物业经营管理考试练习题.docx
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物业经营管理考试练习题
物业经营管理练习题
1、物业经营管理常规工作内容包括（）、现金流量管理、成本管理、日常维护和维修、设施设备管理和物业保险管理。
A.资产管理
B.租赁管理
C.构建信息基础
D.确定管理标准
2、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（）。
A.直接从事房地产开发经营活动的经济行为
B.间接从事房地产开发经营活动的经济行为
C.直接或间接得从事或参与房地产开发经营活动的行为
D.间接或直接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为
3、在房地产投资过程中，未能获得预期收益的可能性大小称为（）
A.风险报酬
B.投资风险
C.系统风险
D.风险损失
4、物业内建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。
此时进行更新决策的逻辑是:
在现有设备的年运行费用与更新设备的（）之间，选择数值较低的方案。
A.运行费用的分摊
B.初始购买成本指出的分摊
C.年运行费
D.初始购买成本指出的分摊加年运营费用
5、成交过程中，买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（）。
A.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功
B.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间
C.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限
D.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价
6、房地产市场中的（），是指某一物业类型中不同档次的物业的供求关系。
A.供求结构
B.产品结构
C.总量结构
D.区域结构
7、房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。
A.相关因素
B.微观因素
C.宏观因素
D.供求关系
8、（）是物业租用者按照租赁手续所规定的期限，或租约中未指明租赁期限，租赁者依旧按原来的方式占用物业，并照常按期缴纳租金的租赁行为。
A.延期租赁
B.周期租赁
C.定期租赁
D.意愿租赁
9、物业管理成本的间接费用与期间费用不同，以下描述不正确的是（）。
A.管理费用即是企业总部的经营管理总费用
B.实行一级成本换算的物业服务企业，间接费用即是管理费用
C.间接费用包括了除直接人工费、直接材料费外的一切直接支出
D.管理费用是除财务费用外的企业经营管理费用
10、（）是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务水平。
A.零基预算
B.滚动预算和概率预算
C.固定预算
D.弹性预算
11、关于前期物业服务合同，以下描述正确的是（）。
A.物业建设单位与物业服务企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同
B.物业建设单位与业主委员会签订的约束物业管理行为规范的合同
C.业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同
D.在业主大会成立之前，物业建设单位与物业服务企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同
12、财务管理的内容不包括（）。
A.股利分红决策
B.利润分配决策
C.筹资决策
D.投资决策
13、房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的（）。
A.投资回报率和现金回报率
B.静态投资回收期和动态投资回收期
C.财务内部收益率和财务净现值
D.盈利能力和清还能力
14、城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，体现了房地产投资的（）。
A.适应性
B.政策影响性
C.相互影响性
D.专业管理依赖性
15、在房地产投资分析中，所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而投入的（）。
A.资金
B.技术
C.人力
D.土地
E.其他资源
16、在考虑物业运行服务质量提高的设备更新问题时，更新策略的思维逻辑是（）
A.考虑更新和不更新两个方案下的年等额费用比较中费用较小的方案
B.考虑更新部分初始投入与物业日常维修费用下降、收租能力提高的对比关系
C.主要考虑现有设备的总营运成本与更新设备后的总营运成本的比较，取费用小的方案
D.重点考虑更新设备的总费用
17、关于收益法中的报酬资本化法计算公式，V=A/Y是运用于（）。
A.收益期为无限且净收益每年不变
B.收益期为有限且净收益每年不变
C.收益期为无限且净收益在前若干年是有变化的
D.收益期为有限且净收益在前若干年是有变化的
18、百分比租金通常又称为超出性租金，常用于（）。
A.工业产房（生产经营甲房）
B.写字楼
C.零售商业物业
D.居住
19、租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由（）承担。
A.转租方
B.双方当事人在合同中约定
