浅议公共装修工程造价控制.docx

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浅议公共装修工程造价控制

中国石油大学（北京）成人教育

毕业设计（论文）

浅议公装装饰工程造价控制

摘要

公装装饰工程由于设计、材料以及工程技术的不断更新及发展，给建筑装饰工程施工的造价管理工作增加了难度和问题，目前我国的公装装饰工程造价普遍存在决算超预算的现象，而装饰效果却未到达预期的目标，严重困扰着公装装饰工程投资效益管理。

加强公装装饰工程造价管理，就是要合理确定和有效控制工程造价，其目的不仅在于把项目投资控制在合理预算范围之内，更在于合理使用人力、物力、财力，控制固定资产投资效益。

公装装饰工程造价的控制贯穿于公装装饰的全过程,与施工的每一个阶段都紧密相连。

本论文从公装装饰工程全过程造价控制出发，对公装装饰工程造价控制进行分析。

关键词：

公装工程；造价控制；全过程

Abstract

Publicdecorationdecorationworksindesign,materialsandengineeringtechnologycontinuestoupdateanddevelop,toarchitecturalengineeringconstructioncostmanagementmoredifficultandproblemsthatChina'scurrentwidespreadpublicdecorationdecorativeprojectcostaccountsoverbudgetphenomenon,anddecorativeeffectfailedtoreachthedesiredgoal,seriousproblemswithpublicequipmentrenovationinvestmentreturnsmanagement.Strengthenpublicequipmentrenovationprojectcostmanagementistoobtainreasonableassuranceandeffectivecontrolofprojectcost,itspurposeisnotonlytotheprojectinvestmentcontrolwithinareasonablebudget,butalsointherationaluseofhuman,materialandfinancialresources,controloffixedassetinvestment.Publicequipmentrenovationprojectcostcontrolthroughoutthewholeprocessofrenovationofpublicequipment,andconstructionofeachstagearecloselylinked.

Inthisthesis,thewholeprocessfromthepublicworksinstalledcostcontrolstartingonthepublicequipmentrenovationprojectcostcontrolanalysis.

Keyword:

Decoration Engineering；costcontrol; thewholeprocess

目录

第一章引言1

第二章工程造价全过程控制的有关理论3

2.1造价控制的基本原理3

2.2工程各阶段造价控制的目标和任务3

第三章公装装饰工程造价的控制措施4

3.1决策阶段工程造价的控制4

3.1.1确定装饰标准，把好投资估算关4

3.1.2编制投资估算5

3.2设计阶段，重视装饰设计，把好设计关5

3.2.1编制装饰设计委托书，推行设计方案招标5

3.2.2公装装饰设计介入时期5

3.2.2装饰设计方案审核6

3.3加强招投标中的造价控制工作6

3.3.1认真编制招标文件7

3.3.2运用工程量清单规范招投标7

3.3.3应对投标单位的投标策略7

3.4施工阶段工程造价的控制8

3.4.1合理选择装饰材料8

3.4.2加强施工过程监督8

3.4.3严格控制工程变更8

3.6案例分析9

3.6.1案例公装全过程控制9

3.6.2公装装饰工程案例数据总结12

第四章总结14

致谢15

参考文献16

承诺书17

第一章引言

1.1研究课题背景

随着我国社会经济建设的快速发展，人们物质文化生活水平不断提高，对建筑内部和外部的装饰、美观、舒适程度的追求越来越强烈，并且现代建筑装饰日趋高档化，其中公装装饰工程也从建设工程中分离出来形成了一个新的行业，与建筑类其它专业门类一样,公装装饰工程在我国建立了自己广阔的市场,理论和实践自成体系,并在广度上、深度上继续发展。

