建设项目财务经济评价.docx

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建设项目财务经济评价

建设项目经济评价

1项目概括

1.1基本情况

项目名称：

书香门第

书香门第所在的大东城板块是诸多经济产业带的交汇之处，其关联的版块有：

由长沙经开区、环保产业园等构成的制造业区，由马王堆市场、高桥大市场等构成的商贸物流区，由湖南农科院、湖南农大、隆平高科园等构成的新型农业科技产业区，由金鹰影视城、体育新城等构成的文化生态新区等等。

　　项目总占地64730.16㎡，建筑面积约108120㎡，规划有6栋17层住宅，总户数约816户。

建筑密度约9.8%，绿化率约44%，容积率1.67。

项目东南有浏阳河环抱，形成温馨河湾休闲区，是城央极为罕见的风光河环抱社区。

1主舵一河一湾·漫步风光带

　　浏阳河，长沙的母亲河，千年流淌，静水流深。

传承楚风汉魂，绵延红色历史，在历史的长河中，孕育了湖湘文化。

书香门第，一河一湾，惠风和畅，江景满目，有着千年美景传承。

让您重温传承千载的水岸庭院文化生活将是亲情、友情与人文精神的回归，是自然与人文合一的居住文明的回归，您将由此重新领略生活的河畔清风、庭院园林的人文情怀。

2辐射区域点线结合，配套齐全质优

　　项目专属配套极为优越，休闲广场、商业街、幼儿园等，为业主提供尊贵服务，使生活更加便利，更彰显尊贵身份和地位。

项目周边，大润发、沃尔玛、步步高、人人乐等超市，建行、工行等银行等均在5分钟步行圈内。

湘雅附二、旺旺医院、马王堆疗养院等医疗配套，为生活的健康护航。

3教育领航城东，文化底蕴深厚

百年大计，教育为先。

书香门第为教育机构环绕左右。

教育层次、教育规模、教育形式等极为丰富，文化氛围浓厚，具有极佳的教育环境。

其中，张公岭中心幼儿园、马坡岭小学、长沙市十六中、湖南农业大学、湖南师范大学树达学院、长沙财经职业中等专业学校、湖南生物机电、湖南劳动人事学校等为书香门第提供了优质的教育资

4庭院景观

小区内水流穿流而过，亭台、小榭、绿树、回廊等元素天合一的水体景观园林，与潺潺浏阳河争相辉映。

鑫科明珠在自身简欧的现代建筑风格中上，对户型、景观、楼体、布局等进行全面的优化，以最新的设计理念，力求人性居信、舒适和谐，真正营造高品质的纯美生活。

5小区内部景观

结合步行为主的道路，以“带状社区，邻里开放”的完美格局，整个社区以带状中心庭院园林为中心，向外辐射出几个共享的绿化和活动空间的中心绿地，再向四周辐射小型绿地，突出温馨、亲情的私人情趣天地，形成多层的空间体系，让宽松的公共空间和休闲的私密空间得到和谐统一。

1.2各项经济指标

序号

项目

单位

数量

1

规划用地面积

㎡

64730.16

2

居住用地面积

㎡

6360

3

总建筑面积

㎡

108120

4

容积率

—

1.67

5

建筑密度

%

9.8

6

绿地率

%

45

7

总户数

户

816

8

总车位

个

612

2投资环境及市场分析

2.1投资环境分析

自2003年以来，长沙GDP一直稳定增长GDP增长幅度稳定在14%以上的水平，根据长沙市统计局11月份的初步预计，长沙2010年将全市实现地区生产总值（GDP）总量将达4450亿元左右，比上年增长15.5%。

在国家政策的扶持下，长沙经济实现快速发展，随着长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展。

一经济分析

（一）GDP保持较快增速，经济势头良好

自2003年以来，长沙GDP一直稳定增长GDP增长幅度稳定在14%以上的水平，根据长沙市统计局11月份的初步预计，长沙2010年将全市实现地区生产总值（GDP）总量将达4450亿元左右，比上年增长15.5%。

在国家政策的扶持下，长沙经济实现快速发展，随着长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展。

（二）固定资产投资增幅较大，城市化进程加速图

2010年长沙固定资产投资继续保持较快速度增长，截止10年11月，固定资产累计投资达3055亿元。

随着2010年经济的继续回暖，长沙地铁1、2号线的开工建设，南湖路过江隧道、城际轻轨、火车北站片区整改等大型项目的相继开工建设，长沙固定资产投资总额不断增长，累计投资总额高达3055亿元，同比增长32.10%。

