房地产 建设项目财务经济评价.docx
《房地产 建设项目财务经济评价.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产 建设项目财务经济评价.docx（30页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产建设项目财务经济评价
农业大学东方科技学院
课程设计
课程名称：
建设项目财务经济评价
题目名称：
房地产项目初步可行性研究
班级：
姓名：
学号：
指导教师：
评定成绩：
教师评语：
指导老师签名：
年月日
建设项目经济性分析与评价
目录
TOC\o"1-3"\h\u一、项目概况-3-
1.1地块的选择-3-
1.2基本情况-5-
1.3各项经济指标-5-
二、2012年长沙市房地产发展现状及需求分析-6-
2.1长沙市2013年房地产发展现状-6-
2.2长沙市2013年房地产需求分析-8-
三、市场调查与项目规划-9-
3.1市场调查报告统计-9-
3.2产品定位-10-
3.3房地产开发销售进度安排-11-
四、项目投资估算-12-
五、项目收入的估算-13-
六、经济评价-13-
6.1净现值与内部收益评价-13-
6.2静态投资回收期评价-14-
7、不确定性分析-14-
7.1盈亏平衡分析-14-
7.2敏感性分析-15-
八、结论与建议-15-
九、附录
附录一：
市场调查问卷-16-
附录二：
竞争楼盘调查表-17-
1、项目概况
1.1地块的选择
在选地之前，我们做了市场调查报告，其中几个问题的数据在本组拍土地时齐了决定性作用。
由以上两个表格我们能明显看到：
项目的周边配套设施对客户的购买欲的影响是不可挽回的。
若一个普通小高层住宅建在非常偏僻的位置，或者一个别墅群建在吵闹繁华的市区那么结果应该都不会太客观。
房地产地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。
房地产具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。
掌握好时机，以便宜的地价买下土地。
土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切的联系。
市场供求行情、地块的自然条件、地块的社会条件、地块的环境条件、地块周围的经济条件、政策限制、人口因素、城市规划因素、心理影响等等都对地块有着深远的影响。
经过市场调查与楼盘调查之后，首先在长沙市国土资源交易系统中查看有哪些可以竞拍的土地，然后对比价格、环境与数据分析结果，选取一块性价比较高的土地来竞拍。
竞拍流程：
申请数字证书?
资源信息浏览?
提交竞买申请?
交纳竞买保证金?
参与资源竞买?
查看最高报价保证书。
在长沙土地资源网上我们看中了三块地，一是东岸乡合平村，二是位于远大路的晏家村一块，三是芙蓉区火炬村，由于第三块地离市中心较近并且挂牌价格很高所以经讨论过后排除。
前两块地的基本情况如下。
面积（㎡）
起价（万）
竞价幅度
配套费（万）
年限
保证金
容积率
合平村地
17535.59
5430
55万
420.8542
40
1100万
?
2.0
晏家村地
56340.05
36425
360万
1893.0257
70
14600万
?
