房地产估价师房地产开发经营与管理模拟3.docx

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房地产估价师房地产开发经营与管理模拟3

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（　）。

A、未来运营费用风险 

B、机会成本风险 

C、资本价值风险 

D、收益现金流风险 

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。

机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

4 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】2016年末，某市住房总量为4000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房2750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为150万m2，商品住房空置量为250万m2，则该市2016年末的经济适用住房空置率是（　）。

A、9.1％ 

B、12.7％ 

C、18.7％ 

D、37.5％ 

【答案】D

【解析】本题考查的是供给指标。

经济适用住房空置率＝经济适用住房空置房屋/同期经济适用住房存量＝50/400＝37.5%。

9 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】开发商应当自工程竣工验收合格之日起（　）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A、14 

B、15 

C、28 

D、30 

【答案】B

【解析】本题考查的是竣工验收。

开发商应当自工程竣工验收合格之日起5日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

10 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】下列各项中，属于竞争导向定价的是（　）。

A、目标定价法 

B、认知价值定价法 

C、挑战定价法 

D、成本加成定价法 

【答案】C

【解析】本题考查的是制定租售方案。

竞争导向定价包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。

11 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（　）。

A、随意抽样 

B、整群抽样 

C、定额抽样 

D、估计抽样 

【答案】B

【解析】本题考查的是市场调查的步骤。

概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。

12 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（　）亿元。

A、600 

B、48 

C、144 

D、4320 

【答案】B

【解析】本题考查的是市场规模的估计。

新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）=20×5×8%=48（亿元）。

13 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】（　）是通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。

A、吸纳量计划预测 

B、回报率预测 

C、敏感性分析 

D、市场供求分析 

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产市场分析报告。

吸纳量计划预测，通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。

14 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（　）模式。

A、开发—销售 

B、开发—持有出租—出售 

C、购买—持有出租—出售 

D、购买—更新改造—出售 

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。

开发—持有出租—出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。

部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

15 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（　）。

A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响 

B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平 

C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成 

D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率 

【答案】B

【解析】本题考查的是利息与利率。

选项A为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C为可贷资金利率理论的观点；选项D为马克思的利率决定理论的观点。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】房地产投资的（　）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A、提高投资者资信等级 

B、相对较高的收益水平 

C、易于获得金融机构的支持 

D、能抵消通货膨胀的影响 

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资的利弊。

房地产投资能抵消通货膨胀的影响，从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。

房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】由城市规划管理部门核发的（　），主要规定了用地性质、位置和界限。

A、《规划意见书（选址）》 

B、《建设工程规划许可证》 

C、《建设用地规划许可证》 

D、《国有建设用地使用权出让成交确认书》 

【答案】C

【解析】本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。

《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】下列选项中，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（　）。

A、城市家庭可支配收入 

B、城市家庭总支出 

C、房地产价格指数 

D、城市居民消费价格指数 

【答案】D

【解析】本题考查的是需求指标。

城市居民消费价格指数，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　）。

A、设计寿命 

B、经济寿命 

C、法定寿命 

D、自然寿命 

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产投资概述。

房地产同时具有经济寿命和自然寿命。

经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。

对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】产生房地产价格泡沫的基础是（　）。

A、土地稀缺 

B、城市化进程快 

C、投机需求膨胀 

D、金融机构过度放贷 

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。

土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（　）。

A、资产市场上的供给是由空间市场决定的 

B、资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平 

C、房地产市场大部分时间处于一种均衡状态 

D、在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同 

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。

房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。

空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

房地产市场存在着一定均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变，这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。

16 

【题型】判断题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业。

（　） 

【答案】错

【解析】本题考查的是房地产直接投资。

缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低。

。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（　）。

A、发行公司债券 

B、权益型房地产投资信托基金 

C、发行股票 

D、商业银行贷款 

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。

选项B、C属于权益融资；选项D，银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。

16 

【题型】多项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】决策的原则包括（　）。

A、系统原则 

B、满意原则 

C、淘汰原则 

D、反馈原则 

E、落实原则 

【答案】ABD

【解析】本题考查的是决策的概念。

决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。

16 

【题型】判断题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。

（　） 

【答案】对

【解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。

净现值标准差是绝对数，而净现值标准差系数是相对数，更准确。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（　）。

A、房屋价值补偿费 

B、搬迁补偿费 

C、停产停业损失补偿费 

D、土地补偿费 

【答案】D

【解析】本题考查的是土地费用。

选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。

城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：

被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，征收管理费和服务费等。

16 

【题型】判断题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。

（　） 

【答案】错

【解析】本题考查的是风险分析的界定。

不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（　）。

A、抵御通货膨胀的影响 

B、提高资本金的投资收益水平 

C、提高全部投资的平均收益率 

D、降低借贷资金的资金成本 

【答案】B

【解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。

使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】（　）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

