深圳前海新区中锦大厦市场调研报告.docx

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深圳前海新区中锦大厦市场调研报告

中锦大厦市场调研报告

.地理位置:

中锦大厦在深圳宝安前海地区，位于深圳南山半岛西部，伶仃洋东侧，珠江口东岸，包括南头半岛西部、宝安中心区，宝安大道和新安一路十字路口。

与目前新规划地铁线站出口步行5分钟。

地理位置相当优越。

一、前海新区格局及优势

2013年5月30日，前海股权交易中心正式开业，首批挂牌展示的企业总数突破1200家，一举成为国内最大的OTC市场（场外交易市场）。

截至11月29日，前海股权交易中心挂牌企业达到2658家。

前海股权交易中心挂牌企业规模和速度，均位居国内场外交易市场首位。

.外部交通：

“海、陆、空、铁”各种战略性交通资源云集前海。

这里临近香港国际机场和深圳机场两大空港；未来，厦深铁路和机荷高速将在前海附近跨越珠江口延伸至珠江东岸；广深沿江高速公路、南坪快速路、海滨大道等高快速公路穿过该区域；穗莞深城际线、深港机场连接线、深圳地铁1号线、地铁5号线、前海枢纽站等铁路、地铁交通设施将在这里与整个珠三角紧密地联系在一起。

内部交通；前海综合规划提出多模式、一体化的综合交通体系，以公共交通为主导、各类交通形式协调发展。

规划各类轨道线路12条，总长约53公里，轨道网络密度3.5公里/平方公里，各等级规划道路总长度约180公里，路网密度约12公里/平方公里。

规划布设“六横三纵”共27.3公里的公交专用道网络，布设16处、总面积约3平方公里的公交场站，倡导与轨道站点和建筑一体化建设。

同时，建设独立完善的慢行体系，包括自行车道系统和步行系统。

.占地面积14.92平方公里，可开发土地为10平方公里，处于构建珠三角国际大都市圈至关重要的“香港－深圳－广州”一线的重要位置上。

.机构设置：

由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局管理

发展方向：

.前海由深港两地合作发展现代服务业,主要承担现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作先导区、珠三角地区产业升级引领区等四个方面的功能，重点发展金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其他专业服务等四大产业领域，前海合作区将构建「三区两带」的城市规划结构。

　一是商务中心片区。

位于双界河以南、海滨大道以北，借鉴世界先进城市中心区建设的国际化管理的经验，重点发展金融、信息、贸易、会计、法律服务等现代服务业，吸引企业总部集聚发展，打造集中展示深港都会区形象的核心区；二是保税港片区。

位于铲湾路以南，以前海湾保税港区为依托，重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融等服务业；　三是综合发展片区。

位于海滨大道以南、铲湾路以北，承接商务中心片区、保税港片区的功能拓展，实现与商务中心片区、保税港片区的协调发展，成为集聚性强、功能复合的综合型产业发展区；四是滨海休闲带。

位于听海路以西的滨海地区，大力推进环前海湾滨海生活岸线建设，打造集生态性、景观性、文化性为一体的高品质滨海公共活动区。

前海合作区将在空间规划中构建生态体系，加强环境保护，建设绿色城区。

.前海将走出于中环、曼哈顿不同的发展路子，发展有别于“现代物流业”、“信息服务业”和“其他专业服务”等属于1.0版现代服务业，而“科技创新服务”、“高技术服务”和“创意设计服务”、“信息内容服务”以及高端人才服务等2.0版的现代服务业。

.前海一要打造成现代服务业的聚集区，不断创新合作内容、方式，创新合作体制机制，在新一轮发展起点上深化深港合作；二是要打造成科学发展示范区，力倡并践行低碳、生态、集约、高效概念，在开发建设、产业布局和管理服务等方面都要体现科学发展主题；三是要打造成深圳的标志性新城区，突出水主题，做好城市设计，打造标志性建筑，把前海合作区塑造成“新深圳”的典范。

