中量文化创意产业园H1招商0107.docx

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中量文化创意产业园H1招商0107

中量文化创意产业园

核

心

商

业

H1

招

商

方

案

销售部孟超

2014年01月07日

招商目的：

1．满足集团对中原量仪老厂区闲置厂房的合理利用，为后期园区商业活动做铺垫，核心区域整租为主，配套为副，即打造集住宿、娱乐、休闲、购物等为一体的体验式创意商业街区；

2．是打造峡市新的休闲商业中心圈。

为了确保园区后续工作的有力进行，招商部将分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满足老厂房转变商业区的需要，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色；另一方面着力于创意园区整体乃至后期全程的品牌构建和推广，形成创意产业园区长效发展的核心竞争力，以推动创意园区项目良性的发展。

市区及周边商业调研：

商业市场环境分析

1、全市GDP达到640亿元，居民收入逐年增长，内需型消费水平不断提升

今年全市GDP达到640亿元，增长14.5%；地方财政一般预算收入完成37亿元，增长26%，经济连续10年实现较快发展，人民生活富足，消费水平不断提高。

今年全年城镇居民人均纯收入4454元，扣除价格因素，比上年实际增长7.2%；城镇居民人均生活消费支出3044元，实际增长5.4%。

城镇居民人均可支配收入13231元，实际增长8.3%；城镇居民人均消费支出8837元，实际增长6.0%。

城镇居民家庭恩格尔系数为38.3%（生活必需品消费指数偏低，其他消费较高）。

2、全市社会消费品零售额突破144.09亿元

今年全市实现社会消费品零售总额144.09亿元，其中批发零售业实现社会消费品零售额122.52亿元，占全市消费品零售总额的85%。

全年消费均衡增长，从各月实现的社会消费品零售总额看，每个月都在10亿元以上。

其中有5个月超过13亿元。

城乡居民储蓄存款余额294.49亿元，比年初增加47.89亿元，增长19.4%。

3、旅游经济拉动消费品市场繁荣

三门峡被评为“旅游城市”、“国际园林都市”，今年初又在《2012年中国城市竞争力蓝皮书、中国城市竞争力报告》中三门峡生活质量竞争力被评为河南省第四位，每年有数百万游客到三门峡旅游、娱乐、消费，极大地繁荣了三门峡市的商品消费市场。

今年，全年接待海外游客30731人次，比上年增长12.2%，旅游外汇收入377.79万美元，增长12.4%；接待国内游客人数704.37万人次，实现旅游收入11.8亿元，，同比分别增长31.8%和31.7%。

三门峡市商业格局

目前，三门峡市的商业分布全区，较繁荣的地段是在黄河中路、崤山中路、上阳中路一带，其中黄河中路有百货商城、大张百货、丹尼斯、华润万家等，崤山中路有千禧量贩、天鹅城珠宝等，上阳中路有兰香超市等，以及各路沿街品牌专营店。