公装装饰工程具有施工材料多、工艺复杂、施工技术要求高和新材料技术更新快等特点，公装装饰工程的全过程造价控制也越来越重要。

1.2研究课题概述

公装装饰工程是一项具有较高艺术性和实用性的综合性工程，是建筑工程的重要分部工程，关系到整个建筑的使用功能和装饰效果，其造价对整个项目投资有重要影响。

公装装饰工程具有自身的特点：

（1）装饰工程涉及的学科多、专业多。

尤其是大中型的宾馆、办公楼、商场、体育场馆等公共建筑的装饰装修，包含的专业更是复杂多样。

（2）装饰工程设计、施工不规范。

许多装修工程图纸不够详细，甚至只有简单的效果图或示意图,缺少达到施工及编制预算深度的施工图、节点详图。

施工工人技术水平参差不齐，施工工艺要求控制不严。

（3）装饰工程预算编制不规范。

装饰定额跟不上市场的变化,尤其是新材料、新工艺没有统一性的基础定额，使得装饰工程造价没有统一规范的计价依据，无法编制出较准确的工程预算。

（4）装修材料、构件种类繁多，价格差异大。

同一种装饰材料，不同产地、不同品牌和规格，质量参差不齐,价格千差万别。

（5）建筑装饰施工具有相对的动态性。

业主对装饰效果的要求往往随着施工工艺、技术、材料的变化和时间的推移、个人的喜好而不断更新，为过程中的造价控制带来了难度。

针对建筑装饰工程的这些特点和存在的问题，作为项目主体的建设单位，应严格依据相关法律法规规范自己的行为，采取科学、有效的措施，对装饰工程进行全过程的造价控制。

使实际发生的建设费用控制在批准的限额之内，在费用目标允许的范围内实现使用功能、装饰效果、施工质量的最优化。

从而有效地使用建设资金，确保工程质量，提高投资效益，使装饰工程的造价管理逐步形成完善有效的管理制度。

公装装饰工程的造价控制贯穿于项目的全过程，即项目决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段和竣工阶段都关系到建设项目的造价控制。

公装装饰工程造价控制过程是多层次的,从编制投资估算、施工图预算和确定招投标合同价,到最后的竣工决算,整个过程是由粗及细、由浅入深的逐步分解和逐层控制的过程。

第二章工程造价全过程控制的有关理论　　

工程造价全过程控制就是指为满足建设单位对工程项目需求,分别采用价值工程、多方案比选、设计方案招标、限额设计、设计优化、施工招标等方法,对建设工程在实施的各个阶段发生的费用进行控制。

工程造价全过程控制立足于事前控制,强调在决策和设计等项目前期阶段造价控制的重要性。

2.1造价控制的基本原理

控制的过程一般包括三个步骤：

即确定目标标准、检查实施状态和纠正偏差。

首先,确定各种目标值,在项目实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据,通过采用各种方法,将实际数据与计划值比较,采取纠正措施,以确保目标值的实现。

其次,工程造价的有效控制是以合理确定为基础,有效控制为核心。

要通过技术比较、经济分析和效果评价,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进,把控制工程造价观念渗透到设计和施工中去。

再次,要立足于事前控制,即主动控制,尽量减少目标值与实际值的偏离。

工程造价控制不仅要反映投资决策、设计、发包和施工,更要主动地影响投资决策、设计、发包和施工,主动地控制。

2.2工程各阶段造价控制的目标和任务

建设工程从决策、规划、设计到建成投用包括如下阶段：

即项目建议书、可行性研究、设计、施工、竣工验收以及后评估,各阶段的造价控制具有各自不同的目标和任务。

在项目决策阶段,根据总体建设目标,考虑各种建设条件和费用,通过多方案比选和可行性研究,确定合理、优化的建设方案,并形成投资估算；在设计阶段,实行设计方案招标或竞选,运用技术经济方法评选设计方案,在设计过程中进行限额设计和设计优化,形成设计概算和施工图预算,使建设工程造价控制目标具体化；在工程招投标阶段,认真编制工程量清单、招标文件和控制价,利用市场机制,确定工程承包价,使工程造价控制目标具体落实到承包商；在施工阶段,严格按图纸和施工规范施工,控制工程变更,审核期中付款签证,处理承包商提出的索赔,将工程造价控制目标通过工程实体物化地体现出来；在竣工验收阶段,对承包商提出的工程量和竣工决算进行审核,防止承包商高估冒算,如实体现该工程的造价。

第三章公装装饰工程造价的控制措施

3.1决策阶段工程造价的控制

在建设工程决策阶段，就可以考虑对于后期施工的装饰工程方案进行初步设计，使其体现出为了完善建筑功能而达到的效果。

但在现实工程建设过程中，基本上所有的业主或建设单位都不会在公装建设工程设计阶段就对装饰工程进行方案性设计，都是要等工程结构开始施工的时候，才设计装饰工程。

这样就导致了后期装饰施工的局限性。

因此，在工程项目决策阶段对装饰工程进行方案性设计并按设计方案做出合理的概算，对于控制装饰工程造价可以起到总量控制的作用。

工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有得大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。