长沙城市建设正进入一个快速发展的时代。

（三）社会零售总额同比增加，但增幅有所放缓

从2004年开始，长沙社会消费品进入快速增长阶段，2010年长沙社会消费品零售总额累计达到1708亿元，增长12.59%。

随着经济的迅速发展，长沙社会消费品零售市场逐渐进入缓慢上升通道。

在国家家电下乡，节能补贴等政策的带动下，长沙社会消费品零售总额增速将有进一步上涨。

二、房地产投资

（一）市场刚需释放，房地产投资额增幅较大

截止2010年11月房地产开发投资累计624.31亿元，同比增长36.50%，房地产市场经过2009年的艰难前行，到2010年进入了一个快速发展阶段，由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，角逐长沙市场，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场一度出现供不应求的局面。

（二）商品房成交活跃，竣工速度加快

截止2010年11月，长沙市新开工面积2142.25万㎡，竣工面积691.92万㎡，施工面积6500.88万㎡；从历年变化来看，10年的各项数据都创了历史之最，主要受09年与10年政府大规模的棚户区改造；同时10年刚需的大量释放，市场回暖，使各开发企业也加快了竣工的步伐。

2.2市场分析

长沙是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长，资本高度青睐，商品流通高度发达的，正进入快速工业化阶段，具名消费意识超前地典型消费城市。

随着长株潭一体化的推进，长沙的城市轻轨，地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨大的房地产需求，同时降低市场风险。

然而，随着一系列调控政策的逐渐深入，在限购、限价的大背景下，越来越多的人正在面临购房难题，买还是不买？

过渡性购房还是一步到位？

在购房资质考验、换房成本增加，以及未来政策走向扑朔迷离的背景下，有人在等待，有人在观望，有人在犹豫，受调控政策影响，购房者的心态发生了较大变化。

为何置业？

青睐怎样的户型产品？

受政策的影响有多大？

为此，本组各种调查渠道了解到如下情况：

一、长沙市房地产发展现状

进入20世纪90年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。

长沙商品房从有到无，从小到大，房地产市场不断发展壮大，2001到2011年至今受国家宏观经济政策和房地产市场调控的的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋返，“长株潭”两型社会进程的加快，经济的高速发展，外来人口的不断流入，从而存在着大量的刚性需求，而房地产的房发展取决于市场需求，需求越大，房地长发展空间越大，尽管受国家宏观经济和政策的影响，但是存在着大量的刚性需求，所以说未来房地产市场发展空间无法估量。

当然，限购、限价的冲击下，房地产还是受到了一定的冲击。

长沙楼市顺应着调控政策的方向，进入了缓和通道。

一直紧缩的房产调控政策在2011年更是步步趋紧，市场环境“危机四伏，困难重重”。

年初“新国八条”的出台为今年市场调控果断定调，随后引出了限购令、限涨令、房产税、明码标价、保障房建设等一连串调控抓手，尤其是频繁调整的利率、存款准备金率等金融措施，都为促进市场温和平稳发展加上筹码。

“调控”毫无疑问将是未来一段时间内房地产市场的主旋律。

（一）部分销售实况

数据显示，2011年上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万平方米，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万平方米，同比减少0.27%。

内五区新建商品房累计批准预售539.69万平方米，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万平方米，同比减少16.94%。

统计数据显示，2011年上半年全市新建商品房备案992.93万平方米，同比减少9.88%，其中住宅销售量全期低于新建商品房，由此可见，长沙市的商用商品房所占比例相对很低，长沙市场的繁荣等不同走势总体受到消费者对住房住宅的入住需求量和投资需求量的影响很大。

从走势上来讲，以2010年12月份为中心，销售备案面积基本成对称分布，并且2010年12月份处于此分析时间段的高峰点，由此可见，在年底年初的过渡期商品房销售处于短期热销状态。