其中作为三门峡市商业大道的黄河路汇聚。

重点商铺规划及业态分析

物业名称

功能划分及经营种类

业态配比

物业种类定位

虹桥电器

1F电饭煲、洗衣机、热水器、

2F彩电、冰箱等

专业家电商场

家电商场

新世纪百货

1F珠宝、皮具、化妆品

2F品牌服饰

品牌服饰占50%

中高档百货公司

旺德福名士广场

1F运动鞋、运动服饰2F、3F电脑用品4F美食广场5F网吧

品牌服饰25%餐饮25%

电子产品50%

电子产品

时代百货

1F都市流行馆：

黄金珠宝、化妆品、皮鞋皮件、名表、

2F绅士休闲馆：

男装、运动、中型休闲、咖啡厅

3F名媛居家馆：

女装、内衣、女士精品、居家用品、童装、季节品

楼上是商住两用公寓，另外一栋是粤海大酒店（四星）

服饰60%休闲5%珠宝化妆品及皮具等35%家居10%

集高档娱乐、休闲、购物于一体的新型百货公司

丹尼斯百货

1F都市流行馆：

黄金珠宝、化妆品、皮鞋皮件、名表、

2F淑女服饰馆：

女装、运动、

3F名媛居家馆：

女装、内衣、女士精品、童装、

4F精品男装

1B丹尼斯超市

服饰60%休闲5%珠宝化妆品及皮具等35%家居10%

集高档商品、购物、超市于一体的新型百货公司

建业新天地步行街

服装、餐饮、美容美发、精品店、保健品

服装75%餐饮10%美容美发5%精品店5%保健品5%

步行街

华润万家

食品、蔬菜、家居、服装、家电、个人护理

食品蔬菜35%家居25%服装20%家电15%个人护理5%

满足周边日常消费的超市

大张百货

童装、男装、女装、精品服饰

品牌服饰和中低档服饰各占一半

百货公司

百货楼

-1F龙柏运动城

副楼：

1F鞋、珠宝、化妆品、2F精品女装3F羽绒服男装4F书、童装

主楼

1F鞋手机电子、餐饮、医药、化妆品

2F中档女装、男装3F羊毛衫、羽绒服

4F珠宝、皮具、钟表、文娱用品、童装

5F学习机点读机5楼以上为商务办公楼

主楼为瓷砖、副楼为蓝色玻璃幕墙

服装占55%珠宝化妆品15%文具学习用品25%其他15%

传统百货公司

小结：

◆从对上述具有代表性的商场及各楼层业态分析来看，目前市场上的商铺规划出了个别专业市场外，大多数规划以服饰为主。

◆虹桥电器和华兴商厦定位是电器及电脑电讯产品的专卖商场，因此各楼层的业态完全不同于其他商场

◆新型百货公司和商场多注重引进休闲、餐饮等业态。

◆根据踏街记录，黄河路从上阳路至大岭路段主要为品牌服饰店。

主要商铺租售情况分析

目前商场最旺的为黄河路从上阳路至大岭路路段，出租率达到90%以上，相对于商场临街店面也成为热点最高租金达到260元/平米每月，小店面、小铺位的投资氛围较浓，主要商业区的商业走势健康，现时在建和开工的商业设施并没有出现大规模扩容现象，现在三门峡商铺市场具备长期稳定发展的前景。

不容忽视的是商业投资者经历过2009年20117年的投资热潮以后回归理性，物业质量、后期运营和服务质量成为和地段同等重要的考虑因素。

主要商铺租金水平（单位：

元/平方米每月）

物业名称

地理位置

租金水平

备注

新世纪百货

黄河路陕源路交汇处

1F180元/㎡每月2F160元/㎡每月

负一楼委托千禧百货公司经营

入场费5000元

万德福名士广场

黄河路陕源路

4F美食广场租金为商铺营业额的20%

卫生费为200元/米

华兴商厦

黄河路陕源路交汇处

1F175元/㎡2F155元/㎡3F100元/㎡

——

建业新天地

黄河路六峰路

1F临街180元/㎡内街70元/㎡

2F40-60元/㎡

得房率较低为64%

华润万家

黄河路六峰路

140-160元/㎡

——

大张百货

黄河路六峰路

联合经营，商户交一定保证金按业态提点

——

小结：

◆目前租金情况看，地段越好租金越高茅津路至上阳路断租金水平为50-80元/平米每月；上阳路至陕源路段为80-120元/平米每月，从陕源路至陕州路段为120-200元/平方米每月。

