东莞世外桃园策划完整报告.docx

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东莞世外桃园策划完整报告

报告完整版

目     录

一、项目概况

二、虎门区域经济文化特点

三、片区市场调查与竞争对手分析

四、虎门房地产市场调查与分析

五、项目理念定位-打造虎门第一个运动健康型体验山景花园小区

六、建筑规划提示

七、特色运动健康泛会所策划

八、中国澳大利亚双语幼儿园策划

九、CIS全面导入世外桃园的方案要点

十、高品质物业管理与绿色装修提示

十一、世外桃园营销要点

十二、项目进度计划

十三、世外桃园项目的投入产出分析

十四、世外桃园的风险分析与对策

 一、世外桃园项目概况

1.项目名称：

花果山世外桃园住宅小区房地产开发

2.开发公司：

东莞创裕实业发展有限公司

3.企业概况：

东莞创裕实业发展有限公司一家综合性企业，以房地产开发、酒店经营为主。

4.工程概况：

项目位于虎门镇人民北路花果山，山上有大片桃花林带，占地面积27000平方米，建筑面积4.8-4.9万平方米，主要建设小高层住宅，项目客户市场定位为白领与中小企业私营老板阶层。

二、虎门区域经济文化与住宅市场总体状况

1.东莞区域经济指标特点

  根据东莞统计局初步统计,全年国内生产总值672.27亿元,按可比价格计算,比上年增长18.4%,增长幅度已连续6年保持在18%左右的水平。

第二、第三产业共同推进经济增长。

全年第一产业增加值32.51亿元，增长4.3%；第二产业增加值371.17亿元,增长21.1%;第三产业增加值268.59亿元，增长16.5%。

企业总体数量增加。

  至2004年底止，东莞市注册登记的工商企业和个体户有21.56万户，比上年增加5.19万户。

 2004年末东莞市各项人民币存款余额1790.18亿元，比年初增长22.7%。

其中，储蓄存款余额1001.69亿元，比年初增长25.3%；企业存款余额577.57亿元，比年初增长17.5%。

各项人民币贷款余额933.41亿元，比年初增长24.3%，其中，短期贷款余额573.20亿元，比年初增长7.4%，中长期贷款231.29亿元，比年初增长62.1%，说明企业经营情况好转，贷款的有效需求增长。

2.虎门区域经济特点

（1）虎门企业状况

   据不完全统计，这个只有10.8万个户籍的人口小镇，常驻人口已近60万。

服装企业三年间从600家增至1000家，1500家外资、合资企业中，服装企业占1/3。

   服装业是虎门的主要产业，每年的中国（虎门）国际服装交易会成交额都在20亿元以上，在国内影响巨大。

形成南有虎门服装交易会，北有大连国际服装交易会的一南一北格局。

   虎门服装业将凭借雄厚的产业基础、先进的科学技术和发达的物流、市场体系，逐步实现“民牌———国内名牌———国际知名品牌”的三级跳。

最终让虎门与世界时装之都巴黎、米兰齐名———“到虎门能采购到天下最好的服装”！

   虎门镇比较重视民营经济发展，民营企业发展发展迅猛，2003年有民营企业1135家，个体工商户8500家，2003年民营企业工业总产值15亿元，纳税1亿元，虎门彩色印刷厂的利税是3000万元，虎门民营经济在华南民营经济发展进程中占有重要位置。

虎门镇在服装及其它民营经济行业都放宽了政策，并组织民企老板到欧洲、北京、江浙考察，请专家为民企发展把脉指路、出谋划策，工商、消防、银行等职能部门每月的第一个星期开协调会，实行联合办公，为民企实行一条龙服务，以高服务协助民企发展，使虎门镇民营经济的发展呈现出良好的势头。

虎门镇23项工程中有90％是民营企业参与。

   虎门镇委钟淦泉书记针对虎门民营经济强调了三点：

“首先是不能坐井观天，要放眼全国，放眼世界；其次是我们的企业要有强烈的竞争意识；再次是我们的老板要提高自身素质，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄准全国和世界最先进的东西去学习去适应。

”