据有关资料统计，在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到80-90%。

因此，决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。

3.1.1确定装饰标准，把好投资估算关

装修标准的高低,直接影响装饰工程的造价。

盲目追求高标准会造成资金的浪费,但过多降低装修造价易给工程带来质量隐患,也会降低工程的装修效果。

在投资决策阶段，建设单位应综合考虑各种相关因素，合理确定装饰标准。

首先，确定功能要求，明确服务对象。

在前期建筑设计的基础上，细化功能要求，明确本建筑以接待哪些人群为主。

其次，综合考察市场，了解装饰动态和潮流以及本地区的装饰特色。

可以派人到较发达的城市进行考察，了解同类建筑的装饰风格、材料选用、工艺标准，掌握最前沿的装饰潮流和装饰动态。

同时对本地区的同类建筑进行考察，使建筑装饰不脱离本地区的特色，又与本地区其他建筑相区别。

最后，调查本地区同类装饰工程的市场价格，并将其作为确定装饰工程投资估算的参考数据。

综合以上因素，结合本实际情况，合理确定装饰标准。

在确定装饰标准的基础上，采用类比法等方法编制项目投资估算。

估算一经批准，就应作为投资的最高限额。

并应以此为标准推行限额设计，以此为目标控制工程概预算和施工合同价。

3.1.2编制投资估算

投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。

是决策性的文件，它是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。

在可靠性研究报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为奖金筹措及向银行贷款的依据。

因此，在经济工作中应该实事求是的反映设计内容，反映建设地区的经济状况，从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设投资。

在投资估算中，应该实事求是的反映设计内容，这就要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。

主要工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。

所以工程经济人员从建设方案的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。

3.2设计阶段，重视装饰设计，把好设计关

公装装饰工程设计完成以后，人材机消耗的基本量就确定了，因此设计阶段的造价控制是整个公装装饰工程中造价控制最为重要的阶段，加强对设计阶段的管理与控制，对于控制工程造价是最为有效的。

建设单位确定和控制投资额应从设计阶段抓起。

3.2.1编制装饰设计委托书，推行设计方案招标

建设单位应编制装饰设计委托书，将装饰标准、达到的装饰效果、墙面地面等主要部位使用装饰材料的种类和档次、设计依据的国家规范行业规范、设计的范围等加以明确。

从而使设计单位明确建设单位的装饰意图、装饰标准、装饰档次，在进行具体的装饰设计时有据可依，不会太过偏离建设单位批准的投资目标。

对于要求较高、投资较大的公装装饰工程，建设单位应开展设计招标，通过设计招标和方案招标，选择功能好、造价低、效益高、技术经济合理的设计方案和有装饰设计资质、信誉良好且经验较丰富的设计单位。

在设计合同中严格约定设计深度（包括细部做法和节点详图）、设计质量及设计标准，要求设计单位提供完整的施工图，并提供设计概算。

如果设计概算超过建设单位的投资估算，则修改调整设计方案，直至将投资额控制在批准的投资估算额度内。

3.2.2公装装饰设计介入时期

对于新建公装工程，装饰设计在主体设计初期就应介入，从而与主体建筑、结构、水暖电设计有机结合。

目前大多情况下，装饰设计是在土建主体、设备安装完成后才开始，这样往往会导致装饰设计造型与土建、安装已完工程实体相冲突，引起大量墙体拆除、墙体重砌、水电管线的重新安装，造成资金的大量浪费。

装饰设计较早地介入，与其他专业相协商，从而使建筑、结构、水、电的设计在满足结构安全、使用功能的前提下，能够体现建筑的装饰风格，保证装饰效果，与装饰设计协调一致，减少装饰装修施工过程中，对原土建、水电已完工程进行较大改动。

这样可达到良好的装饰效果，有效的节约投资，缩短工期。

对于改建工程的装饰工程设计,则严禁对原来的建筑、结构、水暖电设施进行随意更改,要注重对建筑规范、防火规范的执行,避免装修之后存在安全隐患。

3.2.2装饰设计方案审核

作为建设方，需要对公装装饰设计方案进行细致深入地审核。

审核时可邀请技术、经济和材料方面的有关专业人员参加，对方案的平面布局、流线组织、空间效果、选用材料及色彩、装饰造型等进行严格审查，反复论证。

对于卫生间等使用功能要求较强的部位，对蹲位、面盆、门的设置等要素是否合理进行讨论。

对于装饰效果与建筑、结构、水暖相互联系的装饰、造型进行研究。

将方案不合理的因素消除在设计阶段，消除在出具正式的施工图纸之前。

同时纠正设计偏差，尽可能提升设计质量，使设计方案更加完善合理，避免各专业因衔接欠缺而相互矛盾，造成窝工与返工索赔，使工程造价趋于更加合理公平。

审查论证结束，对方案形成一致意见之后，相关人员签字确认，防止在施工过程中由于主观意识对施工方案进行变更，造成投资增加。

3.3加强招投标中的造价控制工作

在市场经济条件下，实行招投标制是公装装饰工程管理的有效措施，是公开、公平、择优选取施工单位的有效途径。

通过招投标可以选取有相应资质、履历丰富或具有类似工程的获奖经历、项目负责人明确的承包单位。

在确定施工单位之后，认真研究合同条款，签订施工合同。

合同的内容应全面、合法、合理、严谨、细致。

工程承包合同是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据，应明确工程范围、建设工期、工程质量、工程造价、材料供应责任、交工验收、拨款结算、质量保修期等内容。