到2011年，销售态势回缓，趋于下降形势。

（二）消费者户型倾向

倾向中小户型的潜在置业者仍然占多数，住房面积偏好主要集中在90-120㎡面积段，占比46.17%，其次是40-90㎡面积段，占比27.76%。

从住房面积和户型偏好的交叉统计结果可知，偏好90-120㎡的三居室最多，占34.05%，其次是40-80㎡的二居室，占21.93%。

90-120㎡面积段延续了近几年的偏好趋势，这种偏好正好反映了当前市场还是以自住性需求和改善性需求为主，40-80㎡的小户型的需求也不容忽视。

（三）住房价格承受能力

 大多数被调查者的住房单价承受能力在6500以下，其中一半的人能承受5500-6500这个区间的房价，三分之一的承受力在5500以下。

以上调查数据表明，当前长沙房价仍处在大多数人的承受范围之内。

对住房总价的承受区间主要集中在35-60万元，占53.09%，其次有25.64%的人能接受总价为50-75万元的住房。

相比去年，居民的住房价格承受能力又有一定的增强。

（四）购房方式

限购限贷令的实施，打乱了部分家庭的购房计划，在购房心态和选择上有所变化，“先小后大”的递进式居住法则正面临挑战，“一步到位”的置业形态则备受关注。

越来越多的置业者购房时选择一步到位，这部分人相对而言有较强的购买力，二是担心经济能力提升后被限制在限购限贷门外，以后想改善住房条件怕得不到满足。

当然，但是绝大多数置业者接受传统的“先小后大”的购房方式，根据自己的经济实力量力而为。

随着调控政策更加细化和深入，一步到位的购房计划是否可行，需因人而异，在不影响生活质量的前提下选择最适合最划算的购房方式。

（五）政策因素

　影响市民购房计划的主要政策因素是二套房首付提高及限购令，那些有改善住房或投资需求的二次置业者受到了较大的影响，第二套房贷款提高首付，无形中提高了消费者的购买成本，限购令也将一部分有置业需求的对象拒之门外。

这些政策抑制购买需求的同时，使得房地产的投资和开发力度也得到了较好的限制，抑制了房地产价格上涨，有效地防止泡沫经济的滋生。

（六）当前房价判断

调查结果与去年差不多，认为长沙当前房价偏高的占多数（63.20%），消费者普遍面临房价上涨的压力。

今年以来，新国八条、限购令、价格控制等政策连续出击，但对房价的抑制作用明显。

从今年长沙的房地产市场来看，楼市成交开始进入低位，房价出现明显松动迹象，市场态势比较明朗。

（七）下半年及明年年初房价走势

市民对长沙出台的房价控制目标信心较足，对下半年及明年年初长沙房价有下降预期的占多数，对房价持平或下跌预期的看好，一路下跌的房价让消费者充满期待，对市场的发展变得较为确定和肯定，而且对政策还会有期待并坚信政策能够控制住今年房价的涨势。

（八）新政对房价的影响

一系列新政对稳定房价的效果已经明显显露出来，新政对控制房价继续过快上涨起到了一定的作用，当前房价上涨的速度得到了很好的抑制甚至明显降下来，市场处于量跌价跌的状态，房价得到了有效的控制。

二、长沙市房地产需求分析

长沙市房地产市场发展现状帮助我们更好的了解市场需求的真实状态，了解购房者背后各不相同的置业目的以及新政下的购房行为表现。

为此，根据对长沙房地产现状的分析来看，我们得出以下几点关于长沙房地产需求的结论

（一）买卖双方博奕，买方市场强硬。

尽管市场的潜在需求依然比较旺盛，在今年第三季度以来，房地产市场的金九银十的优势不再存在，多数具有购房的计划的消费者，正在等待房价低谷的快速到来。

同时置业者的观望情绪加重，楼市量跌价高，买卖双方重新进入博奕阶段。

长沙市内楼盘林立，商品房数量大增，一些商品房甚至出现滞销甚至停销的现象。

由此，开发商大量资金投入房地产，却面临资金回笼慢，回收周期加长，银行贷款等集资途径受到政策限制，开发商的卖方市场逐渐暗淡下来，买方市场占住了长沙市场的主导地位。

（二）楼市投资热情大减。

限购、限贷等一系列抑制投资与投机型购房需求政策的连续出台，再加上我过一线城市，如北京、上海等地一再出现降价出售，打折出售等现象，长沙楼价也停滞了上涨趋势，有的开始出现下降现象，楼市投资也跟着进入了严冬。

