消防系统维保内容及标准确认版.docx

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消防系统维保内容及标准确认版

消防系统

维

保

内容及标准

消防设施维护、保养主要内容如下：

1、火灾自动报警系统；

2、消防联动系统；

3、自动喷水灭火系统；

4、消火栓系统；

5、气体灭火系统；（含移动手提式灭火器）

6、防火卷帘门；

一、火灾自动报警系统的维护保养………………………………………

1、每月检查和试验火灾自动报警系统的下列功能……………………………………………

2、每季检查和试验火灾自动报警系统的下列功能……………………………………………

3、每年检查和试验火灾自动报警系统的下列功能……………………………………………

二、室内消火栓系统的日常维护…………………………………………………….

1、每月检查项目…………………………………………………………………………………

2、每季检查项目………………………………………………………………………........

3、每年检查项目………………………………………………………………………........

三、自动喷淋系统的维护保养……………………………………………………….

1、月检项目………………………………………………………………………………………

2、季检项目………………………………………………………………………………………

3、年检项目………………………………………………………………………………………4、喷头的检查与维护…………………………………………………………………………

5、管路系统的检查与维护………………………………………………………………………

6、报警阀的检查与维护…………………………………………………………………………

7、水源及水泵的检查与维护……………………………………………………………………

8、系统功能的检查与维护………………………………………………………………………

9、使用环境的检查维护…………………………………………………..................

四、防排烟系统的日常检查、维护管理……………………………………………

1、外观检查………………………………………………………………………………………

2、性能检查………………………………………………………………………………………

3、综合检查………………………………………………………………………………………

五、防火卷帘门维护保养……………………………………………………………

1、每月检查、测试内容……………………………………………………………………….

2、每季检查、测试内容……………………………………………………………………….

3、每年检查、测试内容……………………………………………………………………….

六、气体灭火系统定期巡检及维护要求……………………………………………………………

七、每月、季、年维修保养计划…………………………………………………….

1、每月维修保养计划…………………………………………………………………………..

2、季度维修保养计划………………………………………………………………………….

3、年度维修保养计划………………………………………………………………………….

八、附表……………………………………………………………………………….

九、合同所包含的消防系统设施设备服务要求……………………………………………………

具体内容如下：

一、火灾自动报警系统的维护保养

1、每月检查和试验火灾自动报警系统的下列功能：

（1）检查复位、消音、故障报警等功能是否正常，若发现不正常，应做好记录并及时处理；

（2）试验火灾报警装置声、光显示是否正常；

（3）主电源和备用电源的自动切换试验，检查其功能是否正常。

2、每季检查和试验火灾自动报警系统的下列功能：

（1）采用加烟（或加温）的方法分期分批试验探测器的功能是否正常，及确认灯显示，试验中发现有故障或失效的探测器应及时拆换；

（2）试验火灾报警装置的声、光显示是否正常；

（3）主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常；

（4）检查手动/自动转换开关，如：

电源转换开关、灭火转换开关等是否正常；

（5）直观检查所有消防用电设备的动力线、控制线、报警信号传输线、接地线、接线盒及设备是否处于安全无损状态；

（6）巡视检查探测器、手动报警按钮和指示装置的位置是否正确，有无缺漏、脱落和丢失，每个探测器的下方及周围及周围各方向，手动报警按钮的周围是否留有规定的空白空间。

3、每年检查和试验火灾自动报警系统的下列功能

（1）采用加烟（或加温）的方法对安装的所有探测器进行全部检查，并作试验；

（2）主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常；

（3）检查手动/自动转换开关，如：

电源转换开关、灭火转换开关等是否正常；

（4）检查所有接线端子是否松动，破损或脱落现象；

（5）探测器每年全部清洗一遍，清洗后作响应值及其它不要的功能试验，试验不合格的探测器一律报废，更换新的探测器。

二、室内消火栓系统的日常维护

1、每月检查项目：

（1）检查消火栓箱内的设备是否齐全，是否破损、老化、霉变；

（2）外观检查管件、阀门有无漏水现象，阀门是否处于开启状态；

（3）检查消火栓按钮外观有无破损，远程启动水泵测试；

（4）检查水泵控制柜所处控制状态是否正确；

（5）消防水泵手动、自动状态下启动试验。

2、每季检查项目：

（1）检查消火栓按钮外观有无破损，远程启动水泵测试；

（2）检查水泵控制柜所处控制状态是否正确；

（3）消防水泵手动、自动状态下启动试验。

3、年检查项目：

（1）检查电动机是否损伤、锈蚀、机械性能是否良好；

（2）检查水泵的轴与电动机连接部位是否松动、变形、损伤和严重锈蚀；

（3）检查轴承润滑油是否加足，油污严重污染、变质现象，用手转动检查

转动是否正常；

（4）检查继电器是否脱落，松动，接触器是否烧焦损。

三、自动喷淋系统的维护保养

1、每月检查项目：

（1）消防水池、消防水箱及消防气压消防给水设备应每月检查一次，对其消防储备水位及消防气压给水设备的气体压力进行检查，并应对保证消防用水不被拉着它用的措施进行检查，发现故障应及时进行处理；