商铺市场由于其特殊性得房率普遍较低，一般来讲其管理费是按照建筑面积来收的。

主要商铺经营状况

物业名称

经营模式

经营状况

经营档次

经营特点

新世纪百货

只租不售/委托经营

经营状况佳，人气旺

中高档

沿街商业

旺德福名士广场

自主经营/联合经营

铺位较大，经营种类少，人气不足

中高档

沿街商业

大张百货

自主经营与招租结合

经营佳

中高档

传统百货

建业新天地步行街

售后出租

经营状况一般

高档

独立商业街

华润万家

自主招商

经营状况良好

中档

周边居民一站式生活消费

丹尼斯百货

自主招商

经营状况：

百货良好

超市火爆

高档

一站式生活消费

时代百货

只租不售自主招商外聘专业团队

正在招商

高档

小结：

◆在黄河路核心商圈，只租不售的商业物业占一大半。

新世纪百货负一楼委托千禧量贩经营，余下自主招商；旺德福名士广场自主经营，但由于没有处理好和商户的关系，三次开业人气仍不旺。

华润万家和大张百货人气火爆，大张百货里一半为自主经营，另外一半的品牌商户依靠招商。

◆所调商业物业层高集中在4.2米—5米之间，。

最小柱间距则因业态而不同，大型卖场如华夏商厦最小柱间距为6米。

除此以外不同业态对进深、供电照明、人流、车流、动线、排污、消防以及商业店面门窗门头等建筑结构的设计均有不同的要求。

规模效应与错位经营

规模效应是指同等级、同类型的商场聚集在一起产生的商业聚集效应。

错位经营是指同类型的商业聚集在一起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大。

商场名称

经营理念

目标客户

大张百货

实惠方便

平民消费与高档消费者

时代百货

流行时代，品位生活

追求品位的消费者

新世纪百货

流行的领导者

追求流行的淑女们

百货大楼

实实在在，服务大众

讲求实惠的工薪阶层

华润万家

一次购足，体验购物休闲乐趣

周边日常消费

建业·新天地步行街

休闲娱乐

年轻人及中高档收入消费者

项目简介：

三门峡市中量文化创意产业园位于和平路与大龄路交叉口、黄河医院西邻，是经市委市政府批准、为振兴我市文化创意产业、为广大市民提供独有的文化休闲和体验式消费综合服务的老厂区改造开发项目，其中较大建筑面积都将在上世纪60年代框架式厂房基础上翻新改造而成，目前正在办理改造开发的前期手续。

功能定位：

以住宿、娱乐、休闲、购物为主，打造特色主题商区。

项目整体定位：

本市所有人群消费，以规模和特色取胜，满足各年龄消费群体消费的需要，与老

商业形成互动。

1、住宿在档次上以中档特色宾馆为主（管家式公寓酒店），提供便捷、舒适特点。

建议：

H13F整体按平均40㎡/间可分为40间标准客房，房间按照日均营业额300元统计，日总营业额：

12000，月入360000，符合整体定位需求。

2、娱乐以时尚娱乐为主（如：

KTV），体现年轻人的新奇、新潮、刺激。

建议：

H12F整体按平均50㎡/间可分为30间标准包房，房间按照日均营业额500元统计，日总营业额：

15000，月入450000，符合整体定位需求。

3、休闲以本地市场认可的业态为主。

如网吧、茶楼、咖啡厅、健身会所。

建议：

H12F整体提高园区形象、档次，符合整体定位需求。

4、购物以本地休闲服饰、运动服饰、饰品为主，便利店为辅。

建议：

H11F构成H1核心消费圈，带动区域消费环境，吸引人流，符合整体定位需求。

整体招商：

35%住宿；35%娱乐休闲；25%商业；5%车位设置。

整体招商比例符合园区整体定位需求，商、住、娱比例贴合目前峡市市场定位。

业态规划：

首批规划为项目：

H1楼体整体

规划概要及说明：

（1）H1楼体紧邻和平路，交通便捷（多路公交直达），整楼高14米、长108米、进深18米，楼设3层、层高1F5米、2F4.5米、3F4.5米，楼体两侧可加装上楼便梯；

（2）H1楼体1F可划分为18个临街门店，每个门店108平方米，东西两侧可根据实际情况预留门店直达2F或3F，自西向东分为（H1）1#、2#、...17#、18#；

（3）第一步主力大客户的招商（2F和3F整体招租）及1F店面分割招商，尽可能先把1F店面招满，同时兼顾2F/3F大面积商户招商（酒店/健身中心/休闲中心），有适合的主力店商户可先积极引进；

（4）第二步主攻2F商铺，大型商户招商要考虑硬件配套设施，如墙体、楼板、步梯、电梯、货梯、给水/排水、用电等的改造安装，谈判周期较长，还要规划好2F大型商家在1F店招门面入口通道，大型主力店的进驻具有带动作用，可拉动中小铺面的招商；

（5）2#、17#商铺整体定向银行，银行外观形象好，同时也是整个园区配套需要的业态，可减轻招商压力，也可加速资金回笼；

（6）3#、16#为一般商铺，可适当考虑：

眼镜专卖、运动健身、电子产品、高档面包店、母婴产品销售等专业商品销售，租赁期限2—3年，即照顾到商家的利益，也便于后期调整；

（7）部分1F优质店面建议做为品牌形象店招商，选择品牌形象好，运作经验丰富，实力强的商家，宁缺毋滥，以提升商业街整体形象，品牌号召力，促进店面价值的提升；

（8）现阶段临街门店招商要兼顾一定质量，目前的入住率和配套等招商氛围不成熟限制了一些品牌的引进，在今后的2-3年中仍需不断调整和培育市场，逐步提高整条商业街的经营档次和商业价值；