因此，很大程度上打击楼市投资者的热情，一时半会不会重新投入大量资金进入楼市。

一些本可以购买住宅物业的市民，投资热情也大减折扣，部分资金从房市中抽出，转战黄金、收藏品等市场，进一步使得楼市出现了低迷的情况。

（三）置业者开始倾向于购买40-80㎡的户型。

90-120㎡的三居室延续了近几年的偏好趋势，成为绝大多树置业者的青睐对象。

但是在自住和改善型需求的主导下，越来越多的置业者开始将眼光从90-120㎡的三居室转向了40-80㎡的小户型，因此小户型的产品具有较强的市场竞争力。

（四）当前房价在购房者能承受的范围之内。

尽管全国各大中型城市的房价一路飙升的时候，长沙的房价一直处于全国大中型城市房价中的低价水平，也成为提高长沙幸福感的一大因素。

因此，在全国房市低迷的时候，长沙房价更是能为购房者所承受。

大部分置业者能承受6500元/㎡以下的住房单价，总价的承受区间主要集中在35-60万元，由此可见，长沙当前的房价还是在能够承受的范围之内。

（五）楼市需求力求一步到位。

买房先小后大，这一曾经被许多人视为人生既定的“购房轨道”，如今随着多项楼市新政的出台，似乎面临着被颠覆之势。

二套房首付五成以上，贷款利率的上调，契税的上涨等等带来换房成本的提高，已经影响到购房者心理，置业“一步到位”渐成为越来越多购房者的选择。

（六）房地产开发商和多次置业者受政策影响较大。

楼市调控政策最主要的目的是打击投资投机类购房者，打击多次置业者，抑制不合理的购房需求，限制房地产的盲目投资，防止泡沫经济，调整国家经济结构。

调查显示，限贷、限购政策对多次置业者的影响较大，对抑制住房消费起到了较大的作用。

由于对置业者的购房限制以及对开发商的贷款限制，房地产开发商资金问题严重，利润和资金回笼形势不被看好，房地产开发商受到很大影响。

（七）下半年到明年年初房价普遍看跌。

房地产市场成交量萎缩，房价出现全国性下跌趋势，在国家行政政策和金融房贷限制等的调控下，大部分消费者对房价持下降的看法。

三、长沙市房地产发展现状及需求的总结

长沙房地产一直以来有着强劲的硬性需求，其发展态势也持续火爆，成为投资开发商重点青睐地区。

然而，到今年下半年来，随着国家进一步的调控，金融环境的“打压”限制，长沙的楼市也渐入低迷。

房价上涨趋势的停滞以及部分楼盘的房价的下降，使得更多的置业者开始观望，二手房交易也大打折扣，许多投资开发商开始转型，将更多的资金转战房地产以外的投资市场，非常谨慎地进行房地产项目的开发。

因此，在政府的大力调控，金融环境的紧缩，消费者的观望，直接导致房价的下跌，进而使得开发商不得不减缓对楼市的投资和开发，更使得长沙房地产需求出现转折点，消费者需求观念得到很大改变。

3房地产产品方案

3.1房地产目标市场选择

以教师群体为主：

教师严谨，勤恳，理智，有社会责任感，不张扬；有稳定的收入，追求生活品位，喜欢群居，注重精神享受，喜欢唱歌，旅游，娱乐。

教师关注时事，了解最新社会动态，有自己的想法，不盲从。

作为知识分子,教师对居住的要求更细、更全

3.2房地产产品定位

充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，适应大学城、开发区高知人士需求，以生态化、休闲化和文化性为主题，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；营造休闲、文化、绿化相融的社区空间，力求达到传统与现代、理性与感性、人文与自然的和谐与统一；在环境设计上引入亲地、亲绿、亲水、亲子与亲合“五亲”设计理念，做到一户一景，移步易景，为客户创造更舒适的居住环境和生活空间；建筑上以国际5S标准设计，汇聚国内外滨水建筑的精华，科学、健康、环保、节能；建筑风格上积极创新，利用科学的环境规划方法，为住宅小区发展创造良好的典范。