（2）消防水泵应每月启动运转一次。

当消防水泵为自动控制启动时，应每月模拟自动控制的条件启动运转一次；

（3）电磁阀应每月检查并应作启动试验，动作失常时应及时更换；

（4）每月应对系统上所有的铅封、锁链进行一次检查，当有损坏时应及时修理或更换；

（5）消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全；

（6）每月应对喷头进行一次外观检查，当发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应及时清除，更换和安装喷头均应使用专用扳手。

2、每季检查项目：

（1）每季应对报警阀旁边的放水试验阀进行一次供水试验，验证系统的供水能力；

（2）室外阀门井中，进水管上的控制阀门应每季度检查一次，核实应处于开启状态。

3、每年检查项目：

（1）每年应对水源的供水能力进行一次测定；

（2）每1-2年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新刷漆。

4、喷头的检查与维护方法

（1）外观检查，检查喷头有无损坏、锈蚀、漏水现象，如存在应及时修复或更换；

（2）抽样检查，使用时间较长以后应按要求对喷头进行抽查，对不符合喷头产品要求的喷头应及时更换。

5、管路系统的检查与维护方法

（1）外观检查，检查管道有无机械损坏，油漆脱落、锈蚀等，管道固定是否牢固，若有问题应及时处理；

（2）清除堵塞自动喷淋系统管路中，可能因施工疏忽残留有沙、石、木屑或水源带来的垃圾、铁屑等，这会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞，从而影响灭火效果。

若发现管道有沉积物，应及时冲洗。

（3）防漏措施，平时严禁将管子用作其它支撑；拆装喷头时必须按照操作规程应用适合的工具，切记直接钳住喷头悬臂进行旋紧或拧松；管道的防腐涂层应视情况而定，一般每隔1—2年应重新涂刷一次。

