南口路地块可行性研究报告.docx
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南口路地块可行性研究报告
第一部分项目总论
一、项目可行性研究报告编制背景
（一）、可行性研究报告名称
天津市南口路地块可行性研究报告
（二）、可行性报告编制单位
荣盛房地产发展股份有限公司发展部
（三）、可行性研究报告编制依据
1、国家相关政策、法规
2、天津市地块整理信息——土地·招商
3、走访记录，市场调研数据、资料
4、天津市土地交易中心信息
5、天津市政府网站
二、项目地块概况
南口路地块位于天津市河北区，中环线以内，东侧为喜峰道，南侧为南口路，西侧是天津市电器研究所，地块正处于天津河北区重点改造的南口路沿线中心位置，该地块具拥有较好的交通条件和升值潜力。
位置图如下：
通过多方信息渠道了解，预计天津市土地交易中心将在本月底或6月初发布地块挂牌公告。
目前该地块现状除北侧三户矿山电器厂职工宿舍和南侧的商业银行外均已拆平，起挂价25800万元。
规划指标及要求如下：
土地出让面积为68,800㎡，合103.2亩；用地性质为居住用地，容积率≤2.3，可建建筑面积不大于15,824㎡，建筑密度≤30%，绿地率≥40%；土地使用权出让年限为70年。
通过经济测算，预计该地块合理成交价为34,613.28万元（其中土地出让金33,540.00万元、契税1,006.20万元、土地交易手续费67.08万元），即楼地价2,187.39元/㎡；拟定我公司取得该土地最高价为37,808.35万元（其中土地出让金36,636.00万元），即楼面地价为2,389.30元/㎡。
三、可行性研究的结论
项目总成本：
62,565.95万元
项目销售收入：
87,032.00万元
项目利润：
19,635.77万元
项目成本利润率：
31.38%
项目内部收益率：
52.01%
项目净现值：
16122万元
项目投资回收期：
1.56年
通过对项目的整体经济项目评价可以得出：
本项目具有较为合理的投资回报率，投资回收期短，项目风险相对较小，规模符合公司的发展战略，因此项目可行。
第二部分项目宏观投资环境和市场研究
一、项目所在城市的宏观投资背景
（一）、城市基本背景
天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积11919.7平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。
下辖有6个市区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。
截至2005年底，全市常住人口为1043万人，其中城镇人口为783.06万人。
天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心；
2006年3月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。
天津“十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长12%，人均生产总值超过7000美元，财政收入年均增长16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。
（二）、城市宏观经济概况
1、经济总量
2005年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值3663.86亿元，按可比价格计算，比04年增长14.5%，连续10个季度增速在14%以上，当年新增经济总量达522.86亿元。
财政收入达到725.52亿元，占全市生产总值的19.8%，同比上年增长26.8%，实现“十五”期间财政收入5年上五百亿元台阶的重大突破。
2、购买力和消费水平
天津城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2005年城市居民人均可支配收入达到12639元，同比增长10.2%；城市居民恩格尔系数为36.7%，同比下降0.5个百分点。
城市居民人均消费性支出9653元，同比增长为9.7%，其中用于居住类支出1292元，同比增长5.0%。
3、城市居民居住水平
2005年度天津城市居民人均居住建筑面积25.70㎡，比2004年增加1.5㎡。
预计2006年天津城市居民人均居住建筑面积为26.58㎡，根据《天津市2005-2020中长期发展规划》，2010年天津城市人均居住建筑面积将达到30.00㎡，未来几年内年均增长0.855㎡。
4、固定资产投资