2.8
地块一：
其位于隆平路以北，爵世名邸的东北方向，合平村从西北至东北方向几乎被农科院包围。
这块地价格便宜，位于长沙东郊位置，但环境优美，宁静、与世无争，附近也有中低端的娱乐休闲设施。
美中不足的是交通不太便利，只有168可以直达，并且周围没有大型商场，也会给生活造成一定的影响。
地块二：
位于浏阳河东屯渡桥以东，长沙市汽车东站以西，远大一路以北。
不在繁华的市区，与浏阳河相隔不远，空气比较清新。
周围一公里范围内大型超市、酒店、学校、加油站、饭店、医疗诊所、农贸市场样样具备。
因其与东站为邻，去市区、西南北站、火车站、星沙等地方的公交车齐全，所以交通方便。
经过一番深思熟虑之后，我们选择了芙蓉区远大路晏家村的一块地。
1.2基本情况
项目名称：
潭州·碧瓦蓝天
周边配套：
超市：
大润发超市、沃尔玛超市、步步高超市、新一佳超市。
银行：
建设银行、工商银行、中国银行、招商银行、农业银行。
休闲：
华雅高尔夫、碧海云天。
酒店：
华雅华天大酒店、新长福、新湘银。
公园：
浏阳河风光带。
医院：
旺旺医院、马王堆疗养院、芙蓉区红十字医院。
学校：
财经中专、树达学院、湖南农业大学、机电职院、田家炳中学、27中等等。
公共交通：
501路、703路、802路、502路、130路、127路、126路、114路、110路、103路等十多路公交线路；地铁2A号线；汽车东站。
周边环境：
1、主舵一河一湾·漫步风光带：
浏阳河，长沙的母亲河，千年流淌，静水流深。
传承楚风汉魂，绵延红色历史，在历史的长河中，孕育了湖湘文化。
书香门第，一河一湾，惠风和畅，江景满目，有着千年美景传承。
让您重温传承千载的水岸庭院文化生活将是亲情、友情与人文精神的回归，是自然与人文合一的居住文明的回归，您将由此重新领略生活的河畔清风、庭院园林的人文情怀。
2、辐射区域点线结合，配套齐全质优：
项目专属配套极为优越，休闲广场、商业街、幼儿园等，为业主提供尊贵服务，使生活更加便利，更彰显尊贵身份和地位。
项目周边，大润发、沃尔玛、步步高、人人乐等超市，建行、工行等银行等均在5分钟步行圈内。
湘雅附二、旺旺医院、马王堆疗养院等医疗配套，为生活的健康护航。
3、教育领航城东，文化底蕴深厚：
百年大计，教育为先。
书香门第为教育机构环绕左右。
教育层次、教育规模、教育形式等极为丰富，文化氛围浓厚，具有极佳的教育环境。
其中，张公岭中心幼儿园、马坡岭小学、长沙市十六中、湖南农业大学、湖南师范大学树达学院、长沙财经职业中等专业学校、湖南生物机电、湖南劳动人事学校等为书香门第提供了优质的教育资。
1.3各项经济指标
潭州·碧瓦蓝天项目总占地面积56340.05㎡，规划建设用地面积建筑面积约157752㎡，其中营销中心占542㎡，地下车位140个占地1750㎡，容积率为2.8，绿化率45%，住宅总栋数10，总套数1172户。
楼栋号
每栋层数
每层户数
每层建筑面积
主要户型
①×2
16
6
710㎡
三室两厅、二室二厅
②×2
26
4
610㎡
三室两厅
③
24
6
740㎡
三室两厅、一室一厅
④×2
30
6
720㎡
三室两厅、二室二厅
⑤×2
14
4
650㎡
四室二厅
⑥
26
6
810㎡
三室两厅
二、2013年长沙市房地产发展现状及需求分析
2.1长沙市2013年房地产发展现状
2.1.1长沙市2013年上半年六区房价趋势
2013上半年麓南板块、武广板块、雅塘井湾板块、麓谷板块、市府板块、芙蓉北板块表现活跃，成交量居高，其中麓南板块成交4930套/54.66万㎡，是各板块中成交量最高最活跃板块，而武广板块上半年39个项目有住宅成交，是成长最快地产新板块，活跃度排第二，共成交4639套/49.25万㎡，而芙蓉中心板块虽成交量处于末位，但同比增长最大，增幅高达300%；成交均价来看，天心中心板块、雨花中心板块、开福中心板块、芙蓉中心板块均价突出，对全市房价有较大的支撑，其中天心中心板块住宅成交均价8946元/㎡，为各板块均价最高。
上半年内六区商品住宅价格指数累计增长7.18点，至2013年6月底指数为260.76点，月均增长1.20点。