6、报警阀的检查与维修方法

（1）开阀试验。

对报警阀进行开阀试验，观察阀门开启性能和密封性能以及水力警铃、延时器等性能。

此试验可通过末端试水装置进行，若发现阀门开启不畅或密封不严，可拆开阀门检查，视情况调换阀门密封件；

（2）对安装的压力表要定期检查。

检查报警阀前后压力表指示是否正常。

7、水源及水泵的检查与维护

（1）检查消防水池的水位是否保持消防用水量，水位标尺是否正常工作；水池各种阀门是否处于正常状态，有无受冻的可能；

（2）检查消防水箱的水量是否满足要求；消防气压给水装置能否保证水量和水压；自动控制系统能否正常工作。

（3）检查消防水泵能否正常运转，流量和压力能否保证；消防水泵的动力是否可靠；电力上有无保证不间断的供电设施；其它性能是否良好；内燃机的储油量是否充足。

（4）检查消防水泵接合器是否正常，附近的室外消火栓使用是否便利。

8、系统功能检查与维护

应按照各类系统的设计规定，通过末端试水装置喷水试验，对系统功能进行检查，即检查各种组件在火灾状态时能否按设计要求动作，火灾报警设备是否正常。

若发现系统有不正常的部件时，应及时维修，直到系统全部功能正常。

9、使用环境检查与维护

使用环境及保护对象被人为地作了不恰当地改变，往往会成为对系统功能的损坏因素。

譬如在仓库内货物堆放的高度不适当地加大而阻挡了喷头的喷洒范围；喷头被刷漆而延迟了动作的灵敏度等，因而对使用环境和条件要定期检查，不符合要求的要改正。

四、防排烟系统日常检查、维护管理

1、外观检查：

（1）、吸烟口有无变形、损伤、周围有无影响吸烟的障碍；

（2）、用于自动启动装置的感烟（感温）探测器有无变形、损伤、安装是否松动脱落。

手动启动装置的操作箱有无变形、损伤：

手柄、操作杆等有无损伤、脱落：

操作部位标志有无破损、脱落、脏污，有无使用方法的说明；

（3）、风管有无损伤、变形，支撑是否松动，风管是否与可燃物接触；

（4）、送风、排烟风机：

①、周围有无可燃物：

安装螺栓是否松动、损伤；

②、传动机构是否变形、损伤；叶轮是否与外壳接触；

③、电动机的接线是否松动；电动机的外壳有无腐蚀现象；

④、电源的供电是否正常（检查电压表和电源指示灯）：

（5）排烟口：

①、风机与排烟口连接部位的法兰有无损伤，螺栓是否松动；

②、雨淋部位有无锈蚀、损伤；

③、排烟口周围有无影响烟气排出的障碍。

2、性能检查：

（1）、吸烟口

①、进行手动启闭操作，检查是否可完全打开（与排烟风机联动时，应停止联动机构的动作）；

②、吸烟口架、操作盘、排烟阀及安装支架是否锈蚀，有无杂物粘连；

③、旋转机构是否灵活，是否完全打开；

④、制动机构、限位器是否符合要求；

⑤、关闭部位是否生锈，沾付灰尘。

（2）风管

①、风管底部有无异物；

②、防火阀是否因涂漆、杂物沾付而影响启闭；安装部位是否松动；

③、连接部位是否漏烟。

（3）启动装置

①、打开启动盘，检查内部有无变形、损伤及动作异常，用万用表检测电源情况，是否有影响送风（排烟）风机启动电压下降的情况；

②、开关类有无损伤、变形、脱落，开关位置是否正常；接线端子是否松动、脱落；

③、继电器是否脱落、端子是否松动、节点是否烧损、有无灰尘沾付、动作是

否正常；

④、导线连接是否牢固、有无脱落。

（4）自动启动装置火灾探测器端子引线是否断线、松动。

（5）手动启动装置

①、与送风（排烟）风机有联动装置时，应将联动机构脱开、用单手转动或拉动操作箱手柄，检查动作是否正常；

②、手柄是否破损，钢丝绳是否折断生锈；

（6、）送风（排烟）风机：

①、检查轴承部分润滑油是否异常（脏污、混入泥沙、尘等）

②、启动电动机检查风机运转是否正常（转向、震动、杂音等）；

③、检查电动机的轴承部位润滑油是否正常；

④、检查传动皮带是否松动；

⑤启动电动机，旋转时有无异常震动、杂音。

3、综合检查

操作手动或自动启动装置，进行每个防烟分区（或正压送风）的动作试验，检查下列四项：

①、手动或自动能否完成启动；

②、运转电流是否正常；

③、运转中是否有不规则或连续杂音及异常震动；

④、叶轮旋转方向是否正确。

五、防火卷帘门的维护保养

1、烟感探测器测试：

当测试烟感探测器报警时，防火卷帘门会自动下落到距地面1.8米或1.5米位置。

2、温感探测器测试：

当测试温感探测器报警时，防火卷帘门会自动落地同时信号返回中心。

3、当卷帘门完成联动报警信号，卷帘门落地后，欲将其升至原设定高度时，需解除烟感、温感报警，再按动按钮盒中的上升按钮即可上升到原来位置。

4、防火卷帘门电机末端备有手摇装置，断电时可将卷帘门手动上升。

5、每月检查、测试内容：

（1）检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正常；

（2）检查、测试声光报警工作是否正常；

（3）检查、测试升降是否平稳，有无卡死、停顿等现象。

6、每季检查、测试内容：

（1）加烟、加温测试烟感、温感报警并联动防火卷帘门动作是否正常；

（2）检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正常；

（3）检查、测试声光报警工作是否正常；

（4）检查、测试升降是否平稳，有无卡死、停顿等现象。

7、每年检查、测试内容

（1）加烟、加温测试烟感、温感报警并联动防火卷帘门动作是否正常；

（2）检查、测试声光报警工作是否正常；

（3）检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正常；

（4）检查、测试防火卷帘门升降是否平稳，有无卡死、停顿等现象。

（5）检查控制箱是否正常。

六、气体灭火系统定期巡检及维护要求：

1、每月应对气体灭火系统进行两次检查，检查内容及要求应符合下列规定：

a）对灭火剂贮存容器、选择阀、液体单向阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网与喷嘴等全部系统组件进行外观检查。