（9）H1整体消防系统加装（消防喷头、烟雾报警器、蓄水池的加装）

项目优势：

1、位置优势：

园区位于市区中心地带，毗邻核心商圈位置，紧靠和平路与大岭路两条城市主干道，交通便利，主要辐射区域住宅小区居多。

所处小区

居住人群

消费能力

棉纺厂家属院、量仪厂家属院

普通工人、周边小商贩租赁

低端市场，平价打折商品

梁家渠村

本地村民、外来临时人口租赁

低端市场，平价打折商品

水文局家属院、豫西师范家属区

原有水文局、豫西师范退休员工居多

中、低端市场，有消费能力，但多半年龄较大，消费较少

康乐小区、华盛御景

商品住宅

中、低端市场，少量高端市场，一般事业稳定，有较强消费能力

公园九号、华创国际

商品住宅

中端市场，少量高端市场，多为年轻人群，有较强消费能力，

壹号城邦

商品住宅

高端市场，部分中端市场，消费能力很强

靠近居民区，有很大的潜在消费群体，但是本案周围直接受众群体为公园路市场辐射群体，普遍消费能力较弱，而且本案场地在市民印象中长期为工厂厂房，大众意识定位比较浅薄。

2、配套优势：

自然景观：

原有厂区改造，绿地面积大；

商业配套：

临近周边成熟商业区，园区内设大型停车场；

教育配套：

周边有外语小学、市一小、市二中等市内重点学校；

交通配套：

3路、8路、5路、14路、迎宾1号、陕县1路等多条公交线路直达；

休闲配套：

临近人民公园、保健服务门店多；

医疗配套：

紧邻黄河医院、第一社区医院（原市医院）。

3、运营优势：

自有厂房，运营灵活。

4、潮流优势：

符合人们心中对购物休闲的潮流要求，提供更加舒适的消费体验。

5、人群优势：

周边常住人口众多，直接、间接辐射人口数量基数较大。

销售方案策略：

目的：

1.最大限度利用现有资源,增加销售额;