各面积子市场指数均上升，120-144㎡子市场指数涨幅较大，月均增长2.15点；各板块子市场中，河西板块指数涨幅略大，月均增长1.79点，东城板块、中心板块指数小幅下降。
房价涨幅降低、政策推动、市场回升等因素使得我市房地产市场健康度达到了近几年的最高水平，虽有偶然因素，但也见证了我市房地产市场的理性发展，预计在国内金融形势好转及房产政策不变的前提下，全年健康测度指数仍将维持在标准健康以上水平。
从单月指数来看，1月份与去年12月份基本持平，以102.12点的高景气指数开局，2月份由于恰逢春节价淡季，市场景气指数迅速下滑，跌至98.34的冰点，直接落入低景气空间，并创下半年的最低值。
3月份，“新国五条”随即出台，但房地产市场并未受此影响，反而二手房市场因政策预期出现交易激增的难得局面，新房市场也出现转机，因此3月份景气指数在2月份基础上上涨2.08点，开始进入高景气位，4月份市场行情基本维持。
到了5、6月份虽二手房市场有所收敛，但新房市场、土地市场等表现出明显的转暖迹象，土地出让总价不断攀高，竞价十分激烈，开发商促销推盘力度加大，刚需等购房需求逐步释放，使得5、6月份景气指数在4月基础上逐月上涨，6月份达到103.81点，从景气指数走势看来，上半年房地产市场发展整体稳定，预计下半年多数月份会维持在高景气空间运行。
上半年，长沙出让成交住宅用地96.99万平方米；完成房地产开发投资额524.12亿元，同比增长7.7%；新建商品房累计批准预售929.15万平方米，同比增长23.92%，其中住宅788.39万平方米，同比增长33.18%；新建商品房网签成交952.77万平方米，同比增长61.21%，其中住宅814.08万平方米，同比增长55.94%；新建商品房网签均价6557元/平方米，新房价格指数小幅上涨；二手房成交319.77万平方米，同比增长139.88%，为今年来二手房交易最好成绩；房产一、二级市场交易量之比为2.98，差距有所收缩。
2.1.2长沙市2013年前三季房地产市场基本情况
小结：
前三季度内六区套数供销比达正常水平，供销主力套型面积区间为90-120㎡。
2013年1-9月长沙内六区住房供应套均面积为107.13㎡，同比增大3.98%。
从供销情况来看，1-9月套数供销比为0.94:
1，供销比达到正常水平；从各套型来看，60-90㎡套型销售旺盛，供应趋紧，144㎡以上套型供应略有富余。
1-9月供销主力套型仍是90-120㎡套型，供销量均占各自总量的31%以上。
2.1.3长沙市2013年前三季二手房交易情况
小结：
前三季度二手房交易同比增幅较大，第三季度各月二手房交易回复平淡。
2013年1-9月全市二手房成交面积410.31万㎡，成交套数为30044套，同比分别增长90.41%、39.09%；其中住宅成交282.92万㎡，成交套数为26786套，同比分别增长103.20%、50.75%。
分区域来看，内六区二手房成交面积246.76万㎡，成交套数为22195套，同比分别增长52.78%、54.06%；其中住宅成交203.86万㎡，成交套数为20384套，同比分别增长101.62%、68.63%。
从前三季度各月走势来看，3月、4月、5月成交量较大，超过50万㎡，其中3月、5月超过80万㎡，自6月后，月交易量基本呈逐月下降之势；分季度来看，第二季度成交量最大，其次是第一季度，第三季度成交量最低，仅90.55万㎡，这主要是政策效应减弱，交易恢复常态所致。
2.1.4长沙市2013年前三季土地招拍挂情况
小结：
前三季度土地市场成交活跃，望城区、宁乡县成交量最大。
2013年1-9月，全市招拍挂出让土地挂牌340宗，土地面积1445.63万㎡。
其中，商业（综合）用地挂牌172宗，土地面积629.15万㎡；住宅用地挂牌36宗，土地面积218.40万㎡；工业用地132宗，土地面积598.09万㎡。
全市土地实际成交300宗，同比减少8宗；成交面积1337.19万㎡，总金额4291103万元，同比分别增长8.79%、115.85%；综合地价水平值3209元/㎡，同比增长98.45%。