在合同中尤其要明确违约责任、变更索赔等条款，尽量明确甲乙双方的责任，防止在施工中出现相互扯皮的现象。

3.3.1认真编制招标文件

　　工程招投标通过引进市场竞争,在满足工期和质量的前提下,选择投标报价最低或者经评审的合理最低投标报价的投标人,价格的竞争成为招投标工作的核心内容。

招标是一种公平、公正、公开选择承包商的方式,但如果招标工作准备不周,往往不能达到应有的效果。

一是要提高招标文件的质量,特别是工程量清单应项目齐全,数量准确,避免造成漏项,在开标后对工程量清单进行重新核对时增加费用。

二是要编制好招标控制价或标底,把它们控制在合理造价的下限。

三是在合同条款中应明确工期、质量、造价、材料设备供应、工程款支付、竣工验收、质量保证期、违约责任等内容。

四是要采取措施防止施工单位串标、围标,招标中经常出现某个人拿着许多施工单位的资质来投一个标,或者参加投标的施工单位相互串通,抬高中标价。

要想减少围标、串标的可能性,就要扩大招标公告范围,让尽可能多的符合要求的施工单位参与投标,初选时采用随机选择的方法。

3.3.2运用工程量清单规范招投标

　　工程量清单是完成建设工程需要实施的各个分项及其工程数量的明细清单,它是将设计图纸和业主对项目的建设要求转换成分项和数量的表单格式,反映了承包人完成建设项目需要实施的具体的分项目标,为投标人提供了一个平等的竞争性报价的基础。

按照清单项目是否构成工程实体,分为分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单。

分部分项工程量清单又称为实体分项工程量清单,是完整的建筑产品形体的组成部分。

措施项目清单中的项目是有助于工程实体形成的措施性项目,其他项目清单是指预留金、材料购置费、总承包服务费、零星工程项目费等。

工程量清单招标的做法是：

由招标单位根据工程量计算规则提供工程量清单,投标单位参照消耗量定额,结合自身实际情况和市场行情,自主报价和自主竞争。

这种报价模式规范了报价行为,符合工程造价“量价分离”的原则,“统一量、竞争价、浮动费”,使工程造价建立以市场形成价格为主的管理体系。

3.3.3应对投标单位的投标策略

　　在招标时,要熟悉设计图纸和要求,分析工程造价各子目和构成的合理性以及费用最易突破的环节,约束投标单位的不平衡报价,从而明确投资控制的重点。

对无具体规定的项目用暂定价来规范,确保招标公平公正和控制造价。

不平衡报价是指一个工程项目的投标报价,在总价基本确定后,调整内部各个项目的报价,以使既不提高总价、不影响中标,又能在决算时得到更理想的经济效益。

投标单位经过核算,把工程量会增加的项目的单价提高,在决算时可多赚取利润,而将工程量会减少或完不成的项目,单价降低,工程决算时损失不大；或者设计不明确

3.4施工阶段工程造价的控制

公装装饰工程的施工阶段，是依据设计图纸，将原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，是工程的使用功能和装饰效果得以实现的过程。

建设单位应在材料选择、施工监督等方面加强管理，合理控制造价。

3.4.1合理选择装饰材料

公装装饰工程的材料费用是工程造价的重要组成部分，同时装饰材料是工程质量的重要保证，也是能否把设计意图完美体现的关键所在。

在施工过程中，建设单位要对施工单位所提供材料的质量、价格、品牌、规格、颜色及详细的技术资料等进行验收，合格后方可使用。

对装饰效果影响较大的材料，要摆样或进行样品间装饰，由建设单位项目和技术负责人、设计单位主要设计人员和施工单位项目技术负责人一起，对装饰材料进行甄别，选取最能实现装饰效果而且质量优良价格合理的材料。

对于使用数量多的墙面、地面材料和重要的器具和设备，建设方要与施工单位一起到厂家考察,确保材料的真实、合理价格,防止施工单位与供货商串通，以较高的价格报给建设单位,增加工程的投资。