A、借款还本付息估算表 

B、利润表 

C、投资各方现金流量表 

D、财务计划现金流量表 

【答案】D

【解析】本题考查的是基本报表。

财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】（　）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。

A、内部收益率 

B、基准收益率 

C、期望投资回报率 

D、名义投资回报率 

【答案】B

【解析】本题考查的是财务净现值。

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（　）。

A、债务融资成本分析 

B、资金占用费分析 

C、资本金与债务资金的比例分析 

D、担保费分析 

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产项目融资方案。

融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

16 

【题型】判断题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。

（　） 

【答案】错

【解析】本题考查的是房地产市场的特性。

在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（　）。

A、财务内部收益率 

B、财务净现值 

C、销售利润率 

D、静态投资回收期 

【答案】D

【解析】本题考查的是经济评价指标体系。

房地产开发投资静态盈利能力指标：

成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：

投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：

财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（　）。

A、20% 

B、15% 

C、10% 

D、25% 

【答案】B

【解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。

商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。

16 

【题型】判断题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。

（　） 

【答案】错

【解析】本题考查的是方案经济比选定量分析方法。

差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（　）万元。

A、2.00 

B、7.30 

C、8.53 

D、10.53 

【答案】D

【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。

1000×[（1+8%/2）36-（1+8%）3]=10.53万元。

16 

【题型】多项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】下列关于内部收益率的表述中，正确的有（　）。

A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力 

B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 

C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 

D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 

E、内部收益率越高，投资风险就越小 

【答案】ABC

【解析】本题考查的是财务内部收益率。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（　）。

A、毛租 

B、净租 

C、潜租 

D、直租 

【答案】B

【解析】本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。

当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。

16 

【题型】多项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】风险型决策的具体方法包括（　）。

A、最大可能法 

B、期望值法 

C、决策树法 

D、大中取大法 

E、最小最大后悔值法 

【答案】ABC

【解析】本题考查的是决策的方法。

风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。

选项DE为不确定型决策方法。

16 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（　）。

A、相互排斥 

B、相互独立 

C、相互关联 

D、互补 

【答案】B

【解析】本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。

进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间相互独立。

16 

【题型】判断题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。

（　） 

【答案】错

【解析】本题考查的是零售商业物业的租约。

同一购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。

17 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入（　）元。

A、8000 

B、8269 

C、7432 

D、7000 

【答案】B

【解析】本题考查的是复利计算。

年实际利率=（1+1%）12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[（1+i）n-1]×（1+i）}=6×12.68%/{[（1+2.68%）5-1]×（1+i）}=8269元。

18 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月5000元等额还款。

该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（　）元。

A、7019.53 

B、7972.34 

C、8524.15 

D、8587.65 

【答案】B

【解析】本题考查的是复利计算。

先计算第9年初（即第8年末）按原还款计划对应的P值。

运用公式P=A/i×[1-1/（1+i）n]得：

P=[5000÷（6%÷12）]×[1-1/（1+6%÷2）44]=52373.72元，再用P减去0万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：

A=42373.72×（6%÷12）÷[1-1/（1+6%/12）60]=7972.34元。

23 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（　）。

A、成本利润率是年成本利润率 

B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率 

C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关 

D、销售利润率=销售利润/销售收入 

【答案】D

【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。

选项A错误，成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率；选项B错误，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入；选项C错误，目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。

24 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（　）。

A、临界点分析 

B、期望值分析 

C、敏感性分析 

D、概率分析 

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。

临界点分析是盈亏平衡分析的一种。

26 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】下列方法中，属于风险辨识方法的是（　）。

A、蒙特卡洛模拟法 

B、调查和专家打分法 

C、解析方法 

D、故障树分析法 

【答案】D

【解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。

风险辨识的常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。

27 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（　）。

A、计算各年净现金流量的标准差 

B、计算净现值大于或等于零时的累计概率 

C、计算各年净现值的标准差 

D、计算各可能发生情况下的净现值 

【答案】D

【解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。

采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：

（）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；

（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累计概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。

28 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。

A、时间类参数 

B、融资相关参数 

C、评价标准类参数 

D、收益相关参数 

【答案】D

【解析】本题考查的是选择基础参数。

收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。

32 

【题型】单项选择题

【类目】房地产开发经营与管理

【题干】银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。

A、操作风险 

B、法律风险 

C、信用风险 

D、管理风险