绿地商业模式.docx
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绿地·商业模式
一、发展战略——最懂得政府的开发商
建立在和谐政商关系基础之上的低成本、高收益以及产品差异化的竞争,是绿地集团商业模式的精髓。
绿地自称是“最懂得政府的开发商”。
房地产开发的地域性很强,要做全国性的领先房企,除了雄厚的资金实力、领先的研发能力、灵活的运营机制,还要有胜人一筹的战略眼光。
绿地集团能走出上海,扎根当地,用绿地董事长张玉良的话来说,“绿地是做当地政府想做,而当地企业又做不了或者不容易做的事,在服务全国的过程中发展壮大自己。
”
绿地的新城综合开发、综合体、超高层产品模式,与二三线城市当前新城区快速扩张、城市形象迫切提升之间,形成良好的互动,符合城市发展方向,以及政府政绩需求。
地方政府之所以青睐引进绿地集团,关键在于差异化竞争优势。
差异化竞争体现在,绿地“做当地政府想做,又不易做的事”。
而在产品领域的表现则是,做很多企业不敢做或做不了的超高层,新城市综合开发、建设超高层是绿地跟政府谈判的筹码。
低成本体现在两个方面:
拿地价格较低、政策优惠。
出于产品定位的优势,地方政府通过政府政策性的照顾和奖励,可以大大降低投资成本。
与市场普遍预期的超高层的高成本不同,前期开发成本最小化、政府支持最大化成就了绿地项目的高效益。
例如:
绿地南京紫峰大厦,该项目拿地时楼面地价1000多元/平米,目前产品成本不到一万五,现在产品市价大约三万元。
当前销售进度接近50%。
二、多元化的发展方向——双核、多轮驱动
绿地的产业多元化模式表明了其做大做强的目标,同时,产业间互相支撑,提高了集团整体发展的稳定性,逐渐形成了地产、能源和金融“三产鼎力”的布局。
绿地集团以“房地产主业突出,能源、金融等相关产业并举发展”作为其多元化发展战略。
绿地房地产产品突出住宅,兼顾发展高端商业地产,商业和住宅形成互动;全国化城市布局,多项目产品互动。
在绿地董事长张玉良看来,仅靠一个产业做到营收500亿甚至1000亿元的企业稳定性很差,受市场波动影响大,必须找到一个能与之相平衡的产业使企业“两轮驱动”。
绿地的产融结合,希望产业和金融能够相互支撑,产生互动,在绿地的思维中,地产融资资本量比大,没有足够的支撑的话,规模会受到影响。
绿地选择了做超高层,做商业综合体。
住宅是短线投资,商业地产是中长期投资,把两者结合起来,保障了现金流滚动的良性循环。
另外,绿地顺应中央2007年大力发展现代服务业的政策,现代服务业的载体是商业地产,积极发展商业地产,逐步增加商业地产比重。
三、“新城战略”模式
绿地集团的“新城战略”已经形成了较为成熟的集聚开发模式,即通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种类型产品于一体的大型综合项目,充分利用自身资源集成优势和招商运营经验,从而带动人口导入和商业能级提升,形成产业、居住、社会事业、基础设施和生态环境配套发展的联动效应,迅速提升新城整体经济的能级。
以前新城战略多应用于二三线城市,通过获取二三线城市中的巨幅成熟地块来进行开发。
现在这一模式也广泛应用于绿地的大本营——上海。
这种方式的优势是地价较低,风险比较好控制。
绿地的新城模式选址在城郊结合部,打造综合性物业,代表新区城市发展方向。
近年来,绿地集团获取土地,多是通过公开出让方式,其中挂牌方式居多。
2009年新获取的土地中,除合肥市政务区土地为通过拍卖取得,其他土地皆是以挂牌方式获取,少有竞争者。
新城战略所需要的超大片土地,会带来超大的资金压力。
绿地集团针对这一情况,特别注意加强与政府的战略合作。
绿地擅长的超高层建筑项目,能够获得政府的支持,捆绑土地平衡资金。
绿地南昌国宾馆项目,捆绑了三块住宅用地。
济南超高层项目,捆绑2000亩地。
战略取胜,是最高层次的竞争。
做政府想做的事,让绿地项目融资大多有了保障,并获得了当地政府的“信任溢价”,绿地也因此赶上中国城镇化大趋势,越做越大,从上海的地方开发商,跃升中国地产界“第一集团军”行列
绿地产品发展脉络
四、典型项目
(一)综合体项目代表——超高层:
南京绿地紫峰大厦
南京绿地紫峰大厦位于南京南鼓楼区鼓楼广场,建筑高度约450米,建筑楼层89层,锁定了江苏第一高、世界第七高的地标地位。
总建筑面积约24.5万平方米,其中地上89层,总建筑面积约18万平方米。
设一高一低2栋塔楼(主楼和副楼),用商业裙房将2栋塔楼联成一个整体建筑群。
紫峰大厦主体结构形式为钢筋混凝土核心筒体——钢结构外框架混合体系。
南京绿地紫峰大厦由世界超高层建筑规划设计领域排名第一的美国SOM设计事务所担纲设计,世界著名景观设计公司SWA负责环境设计。
该项目为上海绿地集团与南京国资集团联合开发。
大厦将由全球规模最大的酒店管理公司——洲际酒店集团入驻42到81层,打造六星级标准、洲际在全球最高的酒店;由美国朗润城市开发集团负责高档购物中心的商业运营;由CMG(中国)投资管理公司打造5星级国际化影院“卢米埃影城”。
楼层分布
B1-6F购物中心
10F-41F超5A写字楼
42F-81F洲际酒店,其中第72F为观光娱乐。
82F绿地Mount俱乐部
(二)综合体项目代表——商业综合体:
上海梅陇镇·新都会
梅陇镇·新都会项目,是区域内较大的一个综合性项目,位于莲花南路银都路,总占地5.43公顷,设计容总建筑面积89000平方米,涉及业态包含“餐饮、娱乐、健身、购物、国际酒店、高档商务办公”等多种功能,是绿地集团06年重点打造的4大商业项目之一。
梅陇镇项目位于闵行区梅陇镇新中心的核心位置,具备了构建“现代产业集聚区”的先天优势。
绿地集团将长期持有经营。
该项目规模是2000平方米,共10层,1-2层为大堂、游泳馆、健身房、3-10层为标准层;标准层高3.60米;标准层面积2460平方米;单元面积:
可以自由分割成59-130平方米不等(其中酒店式办公单套在57平米左右);得房率77%;大堂面积:
240平方米,挑高:
10.8米。
本案位于莲花路银都路口,北部临近春申、莘庄两大居住区,易买得、大润发、MOTEL168、天庭酒店等商业配套。
作为已经启动中的“梅陇镇新中心”,未来将成为梅陇镇的政治、文化、商务中心。
产品特点
1、MAX-MALL将商铺、酒店为写字楼配套,带来商务休闲一体的全新体验。
2、准甲级写字楼,5A智能化配置,填补了区域业态空白。
3、生态绿化景观设计,打造生态办公区。
4、特设酒店式写字楼,商住两用,灵活运作。
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