“十五”期间天津社会固定资产投资进入15%以上的年增长高速期，2003年突破1000亿元大关，连续3年保持20%以上的速度增长，2005年天津市全社会固定资产投资额为1516.84亿元，其中城镇固定资产投资完成1385.56亿元。
5、2006年天津市主要预期目标
2006年全市经济社会发展的主要预期目标是
①、生产总值增长12%；
②、财政收入增长17%以上；
③、全社会固定资产投资增长20%；
④、城市居民人均可支配收入增长10%以上；
6、天津城市规划
天津城市发展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，继续改造破旧的中心城区，今明两年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北区重点改造区域）和红桥区的旧城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居环境较好的新型居住区。
天津市区重点建设开发梅江板块、东部板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东南板块和海河板块七个大型居住板块（不含滨海新区板块）。
其中梅江板块（梅江13号地所属片区）、奥运板块（电影制片厂地块所属片区）、西南板块、老城厢板块和海河板块在2003年以前就着手开发建设，其生态环境、配套设施、人居氛围等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较高。
东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域内在开发项目较少，目前还未形成相互竞争、共同建设的发展态势，虽然丽苑居住区、万新居住区和卫国道沿线项目形成呼应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着国家重点发展滨海战略的实行，东部板块因其独特的区域特点和地理位置优势，必将面临良好的发展机遇。
东南板块区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头与其形成呼应。
该板块区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。
总之，天津城市主体规划发展如以下图所示，以和平区中心板块（红色椭圆示意）向四周扩散。
二、天津市房地产市场概况
2005年天津楼市总体处于持续快速地发展，房地产投资势头依然强劲，房价稳步上涨，但涨幅明显回落。
市场供给充足，但受宏观政策影响，市场需求在一定程度上略有萎缩。
（一）、房地产投资势头强劲
虽受诸多宏观调控政策影响，2005年的房地产投资增长速度达到24.1%，仅比2004年少0.74个百分点。
自从2003年以来，天津房地产投资一直保持20%以上的增速，可见天津房地产市场进入投资需求旺盛期。
（二）、土地市场相对疲软
2005年的天津土地市场略显平淡，主要表现在两个方面，其一是土地价格上涨幅度明显回落，与2004年16.3%的上涨幅度相比，2005年土地交易价格上涨幅度仅为3.9%，其中居住用地交易价格上涨2.9%；其二是土地交易量较2004年也大幅度下降，截止2005年11月份，全市（不包括保税区）土地成交总量为112.6万㎡，同比减少84.6%，单宗土地成交面积为59263㎡，同比减少85.4%。
（三）、房价增速较快
根据有关部门统计数据显示，天津2005年度累计成交均价为4132元/㎡，较2004年度全年均价（3302元/㎡）上升25.13%，而2004年度相比2003年上涨21.4%。
市区商品房均价突破5000元/㎡的大关，下半年外环线以内5000元/㎡以下的楼盘屈指可数，中环线以内的商品房已经超过6000元/㎡的均价水平。
从2005年度天津商品房价格走势看，第一季度消费惯性使然，房价沿着2004年底的轨迹平稳缓慢上行的态势。
房价一年一个台阶（2003年2700元/㎡水平、2004年3300元/㎡水平、2005年4100元/㎡水平），预计2006年度天津整体房价水平达到5000元/㎡的水平。
进入2006年以来，天津全市商品房均价保持在4900元/㎡以上的水平，其中河西区和南开区价格水平高，分别达到6500元/㎡和6200元/㎡的水平。
自二月份以来，河北区房价水平达到5100—5300元/㎡的水平，就河北区市场状况和目前价格水平看来，该区域的房价上涨空间较大。
预计2006年度河西区、南开区、河东区和河北区商品房住宅均价将分别达到6800元/㎡、6500元/㎡、5700元/㎡和5500元/㎡以上的水平。
天津主要城区区域2006年1—4月份房价示意图如下：
（四）、市场供需基本平衡，但需求相对缩紧
虽然受一系列宏观调控政策影响，但天津商品房供给市场依然旺盛，全年新开发商品房建筑面积3470.56万㎡，同比增长21.1%，其中商品住宅2827.87万㎡，同比增长21.1%。
