风临洲项目建安成本分析评估报告NEW1 2.docx
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风临洲项目建安成本分析评估报告NEW12
风临洲项目建安成本分析评估报告
一、前言
风临洲项目于2005年4月开工，2007年4月入伙，历时两年。
工程结算于2008年1月完成。
风临洲项目是我公司开发的第三个项目，为公司以后项目的开展打下了坚实的基础，在我公司房地产开发历程上具有里程碑式的意义。
该工程在开发时间上处于我公司地产开发的的起步时期，也是我公司高速发展的时期。
施工模式还是延用富通模式，施工队伍的选择范围也较狭窄，施工队伍的履约能力较差，资金不够充裕等不足之处。
在诸多限制条件下，风临洲项目仍取得了较好的业绩，在我公司房地产开发历程上留下了厚重的一笔。
成本控制管理，不仅仅是造价管理人员的事，它是一个有机的整体，从设计到施工都是它所统筹的范围，需要全员参与、全员管理才能真正做好的一个系统。
在施工期间及结算期间，发现我司在成本控制管理方面还存在着相当的不足和缺陷。
针对我中心在日常签证备案、现场考察、财务付款及结算中审核中发现的问题，特编制此报告，对工程造价指标进行分析，与市场价格进行对比，测定我公司综合设计、施工管理水平及成本控制水平；并对出现的问题分析原因，找出症结所在，以便寻求降低成本的途径，提高成本管理水平，指导以后的成本管理及成本控制工作。
本报告中数据主要来源于已完工程结算书、施工合同、签证单、设计变更单、财务帐册及相关法规等。
二、项目概况
风临洲苑项目的设计单位：
深圳市唐俊昆建筑设计有限公司，监理单位为深圳中侨物业工程监理建设建理公司，勘察单位为深圳市地质建设工程公司，施工单位：
广东省五华县第二建筑工程公司深圳分公司
风临洲工程位于深圳市宝安区新城大道与创业二路交汇处，总用地面积12873.95m2，总建筑面积60370.89m2。
工程设计±0.000相当于黄海高程标高5.0m，建筑等级：
一类建筑，地上26层，地下1层。
地下室层高为4.45米，标准层高为2.9米，建筑总高度为88.4m。
本工程地下室一层设停车场，地上26层为商住楼。
首层为商铺（±0.000）层高为4.5m。
2层以上为标准层住房，层高为2.9m。
屋顶设水箱、水泵房。
±0.000以下砖砌体采用标准机制灰砂砖，MU10,墙厚240，M5.0水泥砂浆。
±0.000以上砌体：
外墙及内分户隔墙用200厚MU10加气砼砌块，管道井及其他内隔墙均采用100厚加气混泥土砌块砌筑，M5.0水泥砂浆。
屋面为柔性防水隔热屋面。
厅房地面为水泥砂浆地面。
电梯井、电梯厅、楼地面、室外台阶为8-10厚仿大理石面砖。
厨房、阳台、卫生间为水泥砂浆防水地面。
内墙面为1：
3水泥砂浆毛坯面层。
电梯间、楼梯为满贴仿大理石面砖。
首层商铺为乳胶漆棉层。
其他天棚均为混合砂浆面。
、外墙为100×50面砖外墙，局部装饰面及线条为涂料，裙楼外墙面为石材幕墙面。
门窗材质选用国际GB5237铝合金型材或标准铝镁硅系6063-T5、VH58型材。
抗拉强度为>157Mpa,阳极氧化镀膜厚度为15U。
平开门窗，上悬窗选用38系列。
推拉窗选用90系列。
壁厚：
20层及20以下为1.4mm，20以上为1.6mm。
玻璃选用Low-e钢化中空玻璃。
进户门为防火防盗门。
结构形式为框架、剪力墙结构，抗震设防烈度为七度，结构抗震等级：
裙房部分采用框架结构，抗震等级为三级；上部结构采用剪力墙结构体系，场地类别为Ⅱ级，抗震等级为二级，安全等级为二级。
基础采用预制管桩群桩承台基础，入土深度25~30米，持力层为强风化花岗岩，楼单桩承载力1600KN，塔楼单桩承载力2500KN。
工程地质及水文情况：
根据深圳市地质建设工程公司提供的本项目《岩土工程勘察报告》揭示表明：
地下水的平均地下水位为绝对高程▽3.25M，场地地层由上及下主要由如下的土（岩）层：