.低碳能源助前海建设低碳生态区碳中和为积极配合前海的“低碳理念”和“清洁能源”计划.利用前海的滨海资源，建设将突出「前海水城」理念。

据悉，未来前海合作区将实现100%的污水收集率和彻底的雨污分流，并将采取一系列先进技术手段保障水安全，创建节水型城区。

二、政策优惠：

.在国家立法机关指导下，充分运用经济特区立法权，开展先行先试的探索性立法，营造与国际接轨的商事法律环境。

根据国家相关法律规定和实际需要，设置相应的法治机构，引进民间商事调解机构，加强深港司法合作。

.加强深港政府在公共服务领域的合作，共同推进前海服务业发展。

加强深港在城市管理方面的交流与合作，提高城市管理的国际化水平。

构建高效廉洁的服务型管理机构，减少和规范行政审批，在企业设立、经营许可、人才引进、

.在国家税制改革框架下，充分发挥前海在探索现代服务业税收体制改革中的先行先试作用，促进深港合作，为现代服务业发展和吸引各类高层次人才到前海工作创造良好的社会和经济环境。

注册在深圳的保险企业向注册在前海的企业提供国际航运保险业务取得的收入，免征营业税；注册在前海的企业从事离岸服务外包业务取得的收入，免征营业税；注册在前海的符合规定条件的现代物流企业享受试点物流企业按差额征收营业税的政策；积极研究完善融资租赁企业的税收政策，条件具备时，可在前海试点；结合国家电子商务示范城市建设的优惠政策，探索鼓励电子商务发展的财税政策。

完善技术先进型服务企业认定标准，经认定的技术先进型服务企业按15%的优惠税率征收企业所得税，其发生的职工教育培训经费按不超过企业工资总额8%的比例据实在企业所得税税前扣除。

.土地支持。

创新土地管理体制和土地整备模式，鼓励地上地下一体化开发和土地功能复合利用。

根据前海开发建设的需要，在不突破土地利用总体规划确定的建设用地规模、不影响河口泄洪纳潮安全、不破坏海洋生态环境的前提下，可依法适当围填海，用于发展建设。

.口岸服务。

加强深港口岸合作，创新海关、检验检疫、边检等口岸部门监管合作模式，探索建立口岸监管结果共享机制。

加快"电子口岸"建设，加快"大通关"进程，为前海的人员、货物和车辆出入境创造更加便捷的通关服务环境。

.社会保障。

鼓励在教育、医疗、社会保障等方面开展合作，为境外人员到内地工作和生活提供便利。

内地社会保险经办机构依法为香港雇员提供优质、高效、便捷的社会保险管理服务。

.人才环境。

建立健全有利于现代服务业人才集聚的机制，研究制定各类吸引高层次、高技能服务业人才的配套措施；加强深港两地信息交流和人才培训，积极探索两地从业人员的资格互认，营造良好、便利的工作和生活环境；加大对教育和培训的投入力度，加强生产性、生活性服务业相关学科专业建设，加快形成与前海现代服务业集聚发展相适应的技能人才和创新人才培养体系，为前海现代服务业合作区建设提供人才支撑。

招商引资：

.意向投资额已达700余亿元

.48家企业签订合作意向，其中香港企业21家，总部类项目16个，研发中心类项目24个。

.到2020年，初步预计，届时前海地区生产总值将达到1500亿元人民币。

建设目标：

初创阶段（2010～2012年）。

用三年左右的时间，全面完成合作区土地整备工作，区内基础设施建设取得重大进展；区内景观环境得到明显改善；制度设计和政策法规取得一定的突破；公平、高效的管理运行机制和社会公共服务体系基本形成；产业发展开始起步，引进部分香港和世界高端品牌的服务业；初步形成运作规范、安全有序、服务优良的营商环境。