年度新增商品房供应量为1187万㎡。
与市场供给形成截然反差，市场需求受宏观政策影响明显，从2月份开始月度需求基本呈下降趋势，全年商品房成交面积980万㎡，同比去年下降18%，各月份成交情况见下图：
（五）、2006年市场供需预计分析
1、2006年预计住宅需求总量在1868万㎡左右
（1）、从人口增长及平均居住面积来看
2005年天津全市常住人口1046万人，其中城镇人口556万人，人均居住面积25.7㎡。
根据《天津市2005-2020中长期发展规划》，2006年的天津人口预计将达到1076万人，其中城镇人口574万人，城镇人口比2005年增加18万人。
预计2006年天津城镇人均居住面积将达到26.58㎡到2010年天津城镇人均居住面积为30㎡，年均增长0.855㎡。
由此根据住宅刚性需求计算公式为：
刚性需求＝新增人口“带动型需求”+现有人口“改善型需求”
=26.58㎡/人×18万人+0.855㎡/人×574万人
=478万㎡+490万㎡=968万㎡
由人口增长及平均居住面积增长形成2006年的住宅刚性需求预计为968万㎡左右。
（2）、从拆迁带来的“被动型”需求分析
2005年天津城区拆迁面积为180万㎡。
根据政府统计资料显示，2006年的拆迁量将比2005年略有放大，预计拆迁量将达到200万㎡左右。
根据拆迁量与新房需求量1:
3的关系，将形成600万㎡的住宅需求。
（3）、从“转移型”需求分析
2005年初预计天津住宅需求量在1300万㎡左右，由于受到年中的宏观政策影响，全年实际成交量约1000万㎡左右，被抑制的需求量约有300万㎡左右，也将会结转到2006年的市场上进行消化。
将上述三项数据合计，预计2006年天津住宅需求在1868万㎡左右。
2、2006年住宅供给情况
根据相关数据资料统计分析显示，2006年天津市房地产投资额计划比上年增长22%，达到400亿元；新开工项目计划比上年增长25%，达到2000万㎡，加上在施工程，今年的房地产施工面积计划达到3500万㎡。
（六）、市场特征分析
1、产品特征分析
（1）、住宅平均面积减小趋势明显
随着全市整体的住宅平均价格上涨，而消费群体的整体购买力没有明显增强，市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，此类产品也是目前市场需求量最大的。
为了更能适应天津的消费群体的需求，住宅户均面积减小趋势明显，80—90㎡两居、105—110㎡三居等经济型户型的需求范围也扩大到中高档产品中。
（2）、小高层、高层建筑将成为住宅建筑形式的主体
随着城市现代化建设的发展，以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨，小高层和高层建筑逐渐成为建筑形式的主体。
（3）、混合居住模式将成为主流
以拥有的财富总量划分人群的观念将被淡化，共同的价值取向将成为界定居住群体的新标准。
从而使单一项目的产品线更长，产品适应范围更广泛。
（4）、更开放的“大街区小组团”规划形式将逐步受到关注
由于住宅区规模的不断扩大，社区对城市的开放性将变得十分重要，更多的社区道路系统将是对城市开放的，而封闭性组团将被控制在一个较小的规模。
（5）、建筑风格方面，将从简约走向丰盛
通过现代、时尚并且丰盛的建筑外檐，实现建筑的艺术功能，并最终将建筑艺术转化成为客户价值。
2、竞争特征分析
（1）、房款总额成为最敏感因素，住宅消费更趋理性
由于近年来天津房价快速增长，而期间房价增幅远高于同期人均可支配收入增幅，房价逐渐成为影响购房消费的关键因素。
同时受到支付能力限制，房款总额的控制成为一般购房者最为敏感的问题（2005年总款50万元以内商品房、2006年总款60万元以内商品房）。
此外，随着房地产开发进入品牌时代，消费者对于发展商的信誉、业绩以及行业口碑更为关注，产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面，购房者消费行为更加理性。
（2）、品质和品牌竞争成为片区市场竞争的主体
通过对一些在售楼盘调研发现，同一片区内产品“同质化”程度较高，就目前天津商品房较高的价格水平上，购房者对片区内的价格差异敏感程度显得相对较低，所以价格不是同一片区的竞争主体。
片区内的产品品质、品牌和开发商实力的竞争就显得格外重要，一方面，外地知名地产商加快进军天津的步伐，并树立在当地的信誉及品牌效应；另一方面，本地开发商也开始越来越重视自身品牌的建设，并尝试着向其他城市扩张。
三、项目周边市场状况
根据天津的未来城市发展规划，从今年开始南口路沿线（志成道至普济河道段）将是河北区重点规划改造的地带，南口路沿线的旧城改造和南口路拓宽并行，未来几年南口路沿线将是河北区房地产开发热点地带。