新近人工填土层（素填土层）、第四系海相沉积层（淤泥质粘土层、淤泥质中砂层）、第四系洪积冲积层（粉质粘土层、粗砂层）、第四系残积层（砾质粘性土层）、燕山期花岗岩（全风化花岗岩层、强风化花岗岩层、中风化花岗岩层、微风化花岗岩层）。
风临洲项目工程位于新城大道与创业西路的交汇处南侧，总用地面积12873.90m2，该项目施工场地狭窄。
场地东侧用地红线即为宝安大道绿化带边，场地在宝安大道与创业西路的交汇处设有道路入口和售楼处。
施工用电从宝安大道引入，施工用水从宝安大道路口人行道一接驳口接驳安装，管径为Φ100mm。
雨水及污水排入宝安大道市政管道。
三、经济效益评估
1、项目经济指标分析
风临洲项目建安项目总投资107,662,115.43元（暂未完成部份结算按月进度汇总累计为依据）。
其中建安造价60,302,365.83元，甲供材料34,240,659.42元，水电费1,464,552.35元，其他费用2,700,436.09元，税金5,893,329.29元，建安平均成本为1,783.34元/m2。
与政府公布的高层住宅楼的平均成本1,961元/m2（2006年6月）相比，低于政府公布的社会平均成本177.66元/m²。
与同类型的富通好旺角二期1500元/m2造价相比，则要高出283.34元/m2。
（富通数据取得由工程中心王总提供。
好旺角二期05年完工，风临洲于06年底基本完成，参考深圳市建设工程造价管理站发布的建筑工程造价指数，造价指数基本持平，故直接引用，未予调整。
）项目建安成本如下表：
风临洲苑建安工程成本表
风临洲各分部工程造价情况如下（甲供材料种类、规格过于繁杂，且用途没有注明，无法准确细分到每一个工程内，故将所有甲供材料都列入土建工程和安装工程）：
风临洲建安成本分析表
序号
工程名称
工程造价
单位造价（元/m2）
占建安工程百分比
建安费用
甲供材料
一、土建工程
40,900,077.98
28,929,894.42
1156.68
64.86
1.1
基础工程
基坑支护工程
259,690.19
-
4.30
0.24
1.2
砼管桩工程
2,864,154.46
-
47.44
2.66
1.3
风临洲苑基础土方工程
876,148.13
-
14.51
0.81
1.4
基坑支护桩工程
205,648.80
-
3.41
0.19
小计
4,205,641.58
-
69.66
3.91
1.5
主体建筑
主体、水电、砌体装饰工程
16,675,522.80
28,929,894.42
755.42
42.36
1.6
石材、玻璃幕墙门窗（裙楼部分）制安工程
3,790,844.29
-
62.79
3.52
1.7
铝合金门窗制安工程
5,040,420.88
-
83.49
4.68
1.8
阳台及楼梯栏杆工程
1,222,297.48
-
20.25
1.14
1.9
防火门、防水卷帘、入户门
1,049,353.26
-
17.38
0.97
1.10
门锁安装
430,955.37
-
7.14
0.40
1.11
凸窗护栏工程
224,516.90
-
3.72
0.21
1.12
零星栏杆工程
286,548.66
-
4.75
0.27
1.13
外墙白色涂料工程
296,196.51
-
4.91
0.28
1.14
电梯厅前室装修工程
714,866.98
-
11.84
0.66
1.15
小区入口钢结构工程
96,844.68
1.60
0.09
1.16
样板房烟道
1,004.40
-
0.02
0.00
1.17
屋面泡沫砼工程
52,839.60
-
0.88
0.05
1.18
裙房栏杆工程
259,491.58
-
4.30
0.24
1.19
排烟管道工程
88,546.00
-
1.47
0.08
1.20
电梯间零星装饰工程
30,767.96
-
0.51
0.03
1.21
消防控制中心室内装修
16,989.43
-
0.28
0.02
1.21