提升阶段（2013～2015年）。

再用三年左右的时间，基本完成区内基础设施建设；初步建立资源节约、环境友好的生态城区；深港国际合作取得明显成效，产业发展政策环境和社会公共服务体系进一步开放和完善；产业发展初具规模，初步建立具有一定国际竞争力的现代服务业体系，在区域经济发展中的引领带动作用不断增强；建立起国内一流的营商环境。

2015年预计地区生产总值达到500亿元左右。

发展阶段（2016～2020年）。

建成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区；具备适应现代服务业发展需要的体制机制和法律环境；形成结构合理、国际化程度高、辐射能力强的现代服务业体系；聚集一批具有世界影响力的现代服务业企业，成为亚太地区重要的生产性服务业中心；在全球现代服务业领域发挥重要作用，成为世界服务贸易重要基地。

地区生产总值达到1500亿元左右。

.规划拟在接近10年时间，努力形成以国际化人才为主体、有80万从业人员、30万居民，构筑2600万平方米的建筑体量，用于支撑现代服务业发展。

.到2020年建成亚太地区重要的生产性服务业中心

三、前海楼市：

新盘：

一些数据表明，位于深圳湾体育中心对面的岸芷汀兰，去年12月中旬开盘，均价3.8万元/平方米，现在三房的均价已经涨到了4.5万元/平方米。

涨幅最为明显的是后海湾片区。

据三湘海尚的官方成交记录显示，目前这一楼盘的成交均价已经超过了5万元/平方米，鸿威海怡湾也超过了4.5万元/平方米，就连最低调的君汇新天，如今也很少见有低于4万元/平方米的单位了。

二手：

前海区域二手楼盘的势头也不比新盘差多少，目前前海在售的二手楼盘共有68个，数量不多，更显得稀缺，楼价十分坚挺。

主力在售的八个二手楼盘诺德国际、阳光棕榈园、南海花园等，价格都在2万以上。

四、前海办公楼

国际房地产服务机构仲量联行在深圳举行市场分析会。

根据仲量联行研究显示，第三季度受前海利好因素和商事主体注册改革刺激，深圳甲级办公楼的需求加速上升，新增供应的高预租率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降，整体租金领跑全国一线城市，资本市场销售量继续上升，资本值上扬。

