收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用.docx

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收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用

收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用

收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用

韩宣伟蒋文军

摘要：

批量评估的关键在于用科学而又有简洁的方法，在较短时间内处理大量的物业估价，建立模型的目的也是如此。

本文所介绍的收益乘数法，实际上就是遵循了这样的思路，即用相对简单的收益乘数法来代替计算繁复的收益法。

关键词：

商铺批量评估；收益乘数法；多因素综合评价法；应用

随着我国房地产业的迅速发展和税制改革的稳步推进，城市房屋批量评估日益受到专家学者和相关部门的关注。

鉴于国内关于城市房屋批量评估的理论和实践较少，更未形成系统规范的评估技术规范和标准，一定程度上制约了我国税制改革及相关领域的发展。

自2009年底开始，我们历经10个月的探索和实践，完成了对杭州市上千个路段的商铺（不含大型场、专业市场）评税数据库建设，并通过专家组验收。

这是继普通住宅、别墅排屋和写字楼数据库的成功建设并运用于税收征管之后，又一个覆盖杭州市全城区的批量评估项目。

在杭州市商铺批量评估项目中，我们通过反复论证，在不同阶段分别采用了方格网法、多因素综合评价法和收益乘数法，在一定程度上解决了商铺批量评估的相关技术难题。

笔者期望藉此项目的切身体会，为业内同行和相关部门提供借鉴。

一、采用方格网法划分评估区域

就一座城市而言，商铺分布面广、影响因素差异大。

合理划分评估区域，并据此确定技术参数、调查市场信息，是做好批量评估的前提。

（一）借鉴方格网法形成“虚拟评估区域”

方格网法，是大型场地平整时常用的、根据高程划分挖填平衡区域的方法，主要用于工程土方量的计算。

本项目借鉴方格网法，采用基准地价级别、道路类型和商服繁华程度三级标准，将全市划分为100多个理论评估区域，即“虚拟区域”，便于评估参数和市场信息的归类。

（二）评估区域划分标准

1、基准地价级别

根据基准地价分布图，杭州市主城区范围按6个级别进行划分。

2、道路类型

根据车道数量和限速分4级：

主干道、快速路；次干道；街、巷；里、弄。

3、路段繁华度

根据本路段商铺总间数和空置间数、商场、公交地铁、居住区等因素评分，结合现场判断，共分5级：

高、较高、一般、较低、低。

（三）采用方格网法便于评估操作和信息归类

通常情况下，基准地价级别自市中心向城郊依次衰减；商铺通常沿街道线状分布；繁华程度则与商圈级别和区位密切相关。

采用上述三个标准进行评估区域划分，能较为客观地把具有相同（或相似）价格影响因素的商铺划归同类评估区域，既利于市场信息分类，又减小了评估工作难度。

二、采用多因素综合评价法对商铺的异质性进行批量评价

（一）多因素综合评价法

多因素综合评价法，是现行《城镇土地分等定级规程》的主要技术方法。

本项目借鉴了此方法，并遵循主导因素原则，舍弃次要影响因素，对商业楼幢和路段综合评判。

1、楼幢综合评价

通过设定影响商铺价格的因素层、因子层及相应的评价标准体系，对沿街商铺楼幢进行综合评判，求取各楼幢的综合分值。

2、楼幢综合分值

楼幢综合分值，是本楼幢商铺价格相对稳定的本质表现，体现本路段不同楼幢商铺价格的优劣差异。

3、路段综合分值

路段综合分值，是本路段商铺价值区别于其他相邻路段商铺价值的综合体现。

它是根据本路段内各楼幢综合分值和相应商铺间数，加权平均求取的路段综合分值。

（二）多因素综合评价技术流程

多因素综合评价主要包括以下内容，见图2-1。

（三）多因素综合评价计算公式

1、设定条件

按路段以“楼幢”为单位进行综合评价；设定各楼幢“商业用房的标准分值为100。

2、楼幢评价公式

（公式—1）

其中：

Fj-本路段内j楼幢综合分值；

Yi-各分档因子标准分值，i=1，2，3，…n；

Y2-楼层评价标准分值（百分比）。

3、路段评价公式

（公式—2）

其中：

L-本路段综合分值；

Fj-本路段内j楼幢综合分值；

Mj-本路段内j楼幢商铺间数。

（四）采用多因素综合评价法有效量化了差异因素

采用多因素综合评价法时，针对20多项影响因素，如：

结构形式、主楼分类、商铺层数、层高、住改非、商铺醒目度、建筑外观、楼幢商铺总间数及空置间数、楼幢商铺总长及深度、邻路口情况、出入便利度、邻公交地铁情况、邻居住区情况、大型商场影响、经营业态等，进行分档并设定标准的因素因子评价标准体系进行综合评价，可有效地把价格差异量化为评价分值，从而使价格批量评估变得直观和简便。