目前该地带在售或拟售楼品相对很少，近年开发的商品住宅项目也相对较少，周边新楼盘仅有金品家园（在售，销售率在85％以上）和风和日丽（年初销罄）。
由于本项目与金品家园和风和日丽具有相同的区域性，本项目具有可比性。
通过对金品家园和风和日丽项目的调研，综合分析得出如下几点：
1、该区域为中低档商品房相对集中区。
目前区域内在建的项目（金品家园、风和日丽二期）和近年来已建成小区（东海花园、山海花园、胜景花园等）从产品品质（包括产品建筑结构、外立面效果、项目景观规划和小区内配套等方面）看，区域内商品房住宅产品品质不高，档次相对较低。
2、参考区域内在售楼盘（金品家园）的产品品质和价格水平，同时结合区域内二手房5000元/㎡以上的价格水平，可以判定目前该区域的商品房价格水平超过5000元/㎡。
预计2006年区域内新建商品房价格能到达5500元/㎡。
3、区域内项目目标客户群为天津中等偏低的收入水平群体，从购房目的上看，以为子女购房需求、拆迁购房需求以及周边改善型需求为主，投资性需求相对很少。
4、从产品需求特征来看，80—100㎡的两居室和110㎡左右的小三居室的户型为区域市场需求热点，而对125㎡面积以上的户型相对要少，从金品家园的销售状况看来，市场对80㎡以下的小面积户型也反应较好。
5、该区域内在建项目和次新项目的产品基本上采用砖混板式结构，以多层住宅为主。
第三部分项目的市场定位
一、主力消费群定位与分析
（一）、目标客户主要构成
1、地块周边“改善型”客户群体
南口路与沿线住宅新建住宅小区相对较少，仅有售罄的风和日丽和在售的金品家园，而周边其他次新商品房的户型、社区环境和配套等比较落后，势必存在较为充足的“改善型”客户群体，该群体为本项目的主要目标消费群体之一。
2、拆迁户，特别是河北区和红桥区的旧城改造拆迁户。
随着河北区、红桥区的今明两年的大规模改造，势必有带动巨大的拆迁性购房的需求，由于本项目定位为中档普通住宅，价格水平相对其它中心城区较低，在该群体中存在一定量有经济能力购买本项目的群体。
另近年来天津其他城区大规模城市拆迁改造，天津市区房价快速上涨，致使大量的拆迁户未能购得新房或二手房，本项目的价格优势势必会吸引大量的其他城区的拆迁户。
3、周边首次置业人群
该目标客户群主要是适婚年龄的年轻人结婚用房需求和为子女购房需求，该目标客户群体具有较强的购房需求。
4、其它城区的购房群体
由于近年来天津房价快速上涨，致使许多购房者“望房兴叹”，除河北区和红桥区外，市内其它城区房价基本上都在6000元/㎡的水平，本项目的5500元/㎡的价格水平（明年开盘时的价格水平）势必能吸引大量其它城区的购房群体。
（二）、目标客户主要特点
1、家庭月收入水平一般在3500元以上，如项目附近独立经营的个体工商户、教师、企事业单位的工作人员。
2、家庭人口数一般为3—5人，以项目周边改善型购房、拆迁购房、结婚购房和为子女购房为主。
（三）、目标客户群购买力分析
本项目的住宅平均建筑面积约为96㎡,均价5500元/㎡，每套住房的总价为约52.8万元左右，按首付30%（约15.8万元），贷款70%（约37万元），还款期限为20年计算，每月还款本息合计约2500元。
据相关统计数据表明：
2005年天津市居民家庭人均可支配收入12639元，以普通三口之家计算，家庭年可支配收入37917元，平均每月可支配收入约3160元，高于每月还款660元。
在未考虑到目标客户群体的未来收入增长的情况的条件下，本项目拟定家庭月收入在3500元以上的目标客户群完全有经济能力购房本项目住宅。
（四）、综述
在市场消化能力方面，由于该地块天津目前重点改造的南开路（志成道至普济河道段）的中心区域，临近普济河道、榆关道和天津中环线，交通便利，地理位置相对较佳，周边生活配套齐全，价格水平较迎合拟定目标客户群体心理价位和实际购买力，故在满足该区域市场需求和吸引目标客户方面具备较大的优势。
从拟定目标客户群的数量上和购买力上，项目拟定目标客户群体完全可以消化本项目。
二、产品定位
产品定位为：
中档普通住宅小区
形象定位：
简约、便捷、健康、人文生活
产品定位的原因：
A.本项目位于重点改造和规划中的南口路生活区，而目前该区域内基本上都是低档商品房住宅，本项目相对同其他在建楼盘或次新楼盘相比，具有规模优势，故本项目适宜定位为中档住宅小区。
B.定位为中档住宅小区，有利于在区域内树立本项目的产品形象，与目前低档次的商品房住宅相区别，本项目从产品档次、价值和价格上都能较大程度迎合拟定目标客户群的实际需求和购买力，以求最大程度的赢得市场。
C、本项目周边超市、医院、菜市场等等生活配套齐全，世纪联华、易初莲花等大型超市近在咫尺，新建中的天津第一医院与本项目距离不到100米，离南口路菜市场仅200米的路程。
D.本项目周边污染源极少，绿化程度高，临近北宁公园、西沽公园、北运河等休闲娱乐场地，具有健康生态的生活环境。