年内租赁市场基本面向好，需求继续攀升，整体空置率稳定，资本市场将继续呈现供不应求的态势。

本地零售商表现活跃，地段优越的购物中心供不应求，全年净吸纳量预计创新高。

但是，由于大部分成交位于非核心区的新商场，整体租金升幅偏低。

未来优质供应将陆续增加，租金平稳增长，投资气氛乐观。

保税仓的租赁需求较上季疲软，租金升幅大幅放缓，空置率下降，但非核心区保税物流园空置率和租金较受压。

非保税仓租金维持平稳，随着较高空置面积逐渐得到消化，租金将继续小幅上升。

前海优惠政策和商事主体注册改革刺激需求加速上升。

自今年二季度商事主体注册流程的简化和门槛的降低刺激了企业注册的热情后，本季度这股热潮持续，新注册企业数增加，中小型企业大量增加，一定程度上增强了办公楼市场氛围。

另外，前海地区在推动金融改革方面及企业所得税优惠政策刺激下，大型金融类企业在前海注册成立公司的气氛日益浓厚。

而鉴于现阶段这个新区并无办公楼项目，相关政策允许成功在前海注册的公司五年内在深圳其他区域办公，大大支持了核心片区如福田和罗湖区的租赁市场。

其中，福田区和罗湖区租赁表现较为活跃，使本片区空置率相应下降。

仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅表示：

“整体来说，三季度甲级办公楼市场租赁问询和需求相对二季度有所增加，租赁成交以大型内资金融企业和外资IT公司居多。

　　但同时，仲量联行也表示，深圳新增供应的高预租率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降。

三季度深圳甲级办公楼市场仅有一个项目（约79，000平方米的世纪汇广场）竣工并交付使用，使全市甲级办公楼总存量达到297万平方米。

随着交通银行（601328,股吧）在世纪汇广场购入约5万平方米作自用，该新供应对整体空置率拉升压力较小。

加之现有项目空置率纷纷下降，使空置率持续录得下降，甲级办公楼整体空置率从二季度的13.5%下降至本季度的12.4%，本季度净吸纳量达到约10万平方米。

　　政策性利好因素推动办公楼需求，整体租金领跑全国一线城市。

深圳甲级办公楼在租赁表现持续向好的支持下，业主继续上调租金。

另外，由于近两年来位于中心区的新甲级办公楼项目租金要价较高，租户更愿意将目标放在中心区其他现有的优质项目。

办公楼租赁最活跃的福田区在本季度录得平均租金环比增长约2.5%，带动全市甲级办公楼平均租金在三季度环比上升2.3%，至三季度末平均净租金录得每月每平方米180元（基于总建筑面积）。

　　仲量联行数据还显示，本季度深圳甲级办公楼市场的租金单第三季度的环比涨幅已经超过其他一线城市年初至今的总增幅。

可见，即使在目前中国经济增长放缓因素影响下，国内主要城市办公楼需求下降，前海的政策性利好因素持续刺激办公楼需求，带动深圳甲级办公楼市场前三季租金出现持续性增长。

　　资本市场销售量继续上升，资本值上扬。

资本市场上，稳定上升的租金使投资者对办公楼物业投资价值看好，另外中小面积单位的投资购买需求旺盛，使业主纷纷提高售价。

三季度甲级办公楼资本值继一季度环比回升2.7%后，继续环比攀升2.9%，约至每平方米46，200元（基于总建筑面积）。

　　新项目自用需求增加，整体空置率稳定。

2013年将有46万新增供应竣工，其中约60%面积由业主自用。

2013年总存量将达到300万平方米，新落成项目主要集中在福田区。

尽管2013年新增供应将整体空置率推高，但由于企业购买新落成项目自用的需求增加，且其他租赁项目的预租率提高，今年年末空置率保持平稳。

需求上升，增加业主提高租金叫价的能力。

2013年租金水平从二季度开始加速增长，预计全年全市甲级办公楼的租金增幅超过2012年。

位于中心区的优质项目将继续受到青睐，全市平均租金将持续上涨。

　　资本市场将继续呈现供不应求的态势。

夏春毅预测，稳定上涨的租金和不断上升的投资需求将带动甲级办公楼的资本值继续上升。

由于未来供应中可售项目数量稀少，中短期内二手业主将继续提高报价。

另外三季度前海首三批地的地价创新高，预期未来该区新建的分拆业权办公楼项目估计将促进全市办公楼投资氛围，进一步推高售价。

　　仲量联行华南区研究部高级经理曾丽也指出：

“前海利好因素作为市场主要驱动力，预期中长期内，将加大金融业及其他第三产业的发展，我们相信这将吸引更多大型企业扩张并支撑办公楼需求稳定增长。

另外，在这个内外经济前景不明朗的情况下，企业各界尤为关注宏观大环境和经济结构的具体改革方案和调控力度，预期即将举行的十八届三中全会将使经济发展方向转变，为未来中长期经济发展奠定基础，并影响内外资企业未来投资方向。

整体来讲，我们认为经济结构调整以及加强第三产业发展是其改革方向，其具体改革措施将中长期内正面影响办公楼需求增长，但经济增速可能出现的短期波动性影响也会对需求带来不稳定因素。

五、中锦大厦周边

距中锦大厦50米的金弘凯旋城2月份售价住宅每平米4.5-5万，店铺每平米8-10万，距中锦大厦约500米的熙龙湾楼盘2月份售价：

住宅每平米7万，店铺每平米12万起。

随着前海股权交易中心的成立及注册企业的增长，周边物业价格快速攀升，未来物业价格将还具有相当大的上升空间。