来的城市定位可以归纳为：

城市核心绿化景观走廊，旧城改造示范区，具备游憩休闲、文化娱乐、商业服务等功能的现代化综合型滨水生活社区。

四、规划理念

1、改造目标：

社会和谐、景观优美、效益共赢

2、设计理念：

一河两岸、城市绿廊、滨水社区

（1）“一河两岸、组团连结”的用地布局形态

（2）“水绿共生、区域共享”的城市生态绿廊

（3）“人车分流、空间复合”的滨水生态社区

五、用地布局系统规划

1、用地结构

以梅溪河水体绿化公园为轴线，以沿岸用地为主要建设区域，形成“一河两岸多组团”的用地布局，通过改造整治形成“一带两轴两区八组团”的梅溪河沿岸滨河生态住区。

2、用地比例

梅溪河沿岸地区按照滨河居住区模式进行规划，大幅提升片区的居住功能和城市绿化功能，居住用地和绿化用地占较大比重，其中居住用地为160.47公顷，占48.50%；城市绿地为83.28公顷，占25.17%；其余为道路、公共设施、市政设施、堤围等用地。

工业用地进行迁移置换，规划不予以保留。

3、住区布局

规划形成2个居住区、7个居住小区组团，即东岸北片居住小区、东岸中片居住小区、东岸南片居住小区、西岸北片居住小区、西岸中片大窖居住小区、西岸中片新乡居住小区、西岸中片居住小区等7个组团。

（1）近期建设小区

东岸北片居住小区、东岸中片居住小区、东岸南片居住小区、西岸中片居住小区等4个组团为近期改造小区。

其居住用地基本沿河、沿带状城市绿化公园进行布置，最大限度提高用地价值。

规划近期开发住宅用地52公顷（为本次可以投放市场用地，不包括部分已征用地），可新开发住宅260万平方米。

（2）远期改造小区（近期整治）

西岸北片居住小区、西岸中片大窖居住小区、西岸中片新乡居住小区等3个组团为远期改造（近期整治）小区。

其区内多为建筑质量较好的集体宿舍、经济适用房小区和商品房小区，或为建筑较新、赔偿成本较高的“村民新宅”，近期改造难度极大。

这部分小区的建设基本不会涉及沿岸绿化公园的形成，可以采用“近期整治、远期改造”的方式进行。

4、住区人口

全片区新开发居住用地容纳人口9.3万人，按建筑容量推算，村居住宅居住人口约1.0万人，梅溪河沿岸改造后，全片区新开发住宅、保留住宅合计预测居住人口为12.5万人。

六、绿地景观系统规划

1、绿化景观系统设计原则

（1）高标准、大手笔配置城市绿化

（2）多层次、多体系建设绿化系统

2、绿化建设体系

（1）根据城市总体规划要求预留城市公园

（2）主要城市道路预留带状城市绿化

（3）居住区内部预留小型城市绿化

（4）住宅小区内部按比例建设区内绿化

3、绿地系统规划

规划形成“一带两园多点”的绿化景观系统

七、复合空间利用规划

1、对沿岸堤围和周边地块高差的分析

根据《汕头大围达标加固可行性研究报告（2003年）》以及《汕头大围达标加固工程梅溪河左、右岸堤防应急工程可研报告（2006年）》，现状梅溪河左岸、右岸已修建堤围堤顶高度在4.0－5.8米（黄基）之间，堤顶宽度仅3米，尚不能满足规划提出的防洪、防潮要求，应按规划要求的设防标准进行一定的加高加固，规划堤顶高度需要达到5.5－6.3米（黄基，各堤段要求不同）。

而梅溪河东、西岸现状建成的护堤路、周边地块标高在1.8－2.3米之间（黄基），两岸道路、地块的高程与规划的堤围高度高差约4米，具备了利用高差形成“立体交通系统、复合空间利用”的条件。

2、“人车分流、空间复合利用”系统

（1）沿河地区立体交通系统

规划利用堤围和沿河建设地块之间的高差，将沿河绿化设计为平台方式，由堤顶延伸跨越道路至道路外侧的居住小区。

护堤路、沿江路形成“人车分流”立体交通系统，地面层为道路、地面第二层为绿化平台和步行道。

（2）沿河地区复合空间利用

规划利用立体交通系统所产生的两层空间，设计“复合空间利用”系统，建设绿化、停车、商业等多种用地功能复合设施，有效提高土地的利用率。

（3）“人车分流、多空间复合利用”的巨大效益

沿河地区“多空间复合利用”的设计，针对汕头市“人多地少”的现实情况，将单一类型的城市建设用地分解为多重使用，大大提高了土地利用率，探索了紧凑型城市集约化、效益化使用土地的新思路。

八、道路交通系统规划

1、道路系统

规划梅溪河东、西岸片形成“四横三纵”的主要道路系统，包括金砂路（城市主干道、控制52米）、金湖路（城市主干道、控制40米）、金凤路（城市快速路、控制52米）、金环路（城市主干道、控制40米）、潮汕路（城市主干道、控制52米）、护堤路（城市主干道、部分30米、部分52米）、汕樟路（城市主干道、控制40米）。

另外，区内还有潮州路、沿江路等城市次干道。

规划区内其他道路为城市支路、小区路等，控制宽度20米、15米、12米。

2、道路交叉口

根据总体规划控制，结合片区交通实际情况，片区主次干道规划八个道路交叉口为立体或跨线交叉形式，分别为：

金凤路-潮汕路交叉口、金凤路-护堤路交叉口、金凤路-沿江路交叉口、金凤路-汕樟路交叉口、金环路-沿江路交叉口、金砂路-潮汕路交叉口、金砂路-沿江路交叉口和金砂路-汕樟路交叉口；其它城市干道之间基本采用平交方式，基于交通安全管理的考虑，一般道路与外围城市主干道交叉口处均采用右进右出交通管制。