入户大堂装修工程
276,746.21
-
4.58
0.26
1.22
深圳市方园宁白蚁防治有限公司/风临洲苑
5,000.00
-
0.08
0.00
1.23
岩土勘察工程
82,039.00
-
1.36
0.08
1.24
防水
深圳成松实业发展有限公司/风临洲苑
754,163.12
-
12.49
0.70
1.25
深圳市卓宝建筑工程有限公司/风临洲苑
33,210.07
-
0.55
0.03
1.26
脚手架
脚手架
2,078,121.97
-
34.42
1.93
1.27
小计
33,507,287.15
28,929,894.42
1034.23
57.99
1.28
主体机械
塔吊拆卸、调运工程
22,000.00
-
0.36
0.02
1.29
施工电梯租赁
445,160.00
-
7.37
0.41
1.30
塔吊机械劳务工程
268,079.34
-
4.44
0.25
1.31
深圳市顺昌龙机械设备有限公司/风临洲苑
4,687.00
-
0.08
0.00
1.32
刘启斌
17,373.73
0.29
0.02
1.33
混凝土输泵租赁
134,993.37
-
2.24
0.13
1.34
小计
892,293.44
-
14.78
0.83
1.35
临时用工
现场（后期）零星工程
303,314.93
-
5.02
0.28
1.36
丰顺县建筑工程公司宝安分公司/风临洲苑
4,710.00
-
0.08
0.00
1.37
黄良才/风临洲苑
3,860.00
-
0.06
0.00
1.38
李丹/风临洲苑
5,940.00
-
0.10
0.01
1.39
廖周国/风临洲苑
3,810.00
-
0.06
0.00
1.40
魏锦添/风临洲苑
70,472.53
-
1.17
0.07
1.41
徐忠诚/风临洲苑
79,770.00
-
1.32
0.07
1.42
张春明/风临洲苑
3,830.00
-
0.06
0.00
1.43
邱文林/风临洲苑
277,875.00
1.44
胡从支/风临洲苑
1,541,273.35
-
25.53
1.43
小计
2,294,855.81
-
38.01
2.13
二、安装工程
12,746,602.25
5,310,765.00
299.11
16.77
2.1
主体水电
1,147,046.91
5,310,765.00
106.97
6.00
2.2
主体水电
高低压变配电工程
1,780,000.00
-
29.48
1.65
2.3
电表安装工程
33,600.00
-
0.56
0.03
2.4
洲苑外线高压电缆预埋套管
28,972.75
-
0.48
0.03
2.5
电缆安装工程
96,925.26
-
1.61
0.09
2.6
地下室强电桥架及ABC栋标准层水龙头安装工程
10,214.23
-
0.17
0.01
2.7
BC栋排水管安装工程
43,200.00
-
0.72
0.04
2.8
洲苑水表及地下室排水管安装
50,600.00
-
0.84
0.05
2.9
B\C栋架空层排水管安装
35,000.00
-
0.58
0.03
2.10
A栋架空层给水管安装工程
49,435.37
-
0.82
0.05
2.11
给水打压工程
36,000.00
-
0.60
0.03
2.12
消防\生活水泵设备供货及安装工程
591,823.60
-
9.80
0.55
2.13
发电机房环保工程
54,774.64
-
0.91
0.05
2.14
卜长松/风临洲苑
30,293.25
-
0.50
0.03
2.15
主体水电（签证部分）
186,436.98
-
3.09
0.17
2.16
刘红兵/风临洲苑
40,100.00
-
0.66
0.04
2.17
姚正雄/风临洲苑
19,586.30
0.32
0.02
2.18
陈万国/风临洲苑
199,800.98
3.31