其中，商业用地成交面积609.61万㎡，成交金额3097533万元；住宅用地成交面积194.70万㎡，成交金额907719万元；工业用地成交面积532.88万㎡，成交金额285851万元。
2.2长沙市2013年房地产需求分析
2.2.12013年长沙房地产市场发展趋势分析
2013年第三季度已经结束，长沙房地产市场新房的供给和成交均呈现了不同程度的增长，新建商品房网签面积已快接近去年全年的成交量，长沙房地产市场发展以其平稳步调，理性向前。
2013年1-8月，长沙地区新建商品房累计批准预售1322.33万㎡，同比增长25.69%，本月新增批准预售142.32万㎡，同比减少19.20%，环比减少43.27%；其中，内六区新建商品房累计批准预售895.84万㎡，同比增长20.86%，本月新增批准预售110.16万㎡，同比减少6.83%，环比减少36.92%。
2013年1-8月，长沙地区新建商品房累计网签1293.48万㎡，同比增长47.44%，本月新增网签170.50万㎡，同比增长34.34%，环比增长0.17%；其中，内六区新建商品房累计网签917.79万㎡，同比增长46.83%，本月新增网签122.81万㎡，同比增长21.31%，环比增长3.83%。
2013年1-8月，长沙地区二手房成交面积381.61万㎡，成交套数为27718套，同比分别增长107.02%、44.27%；其中内六区二手房成交面积226.94万㎡，成交套数为20538套，同比分别增长62.32%、60.35%。
2.2.2长沙市2013年房地产发展与未来趋势
2013年1-6月长沙市内六区商品住宅供应506万平米，同比增长30%；备案成交599万平米，同比增长77%，供销量持续维持高位。
长期来看，市场还将维持供需两旺的态势。
纵观下半年房地产走势，在没有太大的政策调控下，开发商将以平推、回现、小步快跑的政策为主，主要基于两点：
1、目前长沙市场可售商品住宅达839.51万平米，库存压力大，而刚需群体的购买力比较有限。
2、钱荒”事件，时逢半年节点，银行资金流动性趋紧，银行对房贷暂停或贷款利率提高，对开发商而言，融资渠道受阻，资金压力变大，势必会导致开发商以回现为主基调。
纵观长沙楼市2013年前6个月，楼市呈现升温的势头，多月出现量价齐升现象，如果楼市加速升温现象不改变，势必引起相关部门高度关注，不排除下半年政策出现收紧的风险，但是房地产行业牵涉到多个产业发展，预计政策的变化不会很大幅度以微调为主，故总体来讲，下半年的经济和政策环境不会太差，楼市形势总体看好。
长沙未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。
据估计，未来10年，年均住宅“刚需”也就约2.5亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为7亿-8亿平方米，这样的销售量即便与2011年的销售量相比，降幅也达5%-20%。
如果进一步考虑长沙人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。
目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。
受“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的“蓝海”。
3、市场调查与项目规划
3.1市场调查报告统计
根据挂牌土地的选择范围，本组的市场调查报告分三个方向：
星沙、东站-农大、市区。
发出51份纸质档收回51份，发出电子档20份，收回2份，共53份完整数据。
主要调查目标群体是各安置小区、教职员工小区的居民，楼盘里的购房者及路上随机人群。
从第一幅图中我们便可以清楚地看到，填写调查报告的主要人群是35岁以下的青年人，而现阶段对房地产有需求的大部分也是刚刚步入社会的年轻群体或者普通工薪阶层的并热切希望改善居住条件的群体。
也许是因为调查报告地点没有概括性，大部分都是在东站以东边填写的，所以理想居住地差异明显，不过这也可以看出长沙几个区的房地产市场需求：