系统组件应无碰撞变形及其他机械性损伤，表面应无锈蚀，保护涂层应完好，铭牌应清晰，手动操作装置的防护罩、铅封和安全标志应完整。

b）卤代烷灭火剂贮存容器内的压力，不应小于设计贮存压力的90%。

c）气动驱动装置的气动源的压力，不应小于设计压力的90%。

2、每年应对气体灭火系统进行两次全面检查，检查内容和要求除按月检规定的检查外，尚应符合下列规定：

a）防护区的开口情况、防护区的用途及可燃物的种类、数量、分布情况，应符合设计规定。

b）灭火剂贮瓶间设备、灭火剂输送管道和支、吊架的固定，应无松动。

c）高压软管应无变形、裂纹及老化；必要时，应对每根高压软管进行水压强度试验和气压严密性试验。

d）各喷嘴孔口应无堵塞。

e）对灭火剂贮存容器逐个进行称重检查，灭火剂净重不应小于设计量的95%。

f）灭火剂的输送管道有损伤与堵塞现象，则应对其进行严密性试验和吹扫。

g）对每个防护区进行一次模拟自动启动试验，如有不合格项目，则应对相关防护区进行一次模拟喷气试验。

3、定期检查地下停车场及楼宇摆放的移动式手提灭火器压力是否在规定范围正常值，发现压力不在规定范围值内的要及时给与充装或更换，并做好相应的检查维护记录；

七、每月、季、年维修保养计划

1、每月维修保养计划：

按每月维修保养内容，对火灾自动报警系统；消火栓系统；自动喷淋系统；防排烟系统，防火卷帘门系统；消防广播系统逐项进行检查、检测、测试、试验。

并提交每月度维护保养，设备运行状况报告。

2、季度维护保养计划：

每季度最后一个月的，将该月的维修保养项目与季度维修保养内容合在一起，按每月、季的维修保养内容，对火灾自动报警系统；消火栓系统；自动喷淋系统；防排烟系统，防火卷帘门系统；消防广播系统逐项进行检查、检测、测试、试验。

并提交每月度维护保养，设备运行状况报告。

3、年度维修保养计划：

每年最后一个月的，按年度的维修保养内容，全面对火灾自动报警系统；消火栓系统；自动喷淋系统；防排烟系统，防火卷帘门系统；消防广播系统逐项进行检查、检测、测试、试验。