0.19
2.19
崔锋/风临洲苑
38,628.69
0.64
0.04
2.2
给水管漏水修复工程
9,880.00
-
0.16
0.01
2.21
消防通风工程
商铺油烟管道安装工程
145,309.68
-
2.41
0.13
2.22
消防风机设备采购
144,916.00
-
2.40
0.13
2.23
消防工程
2,199,580.12
-
36.43
2.04
2.24
发电机房及油箱间气体灭火系统工程
65,000.00
-
1.08
0.06
2.25
智能化
智能化弱电工程
1,311,593.19
-
21.73
1.22
2.26
燃气
管道燃气安装、市政燃气管道引入接驳
909,235.62
-
15.06
0.84
2.27
人防
人防工程
250,308.68
-
4.15
0.23
2.28
电梯工程
室外扶梯安装工程
33,100.00
-
0.55
0.03
2.29
室外扶梯设备采购工程
266,900.00
-
4.42
0.25
2.30
电梯安装工程
355,140.00
-
5.88
0.33
2.31
电梯设备采购工程
2,583,200.00
-
42.79
2.40
小计
12,746,602.25
5,310,765.00
299.11
16.77
三、临设工程
477,795.52
0.00
7.91
0.44
3.1
临设
活动板房
314,175.44
-
5.20
0.29
3.2
活动板房吊顶工程
11,094.84
-
0.18
0.01
3.3
临时设施工程
129,963.05
-
2.15
0.12
3.4
售楼部路口沥青路面
20,861.19
-
0.35
0.02
3.5
临时仓库木夹板墙
1,701.00
-
0.03
0.00
小计
477,795.52
0.00
7.91
0.44
四、配套工程
4,706,077.29
0.00
77.95
4.37
4.1
绿化工程
园林绿签证工程
292,642.76
-
4.85
0.27
4.2
后期零星苗木工程
8,300.00
-
0.14
0.01
4.3
园林绿化工程
79,085.90
-
1.31
0.07
4.4
张秋文
280,000.00
4.64
0.26
4.5
园林绿化工程
203,752.79
-
3.38
0.19
4.6
室外工程
沥青路面工程
176,497.79
-
2.92
0.16
4.7
零星机械台班工程
16,250.00
-
0.27
0.02
4.8
室外管网路基碾压工程
5,606.25
-
0.09
0.01
4.9
风临洲苑室外给排水及景观水电工程
514,489.90
-
8.52
0.48
4.10
园建景观工程
深圳市嘉迪信实业有限公司/风临洲苑
10,288.50
-
0.17
0.01
4.11
深圳市万德游乐设备有限公司/风临洲苑
77,719.00
-
1.29
0.07
4.12
园区入口铁艺大门制安工程
15,300.00
-
0.25
0.01
4.13
风井浮雕及架空层镂空双面浮雕工程
20,901.00
-
0.35
0.02
4.14
景观雕塑制作安装工程
251,326.00
-
4.16
0.23
4.15
架空层吊顶工程
112,826.28
-
1.87
0.10
4.16
营销景观南面商业街石材采购及施工工程
704,588.60
-
11.67
0.65
4.17
景观雕塑制作安装工程
218,400.99
-
3.62
0.20
4.18
景观水处理工程
71,959.61
-
1.19
0.07
4.19
景观铺装工程
1,372,781.88
-
22.74
1.28
4.20
停车场标识环氧砂浆坡道
119,815.04
-
1.98
0.11
4.21
泛光照明工程
153,545.00
-
2.54
0.14
小计
4,706,077.29
0.00
77.95
4.37
五、营销工程