房子有价，生命无价，在此居住将能得到更多的健康和快乐。

3.3房地产开发销售进度安排

开工时间：

2011年3月

竣工时间：

2012年3月

开盘时间：

2012年9月10日

营销策略：

在教师节这天开盘，教师的入住，能很大程度的提高整个楼盘的文化氛围。

推出房源的户型面积涵盖80㎡甜美二房、120㎡幸福三房、150㎡格调三房，凡是教师凭有效证件，均可享受到购房每套1万元优惠。

同时，开盘当天签认购每套2万元优惠，一次性付款96折、按揭99折，开盘7天内签合同再99折优惠，开盘当天抽取名牌液晶电视大奖等5重大礼，让利近6万元。

开盘当天来购房前100消费者赠送红包一个；买房送车位：

一步到位；每月前10位置业者加100元送红木家具一套

销售价格：

开盘价：

5888元/㎡

销售计划：

保底计划：

开盘第一年销售150套

开盘第二年销售250套

开盘第三年销售300套

理想计划：

开盘第一年销售250套

开盘第二年销售350套

开盘第三年内售完

4财务评价

4.1总投资估算及资金来源

总投资估算

芙蓉区张公岭村房地产开发项目总投资估算汇总

序号

项目

投资估算/万元

占总投资百分比/%

备注

1

土地费用

6310

0.137461

包括前期工程费

2

前期工程费

包括在土地费用中

3

基础设施建设费

1747.714

0.038073

4

房屋开发费

17299.2

0.376857

5

公共配套设施

1081.2

0.023554

6

管理费

1267.846

0.02762

7

销售费用

3513.9

0.076549

8

财务费用

1312.385

0.02859

9

不可预见费

1180.46

0.025716

10

其他费用

354.138

0.007715

11

税金及政府收费

11837.03

0.257866

12

合计

45903.87

100

资金来源：

自有资金、银行贷款、

4.2成本及费用估算

成本费用估算：

土地费用、前期工程费、基础设施建设费、房屋开发费、公共配套设施、管理费、销售费用、财务费用

从总投资估算表中可得，成本费用约为：

6310+1747.714+17299.2+1081.2+1267.846+3513.9+1312.385+1180.46+354.138+11837.03=45903.87万元

4.3收益估算

现金流量表（单位：

万元）

序号

年份

项目名称

1

2

3

4

合计

1

现金流入

5000

8519.936

22197.1

47810.8

83527.84

1.1

销售（营业）收入

0

8519.936

22197.1

47810.8

78527.84

1.2

回收固定资产余值

0

0

1.3

回收流动资金

5000

5000

2

现金流出

23462.7338

14432.38004

9263.54065

16853.93425

64012.59

2.1

固定资产投资（含投资方向调节税）

6310

6310

2.2

经营成本（不含折旧和借款利息）

18462.7338

13972.30354

3753.7108

3953.1958

40141.94

2.3

销售税金及附加

0

460.0765

1198.6434

2581.7832

4240.503

2.4

所得税

0

0

4311.18645

10318.95525

14630.14

3

净现金流量

-18462.7338

-5912.44404

12933.55935

30956.86575

19515.25

4

累计净现金流量

-18462.7338

-24375.17784

-11441.61849

19515.24726

-34764.3

5

所得税前净现金流量

-18462.7338

-5912.44404

17244.7458

41275.821

34145.39

6

所得税前累计净现金流量

-18462.7338

-24375.17784

-7130.43204

34145.38896

-15823

计算指标

所得税后

所得税前

财务内部收益率

27%

35%

财务净现值

7528.986

10281.376

投资回收期

3.6

3.2

4.4盈利能力分析

由表可知：

书香门第项目盈利能力很好

4.5清偿能力分析

一、投资回收期

<=""ShowPositionControls="0"ShowControls="1"invokeURLs="-1"volume="50"AutoStart="0"ShowStatusBar="1">　　投资回收期＝累计净现金流量出现正值的年份数－1＋上年累计净现金流量的绝对值÷（上年累计净现金流量的绝对值＋当年净现金流量）。

　从建设期开始的项目投资回收期为

　　投资回收期＝4－1＋11441.61849÷30956.86575＝3.37年

　二、贷款偿还期

　　贷款偿还期是指项目用规定的资金来源归还全部建设投资借款本金所需要的时间。

贷款偿还期指标的分析重点是考察在还款期内是否有足够的资金来源，按规定可使用的还款来源有末分配利润、部分折旧、维简费、摊销费、基建收入。

年份

年初本息和（万元）

等额偿还利息（万元）

本金偿还（万元）

年末余额（万元）

1

6200.044

300.011

5900.033

2

5900.033

300.011

5600.022

3

5600.022

300.011

5000

5300.011

4

5300.011

300.011

5000

0

从对投资回收期和贷款偿还期的分析，投资回收期小于平均投资回收期，贷款偿还在投资期内可以顺利实现。

因此，本项目具有很好的清偿能力。

4.6风险分析

原现金流入

5000

8519.936

22197.1

47810.8

上升10%

5500

9371.93

24416.81

52591.88

下降10%

4500

7667.942

19977.39

43029.72

原现金流出

-23462.7338

-14432.4

-9263.54

-16853.9

上升10%

-25809.00718

-15875.6

-10189.9

-18539.3

下降10%

-21116.46042

-12989.1

-8337.19

-15168.5

2+4

-17962.7338

-5060.45

15153.27

35737.95

价格

现值

-16038.92501

-4034.19

10786.1

22711.46

13424.44555

10%

3+4

-18962.7338

-6764.44

1071