C.承租方
D.出租方
20、成本的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本控制和考评的（）依据。
A.间接
B.直接
C.一般
D.参考
21、物业管理企业最常用和最佳的成本预算编制方法是（）。
A.零基预算
B.固定预算
C.滚动预算和概率预算
D.弹性预算
22、物业服务合同中的委托服务最主要的是（）
A.A+B+C
B.特殊的个性化项目
C.公共性服务项目
D.专项性服务项目
23、物业管理企业将资金投入到将来可盈利的经营管理服务中的行为，称为（）。
A.筹资
B.注资
C.投资
D.分配
24、下列关于物业管理绩效评价的特点，说法错误的是（）。
A.将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果
B.以能准确放映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据
C.以物业管理企业作为具体评价对象
D.以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续能力等方面作为评价重点
25、物业管理绩效评价的主要方法是（）。
A.功效系数法
B.定量、定性结合计分法
C.指标评估法
D.综合分析判断法
26、（）物业服务企业是业主需求变化和物业管理行业发展的结果，有利于提升物业管理工作的管理内涵，提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需要的服务。
A.专业型
B.综合型
C.管理型
D.咨询顾问型
E.策划型
27、关于房地产投资信托基金（REITs），以下描述不正确的是（）。
A.该基金的收益大大高于股票收益
B.REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益稳定
C.是专门进行房地产间接投资的新型货币基金
D.REITs基金主要投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产
28、某甲级写字楼位于城市的CBD区，具有很强的投资区位优势。
这里的区位优势是指（）。
A.广义的区位
B.狭义的区位
C.一般的区位
D.综合的区位
29、“两税一费”是指（）。
A.营业税、城市维修建设税和教育费
B.城镇土地使用税、房产税和教育费
C.营业税、企业所得税和教育费附加
D.企业所得税、房产税和教育费
30、（）是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易的物价。
A.评估价格
B.成交价格
C.市场价格
D.总价格
31、以下关于成交价格的描述中，不正确的是（）
A.正常的成交价格，是在公开市场、信息通畅、平等互愿的条件下的交易所形成的价格
B.在交易中买者支付、卖者收取的有价物
C.在卖方市场下，成交价会偏向最低买价
D.是商品房买卖双方的实际交易价格
32、收益性物业估价中常用到的“租售比价”，指的是（）。
A.潜在毛租金乘数
B.毛租金乘数
C.有效毛收入乘数
D.净收益乘数
33、关于收益性物业估价的描述正确的是（）。
A.每种估价方法有时可以同时使用相互验证，有时是相互衬托，甚至可以相互替代
B.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时空的市场价格或者价值进行测算和制定
C.物业评估的方法很多如市场法、成本法和效益法等。
D.在评估一宗物业的客观合理价格与价值时，必须同时采用两种以上（含两种）估价方法。
34、房地产供给市场的特点的描叙中，以下最为恰当的是（）
A.市场供给缺乏弹性，非同质性，高度垄断性，竞争性强
B.市场供给缺乏弹性，非同质性，高度垄断性，竞争不充分
C.市场供给缺乏弹性，同质性，高度垄断性，竞争不充分
D.市场供给弹性强，非同质性，高度垄断性，竞争不充分
35、长期性的物业租户，通常采用的租金计算方式是（）。
A.净租
B.毛租
C.附加租金
D.百分比租金
36、以下关于物业管理成本的描述中不正确的是（）
A.物业服务企业为特定的物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和
B.物业经费管理费用不属于物业管理成本，只作期间间接费用
C.出
D.为受托物业提供服务而发生的营业成本，不包括为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。
37、在保险业务中，物业服务企业一般情况下是属于（）。
A.保险经纪人
B.投保人
C.被保险人
D.保险人
38、下列关于物业资产管理项目绩效评价的结果，说法正确的是（）
A.是物业服务企业自身评价物业资产管理工作的成果
B.是物业服务企业提交给业主的物业资产管理报告的重要内容
C.以上全部正确
D.是寻求改善物业资产管理工作途径的重要手段
39、物业经营管理者向有关方面提交的放映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书，即是（）。
A.企业财务报告
B.物业管理投标书
C.物业服务企业绩效评价报告
D.物业管理报告
40、大型企业物业资产管理的基本内容是编制企业物业资产清单。
执行此工作的最低面积要求是（）。
A.150000m2
B.500000m2
C.50000m2
D.100000m2
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