每年对消火栓及喷淋系统管道进行除锈补漆工作保障管网外观无锈蚀现象，并提交每月度维护保养，设备运行状况报告。

八、附表

1、消防维护单位按要求对消防系统制定定期（月、季、年）维护保养内容计划表；

2、消防维护单位按要求做好消防设施维护、保养、检验记录并提交物业服务中心进行审核、保存；

九、合同所包含的消防系统设施设备服务要求：

（一）消防控制柜的维护与保养：

　　1、每月不少于一次的维护检查；

　　2、一般性故障（不需外购件）24小时之内完成；

　　3、较复杂或需要更换部件时，48小时之内完成；

（二）线路的维修和保养：

　　1、所有消防系统的线路、接线箱、接线端子、线路模块等均在维修保养之列，包括线路的检查，接线箱的除尘，模块除尘，端子的紧固等，每月进行一次性检查、维护。

　　2、每次检查维保时间不少于小时。

　　（三）火灾探测器、手动报警按钮的维修保养：

　　1、每年清洗一次所有的烟（温）感火灾探测器，以确保其灵敏度、准确度；

　　2、维修保养后应将火灾探测器与主机进行校对，确保号码点位的对应；

　　3、每月进行一次抽查试验，抽检数量每层不少于一个。

　　（四）、自动喷水灭火系统的维修保养：

　　1、每月检查喷淋泵的远程及就地控制，并启泵试运转；

　　2、每月对喷头进行一次外观检查；

　　3、每月对报警阀检查一次，试验启动是否正常；

　　4、每季对报警阀进行放水试验，验证系统的供水能力及压力开关，水力警钤的报警性能；

　　5、每两月利用系统的末端放水装置放水，试验水流指示器的报警性能；

　　7、每月对消防蓄水池、高位水箱的储水进行检查；并保障管网保水正常，管网压力符合所处楼宇高度、区域规定范围值；

　　8、每月对各种阀门的开闭及铅封进行检查；

　　（五）其它消防设施的维护保养，均为每月检修、保养一次。

消防系统维保取费

一、项目名称：

二、建筑面积：

三、维保内容：

1、火灾报警系统（点）；2、自动喷淋系统；3、消火栓系统（室内、室外）；4、防火卷帘系统；5、防排烟系统；6、气体灭火系统。

四、在维保期间，因更换材料费用在10000元以下（含10000元）均由甲方承担，在10000元以上（不含10000元）均由维保单位承担。

五、取费：

本消防系统的维保费用以年计算，支付方式按《消防系统维保合同》执行，取费的情况在很大程度上与产品的质量及施工质量有着直接的关系。

1、火灾自动报警系统维保费（设备总价__万）：

____元；

2、自动喷淋系统的维保费用（设备总价___万）：

______元；

3、消火栓系统室内、室外）的维保费用（设备总价_____万）：

______元；

4、防火卷帘门系统的维保费用（_____万）：

_______元；

5、防排烟系统的维保费用（设备总价_____万）：

_______元。

合计：

________元整（税价或不含税价）

维保承诺

1、维保的乙方人员应遵守甲方的管理制度及作息时间，充分尊重甲方的意见，与甲方密切协调配合，完成每日的维护保养工作；全面服从本公司各项目消防设备管理责任人的监督管理工作；

2、每个项目至少派2人专项负责，每星期在贵司上班时间不低于5天，或每个项目安排固定的消防维护人员每天对责任项目进行日常的维护工作；

3、协议生效一个月内乙方负责对甲方现有消防值班人员进行一次培训；

4、消防值班人员如有变动，乙方随时派专业技术人员进行培训，详细介绍系统的组成、日常操作、注意事项等，使每位值班人员均可以正确和熟练操作设备，掌握发生火灾或故障时的应急处理方法；

5、在对某些隐蔽工程进行维修时，乙方应尽量保护原设施，若不可避免要对原装修进行改动，由甲乙双方协商解决；

6、乙方应严格执行日常维修、定期检修和紧急排故等维护保养工作。

每次保养后，乙方应向甲方提供一份由乙方技术人员签名的保养记录（消防系统定期维护保养内容一览表），并由甲方主管领导或指定代表签字确认；

7、乙方在维护保养期间负责各消防设备机房的清洁工作；

8、维护人员应熟悉消防工程各系统的工作原理及操作方法；

9、维保人员应了解消防系统主要设备的安装位置及水源情况；

10、对消防系统各供水控制阀作状态标识；

11、维保人员应与消防值班管理人员密切配合，指导、协助贵司管理人员做好日常检查工作；

12、在日常巡查时，保证消防系统的各供水管网充满压力，当建筑高度不超过100米时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa,自动喷水灭火系统的最不利点压力大于0.05MPa，发现异常时，应及时通知维护人员；

13、对消防通道及地下停车场设有应急照明与疏散指示区域，应急照明在停电后能保障使用时间不低于30分钟；

14、维护期间对小区内消防水泵结合器应标明是供应消火栓还是供应喷淋，明确具体的控制区域；

15、协助各项目物业服务中心编制烟感、温感地址码清单，并与实际情况一致，同时编制消火栓管网和喷淋管网阀门清单，明确各阀门的分布位置；

16、定期检查地下停车场及楼宇安全疏散指示标志牌，发现损坏或工作不正常的要及时进行维修及更换，保障地下停车场及楼宇各类安全疏散指示标志牌工作正常及完好性；

17、配合甲方（主要巡查工作在项目秩序维护部）定期检查地下停车场及楼宇摆放的移动式手提灭火器压力是否在规定范围正常值，发现压力不在规定范围值内的要及时给与充装或更换，并做好相应的检查维护记录；

18、月、季、年度检查时发现管网有渗漏、阻滞或接到贵司管理人员通知系统异常时，应及时检测处理。

设备器件有问题，需要更换维修时，必须及时处理，不得无故延误；

19、配合贵司做好消防工程各系统的年检工作，以及消防部门的对接工作；

20、负责对消防主管部门下发的各类通知进行向物业公司的及时转告，并协助物业公司处理相关通知包含的各项内容的处理对接完善；

21、积极参与协助、配合制定消防疏散演习方案及演习过程。

配合协助贵司有关消防方面的规章制度的健全和完善；

22、消防设备在使用过程中如有损坏乙方负责维修，如果设备严重损坏至无法修复需要更换时，乙方需向甲方主管部门提出，经甲方同意后再行更换，更换费用由协议条款约定进行承担划分；

23、消防维护单位对派驻各项目的维护人员必须提供维护操作资格证书复印件；便于各项目物业服务中心建立消防维护人员管理台账；

24、消火栓、喷淋系统水泵每月点动试运行一次，保障水泵能够正常的工作状态；发现问题及时进行处理并告知该项目物业服务中心进行记录；

25、负责协助各项目物业服务中心建立义务消防队并对相关人员进行定期的日常消防应急处置知识培训及演练；

26、负责协助各项目物业服务中心建立完整的消防台账及消防档案资料；