三、采用收益乘数法批量测算商业用房价格

（一）收益乘数法

收益乘数法，是收益法中直接资本化法分类的一种估价方法。

它是利用估价对象某年的某种收益（本项目采用毛租金收益），乘以适当的收益乘数，来求取估价对象的市场价值。

（二）收益乘数法批量评估流程

收益乘数法批量评估的内容及流程，见图3-1。

（三）收益乘数法基本评估模型

房地产价值（V）=年租金（A）×租金乘数（GRM）

1、收益乘数法计算公式

（l）当本路段仅有单一的纯一楼商铺时，

V1=A01×Fj/100×GRM（公式一3）

其中：

V1一本幢纯一楼商铺基准单价；

A01—本路段纯一楼标准租金；

（公式—4）

（Aj为本路段j楼幢单位租金收益，n为本路段租金案例个数）

Fj-j幢楼综合评价分值。

（2）当本路段仅有单一的1-2层联体商铺时，

V2=A02×Fj/100×GRM（公式一5）

其中：

V2一本幢两层联体商铺基准单价；

A02—本路两层联体标准租金；

（公式—6）

（Aj为本路段j楼幢单位租金收益，n为本路段租金案例个数）

Fj-j幢楼综合评价分值。

（3）当本路段同时有纯—楼商铺和1-2层联体商铺时，

V1=[A01×αA02×（l-α）]×Fj/100×GRM（公式-7）

V2=[A02×αA01×（1-α）]×Fj/100×GRM（公式-8）

α为计算不同类型商铺标准租金的权重值，其他符号含义同前。

（四）采用收益乘数法批量评估的优点

采用收益乘数法进行价格批量计算，可有效解决或规避传统收益法技术障碍，具有较强的现实可操作性。

1、收益乘数能客观地反映租金与市场价格的直接关系

收益乘数是基于市场提取后，又用于市场价格计算的重要参数，不同评估区域采用对应的收益乘数，能客观地反映租金与市场价格的直接关系。

2、毛租金资料易于从市场获取

商铺具有交易案例少、租赁现象普遍的特点，毛租金是最易获取的基础资料，且相对客观；而有效收入或净收入通常需参考租约等进行剥离，多数租约难以搜集。

3、毛租金资料可信度高

与有效收入或净收入相比，以毛租金收入作为批量评估基础，不但降低了资料搜集难度、简化了评估程序，还有效地降低了因多种税费剥离产生的误差。

四、商铺价格批量评估涉及的收益年限问题

杭州市商铺批量评估，从两方面体现了收益年限对价格的影响。

（一）在评估方法中体现收益年限因素

1、提取收益乘数时所采用的案例价格，已隐含了收益年限因素

毛租金收益乘数法，是基于同一评估区域市场上相似房地产的租金和价格，同时受到相同的市场力量影响。

毛租金收益乘数是一个较为客观的价格与租金比值，即“租售比价”，而该价格已包含了本区域或路段商铺的收益年限等因素。

2、同一评估区域商铺的收益年限差异较小

方格网法所采用的三个划分标准，依次体现了由市中心向市郊循序发展的格局。

因城市规划和建设阶段不同，各评估区域商铺在土地使用权年限、建成年代等大多较为接近。

也就是说，同一时期开发的规划建成区内，其商业用地的剩余使用年限不会出现较大差异。

3、同一路段内商铺的收益年限相似度更高

进行多因素综合评价时，是以路段内若干楼幢为集合，将包括建筑外观档次和成新等多个因素做了综合评价。

因此，楼幢评价分值在一定程度上体现了建成年代所致的收益年限差异。

（二）土地剩余年限的二次修正

1、土地使用权年限终止，并不意味着该商铺收益年限的终止

根据国家现行政策，我们有理由认为：

商铺的土地使用权年限终止，并不意味着该商铺收益年限的终止。

《城市房地产管理法》第二十二条规定：

“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

”

目前，国家尚未明确非住宅用地期满后续期的有偿使用标准。

因此，剩余土地使用年限对商铺市场价格的影响幅度，也无从准确考量。

2、土地剩余年限对商铺市场价值的影响现状

从理论上讲，收益年限越长，商铺价值越高；但现实交易中，买方通常关注投资回收年限，只要收益年限满足投资回收的“最低年限”就可能下单，而更长的年限对商铺的市场价格贡献度不大。

通过市场调查，杭州市商铺的土地剩余年限，绝大多数超过这个“最低年限”。

3、根据土地剩余年限对商铺价格进行二次修正

收益倍数的市场提取、评估区域和路段划分，均在一定程度上体现了收益年限因素，且超出“最低年限”的土地剩余年限对商铺价格影响较小。

尽管如此，为构建合理的批量评估体系，从理论上体现商铺的土地使用权年限的权益价值，我们结合本地市场交易现状，通过走访房地产经纪机构和投资客，采用特尔菲测定法，对老城区和新建区域分别确定了剩余年限修正系数，便于依据商铺的土地剩余年限进行价格二次修正。

五、价格数据库动态更新

（一）动态更新内容

动态更新内容主要包括：

（1）新增商铺的价格评估；

（2）价格数据的定期维护更新；

（3）因区域商服配套、公共设施等变化所致的局部价格调整。

（二）价格数据库动态更新方法

通过选取不同区域内的典型路段为样点，定期提取相应收益乘数、搜集租金案例，由计算机自动计算相应路段内商铺价格，并与基期价格比较，求取价格指数，进行动态更新。

（三）动态更新基本公式

采用拉氏公式作为基本公式。

设基期指数为1000，得出报告期的分区价格指数为：

 （公式—9）

其中：

Tj-报告期商铺交易价格指数；

P-商铺价格；

A-路段权重；

O-基期时点；

j-报告期时点；

i—路段序数。

六、结束语

2005年至今，我们分别完成了杭州城区、萧山、余杭等地的普通住宅、别墅排屋、写字楼和商铺的批量评估，并积累了一定的实践经验。

我们认为，批量评估应根据城市规模大小、物业类型差异、资料获取难易，分别采用不同的评估模式，包括：

合适的评估模型、切实的评估参数、有效的组织流程和便捷的信息获取途径等。

——来源：

《中国房地产估价与经纪》2011年3期