芙蓉区算是长沙的政治中心区，相比其他区安全系数较高，环境相对来说也会好几个层次；岳麓区则算是市区里空气质量最优的，也是长沙西边的商业中心所在地，近几年岳麓区的房地产开发力度也越来越强，吸引了很多较富裕却住在喧闹街区的家庭的向往。
而星沙经济开发区也是东边令人心动的一块宝地，虽然没有岳麓山来震慑一方，但也算是依山傍水，尤其因为发展得晚，环境相比市中心令人心旷神怡了不少，不论是去市区还是走乡间交通都比较发达，东边靠汽车东站，里面有星沙汽车站，除了通往东西南北的公交车还有城乡巴士，除此之外，该有的超市、商业街、医院、学校、游乐园等等应有尽有。
随着房地产市场的发展与时代的变化（比如丁克一族的出现），近些年不断推出了小户型——所谓单身公寓与双人公寓，当然随之发展也有单栋的别墅群项目。
从我们的调查报告来看，大多数人还是保持着传统的观念，显而易见的是81-150㎡的户型是大部分人的理想型。
最后便是大家最关心的——价格。
房价上涨是必然的，然而在薪水赶不上房价的时候，大家能接受的价格又是怎样的呢？
“价格当然是越低越好啊”有些人在填写调查报告的时候说。
最后数据统计出来没有像我们想的夸张，还是比较贴切实际。
一半以上的人都选择了4000-6000元/㎡，但是根据最近的楼盘调查我们发现即使是东郊，但房价平均都已超过了六千。
结合2013年长沙市房地产发展与需求的分析，证明我们的项目是可行的。
详情如下所示。
3.2产品定位
3.2.1客户群定位
本项目的客户群主要以现阶段为20-36岁的年轻人（注重自我享受的社会新锐与价格敏感的务实家庭）为主。
也许是在校即将毕业的计划五年内买房的学生、或者是刚毕业步入社会不久有稳定却不高的收入的年轻人、又可能是参加了几年工作一直租房或者住单位房但有购房计划的群体。
他们希望有一个安定的居所，不想寄人篱下更不想住在不属于自己的房子里。
他们渴望有个舒适温暖的家，白天有很常规繁琐的工作等着他们去完成，晚上和休闲时间他们会想和朋友逛逛街、泡泡吧、唱唱歌；或者和爱人逛逛超市、散散步；亦或者一个人在落地窗前欣赏江景，听听音乐，看看书。
其次，便是35-45岁住在安置房或单位房里的自由群体（望子成龙的家庭），他们几乎三世同堂，手头上有大笔的征收费，希望买套更好更大更舒适的房子来改善居住条件或者方便子女学习，由于没有朝九晚五的工作，所以他们需要周边有较发达的交通设备和较丰富的商场来打发时光，当然，在公园里跳跳集体舞也不失为很好的选择。
3.2.2产品定位
针对客户群，我们决定充分利用周边环境及配套设施打造出一个性价比高的理想型家园。
充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，适应客户群需求，以生态化、休闲化和文化性为主题，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；营造休闲、文化、绿化相融的社区空间，力求达到传统与现代、理性与感性、人文与自然的和谐与统一；在环境设计上引入亲地、亲绿、亲水、亲子与亲合“无亲”设计理念，做到一户一景，移步易景，为客户创造更舒适的居住环境和生活空间；科学、健康、环保、节能；建筑风格上积极创新，利用科学的环境规划方法，为住宅小区发展创造良好的典范。
房子有价，生命无价，要达到客户在此居住将能得到更多的健康和快乐的目的。
我们的项目以110-135㎡的三室两厅中等户型为主，65-95㎡的小户型和150-175㎡的大户型为辅，打造浪漫、阳光、英伦的实用性住宅，起始价6666/㎡。
3.2.3形象定位
1、口号：
碧瓦蓝天给您一个不用裸婚的理由。
碧瓦蓝天，精致您的生活，美丽一个时代。
碧瓦底下实现您蓝天中的梦想，理想就在眼前。
2、宣传主线：
“浏阳河东岸新生活”
3、环境营造：
文明和谐、快乐的可持续发展的生态住宅。
项目名称
潭州·碧瓦蓝天
建筑风格
欧式复古风与现代英伦风
结构特点
框架高层（有地下室）
主力户型
110----135㎡中等户型
均价
7800元/㎡
物业费
2.0元/㎡
配套设施
周边配套有大型超市、农贸市场、酒店饭店、公园、学校、医院...