2.资金快速滚动,为下一个项目筹资。

定价标准：

H1整栋融资标准8460万，初期计算以实际面积：

2000㎡，均价14100元/㎡，各商铺具体价格：

根据位置、大小、使用调整各单个商铺的价格。

整体按照：

1F21600元/㎡，2F12600元/㎡，8100元/㎡。

商铺销售方式建议：

商铺销售主要分为：

直销和带租约销售；细分为：

产权式返租销售模式（整租零售）；直接销售（零售）；一次性返租销售模式（零售零租）；带租约销售模式（零租零售）。

直接销售：

即是直接销售，不采用任何形式和相关承诺。

优势：

◆发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；

◆将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。

劣势：

◆产权分散，主力店或品牌店难以进驻；

◆无法规划经营业态及规范整体形象；

◆对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；

◆若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。

适用于：

◆商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；

◆纯街铺销售；

◆商业体量极少或零星商业物业。

带租约销售：

即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。

优势：

◆通过招商保证前期商业定位与形象；

◆能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；

◆短期内使业主获得稳定收益。

劣势：

◆铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；

◆未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；

◆销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；

◆中、长期收益难以稳定；

◆各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。

适用于：

◆商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；

◆可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；

◆纯街铺或少量商业物业。

建议销售方式：

1.建议采取第2种带租约方式销售即：

产权式长期性返租销售模式（整租零售），将H1项目划分若干小块（10平方米左右为一单元）对外销售。

当项目划分后即准入门槛降低，适合中小投资者进入，能较快带来销售，资金能快速回笼；

2.成立新的商业管理公司，与商户及投资者签订管理委托合同，回避日后经营风险，同时便于H1项目整体招租，为日后大规模招租运营做出良好铺垫；

3.将所有权、管理权、经营权三权分立：

所有权属于投资者、管理权由商业管理公司统一掌控、经营权属于入场商家。

在统一管理的背景下，最大程度实现整个商业物业的经营价值，获取最大的资金回报与租金增长空间。

购买产品

承租物业

获取物业

消费者

经营者

投资者

获取投资收益

集团项目

获取经营利润

获取现金

价值增长案例：

保守预计：

（年租金递增5%）

房号

面积

付款

租金

当年收益率

10年收益

15年收益

20年收益

H12F-001

10

126000

8400

6.6%

105653

181258

277751

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

8400

8820

9261

9724

10210

10720

11256

11820

12411

13031

11年

12年

13年

14年

15年

···

第20年

13683

14367

15085

15839

16631

···

21226

合理预计：

（年租金递增10%）

房号

面积

付款

租金

当年收益率

10年收益

15年收益

20年收益

H12F-001

10

126000

8400

6.6%

133872

266885

481103

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

8400

9240

10164

11180

12298

13528

14881

16369

18006

19806

11年

12年

13年

14年

15年

···

第20年

21787

23966

26362

28999

31899

···

51373

商业地产有别于一般住宅项目，商业地产真正盈利点在后期商业运营当中。

返租营销执行中有三个问题需要解决：

问题一：

谁来执行返租？

通常是通过组建商业公司的形式，将项目返租/包租销售的执行主体由“房地产开发企业”转变为“商业管理机构”，规避政策壁垒，实现返租销售。

问题二：

返租的相关技术参数如何确定？

返租年回报率8%是我国商业用房销售市场普遍采用的营销参数，但考虑到租赁税后收益能够抵平资金银行付息，增大客户投资回报，更大程度的吸引客户购买，诸多项目采用9%甚至以上的投资回报率。

问题三：

返祖年限？

返租年限：

依据商业主力店的承租年限而定，通常为10年—15年。

本项目可采取10年回购或15年回购机制。

一般商业店铺投资者手持10年基本无退铺现象，本问题只是考虑内容，具体操作可不设计。

招商方案设计：

招商原则：

实行“二个重点四个优先”的原则

（—）二个重点

1、重点引进市区范围内外有影响、有实力的大型商业机构加盟合作；

2、对名家、名品、名企、名人重点招商。

（二）四个优先

1、厂家优先：

厂家直接合作优先答约；

2、名优品牌优先：

国内外著名品牌优先引进；

3、独家经营优先：

品牌在本区域独家经营的优先引进；

4、特色项目优先：

拥有特色经营项目的商业机构优先引进。

招商对象：

1、有一定经济实力的客户（必须满足合作要求）；

2、对后期整体园区开发有带动作用的相关产业门店。

招商要求：

1、各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产品合格证及其它相关证件，并符合国家有关规定；

2、经营范围中有涉及国家法律、行政法规规定的，须提交有关部门的批准文件；

3、实行商品保真经营．严禁假冒伪劣商品入场；

4、所有业主经营户或经营机构均须按招商流程顺序入场；

5、服从园区整体管理的各项规定。

优惠政策

1、租金价格：

1F店面均价每平米120元，2F店面均价每平方米70元，3F店面均价每平方米45元；物业费为每平方米0.1元/日。

2、交付方式：

进场签约最少年限5年，签约最长可签40年；交款为1年租金一次性支付。

3、优惠政策：

5年一付按租金9.5折优惠

10年一付按租金9折优惠

合作方式

l、买断经营：

一次性买断产权的方式（建议仅限特定商户，限量销售，做好体量控制，须保证80%物业自己持有。

）。

2、租赁经营：

交纳租金和相应的物业管理费，招商经营自主，内部自行管理，外部由物管公司统—管理，公用部分使用按园区经营管理规定执行。

3、保底扣率联营：

以保底扣率租金确定合作经营的方式（大型商业）。

①以租赁总价确定保底租金，按其每月的销售额抽取一定百分比的租金；

②根据销售额测算分或比例；

商铺返租合同范本

甲方（出租方）：

_____________________________

乙方（承租方）：

甲乙双方根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及有关房地产法律、法规的规定，经平等协商一致，就甲方将所拥有的商铺出租给乙方经营管理事宜，达成如下条款，以致共同遵守。

一、合同标的

甲方将其购买的商铺（建筑面积_________平方米）出租给乙方。

二、租赁期限及乙方租权

租赁期限自年_____月_____日起至年_____月_____日止。

租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。

三、租金及支付方式

免租期为个月，由年月日至年月日，免租期内甲方需缴物业管理费。

年租金支付额度计算：

第一年至第三年的年租金，按房价总额的%支付租金元（每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元,每月以30天计算）。

第四年至第七年的租金，按房价总额的%回报支付年租金元（每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元,每月以30天计算）。

第八年至第十年的租金，按房价总额的%回报支付年租金元（每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元,每月以30天计算）。

付款期限：

租金按月支付。

即在本合同生效之日起每年开始月份的公历10号之前将每年租金通过转帐一次性支付给甲方。

四、违约责任

1、乙方违约责任

乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。

逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。

2、甲方违约责任

甲方不得提前解除本合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同。

给乙方或商场实际经营方造成各项损失的，甲方应承担赔偿责任。

五、相关费用的承担

1、因本合同履行