（2）虎门近两年主要经济指标：

   2003年全镇实现工农业总产值83.81亿元；工业总产值80.9亿元；农业总产值2.93亿元；财政收入22.074亿元，比2000年增长27％。

   2004年虎门镇经济发展状况良好，2004年完成税收总额19.746亿元，国税14.92亿元，地税4.826亿元。

虎门利用外资取得突破，全年利用外资18亿港元，比上年增加9亿元，增幅108%。

2004年虎门GDP已经达到44.26亿元，工业总产值91.06亿元，同比增长17.25

亿元。

出口创汇10.6亿美元，同比增长16.6%。

2004年虎门城市居民储蓄达到170亿元，程控电话超过10万门。

3.虎门地域文化特征

   岭南文化是海洋文化的一部分，虎门作为珠江入海口，突出体现出海洋文化中的重商、开放以及文化多元性特征。

海洋文化的内核只能是商业文明，与中原的农耕文明相比，岭南人更具有冒险精神，这是一个吃蛇的民族，粤人比其它地区的中国人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“弃士从商”与“弃官从商”的人比较多，面对辽阔的大海努力进取，通过海上贸易大胆冒险“冒万险而一掷之”，追逐财富，拼命享受；粤人务实，“敏于行讷于言”是粤人的行为特点，粤人的经济头脑是一流的，粤商北伐等现象就是明证。

   虎门作为重要的入海口，与海外的贸易较早，很早就是商品集散地，英帝国主义

分子通过虎门等向中国大量输入鸦片等毒品，1839年林则徐在虎门禁烟震惊世界，世界

开始知道虎门的战略价值。

虎门自古是名商埠，虎门人素有务工经商的传统。

改革开放以后，虎门的个体私营经

济逐步繁荣，虎门人凭借毗邻香港的地理优势和人缘关系，经常往返香港和沙头角，购一些服装日用品回虎门摆卖，这便是虎门个体私营经济的雏形，渐渐地，虎门发展成为珠三角一个颇具规模的服装和日用品市场。

1978年以后，虎门在全国商品经济意识觉悟最早，虎门发展商品经济具有良好的土壤，虎门人表现出敢为天下先的虎门精神，走出全省乃至全国第一批吃螃蟹的虎门商人。

由于虎门与香港交通便捷，经济文化的交流往来密切，虎门文化受到香港文化的影响，香港文化的突出特点是重商文化，成功的企业家备受社会尊重，与传统的中国小农文化产生剧烈冲撞，虎门具有浓郁的商业氛围，讲究效率，虎门服装市场闻名全国。

  虎门本地人受中原文化影响，具有敬老尊贤的共性，在虎门人二次置业购买大户型住房时候三代同堂现象比较普遍。

由于本地人口只有十万，外来人口50万人以上，外来商人和高级经营管理、技术

人才带来先进的管理理念和先进技术，不断冲击虎门人的观念，因此，虎门具有移民文化特征，虎门地域文化的多样性突出等特点。

   服装文化是虎门区域文化的突出特征，正如服装对于人们生活来说，从单纯的御寒功能到加入民族文化元素到成为生活艺术，成为人类的财富的象征。

这里面，就需要有服饰文化的突破。

第七届中国（虎门）国际服装交易会，就在糅合服饰文化基础上寻求品位上的突破，将服装的实用思维，提高到弘扬服饰文化的新的高度。

4.虎门城市规划与城市形象

   虎门城市化进程迅猛，原来的规划已经不能满足城市发展需要，2004年虎门开始组织编制2004-2020年总体规划，委托中国规划设计院编制2004-2020年总体远景规划，2005年1月16日对根据以上规划纲要进行评审，虎门开始注重城市发展远景规划。

虎门镇政府计划在2005年投资11亿元打造新虎门，具体包括投资一亿元改造太沙路、金龙路、人民路、金捷路4路和对太沙路建筑立面改造。

新建大剧院、体育馆、金宁路、扩建改造虎门桥等27项工程，投资达到11亿元。

   2005年2月20启动23项工程，具体包括白沙汽车城、富马科技园、美景制衣厂、虎门物流园（A、B区）、虎门港沙角港区一期工程、新建主干道路、港口大桥、虎门大剧院、虎门体育中心、广东虎门外语学校、黄金海岸酒店、丰泰花园酒店及丰泰裕田花园、汇源海逸大酒店、富民日夜商场风味食街、龙泉都市华庭、黄金洲高科大厦、柏景豪庭、黄金洲天安大厦、丰泰华园山庄二期、丰泰官山碧水山庄、中联大厦、蟠龙山庄、海港城大厦，标志城市化进程全面提速。