小区内部有小型儿童游乐设施，健身娱乐休闲设施，小花园
建筑层数
14-30层
总车位
140
总户数
1172
3.3房地产开发销售进度安排
本项目建设采取发包方式由施工单位承包。
建设期和计算期均按3年计算。
本项目计划于2014年3月破土动工，2015年5月开始第一轮预售；2016年6月开始第二轮预售；到2017年2月全部封顶，还包括相关配套、园林和景观的建设进入收尾阶段，3月初正式销售。
营销策略：
第一轮预售定在五月，春暖花开气温回升，再者端午节的临近，使这个时期充满生机与活力。
据往年长沙市房地产发展情况来看，五月也是房价回暖的季节。
起始价格6800元/㎡，开盘当天前30个已结婚但未购房的置业者买一套房优惠三万元；第31-50个置业者（不论年龄是否结婚）享受每套房优惠两万元。
第二轮销售定在2016年，开盘起始价7500元/㎡，并推出开盘当天前二十位置业者每套房优惠三万元；这给在此次调查中计划两年内买房的群体提供了非常好的选择；六月正值初夏，一年的正中间，相信经过一定程度的宣传之后，此时开盘即可拨动客户群欲买欲等的心弦又可一定程度上挑起潜在客户群的欲望。
第三轮正式销售定在2017年，起始价7800元/㎡，车位12万元一个。
在此之间我们的项目已经建立起一定的影响力，小区内配套设施也完不完工，经过三年的发展周边环境在原来的基础上又有很大的改进，此时长沙市的房价也有了一定的涨幅，希望购房的年轻人更是络绎不绝，那么销售量的高低就主要取决于我们的宣传力度与销售手段了。
销售计划：
第一轮20%，第二轮30%，第三轮35%（保底）
第一轮25%，第二轮35%，第三轮40%（理想）
4、项目成本估算
①土地费用估算：
我们的土地起始价为36425万元，竞价幅度为360万元，最后成交价为36785万元，包括：
1、收回地的现划拨价格；2、土地纯出让金；3、加挂的拆迁及税费成本。
本宗地的城市基础设施配套费为人民币1893.0257万元，由竞得人在支付成交地价款时一并缴纳。
36425+360+1893.0257=38678.0257万元
②前期工程费：
包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水土地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。
经综合估算，按每平方米建筑面积约350元/㎡，则为：
157752㎡×350元/㎡=5521.32万元
③房屋开发费：
“房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。
在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是建安工程费可以采用单元估算法、单位指标估算法等[1]”。
本研究结合长沙市房地产行业的现状和本项目的特点，采用单元估算法，所开发的项目为带地下室的框架高层住宅，造价按每平方米1700元计算，则为：
155460㎡×1700元/㎡=26428.2万元
④基础设施建设费：
包括环境景观建设、道路、电梯和暖气、热水等，按建筑安装成本的15%估算，则为：
26428.2万元×15%=3964.23万元
⑤公共配套设施费用：
包括绿化及智能增加费用，考虑到项目在定位方面的特殊要求，该项费用按建筑安装成本的3%估算，则为：
26428.2万元×3%=792.846万元
⑥不可预见费：
按建筑安装费用成本的3%估算，则为：
26428.2万元×3%=792.846万元
⑦管理费：
按1—6项直接费用的3%计算
（792.846+792.846+3964.23+26428.2+5521.32+38678.0257）×3%=2285.324031万元
⑧销售费用：
按销售收入的5%计算。
本项目中销售收入包括1172套住宅和140个车位。
（155460×7800+140×12）×5%=6146.94万元
⑨财务费用：
指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息（贷款利率按利率6%计算）。
本项目建设期3年，每年分别贷款1000万元、100
升级会员 