3.4.2加强施工过程监督

加强施工过程管理，是确保工程造价真实和保证质量的重要环节。

施工过程中，建设单位技术人员、监理人员和设计人员应定期或不定期的对现场的施工和装饰效果进行检查，对隐蔽工程进行及时的验收，确保施工单位按照施工图纸施工，防止施工单位误解图纸，造成施工错误引起返工，造成投资的浪费。

3.4.3严格控制工程变更

加强工程变更的管理是防止施工单位低价中标高价索赔的有效措施。

工程施工过程应严格控制设计变更，严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设内容，提高建设标准。

确需作出工程设计变更,要进行工程量和造价增减分析以及技术经济分析,在不影响使用效果和质量标准，以及变更引起费用增加额不超过投资控制额度情况下，采纳投入资金较少的变更方案,并确认签证工程量及变更的工程价款。

同时，规范设计变更的程续。

设计变更要有设计单位出具的设计变更通知单,详细写明变更的理由,并附施工详图及构造做法。

3.6工程竣工结算阶段

由于公装装饰工程包含专业多、技术复杂、材料种类繁多等诸多因素，尽管在设计、招投标及施工阶段对工程造价层层把关，还是不可避免地出现一些不可预见因素使得工程决算价不等于合同价。

因此，公装装饰工程竣工后，建设单位预决算人员或建设单位委托的工程造价机构要及时对工程做出决算，对施工单位报送的竣工结算进行全面细致地审核。

审核人员要亲临现场核对主要工程量是否与合同、施工图纸相符合；审核时严格审查施工的签证通知，以此来确认工程的变更是否符合程序规定；对于工程量和定额套用项目，重点是审核是否有重复套用、分解套用、套用较高的定额子目、串用定额的情况,对于定额缺少的项目,要审核补充项目估价部分是否恰当,是否高估冒算等。

3.6案例分析

3.6.1公装装饰工程全过程控制案例

2012年，我公司受天宾利园大酒店有限公司（私营企业）委托，对天宾利园大酒店装饰工程进行全过程造价控制。

该项目总建筑面积7082平方米，六层框架结构，其中1-2层为餐饮，3-6层为客房。

初步施工方案是：

将原装饰拆除，更换通风空调系统及线路工程，重新设计装饰。

下面就该工程的全过程造价控制过程作简要分析。

公司针对该工程的特性，首先成立了由装饰、安装专业人员组成的项目组，并任命具有酒店审核经验的造价工程师为项目经理，具体负责该项目的造价控制工作，考虑改造装饰项目的复杂性，造价控制分三阶段：

项目实施前的造价控制、项目实施过程中造价控制以及竣工结算审核造价控制。

具体实施过程如下：

第一阶段：

项目实施前的造价控制。

该阶段主要工作是：

为项目方案比选提供造价分析、协助建设方签订施工合同。

建设方首先邀请苏州一家、南京两家装饰单位各做了一套客房的样板间，并报价。

并对各样板间进行核价及评分。

综合设计方案、施工质量、造价投资及工期等因素，建设方最终选定苏州的装饰公司为承建方。

施工合同签订期间，造价控制员对施工方提交的初稿进行审核，认真核对每一条款，特别是专用条款中有关双方权利、义务、职责、违约索赔、工程款的支付时间及方式、特殊装饰材料单价的确定、工程造价的确定方式、设计费计取标准等问题予以明确，使合同既符合有关法律、法规的规定，维护双方利益，又要体现方案比选过程中的有关承诺，对于现场跟踪审计也在其中给予明确。

第二阶段：

项目实施过程中造价控制。

项目施工过程造价控制主要体现在：

隐蔽工程的签证计量、材料单价的控制、月计量审核、项目变更核算、设计变更审核等。

施工过程中，按照项目控制计划中的要求，从施工队伍进场开工起，项目组每天安排装饰、安装人员到现场跟踪，项目组成员必须每天写跟踪记录，记录中列明当天已完成的工程量、工程中存在问题以及需要提请建设方注意的事项、当天已签的隐蔽签证单编号和主要内容、提请后面人需注意的事项等，记录当天提交一份给建设方并签收，留一份存档，除书面记录外，重要部位还需拍照留档。

第二天，接任者首先仔细阅读前天的跟踪记录，了解工程进展情况，为当天的工作做铺垫。

现场跟踪记录可作为隐蔽签证的审查、竣工结算编制、公司对项目组成员考核的依据，也便于建设方了解工程进展情况及应注意的问题。

对于隐蔽工程的签证，项目组要求一式四份，建设方