3、交通设施

根据城市总体规划要求，片区沿金砂路、潮汕路预留城市轻轨系统。

根据城市总体规划要求配置交通设施用地的要求，规划在金凤路南侧预留交通设施用地1处，可满足部分公交停车。

规划保留位于潮汕路的市第二长途客运公司用地和位于金湖路的金湖加油站。

4、社会停车

规划在沿河生态公园绿化平台下设置大型社会停车场，满足日常游憩、购物等社会公共停车需求，且满足部分村居、小区的居民生活停车要求。

同时，平台下停车不占用实际开发土地，大大提高了片区改造的经济效益。

规划东、西岸5个街区沿河地区预留沿河约50公顷，其中平台绿化31公顷，绿化平台下作为道路、市政配套、社会公共停车使用，其中社会公共停车面积约15公顷，按室内停车每车位占地40平方米/个测算，预计可停车3800个。

平台下的社会停车场不仅满足了规划区域预测的社会停车需求，同时也对原有村居、保留小区的停车不足问题进行了补充，也可以预留部分公交、环卫等交通市政设施停车需求。

平台下停车的设计大大缓解了片区停车难的问题。

同时，节约出来的10公顷地面停车场用地全部可用于开发，大大提高了改造的经济效益。

为“人多地少”型城市探索土地集约化、效益化使用探索了新的道路。

5、竖向标高

竖向设计以建设的经济性、满足地面排水和防洪要求、与现状道路自然顺接为原则，科学合理的安排路面和片区控制点的设计高程。

由于本规划区为建成改造片区，按照周围城市道路的标高为控制标高，并且统筹考虑规划区的基准标高，规划区的道路标高结合排水管网规划考虑为2.0－4.4米；规划地块的平均标高比外围道路平均标高高出0.2－0.4米，基本控制在2.7－3.7米。

九、公共服务设施规划

1、公共服务设施系统

规划结合城市主要服务干道以及住宅小区分片布局的特色，公共服务设施采用“轴点相间”的布局，规划片区公共服务设施系统为“两轴、两心、多点”。

2、公共服务中心

（1）居住区级中心――两轴、两心

规划在东、西两岸2个居住区形成2个居住区中心，沿金湖路、汕樟路布局，构成两条沿街公共服务设施主轴。

（2）居住小区级中心――多点

规划在东、西两岸7个居住小区内部形成若干居住小区服务中心（个别居住小区级中心和居住区中心合并），每个居住小区设置菜市场用地1处、小学用地1处、预留行政办公、商业服务、文化娱乐用地若干，可用于安排街道办事处、居委会、社区医疗中心、社区活动站等社区服务设施。

3、中小学配套设施

根据“小学在区内安排、满足规范要求，中学部分在区外安排、部分在区内安排”的指导原则，结合指标需求，同时考虑到本区属于旧城改造、难度较大等因素，规划控制小学用地合计8.7公顷，符合小学用地需求；新增中学3.7公顷，增加了区内中学用地，仍有部分中学学龄学生按照现状到周边4所中学就读，另外，部分高中学龄学生在全市范围统一安排。

根据服务半径需求，确定中小学布局原则为：

“东西两岸2个居住区各配套一个中学、7个居住小区各配套一个小学”。

规划共配套建设小学7处，对新乡、大窖等小学采用原址扩建，对部分严重不符合规范要求的小学予以撤销重建；新配套建设中学2处。

另外，规划根据住宅小区布局，在每个居住小区设置1－2所幼儿园，占地面积为2000平方米/处。

十、改造时序分期规划

1、改造时序原则

本规划区涉及范围广、现状情况复杂，改造成败涉及到城市大型生态公园能否顺利形成，因此，需要有所侧重、分期、分区进行建设改造，以点带面。

在改造的分期、分区上，确定以下原则：

（1）沿河地区为重点改造区――确保城市绿化公园的建设

（2）工业街区为重点改造区――确保产生一定经济效益

（3）其他地区为整治改造区――提升片区整体环境质量

2、改造分期、分区

（1）近期改造区

①范围：

东岸北街区：

“金凤路－汕樟路－金环路－梅溪河”围合街区（不包括大窖村）。

东岸中街区：

“金凤路－汕樟路－金湖路－梅溪河”围合街区。

东岸南街区：

“金砂路－汕樟路－金湖路－梅溪河”围合街区。

西岸中街区：

“护堤路－金湖路－岐山路－杏花街”围合街区。

②措施

置换工业用地进行改造，沿河区域建设大型生态公园，生态公园两侧进行居住小区开发建设。

90年代后新建的宿舍、住宅小区基本予以保留并进行环境整治，个别影响生态公园建设或城市干道建设的楼房予以改造。

近期改造区必须坚持“分街区整体改造”模式，即按以上规定的街区范围统一改造、整体平衡，不允许转让街区内某一处厂房用地独立改造。

只有坚持“分街区整体改造”的模式，才能保证沿河生态公园的顺利建设。

（2）远期改造区（近期整治区）

①范围

农科所周边范围，大窖、新乡、北墩、下歧村居新宅周边，杏花街以西住宅区、金砂路以南桥头立交周边。

②措施

近期整治：

打通消防通道，小范围改造比较联片的老村；加强外围控制，通过城市道路、小区道路圈定其拓展范围，控制村宅无序向外蔓延的趋势。

远期改造：

通过规划区内其他沿河近期改造街区的实施，改善整体环境，促使村民逐渐改变观念，融入城市生活的理念，淡化单栋私宅的改建愿望。

在规划引导下，在资金、政策、土地等多方面的配合，在时机成熟的中远期给予实施改造。