虎门广场

   从发展乡镇企业开始，虎门经过短短20年的时间，从农业镇发展为初具规模的工业、商贸城市，由于当初只是按照小镇规划，陆续迁来50多万外来人口，原有的市政设施不堪重负，本地农民瞄准外来人口租房的巨大需求，不顾城市规划与形象，拼命建设低水平杂乱无章的农民房，获取暴利且严重影响城市形象。

  由于工业的飞速发展，人口的迅猛增加，上游城市以及虎门本地污水排放量急剧增加，不仅虎门市区内河流污染严重，而且珠江入海口污染严重，市区污染如果不治理，虎门市区将成为不适合人类居住的城市。

  虎门市与广州、深圳、香港交通极为方便，高速公路网与水运网络比较方面，市区交通管理混乱，摩托车数量过多，行人缺乏安全感。

   虎门市区低矮建筑过多，绿化少，主要干道形象较好，普通道路形象差，生态环境恶化,建议走可持续发展的现代化城市发展道路，虎门是地级城市的经济总量，虎门文化与城市形象依旧是小县城镇的形象。

   本地人很多依靠物业收租，成为食利阶层，相当一部分人小富即安，不思进取，缺乏优质服务的理念，本地普通居民的综合素质与现代化城市的要求有很大距离。

   虎门外来人口众多，80%是文化层次不高的普通打工者，虎门培育中间层的道路还很漫长，社会结构不稳定，虎门城市形象的建设还有很漫长的路程要走。

5.虎门人口结构与特点

   虎门常住人口11万，流动人口60多万。

外来人口的状态处于动态变化中。

全镇70多万人中，服装从业人员达40多万人；客户集群：

每天8－10万客商来虎门形成了巨大的人流。

   虎门企业高级管理人员与主要服装设计与生产管理人才近万人，其中服装生产主管数量较大。

我们将此作为白领阶层。

而他们的住房消费习惯对虎门住宅市场具有很大影响。

外地来虎门从事工商业的人士较多，铺位业主就超过2万名，其中仅富民服装市场培养的百万富翁就超千人。

外来工商业户来虎门安家落户越来越多，成为虎门房地产持续发展的重要支撑力量。

 6.虎门房地产市场

   虎门现代化写字楼较少，传统办公楼是主流，主要原因是外地客商来虎门主要是进货，作为流通的中转站，真正在虎门办公的大公司人数较少。

   虎门酒店比较发达，仅五星级酒店就有豪门与龙泉大酒店，其它星级的酒店更多，普通酒店项目已经有“烂尾楼”现象出现，例如现代豪庭项目东面100米就有“烂尾”酒店项目。

   虎门商铺建筑面积总量已经达到25万平方米，结构不合理，普通住宅加上商铺和简单商场项目空置较多；而一些著名百货公司进来选址又难以选到合适的商业面积，例如设计先进，面积3万平方米以上百货等。

   位于电子城虎门商业步行街开发很有特点，选址准确，开发模式比较先进，规模

较大，在商业布局与娱乐创新方面要下功夫，精雕细琢。

外来人口的安家置业是虎门房地产持续发展的重要动力，虎门举办的服装交易博览会、

电子信息产品博览会成交额巨大，2004年中国（虎门）国际服装交易会实现20.2亿元

交易额，这些会展为虎门吸引大量人流，虎门已经成为名副其实的华南物流重镇。

物流业的发展带动了其它产业，虎门服装、电子、玩具产业形成主导产业，虎门以海纳百川的气魄吸引能人落户虎门，虎门房地产的兴旺已成为必然趋势。

三、片区市场调查与竞争对手分析

（一）丰泰华园山庄调研报告

1、地理位置

   丰泰华园山庄地处东莞市的厚街镇与虎门镇的结合部——属于赤岗管理辖区。

该项目地块紧邻虎门林场且环绕白坑水库（白马水库），可遥望大岭山；因此，该项目自然景观优势非常明显，由于该种自然景观组合在虎门范围内具有唯一性和较强的排它性，综合形成了该项目豪宅指标地段的独特魅力。

2、项目规模

  丰泰华园山庄的设计规模由14栋小高层商住楼、17栋高层、304栋别墅以及山庄公园等组成。

设计总用地为500亩，是集居家、休闲度假、观