1,471,812.79
0.00
24.38
1.37
5.1
营销工程
营销中心景观石材工程
128,112.74
-
2.12
0.12
5.2
营销中心景观结构工程
45,385.09
-
0.75
0.04
5.3
C户型样板房阳台增加隔房
16,926.09
-
0.28
0.02
5.4
C户型样板房露台楼梯
16,926.09
-
0.28
0.02
5.5
风临洲样板房装饰工程
338,157.69
-
5.60
0.31
5.6
风临洲营销中心装饰工程
468,487.78
-
7.76
0.44
5.7
营销中心园林绿化工程
233,020.92
-
3.86
0.22
5.8
营销中心景观零星水电工程
16,601.97
-
0.27
0.02
5.9
钢结构（商铺夹层）工程
26,452.09
-
0.44
0.02
5.10
清水样板房装修工程
8,006.98
-
0.13
0.01
5.11
样板间铝合金门窗施工
59,715.35
-
0.99
0.06
5.12
样板房装饰维修工程
114,020.00
-
1.89
0.11
小计
1,471,812.79
0.00
24.38
1.37
工程水电
1,464,552.35
-
24.26
1.36
工资及管理费
2,466,772.45
40.86
2.29
自购机械折旧费
594,000.00
9.84
0.55
税金
5,893,329.29
-
97.62
5.47
其他费用
2,700,436.09
-
44.73
2.51
合计
73,421,456.01
34,240,659.42
1783.34
100.00
2、工料指标分析
工料指标分析目的旨在工程竣工结算完成后，对工程所用主要材料、设备（钢筋、混凝土、给排水管材、电线管、电线、电缆、开关、插座、灯具、电梯、配电箱、低压柜等）的使用量进行汇总、分析，得出风临洲苑项目各部位所需材料使用量，得出平米指标。
为新建项目在前期设计时提供第一手资料，争取做到项目的限额设计，在施工图设计阶段就对成本做到有效的控制。
本项目各主要材料设计指标如下：
（说明：
上表格中，工程量为图纸计算用量）
从各项主要材料用量指标来看，该工程施工设计材料指标合理，仅在钢筋含量上有较大出入，该指标不合理原因：
从下料单的审核来看，设计用量达到了4920吨，平均钢筋含量为81kg/m²，而社会公布平均含量为70kg/m²，若在设计阶段将钢筋指标控制在社会平均指标以内，则可节省钢筋664吨。
另在主体钢筋班组退场时，而承包商跟班组不直接结算，以我公司审核的下料单工程量作为与班组结算量。
班组认为总价太低，随即在项目部闹事。
经公司领导与钢筋班组协商，上调钢筋结算量，也是造成钢筋含量指标不合理的一个原因。
四、成本控制评估
1、合同履行能力评估
从结算及签证情况来看，施工履约能力较好的施工单位有脚手架施工单位、机械劳务单位、消防、电梯、人防施工单位、栏杆施工单位、防火门施工单位、铝合金施工单位及砼、钢筋、线管等主要材料供应商。
履约能力较差的单位为主休、水电施工单位。
在施工管理、劳动力组织、合同条款执行等各个方面均不如人意。
风临洲项目主体施工单位为南通市深鑫达建筑工程有限公司，合同承包范围为结构、建筑、给排水、电气施工图内容。
深鑫达公司在合同履行期，劳动力安排不足，管理人员不到位，造成主体封顶时间推后。
后期为安排入伙，而安排的大量赶工。
既使在赶工期间，安装工程人手也是严重不足，不能保证按合同约定工期竣工，影响工程的竣工、业主入伙时间。
需我公司从外部调配人手过来才使工程如期完工。
工程结算时，我司对深鑫达公司对合同未能履约部分进行扣款，按合同约定施工，应该扣132万元，但此结果深鑫达不予接受。
后经公司领导与深鑫达公司谈判，扣减50万元，比合同约定少扣82万元。
风临洲项
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