E.本项目周边重点名校林立，如河北工业大学、育英里小学、铁一小、二中、十四中以及天津外院附中等，具备较为深厚的人文底蕴。
三、户型定位
根据天津市房地产政策情况、房地产供求状况、区域内楼盘状况，并考虑目标客户群的需求状况，确定本项目的户型定位。
1、按照建设部等七部委通知，天津市明确了普通商品房的标准：
建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积以国家规定的120平方米为标准上浮20％。
2、随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的中小户型较为认可，对于此类产品需求量较大。
3、区域内楼盘户型定位主要以中小户型为主，如金品家园户型主要以79—98㎡小两居和106.64㎡的大两居、104—108㎡小三居为主。
另有部分56.18㎡、57.11㎡的一居室户型，而大面积户型相对较少（户型面积有127.41㎡、142.83㎡和147.41㎡）。
4、经调查，项目目标客户群的住房消费能力在50—55万元，对于80—100㎡两居、110㎡以内的三居等经济型户型需求量较大。
拟确定户型面积如下表：
户型面积
80㎡以下
80-90㎡
90—100㎡
100-110㎡
110-120㎡
120㎡以上
比例
5％
20%
40％
20%
10%
5%
户型
2室2厅
1室1厅
2室2厅
2室2厅
2室2厅
3室2厅
3室1厅
3室2厅
3室2厅
四、项目方案评估意见
由于本项目所在的区域属于天津楼盘价格和产品档次相对较低的城区，该区域消费群体收入水平有限，对产品的价格和总款的敏感程度最为强烈，因此控制开发成本，对吸引有效需求尤其关键。
同时考虑到该地块的经济技术指标，因此建议本项目产品定位为中档产品，以中小户型为主，以11层板式小高层为主，辅以部分18层点式高层住宅（建议项目规划设计时可以适当考虑少量板式6层多层住宅），采用简约建筑风格、明朗的外立面效果、优美社区景观、完善社区配套及人性化的物业管理来突出本项目的简约、健康和人文理念。
第四部分项目的经济分析
一、项目总体经济技术指标
地块出让为净地出让，面积：
6.88公顷，合103.2亩。
用地性质：
居住；
建筑密度≤30%；
容积率≤2.3；
绿地率≥40%。
出让年限：
70年。
由于本地块经济技术指标要求，本项目拟建各项物业如下表：
项目
数量
备注
住宅
158240㎡
地下车库
7912㎡
地下车库军民两用
二、项目开发建设的组织与实施计划
（一）、建设方式
建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效的控制项目的工期、成本、质量。
（二）、开发方案设想与分析
由于我公司首次在天津开发地产项目，且对天津市场认识上存在一定的不足，综合考虑本项目开发风险的规避以及项目未来定价策略调整，本项目拟分两期滚动开发。
第一期将在本地块南半区开发，约完成建筑面积7.55万㎡（其中含地下车库约0.36万㎡），并完成销售中心、样板楼工程。
南半区紧邻南口路，便于本项目成熟社区规模的形成和人气的聚集，同时有利于本项目前期的推广和二期的造势，最终有利于整个项目的运作和资金的快速回笼。
第二期开发北半区，约共计9.06万㎡（其中含地下车库约0.43万㎡），最终完成整个项目的开发。
随着北半区的建设，本项目的人气更加聚集，加上小区的成型，配套设施完善，销售价格有望提高，获得较好的利润。
（三）、开发进度
开发期为25个月，前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等共需4个月；建设期为15个月，室外配套在楼体封顶后2个月内完成，工程开工的第3个月开始销售。
整个项目建筑工程竣工5个月后销售基本结束，销售期共计18个月。
建设进度安排如下：
第一期：
2006年11月---2007年10月
第二期：
2007年2月---2008年1月
详见（附表二）-----开发进度表
三、项目成本明细
除土地成本以外的成本明细见下表：
项目名称
总成本
（万元）
单位成本
（元/m2）
备注
1、建筑工程成本
17,084.00
1,079.63
小高层、高层住宅
15824
1000.00
电梯
1260
79.63
70部电梯
2、项目前期费用
340.22
21.50
规划设计费
79
5.00
住宅设计费
190
12.00
地质勘探
32
2.00
放线测量费
8
0.50
监理费
32
2.00
3、政府规费
431.44
27.27
散装水泥
14
0.90
建筑面积×0.3×3元
墙体革新费
38
2.40
劳保统筹费
79
5.00
白蚁防治费
32
2.00
渣土清运费
47
升级会员 